Ansvar golv BRF & stadgar

[cpalm]

Det finns inga större problem med radiatorer, värme- och tappvattenledningar, golvbrunn, fönster eller ytterdörr och mönsterstadgarna.

Alla dessa saker var exempel på saker där fördelningen av underhållsansvaret har ändrats i mönsterstadgarna på senare tid. Och därmed har föreningen fått på sig en del nya saker, vilket du beskrev som ett potentiellt problem.

Nu låter det på dig som att er förening inte infört dessa ändringar och då är det så klart inget problem, annat än att det är idiotiskt att t.ex. ytterdörr, fönster och radiatorer ligger på medlemmens ansvar.

 

[Claes Sörmland]

Alla dessa saker var exempel på saker där fördelningen av underhållsansvaret har ändrats i mönsterstadgarna på senare tid. Och därmed har föreningen fått på sig en del nya saker, vilket du beskrev som ett potentiellt problem.

Nu låter det på dig som att er förening inte infört dessa ändringar och då är det så klart inget problem, annat än att det är idiotiskt att t.ex. ytterdörr, fönster och radiatorer ligger på medlemmens ansvar.

Stadgarna verkar vara nån version av SBCs (Bostadrätternas) mönsterstadgar när jag googlar och jämför med andra föreningarnas stadgar och som uppger var de kommer ifrån. Men jag vet inte vilken version och SBC har inte offentliggjort versionshistoriken för sina mönsterstadgar.

Värmesystemet med radiatorer ligger förutom målning helt på föreningen. Har det inte varit så i typ alla stadgar i alla tider? Var i alla fall så när jag bodde i bostadsrätt på 90-talet.

Jag tycker annars det är lämpligt att medlem ansvarar för lägenhetsdörr (och fönster) i och med att det är äldre konstruktioner som kräver unikt underhåll. Skulle vara enormt kostsamt att ta in olika entreprenörer som ska göra anpassat underhåll på varje gammal egen dörr. Någon dörr behöver olja, en annan ny infästning för gångjärnen, en tredje tätlister, en fjärde har slagit sig och behöver en finsnickare och en femte behöver målning med omfattande underarbete och så vidare. Denna typ av komplexa småfixunderhållsuppgifter passar medlem så mycket bättre än förening där stordrift med en enda upphandlad entreprenör passar bättre.

 

[Claes Sörmland]

Jag menar att fackmässighetsbegreppet inte ska vara där. Istället bör man skjuta in sig på ett fysiskt definierat skikt såsom i HDs domskäl - golv och undergolv, men inte bjälklag. Således kanske ”med golv avses de skikt, såsom golv, undergolv, fukt och ljudisolerande skikt, som anbringats ovan bjälklaget” funkar om det rent byggnadstekniskt håller, fastighetsterminologi är inte min grej.

Efter input från dig, kanske denna formulering fungerar då:

· Alla rummens golv med vilket avses de skikt, såsom golvbeläggning, undergolv, fukt- och ljudisolerande skikt, som anbringats ovan golvbjälkarna.

 

[BirgitS]

Är det lämpligt att medlemmen tar bort ljudisolerande skikt?

Jag bor i en lägenhet från 60-talet där det är ljudisolerande sand ovanpå betongen mellan våningarna och sanden får man inte röra eftersom den tillhör föreningens område då de inte vill riskera att den tas bort så det blir lyhört.

 

[Claes Sörmland]

Är det lämpligt att medlemmen tar bort ljudisolerande skikt?

Jag bor i en lägenhet från 60-talet där det är ljudisolerande sand ovanpå betongen mellan våningarna och sanden får man inte röra eftersom den tillhör föreningens område då de inte vill riskera att den tas bort så det blir lyhört.

Nej det låter ju inte bra. Den ljudisolering som finns mellan våningarna är s. k. byggmästarfyllning mellan golvbjälkarna och den får ju enligt den föreslagna skrivningen endast bostadrättsföreningen röra.

I de lägenheter där det finns ett riktigt parkettgolv så ligger ju som stavar på sand och vill bostadrättshavaren uppdatera det med ett nytt parkettgolv så måste ju enligt stadgarna detta lösas fackmannamässigt, d v s ett ljudinstallerade skikt ska installeras.

 

[cpalm]

Värmesystemet med radiatorer ligger förutom målning helt på föreningen. Har det inte varit så i typ alla stadgar i alla tider?

Jag har sett stadgar (i inte alltför gamla föreningar) vars underhållsparagraf bara speglar BrL, dvs. endast undantar stamledningar. Skall dock låta vara osagt vad de har för ursprung. SBC har uppenbarligen undantagit vattenburna radiatorer sedan länge.

Den nuvarande normen vad gäller dörrar och fönster verkar vara ett delat ansvar där medlemmen ansvarar för beslag m.m. från att det medlemmen tidigare ansvarade för allt utom målning av utsidan. Tycker det är en bra utveckling som både tar viss höjd för småfixet du nämner, men ändå ger föreningen möjlighet att behålla enhetliga dörrar och fönster. Konsekvensen av att alla skall sköta sitt bli ju annars till slut att varenda lägenhet har olika dörrar och fönster, vilket känns lite villa villerkulla.

 

[BirgitS]

I de lägenheter där det finns ett riktigt parkettgolv så ligger ju som stavar på sand och vill bostadrättshavaren uppdatera det med ett nytt parkettgolv så måste ju enligt stadgarna detta lösas fackmannamässigt, d v s ett ljudinstallerade skikt ska installeras.

Jo, men får de ändra utan tillstånd har styrelsen ingen kontroll på att det verkligen sker fackmässigt, dvs. fortsätter att finnas ett ljudisolerande skikt. Att någon tar bort det kanske först upptäcks flera år senare när någon annan flyttar in som har bullrigare vanor.

 

[Claes Sörmland]

Jo, men får de ändra utan tillstånd har styrelsen ingen kontroll på att det verkligen sker fackmässigt, dvs. fortsätter att finnas ett ljudisolerande skikt. Att någon tar bort det kanske först upptäcks flera år senare när någon annan flyttar in som har bullrigare vanor.

Så är det redan nu, medlemmarna ändrar sina golv och styrelsen har ingen aning. Under senaste åren har inte mindre än två badrum renoverats och bostadrättsinnehavarna har tömt hela trossbottnen i båda fallen. Styrelsen har först fått kännedom om detta i samband med att stambyte och byte av avloppsgroda har kommit upp. Så det handlar om att få stadgarna att överensstämma med hur medlemmarna (och styrelsen) faktiskt agerar och tror det fungerar.

Jag ser inte någon möjlighet att styrelsen tar kontroll över dylika detaljer i medlemmarnas renoveringar. Dels vill medlemmarna inte det och dels så saknas styrelsengagemanget för detta. Styrelsen har heller inte tillräcklig byggnadsteknisk kompetens för att det över tid ska kunna fungera. Det vore en annan sak om det t ex var ett miljonprogramshus där alla lägenheter ser likadana ut. Här finns när 120 år av diversifiering av lägenheterna med i historien. Vi vet inte ens hur lägenheterna såg ut när de uppläts som bostadsrätter på 70-talet.

 

[Claes Sörmland]

Den nuvarande normen vad gäller dörrar och fönster verkar vara ett delat ansvar där medlemmen ansvarar för beslag m.m. från att det medlemmen tidigare ansvarade för allt utom målning av utsidan. Tycker det är en bra utveckling som både tar viss höjd för småfixet du nämner, men ändå ger föreningen möjlighet att behålla enhetliga dörrar och fönster. Konsekvensen av att alla skall sköta sitt bli ju annars till slut att varenda lägenhet har olika dörrar och fönster, vilket känns lite villa villerkulla.

Jag kollade stadgarna för lägenhetsdörrar (och fönster) och de är ju rätt otydliga egentligen. Det listas en massa detaljer:

"till ytterdörr hörande beslag, gångjärn, glas, handtag, ringklocka, brevinkast och lås inklusive nycklar, all målning med undantag för målning av ytterdörrens utsida, motsvarade gäller for balkong- eller altandörr. För skada på ytterdörr genom inbrott eller annan åverkan på dörren svarar dock bostadrättshavaren, motsvarade gäller for balkong- eller altandörr."

Oklart vem som egentligen har underhållsansvaret för själva dörren, jag menar dess naturliga åldrande. Kanske föreningen. Om det finns sådant eller om allt slitage på en dörr ska betraktas som åverkan på den vilket i så fall bostadrättshavaren svarar för. Jag skulle inte formulera stadgar på detta sätt och jag satt vid pennan hos SBC.

 

[cpalm]

Jag skulle inte formulera stadgar på detta sätt och jag satt vid pennan hos SBC.

Förstår vad du menar. Nu är det inte unikt för Bostadsrätterna, även Fastighetsägarna och HSB har väldigt snarlik utformning.

Från BrL följer att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet om inget annat framgår av stadgarna. I den mån det inte är specifikt reglerat i stadgarna torde alltså ansvaret falla på bostadsrättshavaren. Men sen är stadgarna utformade som om det vore tvärtom, med en ganska specifik lista på saker som "bland annat" ingår i bostadsrättshavarens ansvar. Men det får nog anses vara vedertaget att när det t.ex. står "till ytterdörr hörande beslag" så är det underförstått att resten av dörren ligger på föreningens ansvar.

Men jag antar att man kanske framgångsrikt skulle kunna argumentera att det t.ex. var fritt fram att byta ytterdörr eftersom den hör till lägenheten och stadgarna bara ger exempel på vad som "bland annat" ingår?
En intressant fråga i sig...

 

[Isakare]

I vår förening har man försökt hålla det till att ändringar i föreningens ansvar ska ha tillstånd.
Med tillståndet följer ett ansvar för det man gjort.
Så föreningen har papper på att utföraren/dåvarande ägaren övertar ansvaret för tex ett badrumsgolv med vattenburen värme (handdukstork är standard) Vi har även betongplattan angiven som föreningens ansvar, en kaka ovanpå med rör i är ju inte föreningens golv.
Men vi har även golv som är gjorda utan tillstånd.
Framtiden och ev problem får väl visa hur detta har fungerat eller inte.

 

[topmount]

I vår förening har man försökt hålla det till att ändringar i föreningens ansvar ska ha tillstånd.
Med tillståndet följer ett ansvar för det man gjort.
Så föreningen har papper på att utföraren/dåvarande ägaren övertar ansvaret för tex ett badrumsgolv med vattenburen värme (handdukstork är standard) Vi har även betongplattan angiven som föreningens ansvar, en kaka ovanpå med rör i är ju inte föreningens golv.
Men vi har även golv som är gjorda utan tillstånd.
Framtiden och ev problem får väl visa hur detta har fungerat eller inte.

Bra tanke men blir lätt stökigt när lägenheter byter ägare. Vi funderade mycket på de när de byggdes vindslägenheter men kom fram till att de ända långsiktiga är att föreningen tar ansvaret efter färdigställandet men ställer krav på utförandet.

 

[Claes Sörmland]

Men det får nog anses vara vedertaget att när det t.ex. står "till ytterdörr hörande beslag" så är det underförstått att resten av dörren ligger på föreningens ansvar.

Jag tror också det är så man har tänkt. Att detta ska hindra en bostadrättshavare från att byta dörren i sin helhet men att man i praktiken lägger all reparation av den på samme lägenhetsinnehavare.

 

[cpalm]

Bra tanke men blir lätt stökigt när lägenheter byter ägare.

Håller med, det är inte bara stökigt, utan i praktiken omöjligt. Vem vill skriva på ett avtal där man tar ansvar för ditt eller datt om man kan strunta i det och slippa.

Att detta ska hindra en bostadrättshavare från att byta dörren i sin helhet men att man i praktiken lägger all reparation av den på samme lägenhetsinnehavare.

Precis, och det är väl i princip så man vill ha det, tänker jag.

 

[Nötegårdsgubben]

[BRF Knoppen hade] förmodligen kommit undan om de hade haft nuvarande lydelse i Bostadsrätternas mönsterstadgar, då dessa innehåller en punkt "golvvärme, som bostadsrättshavaren försett lägenheten med" i listan över saker som bostadsrättshavaren ansvarar för.

Det här skulle jag lägga vikt vid om det var jag. Jag förstår att det finns en generell vilja att låta lägenhetsinnehavarna ansvara för mer än idag då dom ändå gör som dom vill, men den viktigaste frågan är nog ändå golvvärme och liknande. Sannolikt kommer msn åt den även med en skrivning som den TS föreslår, men ändå. Bättre att vara tydlig.

Så kanske ett andra stycke typ:
Alla rummens golv ovan golvbjälkarna inklusive anordningar för golvvärme och dylikt.

För att undergolvet är ovan bjälklaget är väl ändå givet, så bättre då att fokusera på dom funktioner som eventuellt inte är uppenbara för alla. Om golvvärmen å andra sidan nämns på annan plats i moderna mönsterstadgar som @cpalm är inne på är det kanske bäst att lämna dom där.

Jag funderar också på vad som sker när man börjar behandla väggar och golv olika. Kan föreningen plötsligt bli ansvarig för en ickebärande vägg som en tidigare lägenhetsinnehavare tagit bort men en ny vill ha enligt ritning? Det förefaller osannolikt, men när man börjar förtydliga det ena finns ändå risk att det andra smittas vid en analogi- eller e contrario-tolkning.