Bygglov på prickmark bredvid tomtägarförenings allmänning

[IngridLiv]

Det vore det bästa om det fungerade så, men jag har fått intrycket att kommunen ändå kan säga nej även om de inte äger allmänningen.

Rimligen får tomtägarföringen frågan såsom fastighetsägare, vad styrelsen svarar bär bero på vilka beslut ex kring policy som fattats av årsstämma, alt. Bör de kalla till extra årsstämma för att antingen ta specifikt beslut eller en policy, ex att två meter alltid är Ok.
/A

 

[oxöga]

Det framgår inte på detaljplanen, men gissar att det handlar om att vägen tillhör samfälligheten.

Om du har möjlighet att lägga upp plankartan är det lättare att säga något mer konkret omdet. Som "Claes Sörmland" påpekade ovanför beror det på vilken användning som marken har.

 

[reez]

I de fall jag varit inblandad har fastighetsägaren fått frågan även om marken är bestämd som "allmän plats, natur" från kommunalt håll. Rätt eller fel blir intressant.

/A

 

[MetteKson]

En fråga om bygglov på prickmark bredvid tomtägarföreningens samfällighet:

Vi vill bygga ett attefallshus på vår fritidshustomt. Enligt gällande detaljplan har varje bostadsfastighet inom området en möjlig byggnadsarea motsvarande 200 m2.

Vårt önskemål är att bygga huset där en snickarbod i dag står. Snickarboden ligger bara någon meter från tomtgränsen på prickmark. Marken på andra sidan tomtgränsen tillhör vår tomtägarförening (som äger marken på båda sidor om en grusväg).

Det finns bygglov för snickarboden från 1980. Vi har ett dokument där ”rågrannarna” och tomtägarföreningens ordförande ger sitt godkännande till placeringen.

I beslutet/bygglovet från byggnadsnämnden står följande:

”Den aktuella fastigheten är belägen inom byggnadsplanelagt område. Fastigheten är idag bebyggd med ett fritidshus och ett uthus. Av i ärendet företedd situationsplan framgår att nu sökt byggnad till viss del avses att lokaliseras till mark som enligt byggnadsplanen ej får bebyggas. Vid sådant förhållande får ansökningen ses såsom en framställning om dispens. Det antecknads att av företaget berörda grannar skriftligen godtagit detsamma.

Beredningen föreslår byggnadsnämnden besluta

att med utnyttjande av sin dispensrätt jämlikt 67 § 2 mom byggnadsstadgan bevilja byggnadslov för ifrågavarande byggnadsföretag.”


Såvitt jag förstår behöver vi söka bygglov då det är bredvid en allmänning, attefallsreglerna gäller inte. Utan att veta säkert tror jag att vi kan få ok från grannar och förening för att upprätta ett nytt hus där snickarboden i dag står. För omgivningen gör det således ingen större skillnad.

Dock blir jag pessimistisk när jag försöker hitta liknande exempel. Det verkar som kommuner blivit mer restriktiva? Enligt handläggaren på kommunen är det inte en förmildrande omständighet att det där i dag redan står en byggnad.

Någon som har något tips eller råd i detta fall?

Det är inte en förmildrande omständighet att det står en byggnad där idag, plan och bygglagen har ändrats (och stramats åt) efter att tidigare lov gavs.
Attefallshus får ligga på prickad mark men ska ha 4,5 meter till tomtgräns om inte grannen godkänner närmare. Vilken typ av mark gränsar fastigheten till enligt detaljplanen? Parkmark? Allmän platsmark? Det kan också ha betydelse i ärendet.
Du kan söka bygglov för ett Attefallshus men då blir det en annan prövning, kommunen sköter bl a grannhörandet och även om grannen inte godkänner har de inte veto. Det som talar emot beviljat bygglov är att det ligger nära fastighetsgräns (avvikelse 1), det ligger på prickmark (avvikelse 2), gränsar det dessutom till allmän platsmark, parkmark el dyl brukar kommunen hålla hårdare på 4,5 metersregeln.

 

[Noell]

Som MetteKson är inne på ovan så om angränsande allmänning är planlagd allmän plats så spelar det ingen roll om ni får godkänt från tomtägarföreningen. De kan inte anses representera allmänheten i frågan. På samma sätt kan inte kommunen godkänna byggnader närmare än 4,5 m till kommunägd allmän plats eftersom kommunen som markägare inte kan anses representera allmänheten i frågan.

