Dolda felförsäkring vid öppet avlopp i vägg?

[TRJBerg]

Det verkar vara en otydlighet eller missuppfattning i sådana diskussioner med begreppen undersökningsplikt och dolda fel.
Vad jag förstått är det enda som spelar någon roll juridiskt eller ekonomiskt är om ett eventuellt fel var upptäckbart (dvs OAVSETT om man gjort en noggrann undersökning eller man inte gjort någon alls), samt om det varit förväntat med hänsyn till omständigheterna. Sedan kommer övervägandet om hur pass det påverkat marknadsvärdet.
Alltså: det påverkar ingenting om man undersöker eller inte.
Naturligtvis är det värdefullt med en undersökning för köparen, ju mer noggrann desto bättre, men det påverkar inte möjligheten att få ersättning för fel.

 

[Claes Sörmland]

Det verkar vara en otydlighet eller missuppfattning i sådana diskussioner med begreppen undersökningsplikt och dolda fel.
Vad jag förstått är det enda som spelar någon roll juridiskt eller ekonomiskt är om ett eventuellt fel var upptäckbart (dvs OAVSETT om man gjort en noggrann undersökning eller man inte gjort någon alls), samt om det varit förväntat med hänsyn till omständigheterna. Sedan kommer övervägandet om hur pass det påverkat marknadsvärdet.
Alltså: det påverkar ingenting om man undersöker eller inte.
Naturligtvis är det värdefullt med en undersökning för köparen, ju mer noggrann desto bättre, men det påverkar inte möjligheten att få ersättning för fel.

Det argument som har framförts är att när man hamnar i en tvist med säljaren om ett dolt fel eller inte så måste man ju på något sätt visa att felet inte gick att upptäcka eller var förväntat. Man kan då använda protokollet från den besiktningstjänst man köpte in strax före köpet för att visa att felet inte gick att upptäcka ens av ett proffs, det finns ju inte listat i protokollet men undersökning av byggnaden finns dokumenterad i detalj.

(Jag undrar dock om protokollen som de skrivs i dag har så mycket värde i tvist om ett gammalt hus. Besiktningsmännen är ju duktiga på att skriva in förväntade problem på nästan allt och de tekniska systemen som t ex avlopp ingår ju ändå inte i besiktningen.)

 

[Bananskalare]

Det argument som har framförts är att när man hamnar i en tvist med säljaren om ett dolt fel eller inte så måste man ju på något sätt visa att felet inte gick att upptäcka eller var förväntat. Man kan då använda protokollet från den besiktningstjänst man köpte in strax före köpet för att visa att felet inte gick att upptäcka ens av ett proffs, det finns ju inte listat i protokollet men undersökning av byggnaden finns dokumenterad i detalj.

(Jag undrar dock om protokollen som de skrivs i dag har så mycket värde i tvist om ett gammalt hus. Besiktningsmännen är ju duktiga på att skriva in förväntade problem på nästan allt och de tekniska systemen som t ex avlopp ingår ju ändå inte i besiktningen.)

Besiktnings män är väldigt bra på att friskriva sig... Säkert en del av utbildningen

 

[PeterDittmerJurist]

Din formulering är ett bra exempel som visar exakt det sätt som många missförstår dolda fel.
För att klassas som dolt fel så ska samtliga kriterier i definitionen vara uppfyllda. Man kan inte välja något enstaka av kriterierna och tycka att det räcker.

Att säga "det kan nog klassas som dolt fel, men det påverkar nog inte marknadsvärdet så mycket" är alltså en tankevurpa. Det är lika logiskt som att säga "det här klassas nog som en blå moped, men det håller nog inte i rätten eftersom det är en traktor".

Om det till exempel inte påverkar marknadsvärdet så är det inte dolt fel, någonsin. Det kan vara hur osynligt och oväntat och oupptäckbart som helst, men om övriga kriterier inte uppfylls så är det exakt 0% dolt fel enligt definitionen.

Din formulering är ett bra exempel som visar exakt det sätt som många missförstår dolda fel.
För att klassas som dolt fel så ska samtliga kriterier i definitionen vara uppfyllda. Man kan inte välja något enstaka av kriterierna och tycka att det räcker.

Att säga "det kan nog klassas som dolt fel, men det påverkar nog inte marknadsvärdet så mycket" är alltså en tankevurpa. Det är lika logiskt som att säga "det här klassas nog som en blå moped, men det håller nog inte i rätten eftersom det är en traktor".

Om det till exempel inte påverkar marknadsvärdet så är det inte dolt fel, någonsin. Det kan vara hur osynligt och oväntat och oupptäckbart som helst, men om övriga kriterier inte uppfylls så är det exakt 0% dolt fel enligt definitionen.

Jag undrar varifrån du fått din lista över kriterier för dolda fel. De flesta har inget med dolda fel att göra.

