Köparna har börjat renovera innan tillträde

[Nötegårdsgubben]

Tillträde är tillträde. Då övergår det juridiska ägareskapet. Dessförinnan är det säljarens egendom.

Nej, det är fel.

Alltså: Det finns en ägare.

Ja, och det är ironiskt nog köparen.

Man kan (och brukar) avtala in diverse fördröjande klausuler som gör att säljaren behåller vissa rättigheter till tillträdesdagen, men från och med kontraktsskrivande äger köparen fastigheten.

 

[Montymeehan]

Du ser inte problemet? Ett litet problem är att tillträdesdatumet inte infallit.
Köparen är alltså rent juridiskt en helt vanlig besökare i TS bostad. Att man lånar ut sin nyckel till en besökare innebär inte att denne har rätt att riva sönder halva huset. Vad i hela friden skulle friskrivningsklausulen ha med detta att göra?

Nej, vad TS bör omedelbart bör göra är att sluta lyssna på dumma råd på ett forum och istället uppsöka juridisk rådgivning. Det är inte osannolikt att TS får rådet att byta lås och polisanmäla detta. Förmodligen kommer TS uppmanas att skriftligt meddela köparen om att denne omedelbart ska lämna TS byggnad.

Det här handlar givetvis inte bara om att det kostar TS lite el, det handlar om ett fullständigt oacceptebelt beteende som med största sannolikhet är brottsligt. Anledningen till att TS bör gå vidare med detta juridiskt är inte att det kostat några kronor extra i el, det handlar om de enorma risker som köparen utsätter TS för ur alla möjliga aspekter. För varje dag som TS inte stoppar detta vansinne så är köparen i ett betydligt bättre läge vid en juridisk tvist. En köpare som beter sig såhär är en garanti för alla möjliga problem i framtiden, särskilt om det inte stoppas.

HELT enig med dig! Kunde inte skrivit det bättre själv

 

[Thomas I]

Nej, det är fel.


Ja, och det är ironiskt nog köparen.

Man kan (och brukar) avtala in diverse fördröjande klausuler som gör att säljaren behåller vissa rättigheter till tillträdesdagen, men från och med kontraktsskrivande äger köparen fastigheten.

Nej, det kan inte vara möjligt. Den som har lagfarten lär ju vara ägare. Det rättsfall du hänvisar till säger:

"I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer."

Så ägandet i sig övergår här på tillträdet, men köpare kan göra den typen av avtal de gjorde innan tillträde som OM de var ägare.

 

[Mikael_L]

Nej, det är fel.


Ja, och det är ironiskt nog köparen.

Man kan (och brukar) avtala in diverse fördröjande klausuler som gör att säljaren behåller vissa rättigheter till tillträdesdagen, men från och med kontraktsskrivande äger köparen fastigheten.

Även skatteverket är inne på att kontraktets undertecknande är tidpunkten för äganderättens övergång, i detta fall då i skatterättslig mening.
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.6/2728.html

 

[Mikael_L]

Nej, det kan inte vara möjligt. Den som har lagfarten lär ju vara ägare. Det rättsfall du hänvisar till säger:

Då man kan söka lagfart månader och år efter köpet, så kan det inte vara lagfarten som bevisar äganderätt.
Man får dock aldrig lagfart direkt vid tillträdet, så då skulle man alltså bo och börja renovera i ett hus som någon annan äger i början ...

 

[Mikael_L]

Frågan om vem som är ägare mellan kontrakt och tillträde verkar inte vara helt glasklar, framförallt ifall man inte stipulerat något tydligt i kontraktet.
Lite kvällslektyr för den intresserade
https://lexiqon.se/aganderattsovergangen-vid-fastighetsoverlatelse/

Fast egentligen tycker jag det här också landar i att äganderätten övergår vid kontraktskrivingen, och det är rådigheten över den fasta egendomen man kan förhandla om.

 

[Nötegårdsgubben]

Ja, det är ju lite Schrödingers fastighet iom. att köpet kan hävas om inte köparen fullgör sina förpliktelser, men eftersom att allt ligger i köparens hand ser man normalt denne som ägare.

Men eftersom att säljaren har en vårdplikt fram till tillträdesdagen ligger det ändå i dennes intresse att inte släppa in köparen, eftersom att ansvaret för skicket, oavsett ägarfrågan, ligger hos säljaren.

 

[Nötegårdsgubben]

Den som har lagfarten lär ju vara ägare.

Riktigt så enkelt är det inte. Lagfarten är ett bevis på ägande, men bevis är inte binära, utan i de flesta fall lägger man samman olika bevis för att visa på en faktisk (eller mycket sannolik) sanning.

Lagfarten har även en extra funktion i att staten garanterar den faktiske ägaren kompensation om lagfarten kapas och ägaren blir av med fastigheten utan att kunna få tillbaka den.

Lagfart är alltså både ett ägarbevis och en försäkring.

Men eftersom att ägande faktiskt kan traderas så måste ju ägandet övergå någon gång, och det är inte när man får lagfarten i sin hand, utan den får man som @Mikael_L skrev, efter att man köpt en fastighet.

