Nya ägare åberopa dolda fel

[Björn Holgersson]

Dolda fel är väl sådana fel som man som köpare, eller besiktningsman inte rimligen kan upptäcka?
El och värmesystem är ju sådant man går igenom på en husbesiktning så det är tveksamt om problemen som köparen i ditt fall är ett dolt fel.
Ett dolt fel är ju mer om vp-rören som elsladdarna är dragna i är felmonterade. Alltså något som inte går att ta reda på vid en besiktning men som säljaren kan hållas ansvarig för.

Undersökningsplikten är ju långtgående eftersom KöpL gäller för köp mellan privatpersoner. Köper man däremot helt nytt från byggbolag så gäller konsumentköplagen och då ligger upplysningsplikten på säljaren.

 

[Nötegårdsgubben]

Undersökningsplikten är ju långtgående eftersom KöpL gäller för köp mellan privatpersoner.

Nej, det är jordabalkens bestämmelser som gäller vid köp av fast egendom, oavsett om man köper från privatperson eller företag.

Köper man däremot helt nytt från byggbolag så gäller konsumentköplagen och då ligger upplysningsplikten på säljaren.

Nej, däremot har man skydd genom konsumenttjänstlagen när man som enskild låter bygga ett hus, men det är som sagt skilt från själva fastighetsköpet.

 

[Alfredo]

Om du menar att man som köpare ska behöva testa varje eluttag så får du nog läsa på.

Kan inte du hjälpa oss genom att hänvisa till vad vi bör läsa?

 

[Sona2012]

Hej, vi sålde ett hus under vintern 2021 och har lite problem med den nya ägaren.
Hon har tydligen sen övertagandet av huset haft problem med värmesystemet(pelletspanna) att det inte funkat för henne och att vi har dolt att den var felaktig. Den funkade felfritt för oss förutom lite byte av slitagedelar och handhavandefel. Hon var helt ny på pelletspannor som jag förstod det och erbjöd henne att följa med ut vid övertagandet av huset och gå igenom hur pannan fungerar men hon tackade nej till dettas erbjudande.

Hon vill att vi ska betala för att en fackman ska komma ut och titta på pannan och få iordning på den, vilket vi självklart sa nej till. 2 dagar innan hon tog över huset sotade jag pannan rejält och körde igång den igen, och den funkade dom två dygnen innan hon tog över huset. En vecka senare har den bara strulat för henne säger hon.

Andra problemet hon har med huset är att det saknas el till belysning i två utrymmen i källaren. (Matförråd)
Det glömde vi att nämna till henne vid kontraktsskrivningen, det rev vi bort för ett bra tag sen då vi målade om taket och isoleringen på kablarna ramlade isär. Planen var att en elektriker skulle få dra om i dom rummen men det glömdes bort med åren. Men detta skulle upptäckas vid en simpel kontroll i mitt tycke.

Hon vill att vi ska betala för en elektriker och vvs ska komma och åtgärda felen. Men vi nekade till det och hon vill nu ta det vidare säger hon. Undrar om hon har ett fall emot oss? Hon besiktade aldrig huset utan hon var på en visning och gjorde sitt bud och skrev kontrakt.

Kan hon bevisa att det är FEL på pannan?
Den kostnaden är upp till henne att ta, likaså att få instruktioner för handhavande. När hon fixat det kan hon försöka stämma dig för att få ersättning för de utläggen. Men än så länge har hon inte bevisat att det är något fel, att hon har handhavandeproblem pga egen okunskap är inget fel som kan åläggas säljaren. Lika lite som bilhandlaren kan ha skuld till att bilköparen är med om en olycka i regn med dålig sikt eftersom den inte lyckas starta vindrutetorkarna. Fungerar dessa efter olyckan är det handhavandefel som bilägaren borde undersökt/ lärt sig och rent av kan hållas ansvarig/ åtalas för trafikfarligt framförande av fordonet... I ditt fall kanske ett brandtillbud skulle bedömas som självförvållat av försäkringsbolaget som vägrar ersättning/ skadereglering till köparen eftersom hon inte införskaffat kunskap att tillfredställande elda i pannan på ett felfritt sätt.

Men skriv inget argumenterande i ditt nekande svar . Överlåt allt sådant till juristerna ( din & hennes) ifall det går så långt... Det är deras jobb

 

[boped]

Jag tycker elfrågan är intressant...

Jag skulle förväntat mig ett fungerande elsystem vid köpet.

/ATW

Du menar väl inte allvar hoppas jag??
Finns det ingen el i ett utrymme så finns det inte!
I mitt hus fanns ingen hushållerska är de med ett fel
Undersökningsplikten!!!

 

[jbr]

...
En ensamstående tant ska inte köpa ett hus med pelletseldning över huvud taget och det borde hon begripa själv.

Hur är det med det där, kan en ensamstående gubbe köpa ett hus med pelletseldning?

 

[tensiden]

Men det har du ju redan skrivit en gång tidigare. Varför fylla tråden med trams och tyckande.
En ensamstående tant ska inte köpa ett hus med pelletseldning över huvud taget och det borde hon begripa själv.

Det du skriver är väl trams och tyckande om något?

Av någon anledning känner jag bara till två som eldar med pellets i någon form. Båda två tanter. Går alldeles utmärkt för de båda. Eller menar du att det finns någon speciell "elda pellets-gen" som bara män har?

 

[Anders_Nilsson]

Du skriver ju själv att du "glömde" nämna det. Då får du väl stå för det

Nej det är helt fel eftersom avsakbad av belysning lätt hade gått att upptäcka genom att titta eller använda strömbrytaren.

Dessutom finns ju installationen fram till strömbrytaren kvar så det är bara för köparen att bekosta en elektriker som drar det som saknas. 60 år gammal el har noll restvärde så det får man som löpare räkna med.

 

[Anonymiserad 137805]

En pellets panna kräver visst underhåll för att fungera. Det är i alla fall min erfarenhet. Det är inte som el eller olja.

En pellets panna kräver massor av underhåll en olje-dito bara lite

 

[El oso]

Jadu... Skönt att du gör det klart att det aldrig finns några begränsningar i undersökningsplikten oavsett att man kan tycka att man köper ett fungerande hus med fungerande funktioner.

/ATW

En köpare har en väldigt långtgående undersökningsplikt och som andra också påpekat här så har åldern på huset och installationerna också betydelse, en värmepump som är 15 år gammal och går sönder någon vecka efter tillträdet kan man inte hävda dolda fel på och när varken besiktat huset eller inte vill ha visning hur saker fungerar skulle jag sluta kommunicera med henne, det kan vändas emot säljaren vad säljaren svarar.

 

[PeterDittmerJurist]

Det finns flera frågor i detta som det är viktigt att hålla isär.

För det första avtalet. Om man avtalat om något så ansvarar säljaren för att det uppfylls. Det blir aldrig tal om dolda fel eller undersökningsplikt. Om det finns hus eller inte på fastigheten framgår i regel av avtalet (uttryckligen eller genom objektsbeskrivningen).

För det andra förväntningar. Köparen har rätt att förvänta sig att byggnader och anläggningar har en viss funktion och skick. Vad köparen kan förvänta sig beror mycket på husets ålder. Här kommer också riskkonstruktioner in. Om en byggnad vid köpet avviker från köparens berättigade förväntningar finns det ett fel.

För det tredje undersökningsplikten. Om det finns ett fel - för att en byggnad avviker från köparens berättigade förväntningar - så ansvarar säljaren för det om det är ett dolt fel och köparen om det är ett upptäckbart fel. Ett fel är ett dolt fel om det inte gått att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Det spelar dock ingen roll om köparen faktiskt undersökt fastigheten eller inte.

I det här fallet är det svårt att uttala sig om pannan. Det verkar oklart om det ens funnits något fel vid köpet. Men om det funnits ett fel verkar det vara ett upptäckbart fel. När det gäller elen verkar det helt klart vara ett upptäckbart fel.

 

[Denimhead]

Det finns flera frågor i detta som det är viktigt att hålla isär.

För det första avtalet. Om man avtalat om något så ansvarar säljaren för att det uppfylls. Det blir aldrig tal om dolda fel eller undersökningsplikt. Om det finns hus eller inte på fastigheten framgår i regel av avtalet (uttryckligen eller genom objektsbeskrivningen).

För det andra förväntningar. Köparen har rätt att förvänta sig att byggnader och anläggningar har en viss funktion och skick. Vad köparen kan förvänta sig beror mycket på husets ålder. Här kommer också riskkonstruktioner in. Om en byggnad vid köpet avviker från köparens berättigade förväntningar finns det ett fel.

För det tredje undersökningsplikten. Om det finns ett fel - för att en byggnad avviker från köparens berättigade förväntningar - så ansvarar säljaren för det om det är ett dolt fel och köparen om det är ett upptäckbart fel. Ett fel är ett dolt fel om det inte gått att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Det spelar dock ingen roll om köparen faktiskt undersökt fastigheten eller inte.

I det här fallet är det svårt att uttala sig om pannan. Det verkar oklart om det ens funnits något fel vid köpet. Men om det funnits ett fel verkar det vara ett upptäckbart fel. När det gäller elen verkar det helt klart vara ett upptäckbart fel.

Pannan var det inget fel på enl TS så då behöver han inte bry sig om köparen. Går inte komma ett år senare och begära massor när han erbjudit henne sin hjälp från början.

 

[Anonymiserad 137805]

Klart det finns begränsningar men om det är ett rum utan belysning så borde en normal person kunna se detta och fråga varför det inte lyser, eller slå på strömbrytaren till lampan/orna om det finns någon annars får man förmodligen bekosta detta själv.
Kostnaden blir troligen max 3 - 5000 kr och då kommer det att kosta mer att driva något fall.

Normal var det ja...

 

[Klapps]

Pannan var det inget fel på enl TS så då behöver han inte bry sig om köparen. Går inte komma ett år senare och begära massor när han erbjudit henne sin hjälp från början.

Nej pannan hade vi aldrig något strul med om man bortser ifrån nybörjarfelen som gjordes när pannan installerades innan man lär sig, och lite byte av delar som gick sönder(slitagedelar). Förutom det så hade vi väldigt sällan driftstopp.

4veckors drift, stanna för sotning och sen igång igen. Förstår inte varför hon kommer ett år efter och klagar på att pannan inte funkat sen hon tog över huset. Varför inte be om hjälp från början istället för att försöka kräva ersättning nu ?

 

[PeterDittmerJurist]

Pannan var det inget fel på enl TS

Köpare och säljare har ofta olika uppfattningar i fråga om det finns fel. Om köparen formellt vill ställa krav på säljaren, så måste hon bevisa att det finns brister i värmeanläggningen och att dessa brister funnits vid köpet. Om detta är bevisat så görs bedömningarna (1) om bristerna utgör ett ”fel” - om köparen kunnat förvänta sig något annat - och (2) om felet är ett ”dolt fel” eller inte.