Dolda fel i badrum (inget tätskikt, mm) - åtgärder och kostnader?

[Fairlane]

Mest kan man ju fundera på hur firman som gjort installationen klantat sig så, med tanke på att det är ett brott mot gällande ellagstiftning.

Jag tror att det uppenbara svaret är att det inte varit en elfirma involverad i den delen.

Man får ju som privatperson byta ett uttag själv och det är säkert vad som har hänt här. Tyvärr har då inte personen som gjort jobbet haft kunskap så det räckte, utan tyckte säkert att det var enkelt och bra med några nya snyggare jordade uttag.

 

[urk]

Jag tror att det uppenbara svaret är att det inte varit en elfirma involverad i den delen.

Man får ju som privatperson byta ett uttag själv och det är säkert vad som har hänt här. Tyvärr har då inte personen som gjort jobbet haft kunskap så det räckte, utan tyckte säkert att det var enkelt och bra med några nya snyggare jordade uttag.

Nej i just detta fall är det en firma som gjort installationerna i hela bostaden i samband med att man renoverade den. Övriga bristfälliga elinstallationer styrker dessutom det. Men helt riktigt att de sannolikt inte var en elfirma, utan bara en "byggfirma som gör kök och badrum". Och som "kör lite el också".

Men hur som helst, det är alltid ägaren av elanläggningen som är ansvarig i slutändan så det ramlar ned dit ändå.

 

[Cerb]

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man möjligen också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

Menar du att du skulle kunna se tätskiktet på baksidan av skivmaterialet?
(Man har inte tätskikt i taket)

Är du helt 100 på att tätskiktet saknas? (Är mest nyfiken)

 

[Claes Sörmland]

Ja fast i nästan alla kontrakt står det att man köper lägenheten i befintligt skick och att man noga ska undersöka så att den faktiskt gör det. Dvs du kan inte i efterhand komma och kräva att lägenheten ska vara i ett bättre skick än vad den är.

"Befintligt skick" är ingen generell friskrivningsklausul för vad som helst utan det regleras i köplagen vilka fel som får åberopas:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...rfattningssamling/koplag-1990931_sfs-1990-931

Att innehavaren av lägenheten underhåller den på ett fackmässigt vis är rimligen något bostadsrättsföreningen kan kräva av innehavaren för att inte riskera att få den förverkad men jag tror inte att det är ett allmänt lagkrav som en eventuell köpare kan luta sig mot.

Det är en standardformulering i stadgarna för BRFer men underhållskravet är reglerat i bostadrättslagen 7 kap. som "gott skick". Om det framgår vid avtalets upprättande att lägenheten inte är i gott skick så är det inget krav för affär naturligtvis. Men om det inte framgår vid en undersökning och lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta så hamnar vi i dolda fel.

 

[Alexn72]

Det fanns över huvud taget ingenting som tydde på att det inte skulle vara fackmannamässigt utfört i badrummet. Allting snyggt och prydligt, inga konstiga lukter, ofullständiga installationer, osv.

I fallet med elkontakterna så kan man förstås hävda att man som köpare skulle kunnat skruva lös dessa och kollat om det satt en gulgrön ledning monterad samt också mätt upp denna mot verifierad skyddsjord. Det är dock en liten kostnad i efterhand att byta ett tiotal kontakter till ojordade. Mest kan man ju fundera på hur firman som gjort installationen klantat sig så, med tanke på att det är ett brott mot gällande ellagstiftning.

Om du lägger upp en bild på någon genomföring och golvbrunn i badrummet så kan vi se hur många här som misstänker något

 

[Bananskalare]

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man möjligen också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

Jag utgår ifrån att felet inte var dolt.
Eftersom det i badrummet de dyraste skadorna oftast uppstår så ställs även kraven på besiktning därefter.
Men vad fick dig att börja krypa runt och filma bakom badrummet?
Om du lyckas se att det sakns tätskikt innebär att det saknas vägg där. Det känns orimligt. Om man lyckas göra ett snyggt badrum men skippar tätskikt och hål i väggen?

Sen kommer vi till frågan eget ansvar?
Hur tror du att det kommer fungera om du går vidare? en plånbok som öppnas?
Eller en tuff tid i rätten?

 

[hempularen]

Vid golvbrunnar skall dock alltid finnas tätskikt, oavsett detta, om jag förstår reglerna rätt.

Inte riktigt så det står i reglerna från BKR (ladda ned, lättlästa). Där står att vid konstruktioner med tillskjutande fukt (lite förkortat av mig) så kan man välja att avstå ifrån tätskikt, men det rekommenderas vid dusch och liknande plats för att undvika lokal nedblötning av material. Så det gäller inte golvbrunnar i största allmänhet.

Det där med att se baksida av en annan vägg och demontera spolight förstår jag inte. Vad är det för yta du kunna inspektera så?

Men om vi då mot förmodan antar att detta kan gå som dolt fel. Så är det säljaren som är ansvarig. Om säljaren sedan kan dra det vidare mot firman som utfört det, är inget som köparen har med att göra.

Men det finns fler aspekter på ett "dolt fel" än att det skall vara "dolt". Det skall vara något som köparen objektivt inte skall behöva räkna med, även efter att ha gjort en nogrann undersökning. Om vi då kommer till elfelen. Att det sitter jordade uttag utan ansluten jord, är som sådant givetvis ett dolt fel. Man behöver inte normalt sett undesöka genom kontrollmätning som köpare.

Men då kommer det där med förväntan in. OM det finns andra synliga konstigheter med elen, så kan man som köpare inte förvänta sig att allt osynligt är OK, utan då får man antingen anta att det finns mer fel med elen, eller göra en fördjupad undersökning som hittar alla fel. Och hittas inte alla fel, så var undersökningen inte djup nog.

Lite samma sak med tätskikt. OM det med icke destruktiva metoder går att se att tätskikt saknas under ex. badkaret, inte ett klockrent fel, men skäl att bli tveksam till standarden, man kan inte förvänta sig att allt är OK.

Och till slut, det måste vara ett väsentligt fel i varan. Om felet är för litet i förhållande till varans pris, så får man inte ersättning. Finns ett rättsfall där 150 000 för ett felaktigt badrum ansågs för "billigt fel", där bostadsrätten hade kostat 7 milj. Ett annat med en villa, ett fel för 40 000 var för billigt, osäker på priset där, men tror det var 3 - 4 milj.

Och OM det blir ersättning, räkna med åldersavdrag, ungefär samma beräkningsgrunder som försäkringsbolagen har.

 

[TypRätt]

"Befintligt skick" är ingen generell friskrivningsklausul för vad som helst utan det regleras i köplagen vilka fel som får åberopas

19.1 är ju användbart i detta fall om säljaren tex uppvisat ett säkervatten protokoll eller gjort direkta utfästelser kring utförandet "vi har gjort det själv men efter konstens alla regler". Vilket jag inte får intrycket av att det skett.

19.2 är ju användbart om man kan visa på att säljaren mer eller mindre varit bedräglig, det krävs ju både att säljaren veta om att det saknas tätskikt samt att det bör finnas ett tätskikt. Är säljaren själv lurad finns det inget den kan förväntas upplysa om då den inte vet om avvikelsen, det samma om denna inte vet om att förväntningarna ändrats då det tidigare varit helt rimligt att inte ha tätskikt i källarplan mot betong, då vet ju inte heller säljaren att detta är att se som en avvikelse som den skall upplysa en köpare om. Alltså uppförsbacke att bevisa läget.

19.3 Denna paragraf ställer ju mindre krav på säljarens kunskap i fråga men blir svåranvänd på en lägenhet i alla fall om det är i storstäderna då utgångspris sällan avspeglar någon form av värde på en lägenhet. Allt från lockpriser till säljare som köpt för dyrt och inte vill sälja med förlust kan göra att utropspriset för 'samma' lägenhet kan variera mer än vad bristen i ett badrum i källarplan kan anses vara värt. Där av att jag tror det blir svårt för endera part att använda detta som verktyg i rätten. "Jag gick ju ut på 6,774 miljoner vilket är 25k lägre än jag tänkt för att kompensera för badrummet" vs "Den här lägenheten startade på 6,774 miljoner vilket är 25k högre än en förra veckan som enligt besiktning var helt ok, så då måste denna vara minst lika bra". Tror ingen av dessa argument håller.

 

[useless]

Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.

Är det bara jag som inte förstår det här riktigt? Tätskiktet ska ju inte sitta på baksidan av väggen, så därifrån kan man omöjligt avgöra om det finns eller inte.
Spotlights brukar väl sitta i taket och där brukar man inte ha något tätskikt.

 

[Claes Sörmland]

19.1 är ju användbart i detta fall om säljaren tex uppvisat ett säkervatten protokoll eller gjort direkta utfästelser kring utförandet "vi har gjort det själv men efter konstens alla regler". Vilket jag inte får intrycket av att det skett.

19.2 är ju användbart om man kan visa på att säljaren mer eller mindre varit bedräglig, det krävs ju både att säljaren veta om att det saknas tätskikt samt att det bör finnas ett tätskikt. Är säljaren själv lurad finns det inget den kan förväntas upplysa om då den inte vet om avvikelsen, det samma om denna inte vet om att förväntningarna ändrats då det tidigare varit helt rimligt att inte ha tätskikt i källarplan mot betong, då vet ju inte heller säljaren att detta är att se som en avvikelse som den skall upplysa en köpare om. Alltså uppförsbacke att bevisa läget.

19.3 Denna paragraf ställer ju mindre krav på säljarens kunskap i fråga men blir svåranvänd på en lägenhet i alla fall om det är i storstäderna då utgångspris sällan avspeglar någon form av värde på en lägenhet. Allt från lockpriser till säljare som köpt för dyrt och inte vill sälja med förlust kan göra att utropspriset för 'samma' lägenhet kan variera mer än vad bristen i ett badrum i källarplan kan anses vara värt. Där av att jag tror det blir svårt för endera part att använda detta som verktyg i rätten. "Jag gick ju ut på 6,774 miljoner vilket är 25k lägre än jag tänkt för att kompensera för badrummet" vs "Den här lägenheten startade på 6,774 miljoner vilket är 25k högre än en förra veckan som enligt besiktning var helt ok, så då måste denna vara minst lika bra". Tror ingen av dessa argument håller.

Det är troligen 19.3 som är aktuell. Läs igen. Priset är inte bara en del av formuleringen.

 

[AG A]

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man möjligen också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

Som sagt, hur kan man se att tätskikt saknas, bakifrån. Man brukar ju inte sätta tätskiktet " i luften". Det måste ju sättas på en vägg, inifrån badrummet. Du kan ju inte se genom väggen, öven om du sitter under en trapp.
Vidare behövs inte alltid tärskikt i källare. Det kan även finnas risker med det.
Elkontakterna kollas på några minuter mha en multimeter. Alternativt en liten skruvmejsel, att ta bort, och inspektera okulärt.
Det finns tyvärr inga dolda fel, och troligtvis ingen annan ersättning att få.

 

[hempularen]

Elkontakterna kollas på några minuter mha en multimeter. Alternativt en liten skruvmejsel, att ta bort, och inspektera okulärt.

Fast i normalfallet, om elanläggningen synbart är OK, så behöver man inte börja mäta eller demontera elprylar för att fullgöra sin undersökningsplikt.

Sådant blir aktuellt om det finns anledning att göra en fördjupad undersökning, något ser fel/konstigt ut på det man kan se.

 

[TypRätt]

Det är troligen 19.3 som är aktuell. Läs igen. Priset är inte bara en del av formuleringen.

Right, men både "väsentligt" och "övriga omständigheter" är ju rätt otydligt. Jag skulle inte säga att avsaknad av tätskikt på ett badrum i källare (om väggarna är av betong) gör den till väsentligt sämre skick. Övriga omständigheter skulle ju även kunna vara i det omvända att då det fanns tydliga fel på elen och om detta utförts av samma företag som gjort badrummet skulle detta kunna finnas fog att anta att även andra fel kunde förekomma.

 

[urk]

Jag konstaterar att jag antingen var otydlig i min inledande frågeställning eller att många underlåtit att läsa vad jag frågat efter. Men jag känner ju också till att många lägger en stor del av sitt liv på olika forum för att diskutera, spekulera och debattera annat än själva ämnet och frågan.
Jag läste därför min trådstart igen och kunde inte se något om att jag frågade efter om huruvida det var ett dolt fel. Jag kan därför avskriva min farhåga om att jag var otydlig.

Så jag skriver det igen: vi förutsätter att det är ett dolt fel här.
Eventuella ifrågasättanden om det verkligen är ett dolt fel eller ej har jag inte för avsikt att besvara och jag undanbeder mig tills vidare vidare kommentarer om detta.
För att stilla den oerhörda nyfikenheten som ändå tycks finnas och också för att avstyra den vidare debattlustan så kan jag dock som sista ord nämna att det inte finns något tätskikt, baserat på bland annat följande:

- Det sitter spotlights på väggarna (snedställda visserligen men i duschhörna) där man kan se att tätskickt saknas.
- Inspektion har gjorts i kryputrymmen bakom väggar och i anslutning mot golv. Man kan där se, t ex i övergång mot armatur.
- Det går också i samma utrymmen se tydliga rötskador på trä som legat mot golvet.
- Stort hål, rätt ned i golvet om man skruvar bort jacuzzin.
- Ingen manschett syns mot klämring i golvbrunn under jacuzzin.
- Inget tätskikt syns vid dosor till kontakter i väggar
- Genomföringar i vägg saknar uppdrag och spår av manschett och tätskikt.
- Under golvsocklar finns inget uppdrag med tätskikt från golv
- Med mera

Jag har byggt flera badrum själv och är väl påläst på branschreglerna som gäller och jag har också jobbat många år med elinstallationer så har god koll även där.
Jag är mer intresserad av frågan om hur det fungerar med det juridiska efterspelet vad gäller köpare, säljare, byggföretag, besiktningsman, etc. Så som jag skrev i min ursprungliga fråga.

 

[saltet]

Det troliga är att köparen får stå för hela kalaset.
Som säljare skulle jag avfärda alla krav och köparen får ta risken att stämma. Förlorar köparen blir det en dyr advokat och rättegångskostnad.
’Det billigaste blir då att ta kostnaden att renovera och lära sig om hur man köper en lägenhet.
Även om man skulle vinna en delseger så är det stora åldersavdrag på 10 år gamla installationer.