Byta stam i förväg
Mitt badrum är i akut behov av renovering då de e fukt i golv o kakel som ramlar ner från väggarna. Problemet är att stammarna ska bytas inom några år. Jag har haft ett par firmor som föreslagit att byta stammar i mitt badrum o sen gå genom väggen i hallen till huvudstammen så slipper man riva hela badrummet igen. Kan man göra så???
Redigerat:
Hej!
Vår förening är mitt uppe i en badrumsrenovering!
Det är jättesvårt att säga. Kanske bestämmer föreningen sig för att göra rörinfodring och återanvända gammla stammar, kanske drar man nya stammar inne i badrummet, borrar hål i golvet till grannen under och kopplar in dina avlopp på den nya stammen under grannens tak. (Sedan gör man ett nytt innertak till grannen 20 cm lägre.) Kanske har du ett kök i närheten, och då kanske man kan utnyttja gemensam stam.
Dessutom kommer du säkerligen att åka på en hyreshöjning i samband med att föreningen renoverar de andra badrummen, så försök göra en överenskommelse så att du kan spara dina kvitton och få dem betalda upp till samma belopp som övriga badrum kommer att kosta när den tiden kommer. Annars står du där både med höjd hyra, och 100 kkr fattigare från din renovering.
Se till att få allt detta i skrift på riktiga avtal som gäller lägenheten och inte dig personligen om du skulle vilja sälja. Vi har problem med dem som renoverat sina badrum tidigare och vill ha ersättning, men övriga föreningsmedlemmar är inte så sugna på att ge sina pengar till dem.
Mvh,
Andreas Lundgren
Vår förening är mitt uppe i en badrumsrenovering!
Det är jättesvårt att säga. Kanske bestämmer föreningen sig för att göra rörinfodring och återanvända gammla stammar, kanske drar man nya stammar inne i badrummet, borrar hål i golvet till grannen under och kopplar in dina avlopp på den nya stammen under grannens tak. (Sedan gör man ett nytt innertak till grannen 20 cm lägre.) Kanske har du ett kök i närheten, och då kanske man kan utnyttja gemensam stam.
Dessutom kommer du säkerligen att åka på en hyreshöjning i samband med att föreningen renoverar de andra badrummen, så försök göra en överenskommelse så att du kan spara dina kvitton och få dem betalda upp till samma belopp som övriga badrum kommer att kosta när den tiden kommer. Annars står du där både med höjd hyra, och 100 kkr fattigare från din renovering.
Se till att få allt detta i skrift på riktiga avtal som gäller lägenheten och inte dig personligen om du skulle vilja sälja. Vi har problem med dem som renoverat sina badrum tidigare och vill ha ersättning, men övriga föreningsmedlemmar är inte så sugna på att ge sina pengar till dem.
Mvh,
Andreas Lundgren
Tack snälla för era svar. Jag har pratat med föreningen tidigare och får inte byta stam i mitt badrum nu utan de måste göras i samband med övriga lägenheter. Väggarna kommer att gå på försäkring eftersom det oxså va en fuktskada i golvet. Enligt föreningen så blir det för mycket jobb att hålla reda på vilka som bytt tidigare och hur det jobbet är gjort. Men jag kommer nog inte ge mig utan passar på att byta mina "egna" stammar i badrummet och behåller kvitton.
Andreas,
Hur skriver man "riktiga" avtal är det styrelsen som ska skriva under? Sista gången jag pratade med ordförande så kanske jag skulle kunna byta mina stammar innan om jag personligen höll i en sådan "byta stammar i förväg" grupp i föreningen.
Jättetacksam för svar!!
Mvh
Malin
Hur skriver man "riktiga" avtal är det styrelsen som ska skriva under? Sista gången jag pratade med ordförande så kanske jag skulle kunna byta mina stammar innan om jag personligen höll i en sådan "byta stammar i förväg" grupp i föreningen.
Jättetacksam för svar!!
Mvh
Malin
Se till att det tas upp på ett styrelsemöte och att det finns ett protokoll som säger att "styrelsen har beslutat att...". Sedan justeras protokollen (skrivs under) och då kan du få en kopia på det protokollet.
Fråga helt enkelt om de kan ta ett beslut på det under nästa styrelsemöte och om du kan få en kopia på protokollet. Kom gärna med ett skriftligt förslag på vad du vill ha beslutat om. Det kan du kanske ta fram tillsammans med någon i styrelsen i förväg.
Dock förstår jag inte hur du ska kunna byta din stam i förväg, vad ska du koppla in den på? Den gammla stammen går troligen inne i en vägg, och den nya stammen kommer troligen att gå någon annanstans.
Jag bifogar en bild som kommer från lite information som vi gjort till vår förening inför vårt stambyte.
Fråga helt enkelt om de kan ta ett beslut på det under nästa styrelsemöte och om du kan få en kopia på protokollet. Kom gärna med ett skriftligt förslag på vad du vill ha beslutat om. Det kan du kanske ta fram tillsammans med någon i styrelsen i förväg.
Dock förstår jag inte hur du ska kunna byta din stam i förväg, vad ska du koppla in den på? Den gammla stammen går troligen inne i en vägg, och den nya stammen kommer troligen att gå någon annanstans.
Jag bifogar en bild som kommer från lite information som vi gjort till vår förening inför vårt stambyte.
Jag har hela tiden trott att den nya stammen kommer att gå där gamla stammen går (som nu går i vägg mellan badrum o hall) där det finns utrymme. När jag säger byta stam så menar jag allting i mitt badrum till befintlig stam, typ avlopp o vatten ledningar som jag kan byta.. Men jag ska dubbelkolla med styrelsen igen. Tack snälla för svar!!
Hej
Nu har jag varit i kontakt med styrelsen och det bildas nu en grupp som sköter denna fråga. Men hur gör man juridiskt? Hur ska man bete sig gällande övriga bostadsrättsägare. Kan föreningen tvinga folk att kontakta styrelsen innan renovering av badrum så att det sköts juridiskt rätt från början och för att undvika trubbel då stammarna byts. Hur sköts det ekonomiska?
Tacksam för svar.
Nu har jag varit i kontakt med styrelsen och det bildas nu en grupp som sköter denna fråga. Men hur gör man juridiskt? Hur ska man bete sig gällande övriga bostadsrättsägare. Kan föreningen tvinga folk att kontakta styrelsen innan renovering av badrum så att det sköts juridiskt rätt från början och för att undvika trubbel då stammarna byts. Hur sköts det ekonomiska?
Tacksam för svar.
Hej igen!
Om någon har renoverat badrummet nyligen, och föreningen bestämmer sig för att göra en övergripande renovering så kan det bli en tvist i huruvida den som renoverat sitt badrum ska få någon ersättning. Vad jag vet så betalas oftast ingen ersättning ut, i alla fall inte så att det är i närheten av att täcka alla kostnader. Om styrelsen dessutom har informerat att man kommer att göra en badrumsrenovering så kommer du nog ha svårt att hävda dig i en sådan tvist.
De kan alltså inte tvinga dig att kontakta dem, men de kan nog tvinga dig att omrenovera badrummet och de kan definitivt tvinga dig att ta del av den hyresökning som kommer i samband med en badrumsrenovering, och då sitter du där 100 kkr fattigare för ditt nya badrum, och med en hyreshöjning. (I runds svängar kan man räkna med att ett nytt badrum väger upp hyreshöjningen när man tittar på värdet på en lägenhet. I dagsläget så säger dock mäklarna i Lund att det är i stort sätt omöjligt att sälja en lägenhet med orenoverat badrum.)
I vår fastighet, där vi planerar att renovera alla badrum inom ett år, tog vi på förekommen anledningen ett beslut på förra styrelsemötet. (En bostadsrättsägare hade mögellukt i sitt badrum som kom från en spricka i en plastmatta i badrummet. Förhoppningsvis kan vi vädra ut lukten efter att ha skurit upp golvet och vänta med renoveringen.)
Om något badrum är i så pass dåligt skick att det innebär en hälsorisk för person eller innebär en risk för fastigheten, så kan en hyresgäst välja att göra sin renovering tidigare än den almänna renoveringen. Efter den almänna renoveringen kommer bostadsrättsföreningen ersätta (mot inlämnande av kvitton) utlägg motsvarande kostnaden för ett badrum i den almänna renoveringen. 70 kkr kan lämnas ut i förskott. Styrelsen har betänkt att detta skulle kunna innebära en mindre mängdrabatt under den almänna renoveringen. Det är styrelsen som ska fatta beslut om ett badrum tillåts att renoverias i förväg med dessa premisser.
Jag förstår att du såklart vill ha ett fräscht och nytt badrum, men till vilket pris? Kanske kan du borra fast lite hönsnät (och gå loss med lite PL400) och kakla på ett biligt kakel och överleva tills vidare?
Varför ligger badrumsrenoveringen så långt fram i tiden? Är de andra badrummen i bättre skick? Har man väl bestämmt sig så brukar ju alla vilja få det gjort så fort som möjligt.
När du ser fukt i väggarna, är det bara i fixet som kaklet suttit i, eller är där ett tätskickt som fukten gått igenom? Många byggfirmor kan ganska enkelt mäta upp om det är fukt i väggarna kring badrummet. Jag överlevde ett år genom att bara limma upp kakelplattor med PL400. Där var fukt bakom plattorna, men det vara bara i fixet, och bakom fixet fanns det tjära som tätskickt. Men är det fukt i hela väggen ligger det i föreningens bästa att låta dig göra ditt badrum så fort som möjligt.
Och kan du vänta så brukar det ju vara smidigare för dig också att slippa bry dig om att ringa, vänta och övervaka alla hantverkare, föreningen fixat tillgång till toa och dusch, och det blir troligen 10-20 kkr billigare.
Ännu en idé är att försöka övertala föreningen till att göra ditt badrum som ett pilotprojekt. (Det lyckades jag med i vår föreningen!
) Renoveringen av vårt badrum har gett väldigt bra inblick i hur saker ser ut, hur väggarna ser ut och vad de är gjorda av, hur rören är kopplade, hur svårt det var att borra iväggarna, allmänt hur vi ska göra etc.
Mvh,
Andreas
Om någon har renoverat badrummet nyligen, och föreningen bestämmer sig för att göra en övergripande renovering så kan det bli en tvist i huruvida den som renoverat sitt badrum ska få någon ersättning. Vad jag vet så betalas oftast ingen ersättning ut, i alla fall inte så att det är i närheten av att täcka alla kostnader. Om styrelsen dessutom har informerat att man kommer att göra en badrumsrenovering så kommer du nog ha svårt att hävda dig i en sådan tvist.
De kan alltså inte tvinga dig att kontakta dem, men de kan nog tvinga dig att omrenovera badrummet och de kan definitivt tvinga dig att ta del av den hyresökning som kommer i samband med en badrumsrenovering, och då sitter du där 100 kkr fattigare för ditt nya badrum, och med en hyreshöjning. (I runds svängar kan man räkna med att ett nytt badrum väger upp hyreshöjningen när man tittar på värdet på en lägenhet. I dagsläget så säger dock mäklarna i Lund att det är i stort sätt omöjligt att sälja en lägenhet med orenoverat badrum.)
I vår fastighet, där vi planerar att renovera alla badrum inom ett år, tog vi på förekommen anledningen ett beslut på förra styrelsemötet. (En bostadsrättsägare hade mögellukt i sitt badrum som kom från en spricka i en plastmatta i badrummet. Förhoppningsvis kan vi vädra ut lukten efter att ha skurit upp golvet och vänta med renoveringen.)
Om något badrum är i så pass dåligt skick att det innebär en hälsorisk för person eller innebär en risk för fastigheten, så kan en hyresgäst välja att göra sin renovering tidigare än den almänna renoveringen. Efter den almänna renoveringen kommer bostadsrättsföreningen ersätta (mot inlämnande av kvitton) utlägg motsvarande kostnaden för ett badrum i den almänna renoveringen. 70 kkr kan lämnas ut i förskott. Styrelsen har betänkt att detta skulle kunna innebära en mindre mängdrabatt under den almänna renoveringen. Det är styrelsen som ska fatta beslut om ett badrum tillåts att renoverias i förväg med dessa premisser.
Jag förstår att du såklart vill ha ett fräscht och nytt badrum, men till vilket pris? Kanske kan du borra fast lite hönsnät (och gå loss med lite PL400) och kakla på ett biligt kakel och överleva tills vidare?
Varför ligger badrumsrenoveringen så långt fram i tiden? Är de andra badrummen i bättre skick? Har man väl bestämmt sig så brukar ju alla vilja få det gjort så fort som möjligt.
När du ser fukt i väggarna, är det bara i fixet som kaklet suttit i, eller är där ett tätskickt som fukten gått igenom? Många byggfirmor kan ganska enkelt mäta upp om det är fukt i väggarna kring badrummet. Jag överlevde ett år genom att bara limma upp kakelplattor med PL400. Där var fukt bakom plattorna, men det vara bara i fixet, och bakom fixet fanns det tjära som tätskickt. Men är det fukt i hela väggen ligger det i föreningens bästa att låta dig göra ditt badrum så fort som möjligt.
Och kan du vänta så brukar det ju vara smidigare för dig också att slippa bry dig om att ringa, vänta och övervaka alla hantverkare, föreningen fixat tillgång till toa och dusch, och det blir troligen 10-20 kkr billigare.
Ännu en idé är att försöka övertala föreningen till att göra ditt badrum som ett pilotprojekt. (Det lyckades jag med i vår föreningen!
) Renoveringen av vårt badrum har gett väldigt bra inblick i hur saker ser ut, hur väggarna ser ut och vad de är gjorda av, hur rören är kopplade, hur svårt det var att borra iväggarna, allmänt hur vi ska göra etc.Mvh,
Andreas
Redigerat:
Hej och tack så jättemycket för svar.
Styrelsen kan bara säga att det är mellan 5-20 år innan stambyte måste ske. De är i "relativt" dåligt skick (huset byggt -69).
Mitt kakel har nu lossnat överallt och jag tog helt sonika ner de som inte ramlat ner. Golvet är uppmätt av fackman och har en hög fukthalt med allt de innebär som lukt osv.
Finansieringen av ett stambyte kommer förhoppningsvis täckas av ett eller två påbyggda våningsplan på huset som kommer att påbörjas under kvartal 1 år 09 för att undvika hyreshöjningar.
Jag måste tyvärr renovera hela mitt badrum inom kort tid och kan lägga ut 120-150 kkr men vill INTE göra om det om 5 år. Jag har pratat med styrelsen flertalet gånger och dom tycker att det låter som en bra idé att göra det ordentligt (ända ut till huvudstam). Jag har därmed gått med på att ingå i den grupp i styrelsen som kommer att behandla just denna fråga i föreningen, eftersom det är några/flera badrum som har någon form av fuktskada. Föreningen kommer nu stå för uttorkning av golv.
Jag undrar därmed hurvida vi ska ställa oss till övriga bostadsrätts innehavare och hurvida ska föreningen betala "den allmäna renoveringskostnaden" i förväg eller efterskott?? Och finns det alltid en "allmän renoveringskostnad"?.
Jag måste ju självklart ta upp det du, Andreas, nämnde i förra inlägg gällande var den nya stammen kommer att gå.. Och om någon nu renoverat enligt konstens alla regler ända ut till huvudstam kommer dom verkligen behöva riva upp igen??
Tack så jätte mycke för svar!!!
Mvh
Malin
Styrelsen kan bara säga att det är mellan 5-20 år innan stambyte måste ske. De är i "relativt" dåligt skick (huset byggt -69).
Mitt kakel har nu lossnat överallt och jag tog helt sonika ner de som inte ramlat ner. Golvet är uppmätt av fackman och har en hög fukthalt med allt de innebär som lukt osv.
Finansieringen av ett stambyte kommer förhoppningsvis täckas av ett eller två påbyggda våningsplan på huset som kommer att påbörjas under kvartal 1 år 09 för att undvika hyreshöjningar.
Jag måste tyvärr renovera hela mitt badrum inom kort tid och kan lägga ut 120-150 kkr men vill INTE göra om det om 5 år. Jag har pratat med styrelsen flertalet gånger och dom tycker att det låter som en bra idé att göra det ordentligt (ända ut till huvudstam). Jag har därmed gått med på att ingå i den grupp i styrelsen som kommer att behandla just denna fråga i föreningen, eftersom det är några/flera badrum som har någon form av fuktskada. Föreningen kommer nu stå för uttorkning av golv.
Jag undrar därmed hurvida vi ska ställa oss till övriga bostadsrätts innehavare och hurvida ska föreningen betala "den allmäna renoveringskostnaden" i förväg eller efterskott?? Och finns det alltid en "allmän renoveringskostnad"?.
Jag måste ju självklart ta upp det du, Andreas, nämnde i förra inlägg gällande var den nya stammen kommer att gå.. Och om någon nu renoverat enligt konstens alla regler ända ut till huvudstam kommer dom verkligen behöva riva upp igen??
Tack så jätte mycke för svar!!!
Mvh
Malin
Redigerat:
Hej!
Bara roligt att kunna ge tillbaka efter all hjälp jag själv har fått här!
Om fastigheten är i ett skick där stammar riskerar att spricka och tätskickt är dåligt kanske det ändå är bättre att göra renoveringen nu med den hyresökning det innebär, och sen hoppas på att kunna sänka hyran i framtiden. Nu kanske ni kan utnyttja ROT-avdraget också!!!
Om den gammla stammen går inne i väggen så kommer man nog inte kunna byta ut den och koppla på de nya rören utan att göra hål i badrumsväggarna (och tätskickten). Utrymmet som stammen går i är så litet att man nog inte kan krypa där inne och göra något arbete inifrån. Om det är något annar rum som gränsar till väggen där stammen går, kanske grannens badrum eller något av dina rum, så kanske man kan göra arbetet från det hållet.
När jag pratade om allmän renoveringskostnad så menade jag den kostnaden som det kostar föreningen per badrum när de väl väljer att renovera. Även om det i ert fall inte bidrar till någon hyreshöjning så vill du ju inte lägga ut pengar för ditt badrum när grannarna "får det gratis".
Gällande att betala i förskott eller efterskott är det egentligen bara en fråga om ränta. Du säger att du själv är likvid för att lägga ut pengarna, och föreningen borde också vara det. Ska föreningen lägga ut 150 kkr i 10 år så kostar det väll dem ca 75kkr i räntekostnader. Det är ju ganska omständigt för dig att ha en skuld från föreningen om du skulle vilja sälja. Är den till dig eller till lägenheten?
Men det är ju viktigt för föreningen att fastigheten inte förfaller, eller att den drar på sig andra (större) omkostnader senare för att man inte tog nödvändiga åtgärder nu. Man brukar göra stambyte efter 50-60 år, men era badrum verkar ju inte vara byggda för att hålla lika länge som stammen. Jag har faktiskt ingen aning om vad man gör då, men ni kan ju knappast vara ensamma om att ha det problemet.
Be lite större företag (typ PEAB eller något) komma och titta på det. Det brukar vara gratis att ta in offerter, och då får man oftast än bättre bild över läget i ert hus, och hur man löst liknande problem tidigare. PEAB är ju exempel på ett byggföretag, men man kan också kontakta t.ex. Riksbyggen som mer är ett samordningsföretag som kan ta ett helhetsavsvar för en större renovering genom underleverantörer. Kanske har ni redan kotakt med någon sådan firma?
Det blev kanske inte ett så informativt svar denna gången, men fortsätt gärna komma med frågor efterhand ändå!
Bara roligt att kunna ge tillbaka efter all hjälp jag själv har fått här!
Om fastigheten är i ett skick där stammar riskerar att spricka och tätskickt är dåligt kanske det ändå är bättre att göra renoveringen nu med den hyresökning det innebär, och sen hoppas på att kunna sänka hyran i framtiden. Nu kanske ni kan utnyttja ROT-avdraget också!!!
Om den gammla stammen går inne i väggen så kommer man nog inte kunna byta ut den och koppla på de nya rören utan att göra hål i badrumsväggarna (och tätskickten). Utrymmet som stammen går i är så litet att man nog inte kan krypa där inne och göra något arbete inifrån. Om det är något annar rum som gränsar till väggen där stammen går, kanske grannens badrum eller något av dina rum, så kanske man kan göra arbetet från det hållet.
När jag pratade om allmän renoveringskostnad så menade jag den kostnaden som det kostar föreningen per badrum när de väl väljer att renovera. Även om det i ert fall inte bidrar till någon hyreshöjning så vill du ju inte lägga ut pengar för ditt badrum när grannarna "får det gratis".
Gällande att betala i förskott eller efterskott är det egentligen bara en fråga om ränta. Du säger att du själv är likvid för att lägga ut pengarna, och föreningen borde också vara det. Ska föreningen lägga ut 150 kkr i 10 år så kostar det väll dem ca 75kkr i räntekostnader. Det är ju ganska omständigt för dig att ha en skuld från föreningen om du skulle vilja sälja. Är den till dig eller till lägenheten?
Men det är ju viktigt för föreningen att fastigheten inte förfaller, eller att den drar på sig andra (större) omkostnader senare för att man inte tog nödvändiga åtgärder nu. Man brukar göra stambyte efter 50-60 år, men era badrum verkar ju inte vara byggda för att hålla lika länge som stammen. Jag har faktiskt ingen aning om vad man gör då, men ni kan ju knappast vara ensamma om att ha det problemet.
Be lite större företag (typ PEAB eller något) komma och titta på det. Det brukar vara gratis att ta in offerter, och då får man oftast än bättre bild över läget i ert hus, och hur man löst liknande problem tidigare. PEAB är ju exempel på ett byggföretag, men man kan också kontakta t.ex. Riksbyggen som mer är ett samordningsföretag som kan ta ett helhetsavsvar för en större renovering genom underleverantörer. Kanske har ni redan kotakt med någon sådan firma?
Det blev kanske inte ett så informativt svar denna gången, men fortsätt gärna komma med frågor efterhand ändå!
Behöver ni renovera alla badrum nu kanske rörinfodring kan vara ett alternativ när det är dags att fixa till stammarna? Jag är absolut ingen expert på området, men har hört att rörinfodring håller 25-30 år istället för en ny stam som håller 50-60 år.
Men om ni gör badrummen nu, rörinfodrar om 15 år, så kanske det ändå är dags att göra om badrummen igen lagom till nästa stambyte om 45 år!
Men om ni gör badrummen nu, rörinfodrar om 15 år, så kanske det ändå är dags att göra om badrummen igen lagom till nästa stambyte om 45 år!
Faktiskt så verkar det som om styrelsen pratar om just rörinfodring.. då behöver man inte riva upp alla badrum va??!! Men det går turer fram o tillbaka hela tiden.. Jag har fall fått jättemycket hjälp av dig så nu förstår jag, och vet mer vad jag pratar om då det gäller renovering av badrum!! Tack så mkt!!!!