Om marken inte är planlagd blir det betydligt lättare!

 

[IngridLiv]

Tack för kloka inlägg från flera håll. Den samfällt ägda marken som tomten gränsar till är enligt detaljplanen ”Allmän plats, park eller plantering”, även om det i vårt fall inte handlar om mycket mer än en vägren och ett dike.

Vi försöker med ett bygglov delvis på prickmark på vår tomt i första hand, vi får se om det blir anledning att tänka om.

 

[Claes Sörmland]

Som MetteKson är inne på ovan så om angränsande allmänning är planlagd allmän plats så spelar det ingen roll om ni får godkänt från tomtägarföreningen. De kan inte anses representera allmänheten i frågan. På samma sätt kan inte kommunen godkänna byggnader närmare än 4,5 m till kommunägd allmän plats eftersom kommunen som markägare inte kan anses representera allmänheten i frågan.

Om marken inte är planlagd blir det betydligt lättare!

Detta gäller helt klart när kommunen är huvudman. Men om jag förstått det rätt så är det enskilt huvudmannaskap och inte kommunalt för den allmänna platsen i det här fallet. Vid enskilt huvudmannaskap har huvudmannen stor frihet gällande takt och hur den allmänna platsen ska iordningställas. Därmed borde huvudmannen kunna välja att ge TS OK att bygga attefallaren, det är ju inte allmänheten som bestämmer över platsen utan definierade grannar.

Eller finns det domar som slår hål på detta resonemang?

 

[MetteKson]

Tack för kloka inlägg från flera håll. Den samfällt ägda marken som tomten gränsar till är enligt detaljplanen ”Allmän plats, park eller plantering”, även om det i vårt fall inte handlar om mycket mer än en vägren och ett dike.

Vi försöker med ett bygglov delvis på prickmark på vår tomt i första hand, vi får se om det blir anledning att tänka om.

Tänk på att om du ska ansöka om bygglov behöver inte byggnaden vara utformad som en ”attefallsbyggnad”, alltså följa dess regler. Det är då detaljplanens bestämmelser som gäller och den kan tillåta te x högre byggnad och större byggnadsarea (om ni skulle vilja ha det).

 

[Noell]

Detta gäller helt klart när kommunen är huvudman. Men om jag förstått det rätt så är det enskilt huvudmannaskap och inte kommunalt för den allmänna platsen i det här fallet. Vid enskilt huvudmannaskap har huvudmannen stor frihet gällande takt och hur den allmänna platsen ska iordningställas. Därmed borde huvudmannen kunna välja att ge TS OK att bygga attefallaren, det är ju inte allmänheten som bestämmer över platsen utan definierade grannar.

Eller finns det domar som slår hål på detta resonemang?

Det är är syftet med markanvändningen (tillgänglig för allmänheten), inte ägandeformen eller huvudmannen som avgör.

Om syftet med markanvändningen hade varit att samfällighetens medlemmar inte skulle behöva ta hänsyn till allmännhetens intressen i utformningen av platsen, hade den planlagts som kvartersmark. Detaljplanen i och med markanvändningen styr utformningen.

Från Boverket:

Vilka grannar kan lämna ett medgivande?
Det är inte alltid möjligt att placera sitt attefallshus närmare gränsen än 4,5 meter eftersom vissa grannar inte kan lämna ett grannemedgivande. Avgörande för om det finns möjlighet att lämna ett medgivande är syftet med grannens mark. Det är alltså inte ägandeformen eller huvudmannaskapet för marken som avgör.

• För allmän plats inom detaljplan, till exempel natur eller park, kan ingen lämna medgivande

https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...ementbyggnad-max-25-m-sa-kallat-attefallshus/

https://www.boverket.se/globalasset.../kommunens-mojlighet-att-lamna-medgivande.pdf (tar även upp enskilda huvudmän med hänvisning till domar)

 

[Claes Sörmland]

Det är är syftet med markanvändningen (tillgänglig för allmänheten), inte ägandeformen eller huvudmannen som avgör.

Om syftet med markanvändningen hade varit att samfällighetens medlemmar inte skulle behöva ta hänsyn till allmännhetens intressen i utformningen av platsen, hade den planlagts som kvartersmark. Detaljplanen i och med markanvändningen styr utformningen.

Från Boverket:

Vilka grannar kan lämna ett medgivande?
Det är inte alltid möjligt att placera sitt attefallshus närmare gränsen än 4,5 meter eftersom vissa grannar inte kan lämna ett grannemedgivande. Avgörande för om det finns möjlighet att lämna ett medgivande är syftet med grannens mark. Det är alltså inte ägandeformen eller huvudmannaskapet för marken som avgör.

• För allmän plats inom detaljplan, till exempel natur eller park, kan ingen lämna medgivande

[länk]

[länk] (tar även upp enskilda huvudmän med hänvisning till domar)

En mycket läsvärd utredning!

Jag läser att regeringen 2015 inte var nöjd med eländet som MÖDs tolkning har ställt till med i denna fråga. Någon som vet om lagstiftaren fortfarande har på agendan att få bort denna oförutsedda konsekvens av nuvarande lagstiftning?

 

[pjeta]

Är ju klarlagt vad som gäller men fortfarande är det kommuner som inte verkar veta vad som gäller. Tar man någon risk om man bygger ett attefallshus närmare park än 4,5m om man fått ok från huvudmannen och kommunen godkänt anmälan?

 

[Claes Sörmland]

Är ju klarlagt vad som gäller men fortfarande är det kommuner som inte verkar veta vad som gäller. Tar man någon risk om man bygger ett attefallshus närmare park än 4,5m om man fått ok från huvudmannen och kommunen godkänt anmälan?

Japp. Risken är att du i själva verket svartbygger en bygglovspliktig byggnad och inte en attefallsbyggnad.

Men vanligen är det kommunen som driver tillsynen så är de nöjda är risken låg. Å andra sidan kan kommunen vända på en femöring om ett tillsynsärende startas.

Och din kommun är inte ensam om förvirringen. T ex Mark och miljödomstolen, Växjö gav 2015 klartecken för en friggebod närmare gränsen till allmän plats än 4,5 m med markägaren kommunens godkännande (mål nr P 3765-14). Detta i strid med MÖDs dom från 2013. Tillsynsnämnden skriver i sitt protokoll 2015-10-28:

"Domstolen noterar särskilt att det inte framgår av utredningen att byggnaden medför betydande olägenhet för omgivningen. Mark- och miljödomstolen bedömde vidare att om kommunen i egenskap av ägare av den allmänna platsen godtar placeringen av komplementbyggnaden är den bygglovsbefriad. I det aktuella fallet ser Aneby kommun, i egenskap av ägare till grannfastigheten och den allmänna platsen, fortsatt inget problem gällande närheten till gemensam fastighetsgräns. Kommunen accepterar placeringen av komplementbyggnaden, vilket alltså gör byggnaden bygglovsbefriad och att se som en friggebod. Aneby kommun har efter mark- och miljödomstolens dom på nytt godkänt komplementbyggnadens placering på fastigheten Rödklinten 4."

Kanske ska detta tolkas som ett rent uppror mot MÖD eller att domstol och kommun menar att MÖDs domar inte är tillräckligt generellt skrivna för att gälla det här fallet? Boverket tycker dock att MÖDs dom är klar och generellt gällande (utredningen ovan) och tydligen har regeringen funderat på att ändra lagen (återigen utredningen) så att detta problem försvinner.

 

[pjeta]

Känns logiskt att det blir en svartbyggd bygglovspliktig byggnad och inte en attefallsbyggnad men är det den som bygger som tar hela risken eller har kommunen som gett ok för byggnaden något ansvar?

 

[Claes Sörmland]

I teorin kan det nog i vissa fall finns lagutrymme för att kommunen ska ersätta dig för fel eller försummelse vid myndighetsutövning enligt skadeståndslagens skrivningar om förmögenhetsskada:



Men jag undrar jag. Dessutom kan kommunen nog vara så klurig att de egentligen aldrig tar ett felaktigt beslut. Det finns bara en tyst överenskommelse mellan er att om du inte väcker vargen så gör de inte heller det och väcks den så står du med kostnaden.

I slutändan åligger det ju dig som vill bygga attefallshuset att följande gällande lagar även om kommunen har bristande kompetens i ärendet. Det är du som ska inhämta medgivande från grannar och inte kan göra det eftersom grannen är en odefinierad allmänhet.