Köparen hävdar byggfusk efter drygt 3 år

[kurlakarl]

En tvist om ett påstått dolt fel är en komplex sak att bedöma, och din syster bör ta ett sådant krav på allvar från första början. Ta alla bedömningar här om att köparen är chanslös med en stor nypa salt eftersom ingen här sitter med alla fakta. För att kunna göra en korrekt rättslägesanalys behöver man ta del köpeavtal, objektsbeskrivning, frågelista och besiktningsprotokoll som ett absolut minimum.

En tvist om ett påstått dolt fel består i huvudsak av tre delar:

1. Föreligger det ett fel? Ett fel kan vara konkret eller abstrakt. Ett fel är >>konkret<< om det avviker från något som säljaren direkt eller indirekt har utfäst, t.ex. att en grund är dränerad ett visst år med Isodrän. Ett fel är >>abstrakt<< om huset avviker från vad man normalt kan förvänta sig av ett hus med den konstruktionen och den åldern, dvs oberoende av vad säljaren kan ha utfäst.

Observera att dolda fel-försäkringar bara ersätter abstrakta fel, aldrig konkreta fel.

2. Om det föreligger ett fel, får det göras gällande? Detta beror på i) om felet är dolt eller ej, ii) felet är reklamerat i tid samt iii) om felet är preskriberat eller ej.

3. Om det föreligger ett fel och det får göras gällande, hur stort ska prisavdraget vara? Jag har sett case där en köpare nått framgång i både punkt 1 och 2 ovan, men förlorat målet pga. otillräcklig bevisning om prisavdragets storlek.

Som säljare behöver din syster angripa kravet på alla tre punkter och inte ta något för givet.

Om din syster inte har något ombud ännu kan jag ge henne en översiktlig genomgång och peka ut vad hon behöver göra i högst en timme utan kostnad. Be henne isåfall maila mig på mats@stockholmlaw.se.

Mvh Mats Österholm
Advokatfirman Apex KB.

Och precis som man ska ta det köparen av huset kommer farandes med en STOR nypa salt och sitta ner lugnt i båten, lika lugnt och lika mycket salt ska man ta när en jurist/advokat kommer uppsökande och berättar om all den juridiska konsultation du behöver i detta fruktansvärt allvarliga och komplicerade läge.

 

[Micke5811]

Tack alla som engagerat er i detta. Jag kunde aldrig tro att intresset var så här stort. Det är så många inlägg så jag vet inte om jag hunnit läsa alla.

En uppdatering på läget nu: Min syster och hennes advokat bestrider och avvaktar för att se om köparen kommer agera vidare.

Jag lovar att återkoppla när och om det händer något.

Vill bara säga att detta är ett grymt forum med så många engagerade människor som läser och kommenterar allas frågor och problem. Jag själv tittar nästan dagligen ifall det är något intressant att läsa, själv som många här en "hemma pulare" som gillar att spika och skruva på huset.
Även om kanske inte allt är 100% rätt så tror jag era kommentarer gör nytta för många.

 

[erimos]

Flera har här i tråden skrivit att köparen har långtgående undersökningsplikt. När jag läste lite juridik så tryckte läraren hårt på att det enda som kan räknas som dolt fel är sådant som är av arten att köparen inte rimligen kan komma på att felet kan finnas. Det innebär att i princip allt det vanliga med husets konstruktion, el, fukt, mögel, etc, är köparens ansvar att undersöka.

Jag skulle i den situationen inte gått med på något alls i eftergiftsväg. Alltså inga pengar för att fixa någon isolering eller liknande.

Din syster kan vara lugn. Om köparen skulle fortsätta att bråka och dra det till Tingsrätten så kommer han förlora. Din syster skulle i det läget sannolikt kunna få rättshjälp och ersättning för kostnader via sin hemförsäkring.

Men hur ska man tolka besiktningsplikten när det gäller isolering? Det kräver mer eller mindre att man öppnar väggen för att kontrollera tjocklek och utförande.

 

[pmd]

Om din syster inte har något ombud ännu kan jag ge henne en översiktlig genomgång och peka ut vad hon behöver göra i högst en timme utan kostnad. Be henne isåfall maila mig på mats@stockholmlaw.se.

Vad kostar nästa timme?

 

[Rejäl]

Men hur ska man tolka besiktningsplikten när det gäller isolering? Det kräver mer eller mindre att man öppnar väggen för att kontrollera tjocklek och utförande.

Men vi vet ju inte att det saknas isolering eller?
Bara köparen som påstår vad jag vet..
Säljaren har haft en hantverkare som har byggt utbyggnaden och säger att han är noggrann…

Om köparen ska komma nån vart så måste detta besiktigas på plats av en oberoende sakkunnig person som öppnar upp och dokumenterar väggen…

Detta måste köparen göra och bekosta..

 

[Mats Österholm]

Flera har här i tråden skrivit att köparen har långtgående undersökningsplikt. När jag läste lite juridik så tryckte läraren hårt på att det enda som kan räknas som dolt fel är sådant som är av arten att köparen inte rimligen kan komma på att felet kan finnas. Det innebär att i princip allt det vanliga med husets konstruktion, el, fukt, mögel, etc, är köparens ansvar att undersöka.

Jag skulle i den situationen inte gått med på något alls i eftergiftsväg. Alltså inga pengar för att fixa någon isolering eller liknande.

Din syster kan vara lugn. Om köparen skulle fortsätta att bråka och dra det till Tingsrätten så kommer han förlora. Din syster skulle i det läget sannolikt kunna få rättshjälp och ersättning för kostnader via sin hemförsäkring.

Ungefär så, men det är en grov förenkling och din beskrivning avser bara abstrakta fel, inte konkreta fel. En undersökningsplikt kan både utvidgas och krympas beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

 

[JanSöderberg]

Men vi vet ju inte att det saknas isolering eller?
Bara köparen som påstår vad jag vet..
Säljaren har haft en hantverkare som har byggt utbyggnaden och säger att han är noggrann…

Om köparen ska komma nån vart så måste detta besiktigas på plats av en oberoende sakkunnig person som öppnar upp och dokumenterar väggen…

Detta måste köparen göra och bekost

Hej
Min syster ägde ett hus som hon sålde 2019. På detta hus gjordes en tillbyggnad 2013 på ca 10 m2 med groventre och tvättsstuga. Nu efter nästan 4 år påstår köparen att denna utbyggnad är ett fuskbygge och ett dolt fel, och kräver min syster på drygt 400.000:- och hotar med Tingsrätten ifall hon inte betalar. Köparen säger att den är dåligt isolerad och att det drar kallt från väggarna och den ventilation som sattes in är felaktig. Min syster har under de år hon bodde där inte upplevt att det var kallt.
Snickaren som gjorde tillbyggnaden är en nogrann person och har hjälpt flertal familjer i detta område med ut och tillbyggnader. Eftersom det finns bilder på alla moment som gjordes vid byggnationen kan han inte se att det är något fusk. Och vid försäljningen visades ritningar osv på tillbyggnaden.
Det dumma är att min syster när hon sålde huset 2019 inte köpte en dolda fel försäkring. Ingen upplyste henne om att denna fanns.
Vad tycker ni på detta forum om situationen och hur ska man 'tackla' detta ? Kommer hon förlora i Tingsrätten ?

Det kan verka skrämmande att bli stämd på ett högt belopp, men kom ihåg att rätten tillämpar s.k. "sanktionsfördelning", vilket innebär att rättegångskostnaderna kommer att fördelas enligt rättens utslag i förhållande till yrkandet. Om käranden (köparen) yrkar på 400 000:- och rätten kommer fram till att 20 000:- är den ersättning kärande har rätt till, t.ex. för att sätta in ett extra element (ofta små belopp vid förlikning) kommer käranden att få stå för c:a 95% av advokatkostnaderna trots att hen "vann" tvisten. Så att stämma med överdrivna belopp kommer att slå tillbaka, och köparen kommer då att gå back.
(Inte jurist)

 

[Farstatjej90]

Ungefär så, men det är en grov förenkling och din beskrivning avser bara abstrakta fel, inte konkreta fel. En undersökningsplikt kan både utvidgas och krympas beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

"Abstrakta" dolda fel?

 

[Rejäl]

Det kan verka skrämmande att bli stämd på ett högt belopp, men kom ihåg att rätten tillämpar s.k. "sanktionsfördelning", vilket innebär att rättegångskostnaderna kommer att fördelas enligt rättens utslag i förhållande till yrkandet. Om käranden (köparen) yrkar på 400 000:- och rätten kommer fram till att 20 000:- är den ersättning kärande har rätt till, t.ex. för att sätta in ett extra element (ofta små belopp vid förlikning) kommer käranden att få stå för c:a 95% av advokatkostnaderna trots att hen "vann" tvisten. Så att stämma med överdrivna belopp kommer att slå tillbaka, och köparen kommer då att gå back.
(Inte jurist)

Ja men varför citerar du till mig?

 

[Mats Österholm]

Och precis som man ska ta det köparen av huset kommer farandes med en STOR nypa salt och sitta ner lugnt i båten, lika lugnt och lika mycket salt ska man ta när en jurist/advokat kommer uppsökande och berättar om all den juridiska konsultation du behöver i detta fruktansvärt allvarliga och komplicerade läge.

Inte riktigt. En del lekmannaråd som lämnats här i tråden är livsfarliga i processuellt hänseende. Möjligheterna att framgångsrikt bestrida ett krav för påstådda dolda fel är större ju tidigare ett ombud kopplas in. Det händer ofta att vi kopplas in i ett sent skede vilket gör jobbet svårare och därmed ofta dyrare. Med rätt invändningar i ett tidigt skede kan man ibland avstyra att det hamnar i tingsrätten. Samma sak gäller än mer om man är köpare och har ett anspråk.

 

[Mats Österholm]

Det kan verka skrämmande att bli stämd på ett högt belopp, men kom ihåg att rätten tillämpar s.k. "sanktionsfördelning", vilket innebär att rättegångskostnaderna kommer att fördelas enligt rättens utslag i förhållande till yrkandet. Om käranden (köparen) yrkar på 400 000:- och rätten kommer fram till att 20 000:- är den ersättning kärande har rätt till, t.ex. för att sätta in ett extra element (ofta små belopp vid förlikning) kommer käranden att få stå för c:a 95% av advokatkostnaderna trots att hen "vann" tvisten. Så att stämma med överdrivna belopp kommer att slå tillbaka, och köparen kommer då att gå back.
(Inte jurist)

Helt korrekt!

 

[pmd]

"Abstrakta" dolda fel?

Kallas ibland också objektiva fel. Sådana fel som kan konstateras är avvikelser från vad man normalt kan förvänta sig.

 

[Rejäl]

Kallas ibland också objektiva fel. Sådana fel som kan konstateras är avvikelser från vad man normalt kan förvänta sig.

När det gäller abstrakta så ska väl dessa vara väsentliga har jag något i minnet av?

 

[Farstatjej90]

Inte riktigt. En del lekmannaråd som lämnats här i tråden är livsfarliga i processuellt hänseende. Möjligheterna att framgångsrikt bestrida ett krav för påstådda dolda fel är större ju tidigare ett ombud kopplas in. Det händer ofta att vi kopplas in i ett sent skede vilket gör jobbet svårare och därmed ofta dyrare. Med rätt invändningar i ett tidigt skede kan man ibland avstyra att det hamnar i tingsrätten. Samma sak gäller än mer om man är köpare och har ett anspråk.

Man behöver inte kunna något om juridik för att förstå att det är helt lugnt för TS i det här fallet. Förstår att det verkar som ett lockande jobb för det är klappat och klart innan det ens börjat.

Nästan inget som folk påstår är dolda fel är verkligen det. Anledningen till att du blir uppringd "sent" är att det aldrig blir aktuellt med något annat än ett kort bestridande i 99% av fallen när nån börjar gasta om dolda fel. Så de enda fall du ser är när det "gått långt" ur ditt perspektiv.

Förstår att du är här för att marknadsföra dig men jag kan inte säga att du sålt in dig hos mig särskilt bra i alla fall. Det verkar mest som att du vill skrämma upp TS till att be om juridisk hjälp när han/hon redan fått bra hjälp i tråden.

 

[pmd]

Inte riktigt. En del lekmannaråd som lämnats här i tråden är livsfarliga i processuellt hänseende. Möjligheterna att framgångsrikt bestrida ett krav för påstådda dolda fel är större ju tidigare ett ombud kopplas in. Det händer ofta att vi kopplas in i ett sent skede vilket gör jobbet svårare och därmed ofta dyrare. Med rätt invändningar i ett tidigt skede kan man ibland avstyra att det hamnar i tingsrätten. Samma sak gäller än mer om man är köpare och har ett anspråk.

TS syster tycks inte ha fått något formellt krav, och innan ett sånt kommer är det ingen idé att slösa pengar på juridiska ombud.

Formuleringen i urinlägget är inte glasklar på den punkten, men förtydligandet i inlägg #5 gör att jag lutar åt att det inte finns något väldefinierat krav från husköparen.
Även inlägg #52 tycker jag stöder den tesen.

TS kanske kan förtydliga och tala om exakt vad husköparen har skrivit till TS syster? (Maska bort text som identifierar de inblandade).