Den första bedömningen är vad köparen haft fog att förvänta sig. Det påverkar om det är fel eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

Den andra bedömningen är om köparen reklamerat felet eller inte. Det påverkar om köparen får åberopa felet eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

Den tredje bedömningen är om felet gått att upptäcka vid en undersökning. Detta avgör om det är ett dolt fel eller ett upptäckbart fel.

Den fjärde bedömningen är om felet påverkar marknadsvärdet eller inte. Det påverkar om köparen kan få prisavdrag eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

 

[PeterDittmerJurist]

Jag skulle säga nej, du kan inte få det som dolt fel.
detta då citat
"För att du ska kunna få ersättning för ett dolt fel måste det vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet."
samt att det måste påverka marknadsvärdet bra mycket ty det finns en dom i Högsta Domstolen till och med där 200tusen var för lite. (det var bara 3% av köpeskillingen o därmed för lite)

Skulle jag vara du skulle jag sätta min tid och energi på att lösa problemet.

EDIT: felet som sådant skulle nog kvala in som dolt fel, men kostnaden för åtgärda det är för liten

Domen du hänvisar till gäller köplagen och fel i bostadsrätt då bostadsrätten sålts i befintligt skick.

Reglerna i jordabalken om fel i fastighet är helt annorlunda.

 

[Claes Sörmland]

Reglerna i jordabalken om fel i fastighet är helt annorlunda.

Utveckla gärna i vilka avseenden de är helt annorlunda! Från lekmannens perspektiv så uppvisar de snarare stora likheter även om det är olika lagar som reglerar en överlåtelse av en bostadsrättslägenhet och köp av en fastighet.

 

[elpaco]

Din formulering är ett bra exempel som visar exakt det sätt som många missförstår dolda fel.
För att klassas som dolt fel så ska samtliga kriterier i definitionen vara uppfyllda. Man kan inte välja något enstaka av kriterierna och tycka att det räcker.

Att säga "det kan nog klassas som dolt fel, men det påverkar nog inte marknadsvärdet så mycket" är alltså en tankevurpa. Det är lika logiskt som att säga "det här klassas nog som en blå moped, men det håller nog inte i rätten eftersom det är en traktor".

Om det till exempel inte påverkar marknadsvärdet så är det inte dolt fel, någonsin. Det kan vara hur osynligt och oväntat och oupptäckbart som helst, men om övriga kriterier inte uppfylls så är det exakt 0% dolt fel enligt definitionen.

Nu blir följden den samma, men är du säker på ditt uttalande? Det låter väldigt bakvänt. Det logiska vore att säga att felet först klassas som dolt, och sedan avgör man om det är relevant att beakta genom att ta hänsyn till om det hade påverkat försäljningspriset. Dvs vi får nog leta upp exakt formulering i en dom och skilja på vad som utgör ett dolt fel och vad som utgör ett dolt fel med ersättnigsrätt?

Det är ju väldigt ologiskt att se en blå moped som en traktor bara för att man upptäcker att det kostar 100:- att laga en oåtkomlig rostfläck.

Men jag är en logisk ingenjör och semantiken i juridik är sannerligen inte alltid logisk ..

 

[PeterDittmerJurist]

Utveckla gärna i vilka avseenden de är helt annorlunda! Från lekmannens perspektiv så uppvisar de snarare stora likheter även om det är olika lagar som reglerar en överlåtelse av en bostadsrättslägenhet och köp av en fastighet.

Det finns ju likheter också

Men de är verkligen olika på många sätt. Det som är aktuellt här är att när en bostadsrätt säljs i befintligt skick så är det fel när den ”är i väsentligt sämre skick än köparen … med fog har kunnat förutsätta”. (19 § köplagen)

En fastighet anses alltid såld i befintligt skick och då är det fel när den ”avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta”. (4 kap 19 § jordabalken)

Det där ”väsentligt” har gjort att Högsta domstolen infört sin procentregel.

Det gör att köplagen är helt annorlunda - i en jurists ögon

 

[MrDizzy]

Domen du hänvisar till gäller köplagen och fel i bostadsrätt då bostadsrätten sålts i befintligt skick.

Reglerna i jordabalken om fel i fastighet är helt annorlunda.

Åh. Det stämmer nu då jag kollar på det. Måste ha blandat ihop det.

 

[useless]

Jag undrar varifrån du fått din lista över kriterier för dolda fel. De flesta har inget med dolda fel att göra.

Den första bedömningen är vad köparen haft fog att förvänta sig. Det påverkar om det är fel eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

Den andra bedömningen är om köparen reklamerat felet eller inte. Det påverkar om köparen får åberopa felet eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

Den tredje bedömningen är om felet gått att upptäcka vid en undersökning. Detta avgör om det är ett dolt fel eller ett upptäckbart fel.

Den fjärde bedömningen är om felet påverkar marknadsvärdet eller inte. Det påverkar om köparen kan få prisavdrag eller inte. Det har inget att göra med om felet är dolt eller inte.

Ingen av de där punkterna kräver att du över huvud taget har satt din fot i närheten av fastigheten du köper. Ett "dolt fel" är lika mycket "dolt fel" oavsett om du köper fastigheten i blindo eller låter världens bästa besiktningsmän undersöka den.

 

[Claes Sörmland]

Det finns ju likheter också

Men de är verkligen olika på många sätt. Det som är aktuellt här är att när en bostadsrätt säljs i befintligt skick så är det fel när den ”är i väsentligt sämre skick än köparen … med fog har kunnat förutsätta”. (19 § köplagen)

En fastighet anses alltid såld i befintligt skick och då är det fel när den ”avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta”. (4 kap 19 § jordabalken)

Det där ”väsentligt” har gjort att Högsta domstolen infört sin procentregel.

Det gör att köplagen är helt annorlunda - i en jurists ögon

Om jag förstår dig rätt: Eftersom i praktiken bostadsrätter alltid säljs med formuleringen befintligt skick i avtalet och med en skriftlig uppmaning att undersöka lägenheten så är skillnaden att "väsentligen" ingår i köplagens lagtext medan den inte gör det i jordabalkens skrivning? Ska det tolkas som att fel är svårare att få ersättning för av säljaren via köplagen än via jordabalken, felet måste ju vara en väsentlig avvikelse?

 

[PeterDittmerJurist]

Om jag förstår dig rätt: Eftersom i praktiken bostadsrätter alltid säljs med formuleringen befintligt skick i avtalet och med en skriftlig uppmaning att undersöka lägenheten så är skillnaden att "väsentligen" ingår i köplagens lagtext medan den inte gör det i jordabalkens skrivning? Ska det tolkas som att fel är svårare att få ersättning för av säljaren via köplagen än via jordabalken, felet måste ju vara en väsentlig avvikelse?

Precis. Och Högsta domstolens har alltså slagit fast att väsentligt betyder att avhjälpandekostnaden är minst 5-6 % av köpeskillingen.

Notera. Detta gäller alltså frågan om det finns ett fel eller inte. Det är ingen skillnad, vad jag har sett, i frågan om ett fel är dolt eller upptäckbart.

 

[Bananskalare]

Precis. Och Högsta domstolens har alltså slagit fast att väsentligt betyder att avhjälpandekostnaden är minst 5-6 % av köpeskillingen.

Notera. Detta gäller alltså frågan om det finns ett fel eller inte. Det är ingen skillnad, vad jag har sett, i frågan om ett fel är dolt eller upptäckbart.

Men hur resonerar domstolarna med den praxis på 5-6% som hd kommit fram till med köplagen och hur blir det med jb?
Det finns likheter mellan köplagen och jb
framförallt "dolda del" dock är det 2år köplagen och brutala 10år på jb. (tycker att två år är mer rimligt men det är en annan fråga)

 

[Uffe-Nacka]

Du har alltså upptäckt ett fel som var lätt att se genom filmning av rören, och hävdar nu att felet inte är upptäckbart? (dvs en del av definitionen av dolt fel)

Hur mycket tänker du att ett hål i ett avloppsrör som är minst 37 år gammalt skulle påverka fastighetens marknadsvärde? (en annan del av definitionen av dolt fel).

Och du hade alltså inte heller förväntat dig att ett 37+ år gammalt avlopp skulle innehålla fel? (en annan del av definitionen av dolt fel)

Hur länge till tänkte du att gamla gjutjärnsrör som sedan flera år tillbaka uppnått sin tekniska livslängd skulle fortsätta vara underhållsfria och inte behövde ses över som en del av din undersökningsplikt?

Försäkringen är för övrigt säljarens, inte din, och hjälper säljaren i de fall den blir betalningsskyldig för dolt fel. Avlopp brukar dock vanligtvis vara undantaget.

En bra grundregel är att om någon postar ett inlägg och fokuserar 100% på att lägga ansvaret på någon annan och hävdar dolt fel, och 0% fokus på att faktiskt lösa problemet, så är det sannolikt inte ett dolt fel.

Om du trots allt ovanstående är övertygad om att det här är någon annans fel och det är viktigt för dig att inleda en juridisk process för att få någon annnan att betala de hundringar det kostar att åtgärda problemet så kan jag bara önska dig lycka till.

Är du seriös? , måste vara den sämsta kommentar på denna sida jag läst

 

[Jaggatagga]

Det är lite lustig inställning hos många här att när bläcket torkat och säljaren väl tagit pengarna och sprungit så får köparen skylla sig själv om han inte analyserade huset på molekylnivå. Jordabalken 4:19 är en "claw back" paragraf för att skydda köpare från att bli blåsta då säljaren har ett informationsövertag angående husets skick. Huruvida säljaren inte skulle ha hört råttorna krafsa runt kan man ju spekulera i ..

Men frågeställningen är ju om säljarförsäkringen skulle kunna täcka råttgången. Vi kan ju titta på hur mäklarna formulerar sig när de marknadsför den här typens försäkringar.

Det är ju bara att torrt konstatera att om TS inte får någon hjälp eller ersättning för det här är försäkringen värdelös. I och för sig kan det röra sig om en annan försäkring.

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder