Absolut det köper jag. Men igen, det jag tycker känns konstigt är att enligt det upplägg du förklarar så kommer man behöva mer pengar tillgängligt(till kontantinsats) desto högre det värderas. Men säkerligen något jag inte förstår fullt ut härD Dallejr skrev:
Hej, tack för svaretP pgjo skrev:Hej, jag har precis färdigställt ett 1,5 plans 115 kvm hus i lösvirke grundplatta 86 kvm och det gick på ca 2,5 milj.
Inkl. alla kostnader tomt 250000 + markarbete, borrad brunn och enskilt avlopp 350000. Kunde ha sparat 150-200k på att ta billigare material invändigt. (OSB och gips istället för råspont och träpanel samt träfiberisolering som är dubbelt så dyrt per kvm mot konventionell isolering). Då gjorde jag det mesta själv reste stomme, satte panel och var med som hantlangare för snickaren som hjälpte mig att lägga tak och bygga invändigt. Om ni hittar en bra snickare som tar runt 500kr/h ink.moms som även har bra kontakter med elektriker och rörmokare. Jag rekommenderar att ni tar kontakt med en konstruktör/arkitekt. letar lite alternativ mot nyckelfärdigt. Totalentreprenad blir väldigt dyrt.
Läs på mycket om grundläggning, materialval för stomme. Om jag skulle bygga igen så kan jag tänka mig Träullit.
[länk]. (Nej jag har ingen relation till firman) Där skulle jag nog ha gjort ytterligare en besparing mot att bygga med lösvirke.
Om jag tänker efter nu, var det dyrare per kvm att bygga 1,5 plan än 2 plan . Om ni tänker enplans hus så är en större platta inte dyrare än att bygga på höjden. (samt byggtekniskt enklare). Jag tror absolut att ni kan komma under 3 milj. med lite efterforskning och eget arbete. Lycka till.
Problemet här är att jag/vi är väldigt okunniga samt att vi har två små knott att ta hand om så det har inte riktigt varit ett alternativ att göra så mycket själva. Det vi skulle kunna sträcka oss till är att spackla, måla in/utvändigt etc, lite enklare saker men vet inte om man kommer ner så mycket i pris för sådana saker? Örebro, men tack ändåK Kyleman skrev:
Har förstått att det alltid kommer oförutsägbara kostnader och att det inte är optimalt att ha för tight budget. Självfallet vill vi försöka hitta billigare än 3.5 om det är möjligt.S Stuff skrev:
Bekymret vi även besitter är att vi har en bostadsrätt just nu som jag inte har någon aning om vad den kan gå för i en eventuell budgivning. Marknaden har dock gått upp men här är det ju svåra med budgeten, att vi inte vet vad exakt vi skulle ha att leka med efter försäljning av denna.
Har alltid hört folk säga att det är billigare att bygga på höjden än bredden men det stämmer inte helt?K Kallebo skrev:
Har ett bokat möte med A-hus iaf som det ser ut nu. har egentligen ingen större koll på dom prismässigt men de har fina alternativ till kåkar.
Hmm är inte detta inräknat i byggherrekostnaden eller är jag ute och cyklar?O OscarFC skrev:
Sedär, vilken husmodell körde ni på?K Kasken skrev:
Börjar förstå att mycket handlar om värderingen här. Ska tydligen finnas 4-5 som jag nu knner till som byggts/sålts för 3.2-3.5m.A ajn82 skrev:
De äldre kåkarna i området är runt -70 tal standard.
Nej ju högre värdering desto mindre av dina egna pengar behöver du använda. Ett exempel du bygger ett hus för 3.5m och får en värdering på 4m. I med det så kommer din belåningsgrad räknas mot 4m och då är din minimum kontantinsatts 600tkr. Det innebär att du skulle kunna låna 3.4m om du vill landa på 85% belåning. Med andra ord så har du ju redan tjänat 500tkr på bygget som du får räkna som en del av din insatts.O RDP skrev:Absolut det köper jag. Men igen, det jag tycker känns konstigt är att enligt det upplägg du förklarar så kommer man behöva mer pengar tillgängligt(till kontantinsats) desto högre det värderas. Men säkerligen något jag inte förstår fullt ut här
Jag skulle säga att det alltid går att bygga billigt. MEN det är så att ju mer man gör själv och ju mer man kan om husbyggen desto bättre förutsättningar har man att få ner priserna.
