Avdrag för anmärkningar
Har precis besiktigat huset vi köpt och det har framkommit nya anmärkningar jämfört med säljarens besiktning. (J-vligt glad att jag stod emot mäklaren som påstridigt hävdade att det räckte med att köpa in sig på deras besiktning)
Dels är det ett pågående läckage på vinden samt att gammalt läckage som behöver utredas närmare av takläggare. Men även anmärkningar om golvbrunnarna i badrum och tvättstuga som dels inte är utbytta i samband med renovering och dels sitter manschetterna fel och så var det ytterligare något obra med dem. Vad är skäligt avdrag för detta?
Dessutom anmärktes det på att det bakom den inbyggda toan inte fanns något fuktskydd (inkaklad vägg bakom där rören går men med vanligt golv under). Vad gör vi åt det? Kräver avdrag? Gör om?
Dels är det ett pågående läckage på vinden samt att gammalt läckage som behöver utredas närmare av takläggare. Men även anmärkningar om golvbrunnarna i badrum och tvättstuga som dels inte är utbytta i samband med renovering och dels sitter manschetterna fel och så var det ytterligare något obra med dem. Vad är skäligt avdrag för detta?
Dessutom anmärktes det på att det bakom den inbyggda toan inte fanns något fuktskydd (inkaklad vägg bakom där rören går men med vanligt golv under). Vad gör vi åt det? Kräver avdrag? Gör om?
Bara för att ni har hittat fel betyder inte att säljaren behöver gå med på avdrag. I värsta fall säger dom bara "take it or leave it" och då måste ni välja mellan att köpa till sagt pris eller hoppa av helt.
Appropå manschetterna så tror jag att Sveriges samlade rörmokarkår måste gå en kurs i hur dessa monteras, för de dyker upp i princip i varenda besiktning jag har läst.
Appropå manschetterna så tror jag att Sveriges samlade rörmokarkår måste gå en kurs i hur dessa monteras, för de dyker upp i princip i varenda besiktning jag har läst.
Ni har alltså låtit besiktiga huset efter köpet? Tyvärr låter inte något av felen som "dolt fel", vilket gör att jag inte tror att ni har något case alls. Om köpet inte är klart än (inga papper skrivna) så kan ni naturligtvis ta en diskussion om priset. Dåliga golvbrunnar kräver ju i princip att hela våtrummet görs om, vilket ju kostar en hel del...
Instämmer ang manschetten, vi fick också anmärkning på dem, men detta var något ytterligare (värre). Inte fått det färdiga protokollet än så minns inte hur det beskrevs. Något om en duk som satt fel eller nåt sånt
Vi har skrivit avtal med öppen besiktningsklausul där avdrag är specade. Säljaren har dock möjlighet att åtgärda själv istället.
Badrummet och tvättstugan är gjorda 2004
Att låta säljaren åtgärda själv är ofta ett sämre mer riskfyllt alternativ. När väl din "öppna tid" i avtalet gått ut, så har säljaren inget incitament att göra en bra åtgärd, finns exempel på att säljaren bara struntat i åtgärder som utlovats.
Men mer vanligt är att det åtgärdats men på billigaste möjliga sätt, och så att det blir en tvist om åtgärden är fackmannamässig.
Den dag du skall tillträda och upptäcker att läckan i taket är åtgärdad med plastic padding, och manschetterna i golvbrunnen bortskurna och ditskarvade med silkon. Så är det i stort sett omöjligt att få rättelse.
Om vi tar taket. Nu vet vi ju inte hur "allmänt" dåligt taket är, inte heller hur stort det är. Men om vi antar att det är ett mindre fel som skall åtgärdas på säljaren bekostnad. Då kan man nog räkna med att kostnaden är 10 - 50 000. En sådan begränsad åtgärd bör man inte heller räkna med åldersavdrag på. Taket blir inte "nyare" för att man reparerar en mindre del. OM taket är av sådan ålder att det kan anses vara slut redan innan ni fick reda på att det faktiskt läcker. Då kanske man skall räkna med ett mindre bidrag till hel omläggning istället.
Golvbrunnar. OM vi antar att anmärkningen är korrekt.
Att byta golvbrunnar i ett badrum från 2004, är i princip omöjligt att göra på ett korrekt godkänt sätt. Då användes i huvudsak rollat tätskikt. TIllverkarna av det systemet har inte någon rekomenderad metod för hur man kan skarva ett sådant tätskikt. Utan en korrekt årgärd är att göra om hela badrummet. Räkna med 100 000 i åtgärd plus kostnader för standardhöjande byte av porslin och möbler (porslin etc. vill man ju byta, men det är inget man kan belasta säljaren). Kostnaden gäller då om det är kakel/klinkers i badrummet. OM det är plastmatta på golvet så kan man byta brunnen, man tar bort kanske 1 kvm matta, river upp golvet och byter. Det går att svetsa in en ny bit matta. Då lägger man helst den nya skarven så att den inte blir direkt vattenbegjuten, även om den skall klara det.
Tvättstugan, där gäller samma regler för tätskikt på golvet. Här gäller det som sagt bara golvet. Kan bli avsevärt billigare, framförallt om det är plstmatta.
MEN, jag är väldigt tveksam till om din bes. man har rätt, eller pratar i nattmössan.
Reglerna om att golvbrunnar som är äldre än 1990 skall bytas, infördes ungefär 2006. Jag är nästan säker på att den regeln inte gällde 2004. Och i så fall så är detta inget fel, det är ett badrum av 2004 års standard. Nu var det ju något med manschetten också.
Ligger badrummet/tvättstugan i källarplan så kan det också vara så att det inte behöver finnas tätskikt, kan tom göra mer skada än nytta.
När det gäller hur mycket pengar man bör/kan få nedsatt för olika fel, så får man räkna med åldersavdrag. Du köper ett badrum från 2004, inte rimligt om säljaren skall bekosta ett badrum modell 2016. Följer man försäkringsbolagens tabeller för åldersavdrag, så har man en bra utgångspunkt. Jag tror att det brukar vara något i stil med 5 år utan avdrag, därefeter 5% per år. Så typ 35% avdrag här då.
Men mer vanligt är att det åtgärdats men på billigaste möjliga sätt, och så att det blir en tvist om åtgärden är fackmannamässig.
Den dag du skall tillträda och upptäcker att läckan i taket är åtgärdad med plastic padding, och manschetterna i golvbrunnen bortskurna och ditskarvade med silkon. Så är det i stort sett omöjligt att få rättelse.
Om vi tar taket. Nu vet vi ju inte hur "allmänt" dåligt taket är, inte heller hur stort det är. Men om vi antar att det är ett mindre fel som skall åtgärdas på säljaren bekostnad. Då kan man nog räkna med att kostnaden är 10 - 50 000. En sådan begränsad åtgärd bör man inte heller räkna med åldersavdrag på. Taket blir inte "nyare" för att man reparerar en mindre del. OM taket är av sådan ålder att det kan anses vara slut redan innan ni fick reda på att det faktiskt läcker. Då kanske man skall räkna med ett mindre bidrag till hel omläggning istället.
Golvbrunnar. OM vi antar att anmärkningen är korrekt.
Att byta golvbrunnar i ett badrum från 2004, är i princip omöjligt att göra på ett korrekt godkänt sätt. Då användes i huvudsak rollat tätskikt. TIllverkarna av det systemet har inte någon rekomenderad metod för hur man kan skarva ett sådant tätskikt. Utan en korrekt årgärd är att göra om hela badrummet. Räkna med 100 000 i åtgärd plus kostnader för standardhöjande byte av porslin och möbler (porslin etc. vill man ju byta, men det är inget man kan belasta säljaren). Kostnaden gäller då om det är kakel/klinkers i badrummet. OM det är plastmatta på golvet så kan man byta brunnen, man tar bort kanske 1 kvm matta, river upp golvet och byter. Det går att svetsa in en ny bit matta. Då lägger man helst den nya skarven så att den inte blir direkt vattenbegjuten, även om den skall klara det.
Tvättstugan, där gäller samma regler för tätskikt på golvet. Här gäller det som sagt bara golvet. Kan bli avsevärt billigare, framförallt om det är plstmatta.
MEN, jag är väldigt tveksam till om din bes. man har rätt, eller pratar i nattmössan.
Reglerna om att golvbrunnar som är äldre än 1990 skall bytas, infördes ungefär 2006. Jag är nästan säker på att den regeln inte gällde 2004. Och i så fall så är detta inget fel, det är ett badrum av 2004 års standard. Nu var det ju något med manschetten också.
Ligger badrummet/tvättstugan i källarplan så kan det också vara så att det inte behöver finnas tätskikt, kan tom göra mer skada än nytta.
När det gäller hur mycket pengar man bör/kan få nedsatt för olika fel, så får man räkna med åldersavdrag. Du köper ett badrum från 2004, inte rimligt om säljaren skall bekosta ett badrum modell 2016. Följer man försäkringsbolagens tabeller för åldersavdrag, så har man en bra utgångspunkt. Jag tror att det brukar vara något i stil med 5 år utan avdrag, därefeter 5% per år. Så typ 35% avdrag här då.
Tack för utförligt svar!hempularen skrev:
Taket är från byggnadsåret 1983 och i övrigt i bra skick.
Ang brunnarna så är det inte att de inte är utbytta i sig som vi reagerar på (som sagt har vi samma i vårt hus nu) men mer på att tätskiktet slutits fel till brunnarna. Det är kakel/klinkers i både badrum och tvättstuga.
För övrigt inträdde regeln om byte av brunnar 2004/2005 (beroende på branschorgan)
Skäligt avdrag (enligt mig) är skillnaden mellan slutpriset och det uppskattade marknadsvärdet om alla budgivare hade haft den information som ni har nu. Avdraget kan alltså vara allt från noll till flera miljoner, beroende på objekt. Att beräkna åtgärdskostnaderna är ju en bra utgångspunkt, men det berättar inte hela sanningen.LillaSandra skrev:
Förstår tänket och håller i princip med men dock är det ju väldigt svårt att beräkna i efterhand. Blir ju bara spekulationer.Plåthuset skrev:
Håller med om att det är svårt och andra i forumet kommer att kunna ge er betydligt bättre info än vad jag kan göra avseende vad det faktiskt kommer att kosta att åtgärda felen.LillaSandra skrev:
Innan ni går vidare och kontaktar säljaren rekommenderar jag att ni först bestämmer er för vad ni har för lägsta nivå på avdraget innan ni hellre går vidare till nästa objekt. Kommer ni exempelvis att stå fast vid köpet även om ni inte får något avdrag alls?
Självklart är det en möjlighet att säljaren väljer att gå, dock ska säljaren enligt kontraktet gå med på avdrag för åtgärder över 5.000kr eller åtgärda dessa själv. Småsaker går alltid att diskutera men stora åtgärder (som inte varit kända innan) ska vi ha avdrag för eller så avstår vi köp. Då får säljaren gå vidare med ny visning och budgivning etc. Sen är frågan vad som är (för både oss och säljare) rimliga avdrag.
Säljaren är en (visade det sig efter vi vunnit budgivningen) släkting till maken, så vi har inget intresse av att försöka skinna hen på pengar men tänker inte för den sakens skull bara svälja en massa nya anmärkningar.
Säljaren är en (visade det sig efter vi vunnit budgivningen) släkting till maken, så vi har inget intresse av att försöka skinna hen på pengar men tänker inte för den sakens skull bara svälja en massa nya anmärkningar.
Redigerat: