Trasig golvbrunn

[JMHagersten]

Tack för svar Jörgen. Det blir stambyten om ca 4-5 år. Vi har hittat en firma som byter vår del av stammen. Det innebär att vi inte behöver riva badrummet igen. Vissa firmor vi kontaktat har sagt att ”det är bara att riva igen”. Det är akut att renovera för att undvika läckage till våningen under så vi kan inte vänta 4-5 år.
Firman vi anlitar byter stammen så att det vid stambyten bara är att ansluta till vår, utan ny renovering. Brf bekostar vår del av stambyten. vi hade turen att hitta en seriös firma som upplyste oss om detta.

Bra att ni har koll på det. Samtliga BRF borde ha det som krav när man gör om badrum där stambytet är tänkt att ske inom 10-15 år eller tidigare. Det blir enormt stora besparingar för bostadsrättsföreningen också. Fast de flesta har ingen koll, en anledning är att väldigt få vill engagera sig i styrelser. Många som sitter i styrelser vill dessutom inte göra något.

 

[Krille-72]

Men du skriver att underhållsansvar är begränsat till att man underhåller "enligt tillverkarens anvisningar". Om man då exempelvis har underhållsansvar för sanitetsporslin, räcker det då att man håller det rent. Om exempelvis toastolen spricker i småbitar, vem menar du då är ansvarig för att den byts ut och får ta kostnaderna för detta?

Jag vet mycket väl vad underhållsansvar innebär i stadgarna. Har du tex. Underhållsansvar för ditt tätskikt så ansvarar och äger du tätskiktet.
Så läs länken från Bostadsrätterna istället och kommentera artikeln och försök istället svara på frågorna i tidigare inlägg om hur ett stambyte ska gå till i en förening där boende ansvarar för liggande stammar och golvbrunn.

 

[Alfredo]

försök istället svara på frågorna i tidigare inlägg om hur ett stambyte ska gå till i en förening där boende ansvarar för liggande stammar och golvbrunn.

Eftersom jag är en av de som ställt sådana frågor så upprepar jag att jag inte har kompetens nog att redogöra för hur man egentligen ska betrakta detta juridiskt.

Det är nog inte ovanligt att denna typ av omfattande underhåll väcker många svåra tolkningar och gränsdragningar och ofta slutar med att inte alla är nöjda. Problemet är väl inte väsentligt annorlunda jämfört med problemet att ett stambyte kan påverka exempelvis ytskikt där bostadsrättshavaren normalt har underhållsansvaret?

Jag är dock inte kunnig nog att mer ingående kommentera juridiken kring detta. Kanske @Claes Sörmland eller @BeaumontX har något att tillföra?

 

[Claes Sörmland]

Kan man någonsin anses uppfylla sitt underhållsansvar om underhållet inte sker fackmannamässigt?

Jag tror inte det eftersom att (alls?) föreningar har det där kravet på fackmannamässighet i stadgarna. Men låt oss säga att en förening inte har det. Då måste det väl finnas utrymme för icke fackmannamässiga lösningar i lägenheten. Så länge det inte orsakar skada för förening och grannar.

Eller finns det lagkrav på fackmannamässighet? Lagen talar om "gott skick" om inte något annat bestäms i stadgarna (t ex fackmannamässighet tänker jag).

"12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena."

Har HD bedömt att "gott skick" alltid är fackmannamässighet i nivån av utförande?

Sen tror jag att många har väggar och snickerier som inte är målade eller tapetserade på ett icke fackmannamässigt sätt i sina bostadsrätter. Så många bryter nog mot stadgarna i den delen.

 

[Krille-72]

Jag tror inte det eftersom att (alls?) föreningar har det där kravet på fackmannamässighet i stadgarna. Men låt oss säga att en förening inte har det. Då måste det väl finnas utrymme för icke fackmannamässiga lösningar i lägenheten. Så länge det inte orsakar skada för förening och grannar.

Eller finns det lagkrav på fackmannamässighet? Lagen talar om "gott skick" om inte något annat bestäms i stadgarna (t ex fackmannamässighet tänker jag).

"12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena."

Har HD bedömt att "gott skick" alltid är fackmannamässighet i nivån av utförande?

Sen tror jag att många har väggar och snickerier som inte är målade eller tapetserade på ett icke fackmannamässigt sätt i sina bostadsrätter. Så många bryter nog mot stadgarna i den delen.

Den stora frågan blir därför om föreningen inte bryter mot Brf lagen när dom ställer krav på fackmannamässigt eller att utförandet skall ske enligt gällande branschregler.
Exakt vilken rätt har en Brf att ställa dessa krav?
Dom vill skydda sin stomme mot skador? Men om någon varit oaktsam när en skada uppstår har dom såklart möjligheten att regressa.

 

[Isakare]

Vi har överlåtit golvbrunnen till den boende i våra senaste stadgar, men av skälet att man kan renovera sitt badrum/byta golvbrunn utan att blanda in föreningen.
Vi är å andra sidan radhus med platta på mark, så en sprucken brunn drabbar ingen annan.

 

[Claes Sörmland]

Den stora frågan blir därför om föreningen inte bryter mot Brf lagen när dom ställer krav på fackmannamässigt eller att utförandet skall ske enligt gällande branschregler.
Exakt vilken rätt har en Brf att ställa dessa krav?
Dom vill skydda sin stomme mot skador? Men om någon varit oaktsam när en skada uppstår har dom såklart möjligheten att regressa.

Deras rätt kommer ju via 12 § och möjligheten där att reglera detaljerna frågan gällande underhållet via stadgarna samt termen "gott skick" som också återfinns där.

 

[Krille-72]

Deras rätt kommer ju via 12 § och möjligheten där att reglera detaljerna frågan gällande underhållet via stadgarna samt termen "gott skick" som också återfinns där.

Jag hänvisar åter till artikeln från Bostadsrätterna.
Gott skick och fackmannamässigt är enligt mig inte samma sak. Det finns däremot kanske prejudikat på detta?
Men lite som du själv var inne på. Om alla arbeten inne i Lgh ska vara fackmannamässigt utförda enligt stadgar så skulle många Bri innehavare få sätta igång med omfattande renoveringar.
Jag kan ge ett exempel från en HSB förening. En Bri hade bytt blandare i en wc. Något blev fel och det börjande spruta vatten. 3 Lgh fick omfattande skador. En fukttekniker utförde en skaderapport där han konstaterade att utförandet av blandarbytet inte såg fackmannamässigt utfört ut.
HSB ville titta på detta och jag var där samtidigt för att titta på skadorna. Min personliga åsikt blev att hen bytt blandaren själv. HSB bestämde sig för samma sak och skulle regressa mot Bri. Bri hävdade att bytet utfördes av en fackman men han hade tappat bort kvittot. (Inte fakturan).
Historian slutar med att HSB valde att inte gå vidare. Det dom i princip kom fram till är att det inte bryter mot stadgarna och Brf lagen att vara dum i huvudet. Försäkringsbolagen tog alla kostnader. Eftersom det var en vattenledningsskada så tvingades föreningens försäkringsbolag även ta ytskikten i hela skadan. Sedvanliga åldersavdrag gjordes av försäkringsbolaget och dessa åldersavdrag fick föreningen stå för. Detta eftersom det finns HD dom på att en förening inte kan ta ut åldersavdrag till en Bri. (Däremot varvsområdet rätt att återställa med likvärdigt om dom skulle råka hitta begagnade tapeter tex.

 

[merbanan]

Gott skick och fackmannamässigt är enligt mig inte samma sak. Det finns däremot kanske prejudikat på detta?

https://www.byggahus.se/forum/threads/fackmaessigt-fackmannamaessigt.343371/

"Uttrycket fackmannamässigt är inte definierbart och används inte i domstol."

Hursom, mina stadgarna säger att förändringar/underhåll alltid skall utföras på ett fackmässigt sätt. Dvs slutresultatet skall bli enligt den standard en branch håller sig till. Detta är nog vad en domstol skulle förhålla sig till. Om man då anlitar ett företag som är aktiv i branchen och låter dessa utföra ett jobb som man dessutom får garanti på jobbet för så kan jag aldrig tro att ett dokument (Säker vatten) skulle trumfa detta. Och som du så fint beskrev att vara mindre smart innebär inte att man är oaktsam och kan bli ansvarig om det skulle visa sig att åtgärden är bristfällig.

Så stadgarna kan nog ställa krav på hur slutresultatet/"gott skick" skall vara. Alla lösningar som firmor i branchen använder borde vara giltiga. Sen om man gör något eget och kan motivera lösningen så bör det kunna gå också.