Fritidshus utan rätt till väg

[Claes Sörmland]

En grannkonflikt mellan markägare och fritidsboende kring vägtillgång har avgjorts av MÖD i dagarna. Ett fall som illusterar många av de frågeställningar som dyker upp i trådarna här.

Köpet av ett fritidshus där rätt saknas till vägen

BS köper ett fritidshus på fastigheten B. För att komma dit måste man åka över en väg på en jordbruksfastighet, A.

NJ är ägare till jordbruksfastigheten A och noterar redan när fritidshuset på B annonseras ut att säljaren anger att det finns härskande servitut att använda vägen över hans mark för att komma till fritidshuset. Men det är inte korrekt så NJ kontaktar mäklaren och informerar om detta och att servitutet gäller en annan väg, en illa underhållen väg. Mäklaren frågar då om avtalsservitut kan upplåtas för den bättre vägen över A och det är ju en möjlighet. Mäklare rättar annonsen.

När BS har köpt fritidshuset B så sätter NJ upp en bom med kodlås över vägen kring 100 m från fritidsfastigheten. BS har inte informerats av säljaren att någon uppsättning av bom var aktuell utan planerade att använda vägen över A (utan rätt). Vid kontakt så vill NJ inte diskutera bommen och hänvisar till gång och cykel. BS blir irriterad på NJ att han inte får använda vägen. NJ menar att det står BS fritt att ingå avtal om servitut för vägen så får han koden men BS är inte intresserad. BS använder istället den illa underhålla alternativa vägen till fastigheten där rätt finns, men den är så dålig att det är svårt att komma fram med vanlig personbil.

Anläggningsförrättning att inrätta vägen som gemensamhetsanläggning

BS ansöker nu om anläggningsförrättning hos Lantmäteriet med syfte att ordna förvaltningen av vägen över A i form av en gemensamhetanläggning så att han (och andra i grannskapet) får rätt till en bra väg och kan nå sin fritidsfastighet B. Vägen över A ska alltså bli samfälld. Markägaren NJ motsätter sig, han riskerar nu att helt förlora rådighet över sin enskilda väg som skär rakt över jordbruksfastighetens betesmark och därmed styckar upp den. Lantmäteriet går på den sökandes linje och inrättar vägen som gemensamhetsanläggning och bortser från markägaren As protester. Myndigheten beslutar dessutom om grindförbud för markägaren A på den nya vägen.

Det hela överklagas av NJ som helt tydligt upplever det som orimligt att förlora rådigheten över den väg han har ordnat med tillsammans med grannskapet. Stor osämja och oenighet i grannskapet. NJ förlorar i allt väsentligt i MÖD även om det sker ett felaktigt delbeslut i ärendet där vägen frigörs från den fasta egendomen A utan att någon har yrkat det. MÖD justerar det.

Grönväg, den illa underhållna vägen där B har rätt till utfart. Röd väg, vägen över A som inrättas som gemensamhetsanläggning:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Dom:
https://www.domstol.se/globalassets.../avgoranden/2024/f-9327-23-dom-2024-11-13.pdf

 

[ArneTW]

Verkar ju vara ett helt rimligt domslut.

Markägaren verkar ju ha fått dåliga råd av någon advokat eller har sina egna problem.

Det hade varit billigare och bättre för markägaren att ha varit helt tyst och inte gjort någonting alls.

Men nu har de ju papper på allt då borde de ju bli lyckligare.

/ATW

 

[Nötegårdsgubben]

NJ är ägare till jordbruksfastigheten A och noterar redan när fritidshuset på B annonseras ut att säljaren anger att det finns härskande servitut att använda vägen över hans mark för att komma till fritidshuset. Men det är inte korrekt så NJ kontaktar mäklaren och informerar om detta och att servitutet gäller en annan väg, en illa underhållen väg.

Det här må ha anförts, men det var inte sant.

På s. 6 i domen står att avstyckningshandlingen innehöll ett olokaliserat servitut enligt följande ”rätt att använda befintlig körväg över stamfastigheten och angränsande fastighet med samma rätt som tillkom styckningsfastigheten, för åtkomst till allmän väg”.

Eftersom att den avstyckande fastigheten inte hade rådighet över den alternativa vägen kan det löftet i praktiken bara infrias genom att den väg som blev gemensamhetsanläggning var den som servitutet gällde.

Av omständigheterna att döma var det rimligt att skapa en gemensamhetsanläggning, men rätt att använda vägen fanns redan genom officialservitut – alternativt hade lokaliseras till den vägen om ansökande hade begärt det istället.

 

[Claes Sörmland]

Det verkar som att anläggningsförrättningen inte har skett på ett sätt så att hela grannskapet tyckte det var så där jättebra. Fem olika personer överklagade anläggningsbeslutet till MMD med yrkanden att det skulle upphävas. Verkar röra sig om ägarna till tre av fastigheterna. De fick således elva grannar som inte överklagat att tvista emot. I stort vann de i MMD men förlorade i MÖD.

Det finns alltså inget krav i anläggningslagen på att grannskapet ska vara för att inrätta en gemensamhetsanläggning, myndigheten kan i princip köra över samtliga. Men det är inte så lämpligt eftersom risken är att grannarna inte lyfter ett finger efter att anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft.

 

[TRJBerg]

Förstår inte beslutet. Den klagande, BS, har ju redan en väg med servitut han kan använda.
Varför ska då NJ påtvingas en belastning som inte är i hans intresse eller vilja och som dessutom blir en förlust för honom?

 

[Claes Sörmland]

Det här må ha anförts, men det var inte sant.

På s. 6 i domen står att avstyckningshandlingen innehöll ett olokaliserat servitut enligt följande ”rätt att använda befintlig körväg över stamfastigheten och angränsande fastighet med samma rätt som tillkom styckningsfastigheten, för åtkomst till allmän väg”.

Det är snåriga sakomständigheter och kanske läser du bättre än vad jag gör men jag uppfattar att servitutet inte var olokaliserat utan var vid fastighetsbildningen av B lokaliserat till delar av den gröna vägen ovan. Andra delar av den grön sträckning gav tydligen Lantmäteriet inte rättighet till vid avstyckningen.

Vägen som nu har gjorts till gemensamhetsanläggning fanns den ens vid avstyckningen av B?

Eftersom att den avstyckande fastigheten inte hade rådighet över den alternativa vägen kan det löftet i praktiken bara infrias genom att den väg som blev gemensamhetsanläggning var den som servitutet gällde.

Är det här din egen tolkning? Jag hittar det inte i domskälen eller från parterna. Kanske använder jag fel sökfraser?

Av omständigheterna att döma var det rimligt att skapa en gemensamhetsanläggning, men rätt att använda vägen fanns redan genom officialservitut – alternativt hade lokaliseras till den vägen om ansökande hade begärt det istället.

Jag tror nog mer på ditt alternativ två här. Det fanns ingen rätt men att servitutsmöjlighet fanns öppet för BS som äger fritidsfastigheten B. Ägaren av A, JS uppger ju också att det var den lösning som denne önskade fast via ett avtalsservitut. Men troligen hindrade personkemin och omständigheterna BS och NJ från att lösa det på detta enkla sätt och BS valde iställert att ansöka om en anläggningsförrättning.

 

[Claes Sörmland]

Förstår inte beslutet. Den klagande, BS, har ju redan en väg med servitut han kan använda.
Varför ska då NJ påtvingas en belastning som inte är i hans intresse eller vilja och som dessutom blir en förlust för honom?

Nej, BS hade före anläggningsbeslutet rätt till delar av en väg, den gröna. Men rätten omfattade inte hela vägen och sträckor var rejält nedgångna så det var svårt att ta sig fram. Och BS hade heller inte rätt att ställa delar i ordning.

Men anläggningsbeslutet handlar inte bara om utfarten från B utan om hela grannskapets möjlighet till ordnad förvaltning av vägarna. Rättigheterna har varit ett lapptäcke av olika servitut och informella överenskommelser. Det funkade tills det blev en ny ägare av fritidsfastigheten B, BS, som inte lirade med sin granne NJ.

 

[Nötegårdsgubben]

Det är snåriga sakomständigheter och kanske läser du bättre än vad jag gör men jag uppfattar att servitutet inte var olokaliserat utan var vid fastighetsbildningen av B lokaliserat till delar av den gröna vägen ovan.

Jag har bara läst MÖD-delen. Möjligen gömmer sig en lokalisering någonstans och har beskrivits av underinstanserna, men i så fall har MÖD inte nämnt det.

Vägen som nu har gjorts till gemensamhetsanläggning fanns den ens vid avstyckningen av B?

Oklart, men ganska många olika fastigheter använder den, bl.a. 1:22 som skulle vsra helt väglös utan den.

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Det är alltså 1:2s rätt till väg över 1:5 frågan i grunden gäller. Den alternativa vägen är den som börjar över 1:4.

Är det här din egen tolkning? Jag hittar det inte i domskälen eller från parterna. Kanske använder jag fel sökfraser?

Det är från stycket efter det jag citerade. ”B [har] inte rätt att använda en betydande del av den västra vägsträckningen.”

Jag tror nog mer på ditt alternativ två här. Det fanns ingen rätt men att servitutsmöjlighet fanns öppet för BS som äger fritidsfastigheten B.

Jag tycker att skillnaden är obetydlig om man fastslår att det inte kan vara den västliga vägen.

Men troligen hindrade personkemin och omständigheterna BS och NJ från att lösa det på detta enkla sätt och BS valde iställert att ansöka om en anläggningsförrättning.

Det tror jag med. Av vilket man kan sluta sig att det är bra att kunna göra upp i godo, men kan man inte det gäller det att ha koll på sina rättigheter i domstol – annars kan det bli dyrt utöver att ta tid.

 

[Nötegårdsgubben]

Förstår inte beslutet.

Det var min spontana känsla också, men det byggde på att NJ:s beskrivning av verkligheten var korrekt, vilket den inte verkar ha varit.

Den klagande, BS, har ju redan en väg med servitut han kan använda.

Enligt domstolen var det, som jag beskrivit ovan, inte så.

Varför ska då NJ påtvingas en belastning som inte är i hans intresse eller vilja och som dessutom blir en förlust för honom?

Belastningen var i hans intresse när den gjordes (vid avstyckningen). Nu försökte han omtolka förrättningen och sälja vägrätt en gång till.

Den gubben gick inte och istället åkte han på hundratusentals kr i förrättnings- och rättegångskostnader.

Det kan vara dyrt att vara girig.

 

[Claes Sörmland]

Jag har bara läst MÖD-delen. Möjligen gömmer sig en lokalisering någonstans och har beskrivits av underinstanserna, men i så fall har MÖD inte nämnt det.

Nu har jag kollat igen. NJ har förklarat detta tydligt för MMD. B har sedan fastigheten bildades planerad utfart via den gröna vägen på bilden ovan i tråden. Fastigheten B bildades före vägen anlades som anläggningsbeslutet gäller så servitutet har inget med den vägen att göra. S. 7 i MMDs dom:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Oklart, men ganska många olika fastigheter använder den, bl.a. 1:22 som skulle vsra helt väglös utan den.
[bild]
Det är alltså 1:2s rätt till väg över 1:5 frågan i grunden gäller. Den alternativa vägen är den som börjar över 1:4.

BS äger fastighet B som på kartan är 1:22. Det är BS som har ansökt om anläggningsförrättning. B har utfart via den andra vägen, den gröna. En kort del av den är bortschaktad, andra delar är i väldigt dåligt skick och rätt att ställa dessa delar i ordning saknas.

Det är från stycket efter det jag citerade. ”B [har] inte rätt att använda en betydande del av den västra vägsträckningen.”

Precis, det saknas rätt till en del av sträckan. Det missades tydligen vid avstyckningen av Lantmäteriet när det begav sig.

Jag tycker att skillnaden är obetydlig om man fastslår att det inte kan vara den västliga vägen.

Befintliga servitut för B gäller vad jag förstår den västra vägsträckningen, den gröna på kartan ovan. Men det saknas som sagt rätt att ställa hela sträckan i ordning till allmän väg. En kortare del av servitutsvägen har också bortschaktats av en granne.

 

[Claes Sörmland]

Det var min spontana känsla också, men det byggde på att NJ:s beskrivning av verkligheten var korrekt, vilket den inte verkar ha varit.

Enligt domstolen var det, som jag beskrivit ovan, inte så.

Belastningen var i hans intresse när den gjordes (vid avstyckningen). Nu försökte han omtolka förrättningen och sälja vägrätt en gång till.

Den gubben gick inte och istället åkte han på hundratusentals kr i förrättnings- och rättegångskostnader.

Det kan vara dyrt att vara girig.

Vad läser du allt detta? Jag hittar inget av det i domen. Jag ser inte att NJ har uppgivit några felaktigheter i målet. Tvärt om, han verkar ha koll på detaljerna.

Att anläggningsbeslutet har tagits mot hans och några grannars vilja är för att Lantmäteriet och senare MÖD bedömer att ordnad förvaltning för vägarna till anläggningssamfälligheten slår hans enskilda behov. Man offrar helt enkelt hans enskilda behov av sin mark för ett viktigare samfällt behov.

 

[Nötegårdsgubben]

Nu har jag kollat igen. NJ har förklarat detta tydligt för MMD. B har sedan fastigheten bildades planerad utfart via den gröna vägen på bilden ovan i tråden. Fastigheten B bildades före vägen anlades som anläggningsbeslutet gäller så servitutet har inget med den vägen att göra. S. 7 i MMDs dom:

[bild]

Ja, men MÖD delade ju inte MMDs tolkning att NJ hade rätt att ge BS rättigheter till den vägen, så servitutet är inte uppfyllt genom den gröna vägen.

BS äger fastighet B som på kartan är 1:22. Det är BS som har ansökt om anläggningsförrättning. B har utfart via den andra vägen, den gröna.

Mea culpa. Naturligtvis är B 1:22. Slarvigt va mig. Dock underkänner ju MÖD utfartsrätt enligt den gröna vägen, då BS saknar rådighet över den.

Precis, det saknas rätt till en del av sträckan. Det missades tydligen vid avstyckningen av Lantmäteriet när det begav sig.

Kanske, eller så var inte lokaliseringen så tydlig som NJ låter påskina. Mycket svårt att se av det lilla kartmaterial vi har ihop med de förvirrande anonymiseringarna.

Befintliga servitut för B gäller vad jag förstår den västra vägsträckningen, den gröna på kartan ovan. Men det saknas som sagt rätt att ställa hela sträckan i ordning till allmän väg. En kortare del av servitutsvägen har också bortschaktats av en granne.

Jag är som sagt inte säker på att servitutet verkligen är lokaliserat till den gröna/västra vägen. Det är som jag ser det ett obevisat påstående iom. att MMD-domen överklagats och ändrats.

Jag har som sagt inte läst underinstansernas avgöranden närmare, men tror jag skulle behöva se Lantmäteriets kartor och mer bevisning för att koppla fullt ut. Domarna (både MMDs och MÖDs är som jag ser det svårlästa utan bättre kart- och avstyckningsmaterial.

 

[Claes Sörmland]

Ja, men MÖD delade ju inte MMDs tolkning att NJ hade rätt att ge BS rättigheter till den vägen, så servitutet är inte uppfyllt genom den gröna vägen.

Jag ser inte att det ens har varit uppe för prövning, varken i MMD eller i MÖD.

Frågan gäller inrättande av en gemensamhetsanläggning, ingen prövning av gamla servitut har skett vad jag kan se. Sen verkar både NJ och BS ha snöat in lite på dessa gamla servitut men intresset för dem verkar vara måttligt från myndigheternas sida.

Mea culpa. Naturligtvis är B 1:22. Slarvigt va mig. Dock underkänner ju MÖD utfartsrätt enligt den gröna vägen, då BS saknar rådighet över den.

MÖDs argument för att fatta beslut i förrättningen snarare än som MMD gjorde att återförvisa ärendet till Lantmäteriet för vidare utredning tycks från domskälen snarare vara:

1. Det västra alternativet (det gröna) för en ny gemensamhetsanläggning tillgodoser inte hela anläggningssamfällighetens behov av utfart.

2. Det intrång och den olägenhet som den sydöstliga vägsträckningen (den röda) medför skulle till stor del kvarstå även om gemensamhetsanläggningen skulle lokaliseras enligt det sydvästliga (det gröna) alternativet eftersom fastigheter fortfarande skulle behöva använda den som utfart.

3. MÖD anser därmed att det är tillräckligt utrett att den av lantmäterimyndigheten beslutade vägsträckningen medför minsta intrång och olägenhet för att uppnå ändamålet med anläggningen.

4. Det har inte heller framkommit att den sydöstra vägsträckningen skulle medföra oskälig kostnad för de deltagande fastigheterna.

D v s man gräver inte in gamla servitut. Man tycks snarare vara högst ointresserad av dessa. Det är mer NJ som bryr som om dem.

Kanske, eller så var inte lokaliseringen så tydlig som NJ låter påskina. Mycket svårt att se av det lilla kartmaterial vi har ihop med de förvirrande anonymiseringarna.

Bästa förklaringen är väl att Lantmäteriet knappast fattade beslut om tillgång till en väg som inte ens fanns när fastigheten bildades. Det faller på sin egen orimlighet. Och det argumentet förde NJ fram. Helt korrekt vad jag kan se.

Jag är som sagt inte säker på att servitutet verkligen är lokaliserat till den gröna/västra vägen. Det är som jag ser det ett obevisat påstående iom. att MMD-domen överklagats och ändrats.

Det som domarna handlar om är inte servitutsfrågor, det som den handlar om är inrättande av gemensamhetsanläggningen. Så MMD har inte tagit ställning till servitutsfrågor, inte heller MÖD har det.

Jag har som sagt inte läst underinstansernas avgöranden närmare, men tror jag skulle behöva se Lantmäteriets kartor och mer bevisning för att koppla fullt ut. Domarna (både MMDs och MÖDs är som jag ser det svårlästa utan bättre kart- och avstyckningsmaterial.

Jag håller med om att det är rörigt. Och inte blir det bättre av att fastighetsnamn är anonymiserade i texten... Jag kämpar.

 

[Nötegårdsgubben]

Vad läser du allt detta?

I framställningarna till MMD talas om tre vägar: gamla vägen, nya vägen och sommarvägen. Som jag läser det är gamla och nya vägen i allt väsentligt samma östliga väg, medan sommarvägen är den västliga. Detta baserat på LJs beskrivning på s. 21–22 i MMDs dom.

Skillnaden mellan gamla och nya vägen är att sjön höjts och marken blivit sank så att dem gamla vägen inte kunnat brukas. Då gick man över till att bara bruka sommarvägen (utan rätt därtill) för att sen anlägga nya vägen när man inte längre fick använda sommarvägen.

Rimligen är det gamla/nya vägen det funnits servitut på och NJ lär inte varit obekant med detta, därav mina ringa tankar om honom.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag ser inte att det ens har varit uppe för prövning, varken i MMD eller i MÖD.

Det konstateras tidigt i MÖDs dom (dumt av mig att jämföra den med MMD-domen när jag inte läst den) att det inte fanns servituträtt över den västra vägen. Den östra nämns sannolikt inte för att ingen hävdade att det fanns servitut där (vilket det nog gjorde).

Frågan gäller inrättande av en gemensamhetsanläggning, ingen prövning av gamla servitut har skett vad jag kan se.

Servitutsfrågan i väst var som sagt utredd av Lantmäteriet och sannolikt ostridig. Och i öst som sagt sannolikt odiskuterad, vilket jag finner konstigt.

Sen verkar både NJ och BS ha snöat in lite på dessa gamla servitut men intresset för dem verkar vara måttligt från myndigheternas sida.

Som sagt, minst halva frågan är utredd.

[Domstolarna] gräver inte in gamla servitut. Man tycks snarare vara högst ointresserad av dessa. Det är mer NJ som bryr som om dem.

Servitutsfrågan är som sagt sannolikt redan avförd. Att NJ klamrar sig fast vid den är väl för att han tänker att han skulle kunna tjäna ekonomiskt på det enligt sitt upplägg.

Bästa förklaringen är väl att Lantmäteriet knappast fattade beslut om tillgång till en väg som inte ens fanns när fastigheten bildades. Det faller på sin egen orimlighet. Och det argumentet förde NJ fram. Helt korrekt vad jag kan se.

Som jag skrev i inlägget ovan tror jag att det är ett missförstånd att vägen inte skulle funnits när fastigheten bildades