Jag vet att många säger "släkt och vänner kan hjälpa till" men det ska vara väldigt snälla dito då. De flesta vill bara hälsa på och hänga lite i tädgården och äta mat.
Det man ska tänka på är att inte ens en tomt som är gratis är billig.
Grannen la ner en halv miljon nästan på att få sin skogstomt att bli en plan trädgårdstomt.
Vatten, avlopp och el kan kosta från 200.000 till en halv miljon. Är det någon gatuavgift? Nybygge här i skogen blir i princip 250.000 i gatuavgift till kommunen.
Och Pantbreven på 85% av 3,5 miljoner är: 60,000
Ni bör dessutom skilja på nyckelfärdigt och totalantreprenad. Och om ni ligger på marginalen skulle jag säga att det är bättre att fokusera på funktionella tillväl istället för estetiska.
Vad gäller belåning och marknadsvärde skulle jag vara MYCKET försiktig om det är hus som ligger nära området som säljs för väldigt billiga pengar. Här i Sthlm är det inte så att nybyggda hus är värda mycket mer än hus från 70-talet. Den där uppväxta trädgården är värd massor för många. Nybyggen ser oftast förjävliga ut första fem åren tills växterna tagit sig. Speciellt om det är ett område där inte alla är klara samtidigt och det under en längre tid är ett byggområde.
Det hemska rådet är nästan. Har ni inte råd att köpa ett befintligt hus så har ni nog inte råd köpa ett nybygge.
Speciellt om ni känner att ni ligger på marginalen och inte vet vad ni får för er bostadsrätt.
Jag vet att många säger "släkt och vänner kan hjälpa till" men det ska vara väldigt snälla dito då. De flesta vill bara hälsa på och hänga lite i tädgården och äta mat.
Det man ska tänka på är att inte ens en tomt som är gratis är billig.
Grannen la ner en halv miljon nästan på att få sin skogstomt att bli en plan trädgårdstomt.
Vatten, avlopp och el kan kosta från 200.000 till en halv miljon. Är det någon gatuavgift? Nybygge här i skogen blir i princip 250.000 i gatuavgift till kommunen.
Och Pantbreven på 85% av 3,5 miljoner är: 60,000
Ni bör dessutom skilja på nyckelfärdigt och totalantreprenad. Och om ni ligger på marginalen skulle jag säga att det är bättre att fokusera på funktionella tillväl istället för estetiska.
Vad gäller belåning och marknadsvärde skulle jag vara MYCKET försiktig om det är hus som ligger nära området som säljs för väldigt billiga pengar. Här i Sthlm är det inte så att nybyggda hus är värda mycket mer än hus från 70-talet. Den där uppväxta trädgården är värd massor för många. Nybyggen ser oftast förjävliga ut första fem åren tills växterna tagit sig. Speciellt om det är ett område där inte alla är klara samtidigt och det under en längre tid är ett byggområde.
Det hemska rådet är nästan. Har ni inte råd att köpa ett befintligt hus så har ni nog inte råd köpa ett nybygge.
Speciellt om ni känner att ni ligger på marginalen och inte vet vad ni får för er bostadsrätt.
Vad de byggts för är irrelevant.O RDP skrev:
Det är vad det färdiga huset säljs för som är relevant.
En som bygger kanske har betydligt bättre marginaler än 15% i insats och kan därmed kosta på sig att bygga ett hus där byggkostnaden initialt inte är i nivå med värderingen.
Några saker att inte glömma i kalkylen...
Byggel ca 25k
KA ca25k
Bredband?