 

[Thomas I]

Ja, det är ju lite Schrödingers fastighet iom. att köpet kan hävas om inte köparen fullgör sina förpliktelser, men eftersom att allt ligger i köparens hand ser man normalt denne som ägare.

Men eftersom att säljaren har en vårdplikt fram till tillträdesdagen ligger det ändå i dennes intresse att inte släppa in köparen, eftersom att ansvaret för skicket, oavsett ägarfrågan, ligger hos säljaren.

Man lär så länge man lever. Lite googlande senare inser jag att frågan bottnar i att det kan finnas två ägare till en fastighet: En civilrättslig och en lagfaren. Oftast är det samma, men i övergångar (som vid köp) är det två (eller fler). Båda har sina rättigheter och skyldigheter och mycket rör intäkter/kostnader vilket har stor betydelse vid t.ex. hyreshus och hyreskontrakt. Vad gäller rättighet att riva mm innan tillträdesdag råder dock inga tveksamheter. =)

 

[Mikael_L]

Vad gäller rättighet att riva mm innan tillträdesdag råder dock inga tveksamheter. =)

Vadå, är det inga tveksamheter?
Får den civilrättsliga ägaren börja riva innan tillträdesdagen?

 

[Thomas I]

Vadå, är det inga tveksamheter?
Får den civilrättsliga ägaren börja riva innan tillträdesdagen?

Det är intressant att läsa om det här måste jag säga. Har några mäklarbekanta jag ska diskutera det här över nån gång. =)

Nej, det vore helt orimligt eftersom det påverkar säljarens möjlighet att bruka fastigheten och tillgodogöra sig intäkter från den fram till tillträdesdagen (vilket hen har rätt till). Köparen har också ansvaret för fastighetens kostnader och fara fram till tillträdet vilket rimmar illa med att köparen skulle dit och riva.
Köparen har massa rättigheter som civilrättslig ägare men han har ju inget där fysiskt att göra innan tillträdet. Han kan t.ex. avtala med en tredje part om att sätta upp en telemast på tomten i egenskap av civilrättslig ägare, men själva uppförandet får vänta till tillträdet.

 

[Mikael_L]

Jag undrar lite vad du menar med "civilrättslig ägare"?
På vilket sätt skiljer det sig mot "ägare"?

 

[Sir Duke]

Det är intressant att läsa om det här måste jag säga. Har några mäklarbekanta jag ska diskutera det här över nån gång. =)

Nej, det vore helt orimligt eftersom det påverkar säljarens möjlighet att bruka fastigheten och tillgodogöra sig intäkter från den fram till tillträdesdagen (vilket hen har rätt till). Köparen har också ansvaret för fastighetens kostnader och fara fram till tillträdet vilket rimmar illa med att köparen skulle dit och riva.
Köparen har massa rättigheter som civilrättslig ägare men han har ju inget där fysiskt att göra innan tillträdet. Han kan t.ex. avtala med en tredje part om att sätta upp en telemast på tomten i egenskap av civilrättslig ägare, men själva uppförandet får vänta till tillträdet.

Äganderätten övergår väl inte förrän villkoren i avtalet om köp är uppfyllda? Länge sedan jag handlade hus men man skriver väl köpeskilling etc och ett datum längre fram i tiden. Så det är ett bindande avtal om överlåtelse men den sker inte när man skriver kontraktet. Eller?

 

[Nötegårdsgubben]

Äganderätten övergår väl inte förrän villkoren i avtalet om köp är uppfyllda? Länge sedan jag handlade hus men man skriver väl köpeskilling etc och ett datum längre fram i tiden. Så det är ett bindande avtal om överlåtelse men den sker inte när man skriver kontraktet. Eller?

Jo, äganderätten anses juridiskt övergå direkt vid kontraktsskrivande. Efter det tillfaller rättshandlingsrätten för fastigheten köparen, även om det är säljaren som besitter fastigheten och ansvarar för dess skick.

I någon mån blir säljaren som en hyresgäst på sin nyss ägda fastighet.

Det kluriga, som gör att ägandet kan ses som svävande är att köpet kan gå åter om köparen inte fullföljer sina villkor. Har köparen då ägt fastigheten i realiteten? Blir säljaren bunden av avtal som köparen tecknat för fastigheten innan köpet går åter? Svaret är ja, även om det inte blir så relevant för en vanlig villaägare, eftersom att ägaren där inte tecknar avtal för fastighetens räkning. På exempelvis en lantbruksfastighet kan det dock bli aktuellt.

 

[Mikael_L]

eftersom att ägaren där inte tecknar avtal för fastighetens räkning. På exempelvis en lantbruksfastighet kan det dock bli aktuellt.

Och kommersiella fastigheter, t.ex. min tidigare länk som tog upp det där med hyresrätter, då skulle det kunna finnas risk att den "tillfällige ägaren" av fastigheter upplåter hyresavtal eller vräker, etc, innan hela affären är fullbordad och återgång inte längre kan ske.