Gör dig inte dum. Står det fastighet säljes och inget mer i annonsen kan du vänta dig en minimal tomt och inget mer. Det kan såklart ingå mer man du kan inte förvänta dig det. Står det "Trevlig villa på 100m2 boyta + 20m2 biyta" kan du vänta dig en villa på 100+20m2.A ArneTW skrev:
Annars har säljaren ljugit och du kan då tvinga denne via domstol att stå för vad den sagt.
Men om det inte gjorts någon utfästelse att alla lampor och uttag fungerar i alla rum kan du inte heller förvänta dig detta.
Att hålla på som du gör är samma skit som våra idioter till politiker ägnar sig åt. Att göra sitt bästa för att vantolka och "missförstå".
Och någon annan hade förväntat sig ett fungerande dräneringssystem. Det kan du aldrig ta för givet utan utfästelser från säljaren.A ArneTW skrev:
Man har ett ansvar som köpare att kontrollera eller besiktiga huset innan köp.
Köpte hon huset obesiktigat så köpte hon grisen i säcken så att säga.
Jag köpte hus 1 juli och gick igenom allt med mäklaren innan jag köpte.
I mitt fall fanns det även en försäkring som avser dolda fel och två besiktningar en ekonomi och en på fastigheten
Köpte hon huset obesiktigat så köpte hon grisen i säcken så att säga.
Jag köpte hus 1 juli och gick igenom allt med mäklaren innan jag köpte.
I mitt fall fanns det även en försäkring som avser dolda fel och två besiktningar en ekonomi och en på fastigheten
Moral är en sak, juridik en annan. Men att det finns brister i ett typ 50år gammalt elsystem är att vänta. Och att komma ett år efter köp och klaga på pannan från 2006 har vissa ospecificerade (men dolda...) problem är bara tramsigt.Throllv skrev:
I den juridiska delen av forumet är det viktigt att hålla sig till fakta och gällande lag, för att ts (och andra i liknande problemställning) ska få sin juridiska position någorlunda objektivt bedömd.
Om du menar att man som köpare ska behöva testa varje eluttag så får du nog läsa på.B BSOD skrev:
Det beror ju på skicket i övrigt. Nu har ju uppenbarligen ledningarna passerat sin tekniska livslängd. Jag gissar att de då är minst 60 år gamla. Då är det inget som påverkar fastighetens värde om de inte fungerar. De behöver bytas oavsett.
Om det är jätteviktigt för en att alla uttag fungerar så ska man begära det skriftligt. Annars fixar man bara till de som inte fungerar när man flyttat in. Ingenstans besvärar man säljaren med såna skitgrejer.C Christer Törnros skrev:
Fan vad glad jag skulle vara om det visar sig att det enda felet jag hittar i ett hus jag köper är att några vägguttag inte fungerar, vilken jävla dröm att bara behöva oroa sig för sånt som nästan är gratis (nåja, nästan) att åtgärda även vitt.
Om du inte har gjort det och det är gammal el i kåken kan du ju inte i efterhand komma och gnälla och tro att du ska få rätt. Är ju möjligtvis ett fel, men något du kunnat upptäcka vid tex en elbesiktning och därigenom aldrig dolt.C Christer Törnros skrev:
Elen är inget dolt fel det är uppenbart vid en inspektion vid visningen som hon borde frågat om innan budgivning. Och du har erbjudit hjälp med att förklara drift/ skötsel av pannan, att köparen nu ångrat sig och insett sin okunskap är hennes problem att lösa och bekosta vid behov. Vill hon stämma installatören för felaktig installation är det hennes ensak. Så avvisa bestämt alla krav från köparen. Du har ingen skyldighet att vara fastighetsskötare åt köparen, nästa gång kräver honn väll att du skaa klippa gräset på hennes semester... och rensa ogräset i rabatterna! Tokstollar ska ignoreras. Hon har varken moraliska eller ffa juridiska rättigheter att kräva något från digK Klapps skrev:
Förväntningarna på ett hus måste bero på vad som skrivs i annonsen och vad man ser.
Man kan inte förvänta sig ett tak om det står att det fattas. Man kan inte förvänta sig ett nytt badrum när de byggdes om på 90 talet.
Hur länge man kan förvänta sig att ett hus är nytt beror på hur man ser på saken.