Byggkrediträntor
Nybyggnadskarta 7k
Lagfartskostnad
Bygglov plus utstakning
Pantbrev
Besiktning 8k
Sotare och provtryckning om man har kamin
Sedan är det väl 20% kontant för nybyggnationer? Det var det i varje fall när jag byggde.
Mitt råd är att lista alla utgifter i excel och göra DN kalkyl sedan krydda med 10-20% och blir det billigare var då glad.
Byggel ca 25k
KA ca25k
Bredband?
Byggkrediträntor
Nybyggnadskarta 7k
Lagfartskostnad
Bygglov plus utstakning
Pantbrev
Besiktning 8k
Sotare och provtryckning om man har kamin
Sedan är det väl 20% kontant för nybyggnationer? Det var det i varje fall när jag byggde.
Mitt råd är att lista alla utgifter i excel och göra DN kalkyl sedan krydda med 10-20% och blir det billigare var då glad.
Smart 126, deras nästa minsta i dåvarande budgetserien.O RDP skrev:
Vi gjorde helt egen planlösning dock, behöll bara yttermåtten. Det var inga problem, enbart utökad yta på våtutrymmen kostade extra. Blev ett par varv fram o tillbaks med ritningarna innan allt var ok enligt alla regler.
Jag räknade inte så noga, men rivning av gammalt hus, markarbeten och yttre VA tog ca 7 månader. Då jobbade jag mest hela helgerna och vissa kvällar efter jobbet fram på våren. Sen kom huset och då var det väl alla vakna timmar i två månader och efter det 9 månader med kvällar, helger och röda dagar. Tog kanske husbyggarledigt 6-8 dagar under den tiden.craftsboy skrev:
Så några timmar blir det ju, men det var ganska trevligt ändå. Passade rätt ok med corona sista halvåret, kändes inte som man missa så mycket...
O RDP skrev:
Vi har haft ett positivt samtal med en bank om byggkreditiv plus lån för tomt och fick beskedet att vi kan gå in med värdering av det färdiga huset samt eget arbete som insats istället för pengar. Men vår gemensamma inkomst låg grund för det beskedet eftersom vi har bra inkomst tillsammans. Vi vill hamna under 3.5 miljoner, men vi skulle kunna låna mer om vill.O RDP skrev:
Vi planerar att bygga omkring 100m2 med någon variation av delad entreprenad för omkring 3.5 miljoner. Det blir en tajt budget, men jag räknar med att vi ritar själva och tar hjälp av en firma för markarbete och stommen. Sen tar vi vid själva. Har uppskattat 15000 sek/m2 för markarbete och stomme. 27000 sek/m2 med helentreprenad. Så man kan ju komma under 3.5, men man får nog räkna med att lägga mycket tid och energi själv tillsammans med en nogrann och väl utförd kalkyl. Generellt är bankerna inte glada i att låna till lösvirkeshus, men i vårt fall litar vi på att jag som är konstruktör kan fungera som någon slags garanti att det blir bra. Man får hitta en bank som ser på det mesta positivt också.
Köper man tomten innan man planerar att bygga kan man ju gå in med den som insats också vilket är vår tanke. Sen måste man tänka på att man förmodligen måste betala en del avgifter och ha bygglov plus värdering innan banken går med på byggkreditiv.
På seb tex har de lite andra krav, men där måste man gå in med 20% inkomst, och de godkänner inte värdering eller eget arbete som insats. Så man får kolla runt med olika banker helt enkelt.
Kan vara bra att be om offerter från flera olika firmor som erbjuder nyckelfärdiga hus för att ha något att jämföra mot också. Det kostar inget och det är väldigt hjälpsamma om man har frågor.
Hej,
det är snart sagt omöjligt att ange en exakt kostnad på förhand. Som många redan skrivit så är markarbeten svårbedömda (spränga, påla etc.). Du bör räkna med att markarbeten kostar mer än vad du tänkt.
Helt kort om värdering. Banker gör säkert olika, men ett tänkbart scenario är att de kommer be er lämna in en värdering utförd av en mäklare. Mäklaren kommer att lämna en värdering baserad på tomtkostnad, huskostnad (PKK) och läge. Utifrån den värderingen kommer sedan banken göra en bedömning om ni kommer klara den byggnadskreditiv ni ansökt om. När huset sedan är klart får ni lägga om det till ett vanligt bolån och då görs en bedömning av hur stort är lånet är i förhållande till bedömt marknadsvärde, vilket alltså inte får överstiga 85%. Självklart räknar banken även på detta då den beviljar kreditiven. I sammanhanget kan det vara värt att nämna att vissa husleverantörer inte tar betalt förrän huset är färdigbyggt, t.ex. Älvsbyhus. Man slipper då betala ränta för kreditiven under byggtiden, vilken är betydligt högre än ett vanligt bolån. (Skulle iofs inte rekommendera Älvsbyhus som bygger med riktigt låg standard, oisolerade innerväggar, fönster som öppnas inåt, plast istället för takpapp etc.).
I alla fall, vi håller på att färdigställa ett Stella 87 från Trivselhus i skrivande stund. Inte billigaste leverantören, men bra priser utifrån den standard de har som är väldigt hög. Vi bygger 40 min från Göteborgs centrum vid kusten så priserna är säkert lite högre här än i Örebro. Huset är ett 1,5-plans ca 160m2, spec.: kök Ballingslöv med stenbänk, maskinpark Miele, kakel/klinker i alla våtutrymmen, isolerade innerväggar med dubbla skivor, isolerade innerdörrar, parkettgolv, Nibe värmepump, platta med golvvärme, braskamin, altan etc. Kan verkligen rekommendera att ni går igenom vad ni får då många husleverantörer sparar in på sådant som man inte ens tänker på.
Här är våra kostnader, som slutar på ca 3.3 m exkl tomt. Då är övervåningen inte färdig utan isolerad, rördragning klar och golv inlagt. Så lägg till ca 200 k för att färdigställa. Ska väl tilläggas att vi inte gör ett s**t själva.
Huset: ca 2.600.000:- (inkl grund 350.000:- men då tog husleverantören entreprenaden så det blev lite dyrare)
Inteckning (pantbrev): 61.000:-
Avstyckning 48.700:- (här får ni räkna med 1,5% lagfartskostnad istället)
Lagfart 1650:- (adm. avgift)
Samfällighet VA 130.000:- (kopplad till kommunalt VA)
Trädfällning och gräva ner pumptank 44.000:- (gjordes innan markarbetena för huset påbörjades)
Nybyggnadskarta 3500:-
Pumptank 19.354:-
Förhandsbesked 13.000:-
Bygglov: 31.886:-
Inkoppling VA: 48.557:- (kommunal avgift)
Kontrollansvarig: 24.000:-
Omlastning, byggström etc.: 35.000:- (byggströmmen är löjligt dyr, särskilt den här vintern t.ex. 5.195:- bara för februari)
Fasadfärg: 15.000:- (vi målar själva, att anlita någon kan gå på 100.000:- )
LPS-pump VA: 20.000:-
Inkoppling el: 36.250:-
Inkoppling fiber: 39.500:-
Altan: 68.000:- (1000:-/m2, vi hade tur och beställde innan träpriserna gick upp, vi bygger inte själva)
Sotare: 3000-4000:- (besiktning braskamin köksfläkt)
Alla försäkringar, kontrollbesiktning etc. ingår i avtalet med husleverantören.
Detta kanske är lite högre än er budget, men inte mycket och vi får ett riktigt bra hus.
Se det inte som en heltäckande redogörelse, men ganska bra för att skapa er en uppfattning.
det är snart sagt omöjligt att ange en exakt kostnad på förhand. Som många redan skrivit så är markarbeten svårbedömda (spränga, påla etc.). Du bör räkna med att markarbeten kostar mer än vad du tänkt.
Helt kort om värdering. Banker gör säkert olika, men ett tänkbart scenario är att de kommer be er lämna in en värdering utförd av en mäklare. Mäklaren kommer att lämna en värdering baserad på tomtkostnad, huskostnad (PKK) och läge. Utifrån den värderingen kommer sedan banken göra en bedömning om ni kommer klara den byggnadskreditiv ni ansökt om. När huset sedan är klart får ni lägga om det till ett vanligt bolån och då görs en bedömning av hur stort är lånet är i förhållande till bedömt marknadsvärde, vilket alltså inte får överstiga 85%. Självklart räknar banken även på detta då den beviljar kreditiven. I sammanhanget kan det vara värt att nämna att vissa husleverantörer inte tar betalt förrän huset är färdigbyggt, t.ex. Älvsbyhus. Man slipper då betala ränta för kreditiven under byggtiden, vilken är betydligt högre än ett vanligt bolån. (Skulle iofs inte rekommendera Älvsbyhus som bygger med riktigt låg standard, oisolerade innerväggar, fönster som öppnas inåt, plast istället för takpapp etc.).
I alla fall, vi håller på att färdigställa ett Stella 87 från Trivselhus i skrivande stund. Inte billigaste leverantören, men bra priser utifrån den standard de har som är väldigt hög. Vi bygger 40 min från Göteborgs centrum vid kusten så priserna är säkert lite högre här än i Örebro. Huset är ett 1,5-plans ca 160m2, spec.: kök Ballingslöv med stenbänk, maskinpark Miele, kakel/klinker i alla våtutrymmen, isolerade innerväggar med dubbla skivor, isolerade innerdörrar, parkettgolv, Nibe värmepump, platta med golvvärme, braskamin, altan etc. Kan verkligen rekommendera att ni går igenom vad ni får då många husleverantörer sparar in på sådant som man inte ens tänker på.
Här är våra kostnader, som slutar på ca 3.3 m exkl tomt. Då är övervåningen inte färdig utan isolerad, rördragning klar och golv inlagt. Så lägg till ca 200 k för att färdigställa. Ska väl tilläggas att vi inte gör ett s**t själva.
Huset: ca 2.600.000:- (inkl grund 350.000:- men då tog husleverantören entreprenaden så det blev lite dyrare)
Inteckning (pantbrev): 61.000:-
Avstyckning 48.700:- (här får ni räkna med 1,5% lagfartskostnad istället)
Lagfart 1650:- (adm. avgift)
Samfällighet VA 130.000:- (kopplad till kommunalt VA)
Trädfällning och gräva ner pumptank 44.000:- (gjordes innan markarbetena för huset påbörjades)
Nybyggnadskarta 3500:-
Pumptank 19.354:-
Förhandsbesked 13.000:-
Bygglov: 31.886:-
Inkoppling VA: 48.557:- (kommunal avgift)
Kontrollansvarig: 24.000:-
Omlastning, byggström etc.: 35.000:- (byggströmmen är löjligt dyr, särskilt den här vintern t.ex. 5.195:- bara för februari)
Fasadfärg: 15.000:- (vi målar själva, att anlita någon kan gå på 100.000:- )
LPS-pump VA: 20.000:-
Inkoppling el: 36.250:-
Inkoppling fiber: 39.500:-
Altan: 68.000:- (1000:-/m2, vi hade tur och beställde innan träpriserna gick upp, vi bygger inte själva)
Sotare: 3000-4000:- (besiktning braskamin köksfläkt)
Alla försäkringar, kontrollbesiktning etc. ingår i avtalet med husleverantören.
Detta kanske är lite högre än er budget, men inte mycket och vi får ett riktigt bra hus.
Se det inte som en heltäckande redogörelse, men ganska bra för att skapa er en uppfattning.
Redigerat:
Håller på att titta på en tomt som ska avstyckas efter försäljning. Du har med en avstyckningskostnad med kommentaren att man får räkna med 1,5% lagfartskostnad (vid icke avstyckning gissar jag att du menar). Sen administrativ avgift för lagfart. Ett par frågor på detta:J JakeK skrev:
1. Behöver man inte betala lagfartskostnad om man gör en avstyckning? Har försökt hitta info om detta sen jag läste ditt inlägg men inte lyckats.
2. Administrativa avgiften för lagfart är väl ~800, inkluderar din administrativa avgift något annat? Exempelvis 1.5% av tomtkostnaden (väldigt billig tomt)?
Hej,K Killscreen skrev:
till att börja med hade jag kanske låtit avstycka tomten innan en försäljning eftersom du inte vet vad kostnaden för avstyckningen blir. Om det inte är så att du ska betala både för tomten och för avstyckningen. Jag hade också sökt ett förhandsbesked. Lantmäteriet kräver att det finns en anledning till tomtavstyckningen (t.ex. husbygge) och finns det inget förhandsbesked kommer de att kontakta kommunen för att utreda om du får bygga på tomten. Det kommer du med stor sannolikhet att få betala. Dessutom vill du inte köpa en tomt utan att vara helt säker på att du får bygga. Förhandsbesked kan du söka innan tomtavstyckningen. Du behöver inte ens fastighetsägarens godkännande.
1. Vi behövde inte betala lagfarten på 1,5% pga att vi fick tomten. Här kan du läsa om söka lagfart vid köp: https://www.lantmateriet.se/sv/Fast...eller-inskrivning-av-tomtrattsinnehav/#steg=1
2. Hehe...tomten var gratis så ja, billig
Adm.avgiften är 825:-. Först skänktes den till mig och sedan halva tomten från mig till min sambo, 2x825=1650:-.Lycka till!
Om jag köper får jag betala för både tomt och avstyckning, säljaren vill sälja så, så det blir ju en liten osäkerhet. Det är flera tomter som ska säljas och styckas av som är utpekade i en planbeskrivning (men utanför detaljplan) som lämpliga för småhus, och enligt samma plan bedömmer kommunen att förhandsbesked inte behövs utan det räcker med bygglovsansökan.J JakeK skrev:Hej,
till att börja med hade jag kanske låtit avstycka tomten innan en försäljning eftersom du inte vet vad kostnaden för avstyckningen blir. Om det inte är så att du ska betala både för tomten och för avstyckningen. Jag hade också sökt ett förhandsbesked. Lantmäteriet kräver att det finns en anledning till tomtavstyckningen (t.ex. husbygge) och finns det inget förhandsbesked kommer de att kontakta kommunen för att utreda om du får bygga på tomten. Det kommer du med stor sannolikhet att få betala. Dessutom vill du inte köpa en tomt utan att vara helt säker på att du får bygga. Förhandsbesked kan du söka innan tomtavstyckningen. Du behöver inte ens fastighetsägarens godkännande.
1. Vi behövde inte betala lagfarten på 1,5% pga att vi fick tomten. Här kan du läsa om söka lagfart vid köp: [länk]
2. Hehe...tomten var gratis så ja, billig
Lycka till!
Tack för svar, och ursäkta något OT
Njae, det beror ju på vad ni kommer överens om, alltså vad köpekontraktet säger, men nej jag skulle inte säga att det är brukligt att man betalar både för tomten och avstyckningen. Om du ska betala för avstyckningen bör det ju på något sätt tas hänsyn till vid prissättningen av tomten. Det är väl tänkbart att säljaren inte vill stycka av tomten innan han/hon vet att den blir såld eftersom det är en ganska stor kostnad förenad med en avstyckning. Görs alla avstyckningar samtidigt kan det ju också hända att kostnaden hålls nere.K Killscreen skrev:Om jag köper får jag betala för både tomt och avstyckning, säljaren vill sälja så, så det blir ju en liten osäkerhet. Det är flera tomter som ska säljas och styckas av som är utpekade i en planbeskrivning (men utanför detaljplan) som lämpliga för småhus, och enligt samma plan bedömmer kommunen att förhandsbesked inte behövs utan det räcker med bygglovsansökan.
Tack för svar, och ursäkta något OT
Se till att ha tydliga avtal
Om kommunen redan utrett frågan om bebyggelse är ett förhandsbesked kanske överflödigt.