Bra besiktningsprotokollet men trasig skorsten. Vems ansvar?

[ConnyN]

Hej!

I somras köpte vi ett hus. Besiktningsprotokollet var helt okej, ett par smågrejer men huset är från 1800-talet så det är ju förväntat.

Så här står det i en del av protokollet:

"Regelbunden sotning?___Ja
Provtryckning av murstock?___Ja___Se separat protokoll
Har brandskyddskontroll utförts?___Ja___Se separat protokoll"

Okej tänker vi, då verkar det vara okej med de två eldstäderna och skorstenen. Vi tänkte inte mer på det, köpte huset och var glada.

När vi väl köpt huset och pratar med säljaren, då berättar han att ena eldstaden (kakelugn) inte använts på länge. För många år sedan hade någon filmat in i rökkanalerna och sagt att det behövs åtgärder. Den andra eldstaden hade de eldat i men inte , för någon kompis hade haft skorstensbrand och det ville inte han ha. Lite diffusa uppgifter.

Vi tar ut en sotare för säkerhets skull. Han gör en stor kontroll. Gränsvärdet är ett läckage av rökgaser på 2 liter/minut. Ena rökkanalen hade 24 l/min, andra kunde han inte ens få mätning i för att det läckte så mycket. Totalt kasst alltså.
Sotaren hade haft det distriktet sedan 2011 och hade ingen uppgift om någon sotning, provtryckning eller brandskyddskontroll alls på fastigheten.

Jag ringde besiktningsfirman och bad om det där "separat protokoll" som det står om.
"Nej, vi har inget sånt protokoll. Det är bara muntliga uppgifter från säljaren" sade chefen på firman.

Har nu haft ute en skorstenstätare/murare och fått offert. Men är lite frågande.
Säljaren har säkert inte velat blåsa någon, utan varit lite virrig.. Mäklaren och besiktningsmannen har gått på säljarens uppgift.

Finns det något jag kan göra här? Eller är det så enkelt att det faller under min undersökningsplikt, och jag helt enkelt får svälja kostnaderna själv?

 

[Dilato]

Det var ju slarvigt att inte begära fram och läsa dom påstådda protokollen i samband med köpet, det är väl den minsta undersöknng man borde gjort.

 

[Claes Sörmland]

Ok, ännu ett fall där en besiktningsman har hittat på egna uppgifter kanske utifrån att bubbla på löst med okunniga säljare som inget förstår och sedan har besiktningsmannen fabulerat i protokollstext.

Nåja, säljaren har ju försett dig med detta protokoll, det ser ut som en utfästelse att det i alla fall ska finnas en eller flera eldstäder som regelbundet har sotats, har en murstock som någon gång har provtrycks och någon gång har genomgått brandskyddskontroll. Men om det var senaste året, senaste årtiondet eller senaste seklet framgår ju inte. Det minskar ju utfästelsens värde rejält.

 

[TommyC]

Det vore intressant att borra i vilket ansvar en besiktningman har när han sprider felaktiga uppgifter. Besiktningsprotokollen brukar vara fulla med friskrivningar, läs dom.

 

[Claes Sörmland]

Bäst vore naturligtvis om besiktningen skedde helt utan säljarens deltagande. Så man får en objektiv bild av byggnaden. Sen kan säljaren i efterhand lägga till eventuella utfästelser eller kommentarer som den anser behövs.

 

[Globetrot]

Det var ju slarvigt att inte begära fram och läsa dom påstådda protokollen i samband med köpet, det är väl den minsta undersöknng man borde gjort.

Ja, verkligen

 

[Tomtom79]

Vem har beställt besiktningen? Är det du som betalt så har besiktningsman en skyldighet mot dig, annars mot säljaren.

Har du som köpare alltså gjort någon besiktning?

Man ska ju ha klart för sig att en säljare vill genom en besiktning hitta alla fel som kan tänkas vara dolda, för att slippa framtida krav från köpare. Gärna med lite diffusa råd om vidare undersökningar som köpare väljer att undvika för att det är dyrt...

En köpare däremot vill hitta alla fel som INTE kan räknas som dolda och ha chansen att pruta lite pga dessa

Uppdraget till besiktningsman är alltså diametralt motsatta beroende på vem som är kunden. Att lita på säljares besiktning är inte vidare.

 

[ConnyN]

Vem har beställt besiktningen? Är det du som betalt så har besiktningsman en skyldighet mot dig, annars mot säljaren.

Har du som köpare alltså gjort någon besiktning?

Man ska ju ha klart för sig att en säljare vill genom en besiktning hitta alla fel som kan tänkas vara dolda, för att slippa framtida krav från köpare. Gärna med lite diffusa råd om vidare undersökningar som köpare väljer att undvika för att det är dyrt...

En köpare däremot vill hitta alla fel som INTE kan räknas som dolda och ha chansen att pruta lite pga dessa

Uppdraget till besiktningsman är alltså diametralt motsatta beroende på vem som är kunden. Att lita på säljares besiktning är inte vidare.

Tack för bra svar!

Det är säljarens besiktning, genom mäklaren.
Sådant är så klart ett säljargument från mäklares håll, är ett hus besiktigat så finns en bild av att det är transparent och alla kort på bordet. Vilket de naturligtvis inte är, har sett hårresande saker som en besiktningsman har missat.

Visst vet jag att jag skulle kunna/borde ha undersökt själv. Bokat egen besiktningsman, bokat sotare, bokat snickare och rörmokare som filmar och undersöker, osv osv osv. Men när man dyker upp på en visning med massvis av andra potentiella köpare och blir kär i huset - då vill man se till att få ett avslut ganska snabbt. Och då kan man göra misstaget att lita på det som står i papperna.

Vi har varit helt på det klara med att det kommer dyka upp saker. Det är ett gammalt hus, det kommer aldrig vara tomt på att göra-grejer.

Har kontaktat mäklaren som inte svarat ännu.

Jag förutsätter kallt att ansvaret landar på mig/oss, med hänvisning till undersökningsplikten. Det är inga horribla summor det är tal om (fått en offert på ca 35k för att få allting tipp-topp), men ändå bra att veta om det fanns något jag missat eller så.

 

[Nötegårdsgubben]

Så här står det i en del av protokollet:

"Regelbunden sotning?___Ja
Provtryckning av murstock?___Ja___Se separat protokoll
Har brandskyddskontroll utförts?___Ja___Se separat protokoll"

Jag skulle säga att det här är tydliga utfästelser man som köpare bör kunna lita på. Man bör väl iofs. be om de separata protokollen också, men då det bara står ja, inte exempelvis ja, med anmärkning torde behovet av vidare ansökningar kunna anses minska.

Om utfästelsen är säljarens eller besiktningsmannens skulle jag låta bli att gräva i, och ställa eventuella krav på säljaren. Det är hans besiktning och han som tillhandahåller den.

Med anledning av det skulle jag kräva säljaren på hela beloppet, med hänvisning till att han utfäst saker om huset som inte varit sanna.

***

Kan man då vinna det här i domstol? Ytterst tveksamt. För även om man har rätt i sak är det tvistiga beloppet för litet för att anses vara påverkande på köpeskillingen (i alla fall om vi antar att huset kostat några miljoner).

Men att man har rätt kan man komma långt med ändå. Man ställer krav på säljaren och visar sig vara villig att göra upp i godo. Typ: ”Vi vet ju båda att ni råkat lova något som inte var sant, så kan vi komma överens om ett skäligt belopp gör vi hellre så än att dra det till tingsrätt.” Att man sen skulle vika sig som ett korthus om säljaren satte hårt mot hårt – ja, så öppna kort får man förstås inte spela med.

 

[Claes Sörmland]

Det står inget annat än att brandskyddskontroll och provtryckning av någon eldstad har utförts. Det står inte ett ord om resultatet av dessa undersökningar och när detta skedde. För detta hänvisas till protokollen.

Men å andra sidan låter det ju som att inte ens dessa saker har ägt rum, att säljaren inte har några protokoll. Det är nog besiktningsmannen som har hittat på detta helt enkelt, en standardskrivning som han brukar använda i sina protokoll.

 

[Nötegårdsgubben]

Det står att skorstenen är regelbundet sotad och provtryckt. Så jo, lite mer än att det bara gjorts någon gång står det allt.

Vem som kommit med uppgifterna skulle jag som sagt inte bry mig om. Ur köparperspektivet kommer de från säljaren och det inbördes ansvaret mellan säljaren och dennes besiktningsman är deras problem.

 

[Claes Sörmland]

Det står inget om att provtryckning har skett mer än en gång och det står inte vad resultatet var och när detta skedde. Det hänvisas uttryckligen till separat protokoll för dessa uppgifter.

Sotning har tydligen skett regelbundet enligt uppgift. Här finns en utfästelse.

 

[Nötegårdsgubben]

Ja, precis, och skulle sotning ske regelbundet utan att man upptäckte om en pipa läckte som ett såll? Jag är skeptisk.

Men som sagt, behovet av ett gott juridiskt bevisläge är oavsett begränsat. Får man inte säljaren att vilja göra rätt för sig lär man inte vinna i domstol oavsett, då felet är för litet.

 

[Claes Sörmland]

Ja, precis, och skulle sotning ske regelbundet utan att man upptäckte om en pipa läckte som ett såll? Jag är skeptisk.

Men som sagt, behovet av ett gott juridiskt bevisläge är oavsett begränsat. Får man inte säljaren att vilja göra rätt för sig lär man inte vinna i domstol oavsett, då felet är för litet.

Jag menar bara att TS inte ska läsa protokollet som fan läser bibeln. Det står en tydlig hänvisning till separata protokoll, det är besiktningsmannens sätt att markera att fördjupad undersökning behövs, t ex genom att börja med att läsa dessa protokoll. Jag gissar dessutom att det står en text på de första sidorna av protokollet att besiktning av lokaleldstäder och deras murstock inte ingår i besiktningen. D v s besiktningen omfattar inte den delen och därmed ska den delen heller inte tolkas från protokollet.

Sen var det ju olyckligt av säljaren att inte granska protokollet och med stor svart penna stryka de delar som inte var korrekta/relevanta innan det gick vidare till mäklaren. Men jag har också sålt ett hus med en sån här säljarbesiktning och verkligheten ser ut på följande sätt:

Plötsligt en dag hör besiktningsmannen av sig och vill bestämma tid för en besiktning med mycket kort varsel. Ingen mer info ges. Du tar ledigt från jobbet, bokar om i kalendern och ser till att vara vid huset den dagen och så dyker besiktningsmannen upp. Du bjuder på kaffe i köket och är trevlig. Besiktningsmannen tar fram sin dator och börjar ställa en massa detaljerade frågor som inte går att svara exakt på och som det inte finns dokumentation på. Besiktningsmannen knappar på datorn utan att redovisa något för dig. Sen tar ni ett snabbt varv i huset och sen runt det. Snabb titt på vinden och i källaren. Besiktningsmannen tackar för sig och åker.

Några dagar senare utan förvarning dyker ett email upp med ett färdigt besiktningsprotokoll. Det är långt och vagt. Mycket generisk text och väldigt lite om ditt hus. Det har dessutom gått direkt till mäklaren och du är på CC. Du har inte getts någon möjlighet att korrekturläsa det. Besiktningsmannen har laddad ner data från fastighetsregistret och skrivit in utan att ha kommunicerat med dig.

Det som du nu teoretiskt borde göra är att meddela besiktningsmannen att detta är oacceptabelt och informera mäklaren att under inga omständigheter får detta första protokoll läsas av mäklaren eller spridas vidare till intressenter. Att det kan innehålla falska uppgifter. Sen borde du sätta dig ned ett par timmar och med kritiska ögon korrekturläsa protokollet och rätta det. Jämföra med din skriftliga information och stryka den information som besiktningen inte omfattar eller som du personligen inte kan verifiera. Sen återkoppla korrekturen till besiktningsmannen som får skriva ett nytt protokoll. Efter det ta emot det nya protokollet och korrekturläsa det igen och eventuellt upprepa. Sen när protokollet i varje detalj är korrekt och reducerat till faktiska uppgifter eller besiktningsmannens subjektiva bedömning sända det till mäklaren.

Men kom igen, detta kommer inte att ske och gissningsvis kommer besiktningsmannen inte acceptera detta beteende från dig. De flesta säljare litar på att besiktningsmannen gör sitt jobb och inte fabulerar och gissar. Vilket de gör.

 

[Håbbe01]

Men lite anmärkningsvärt är det att ts blivit vilseledd i ett senare skede

"Jag ringde besiktningsfirman och bad om det där "separat protokoll" som det står om"

"Nej, vi har inget sånt protokoll. Det är bara muntliga uppgifter från säljaren" sade chefen på firman."
.