Man kan förvänta sig att elen ska fungera när du köper huset. Men det innebär inte att man slipper kontrollera det. Man kan förvänta sig mycket av ett hus. Men man måste ändå kolla upp allting innan man köper huset. Man kommer ingen vart genom att säga jag förväntade mig det.... "Trust with verify" stämmer även när man köper hus.
Om man köper ett hus för flera miljoner är det så väldans hemskt att kolla att allting fungerar? Även om man förväntar sig olika saker?
Man kan inte förvänta sig ett tak om det står att det fattas. Man kan inte förvänta sig ett nytt badrum när de byggdes om på 90 talet.
Hur länge man kan förvänta sig att ett hus är nytt beror på hur man ser på saken.
Man kan förvänta sig att elen ska fungera när du köper huset. Men det innebär inte att man slipper kontrollera det. Man kan förvänta sig mycket av ett hus. Men man måste ändå kolla upp allting innan man köper huset. Man kommer ingen vart genom att säga jag förväntade mig det.... "Trust with verify" stämmer även när man köper hus.
Om man köper ett hus för flera miljoner är det så väldans hemskt att kolla att allting fungerar? Även om man förväntar sig olika saker?
all eventuell korrespondens med köparen skall ske helst med mail. Annars snigelpost.
Men ingenting via telefon. Det är väldigt viktigt.
När jag säljer mitt hus, så.förväntan jag mig en vettig köpare....
Men ingenting via telefon. Det är väldigt viktigt.
När jag säljer mitt hus, så.förväntan jag mig en vettig köpare....
Precis. Sköt allt skriftligt av så det inte blir ord mot ord som en lagvrängare kan hugga på och absolut inget argumenterande heller utan enbart NEJ avvisar/ bestrider alla krav som ställs ( kontakta en egen jurist och fråga om de kan tänka sig att representera dig i händelse köparen tar det vidare till tinget, men bind dig inte till något uppdrag innan det verkligen händer) kl olla om du kan få rättshjälp via din hemförsäkring...Bananskalare skrev:
Klart det finns begränsningar men om det är ett rum utan belysning så borde en normal person kunna se detta och fråga varför det inte lyser, eller slå på strömbrytaren till lampan/orna om det finns någon annars får man förmodligen bekosta detta själv.A ArneTW skrev:
Kostnaden blir troligen max 3 - 5000 kr och då kommer det att kosta mer att driva något fall.
Jag har mycket svårt att se att det finns något case här för din köpare.
Först och främst är grunden att ett hus köps i det skick som det är i då köpekontrakt skrivs på.
Dolda fel är fel som köparen inte har upptäckt. Dvs som inte skulle ha upptäckts vid en noggrann undersökning eller som inte skulle kunna misstänkas att de fanns givet fastighetens ålder, skick, pris och bruk osv.
Som säljare ansvarar man för att de saker man säger fungerar (vid kontraktskrivningsdagen och fram till övertagande) också fungerar. Dvs pajar man pannan dagen efter att kontrakt skrivits på sådär det säljarens ansvar att fixa det).
Undersökningsplikten går således långt och om man struntar i att undersöka alls så gör också det att ens möjligheter att kunna påtala dolda fel minskar eftersom de fel man påtalar sannolikt inte ens kvalar in till att räknas som dolda om man inte ens försökt undersöka…
När ett dolt fel hävdas av köpare måste det först fastställas om felet ska räknas som dolt. Dvs om det uppfyller kriterierna ovan. Och igen då. Om man inte undersökt, så kan inte såna saker som elkontakter som inte funkar hävdas vara dolt fel. Har köparen däremot tydligt frågat om all el i huset fungerar och säljaren svarat ja på den frågan så kan man teoretiskt ev hävda att säljaren farit med osanning och inså fall kan dolt fel ev åberopas. man behöver som köpare således inte starta alla maskiner och trycka manuellt på alla strömbrytare osv för att ha ansetts undersökt huset utan det räcker om man har frågat om tvättmaskinen eller spisen osv fungerat och om elen fungerar överallt i huset eller om det finns avvikelser osv för att undersökningsplikten ska vara uppfylld. Och om säljaren då svarat att allt fungerar som efterfrågas och det sedan vid tillträdet visar sig inte vara så - så har man teoretiskt skäl att kunna åberopa dolt fel eftersom säljaren då underlåtit att ge korrekt information eller ärligt sagt att denne inte vet. I det senare fallet, dvs om säljaren sagt att denne inte vet om något som köparen frågar om fungerar så skärper det i så fall undersökningsplikten för köparen. Dvs om säljaren säger att hen inte vet om all köksutrustning fungerar t ex eller om det kan finnas problem med elen, så måste köparen i så fall välja att undersöka det noggrannare själv annars säljs huset i befintligt skick.Dvs med vetskap om att all utrustning och all el kanske inte fungerar. Och då kan inte dolt fel åberopas alls. Det är mot bakgrund av detta som dolda fel måste förstås. Det är således smartare att alltid påtala och även förekomma med ”fel” som man vet finns eller är osäker på finns
Men sedan måste ytterligare ett kriterium uppfyllas enligt jordabalken och det är att felet är så stort att det skulle kunnat påverka fastighetens marknadsvärde, alltså pris om det upptäckts innan köp.
. Oftast är felen så små att de inte påverkar priset. Och är det stora fel, så ska det ju påverka priset. Men i så fall påverkar det oftast priset mycket litet jämfört med om man i slutänden måste genomföra ett stort arbete i huset i efterhand för att dolt fel uppdagats som då också kan leda till skadestånd och juristarvoden osv utöver kostnad för att fixa felet… Om exempelvis det framkommer smärre fel på en panna som kanske kan åtgärdas med reparation så kommer det sannolikt inte behöva påverka priset alls. För även om en köpare drar sig ur på grund av det så finns det andra som skulle köpa till det pris som satts eller kanske till och med bjuda över. Så ärlighet varar alltid längst.
Man måste som köpare däremot påtala felet direkt när man upptäcker det. Dvs man får inte gå och dra på det och komma ett halvår senare. Då har man inprincip förverkat sin rätt att påtala ett fel. Ansvaret för dolda fel följer däremot med säljaren i 10 år. Men det betyder således inte att man kan upptäcka ett fel när man tillträder och sen komma med det ett år senare eller mer. För då kan man heller inte hävda att felets tillkomst härrör från tiden innan köpekontraktet skrevs på eller under tiden fram till övertagande.
Under här fallet vill köparen påtala två helt olika ”fel”. Det ena att pelletspannan inte fungerar felfritt nästan ett år efter övertagande. Och det andra att elen i ett källarutrymme inte fungerar för att sladdarna är avklippta.
Felet med elen kan man ta bort ifrån ekvationen med en gång för dels hade det kunnat upptäckas även vid en enklare undersökning av huset. Dvs av besiktningsman eller om man själv gick igenom huset och tände och släckte alla strömbrytare. Eller frågade om det fanns avvikelser i elen i huset. Detta ”fel” uppfyller heller inte kriteriet att felet måste vara såpass stort eller omfattande att det skulle kunnat påverka priset på fastigheten. För att dra om elen till strömbrytaren som dessutom är utanpåliggande kostar bara några tusenlappar om ens det… Klagomålet på elen är således inte ett dolt fel.
När det kommer till pelletspannan så har jag mycket svårt att se att det skulle kunna kvala in som dolt fel heller. Dels hade felet kunnat uppdagas i så fall vid den genomgång som du som säljare erbjöd dig göra, och som då också skulle ha påvisat om pannan fungerade eller ej. Så att hon tackat nej så tydligt till det slår sannolikt redan det undan benen för att senare kunna ta upp det som ett fel orsakat av sig som säljare…
Likaså om pannan inte är ny så kan man inte förvänta sig att fel inte kan uppstå på den också så kort tid senare som ett år framåt. Det faktum att köparen trots allt då använt pannan under föregående vinter är dock det starkaste argumentet mot att dolt fel ska kunna åberopas! Har köparen kunnat använda pannan och den fungerat så är det inte ett dolt fel eller ens ett fel som har med säljaren att göra om pannan inte fungerar nu, eller om köparen fortfarande inte lärt sig hur den ska handhas…
Teoretiskt om det skulle vara ett fel som funnits på pannan vid köpekontraktets tecknande och som orsakar att den ej fungerar som den ska idag och som ej kan härledas till adekvat slitage eller ålder på pannan eller handhavande av nya ägaren så skulle man kanske kunna hävda dolt fel. Men eftersom köparen inte velat få pannan förevisad för sig och sedan heller inte skyndsamt efter övertagande påpekat felet utan kört pannan felfritt? under förra vintern och nu börjar få problem så skulle det nog bli svårt att i slutänden vinna gehör för det ändå. Dessutom är det tveksamt om fel på pelletspannan som sannolikt i så fall kan åtgärdas genom reparation uppfyller kriteriet för att felet är så stort att det skulle kunnat påverka priset…?
Så jag tycker att du ska försöka gäspa över detta. Var dock försiktig med vad du skriver och säger till den här köparen. Undvik förklaringar och utläggningar. Och försök avsluta kontakten helt utan förslag på vad köparen ska göra eller inte göra. Om hon återkommer med krav ifrån jurist. Så se till att din hemförsäkring omfattar juridiskt stöd och anlita en advokat som matchar nivån på hennes. Och låt juristerna tala med varandra. Allt du säger och allt du skriver i sms kan användas också emot dig, så var mycket kortfattad och försök att undvika att svara på frågor eller gå i svaromål eller försvar. Det du sagt eller skrivit har du förstås sagt. Så för att avsluta kan du svara att du har sagt vad du har att säga och lämnar härmed diskussionen vidare.
Det kommer gå bra!
Först och främst är grunden att ett hus köps i det skick som det är i då köpekontrakt skrivs på.
Dolda fel är fel som köparen inte har upptäckt. Dvs som inte skulle ha upptäckts vid en noggrann undersökning eller som inte skulle kunna misstänkas att de fanns givet fastighetens ålder, skick, pris och bruk osv.
Som säljare ansvarar man för att de saker man säger fungerar (vid kontraktskrivningsdagen och fram till övertagande) också fungerar. Dvs pajar man pannan dagen efter att kontrakt skrivits på sådär det säljarens ansvar att fixa det).
Undersökningsplikten går således långt och om man struntar i att undersöka alls så gör också det att ens möjligheter att kunna påtala dolda fel minskar eftersom de fel man påtalar sannolikt inte ens kvalar in till att räknas som dolda om man inte ens försökt undersöka…
När ett dolt fel hävdas av köpare måste det först fastställas om felet ska räknas som dolt. Dvs om det uppfyller kriterierna ovan. Och igen då. Om man inte undersökt, så kan inte såna saker som elkontakter som inte funkar hävdas vara dolt fel. Har köparen däremot tydligt frågat om all el i huset fungerar och säljaren svarat ja på den frågan så kan man teoretiskt ev hävda att säljaren farit med osanning och inså fall kan dolt fel ev åberopas. man behöver som köpare således inte starta alla maskiner och trycka manuellt på alla strömbrytare osv för att ha ansetts undersökt huset utan det räcker om man har frågat om tvättmaskinen eller spisen osv fungerat och om elen fungerar överallt i huset eller om det finns avvikelser osv för att undersökningsplikten ska vara uppfylld. Och om säljaren då svarat att allt fungerar som efterfrågas och det sedan vid tillträdet visar sig inte vara så - så har man teoretiskt skäl att kunna åberopa dolt fel eftersom säljaren då underlåtit att ge korrekt information eller ärligt sagt att denne inte vet. I det senare fallet, dvs om säljaren sagt att denne inte vet om något som köparen frågar om fungerar så skärper det i så fall undersökningsplikten för köparen. Dvs om säljaren säger att hen inte vet om all köksutrustning fungerar t ex eller om det kan finnas problem med elen, så måste köparen i så fall välja att undersöka det noggrannare själv annars säljs huset i befintligt skick.Dvs med vetskap om att all utrustning och all el kanske inte fungerar. Och då kan inte dolt fel åberopas alls. Det är mot bakgrund av detta som dolda fel måste förstås. Det är således smartare att alltid påtala och även förekomma med ”fel” som man vet finns eller är osäker på finns
Men sedan måste ytterligare ett kriterium uppfyllas enligt jordabalken och det är att felet är så stort att det skulle kunnat påverka fastighetens marknadsvärde, alltså pris om det upptäckts innan köp.
. Oftast är felen så små att de inte påverkar priset. Och är det stora fel, så ska det ju påverka priset. Men i så fall påverkar det oftast priset mycket litet jämfört med om man i slutänden måste genomföra ett stort arbete i huset i efterhand för att dolt fel uppdagats som då också kan leda till skadestånd och juristarvoden osv utöver kostnad för att fixa felet… Om exempelvis det framkommer smärre fel på en panna som kanske kan åtgärdas med reparation så kommer det sannolikt inte behöva påverka priset alls. För även om en köpare drar sig ur på grund av det så finns det andra som skulle köpa till det pris som satts eller kanske till och med bjuda över. Så ärlighet varar alltid längst.
Man måste som köpare däremot påtala felet direkt när man upptäcker det. Dvs man får inte gå och dra på det och komma ett halvår senare. Då har man inprincip förverkat sin rätt att påtala ett fel. Ansvaret för dolda fel följer däremot med säljaren i 10 år. Men det betyder således inte att man kan upptäcka ett fel när man tillträder och sen komma med det ett år senare eller mer. För då kan man heller inte hävda att felets tillkomst härrör från tiden innan köpekontraktet skrevs på eller under tiden fram till övertagande.
Under här fallet vill köparen påtala två helt olika ”fel”. Det ena att pelletspannan inte fungerar felfritt nästan ett år efter övertagande. Och det andra att elen i ett källarutrymme inte fungerar för att sladdarna är avklippta.
Felet med elen kan man ta bort ifrån ekvationen med en gång för dels hade det kunnat upptäckas även vid en enklare undersökning av huset. Dvs av besiktningsman eller om man själv gick igenom huset och tände och släckte alla strömbrytare. Eller frågade om det fanns avvikelser i elen i huset. Detta ”fel” uppfyller heller inte kriteriet att felet måste vara såpass stort eller omfattande att det skulle kunnat påverka priset på fastigheten. För att dra om elen till strömbrytaren som dessutom är utanpåliggande kostar bara några tusenlappar om ens det… Klagomålet på elen är således inte ett dolt fel.
När det kommer till pelletspannan så har jag mycket svårt att se att det skulle kunna kvala in som dolt fel heller. Dels hade felet kunnat uppdagas i så fall vid den genomgång som du som säljare erbjöd dig göra, och som då också skulle ha påvisat om pannan fungerade eller ej. Så att hon tackat nej så tydligt till det slår sannolikt redan det undan benen för att senare kunna ta upp det som ett fel orsakat av sig som säljare…
Likaså om pannan inte är ny så kan man inte förvänta sig att fel inte kan uppstå på den också så kort tid senare som ett år framåt. Det faktum att köparen trots allt då använt pannan under föregående vinter är dock det starkaste argumentet mot att dolt fel ska kunna åberopas! Har köparen kunnat använda pannan och den fungerat så är det inte ett dolt fel eller ens ett fel som har med säljaren att göra om pannan inte fungerar nu, eller om köparen fortfarande inte lärt sig hur den ska handhas…
Teoretiskt om det skulle vara ett fel som funnits på pannan vid köpekontraktets tecknande och som orsakar att den ej fungerar som den ska idag och som ej kan härledas till adekvat slitage eller ålder på pannan eller handhavande av nya ägaren så skulle man kanske kunna hävda dolt fel. Men eftersom köparen inte velat få pannan förevisad för sig och sedan heller inte skyndsamt efter övertagande påpekat felet utan kört pannan felfritt? under förra vintern och nu börjar få problem så skulle det nog bli svårt att i slutänden vinna gehör för det ändå. Dessutom är det tveksamt om fel på pelletspannan som sannolikt i så fall kan åtgärdas genom reparation uppfyller kriteriet för att felet är så stort att det skulle kunnat påverka priset…?
Så jag tycker att du ska försöka gäspa över detta. Var dock försiktig med vad du skriver och säger till den här köparen. Undvik förklaringar och utläggningar. Och försök avsluta kontakten helt utan förslag på vad köparen ska göra eller inte göra. Om hon återkommer med krav ifrån jurist. Så se till att din hemförsäkring omfattar juridiskt stöd och anlita en advokat som matchar nivån på hennes. Och låt juristerna tala med varandra. Allt du säger och allt du skriver i sms kan användas också emot dig, så var mycket kortfattad och försök att undvika att svara på frågor eller gå i svaromål eller försvar. Det du sagt eller skrivit har du förstås sagt. Så för att avsluta kan du svara att du har sagt vad du har att säga och lämnar härmed diskussionen vidare.
Det kommer gå bra!
Redigerat: