Köpa, renovera, uppvärdera?
Tittar på en mindre gård med visst renoveringsbehov. Min plan är att köpa gården, lägga cirka 300k på renovering och sedan uppvärdera för att få in lånet i bolånet.
Men jag också läst att det finns en 5-årsregel för uppvärdering(Varför?! ok, inte huvudfrågan här men mycket störande.) som säger att man måste göra en omfattande värdeändring för att få uppvärdera och att det inte räcker med att t.ex. byta kök eller badrum. Jag kan ju förstå att det inte skulle räknas om man gör ett ok kök bättre men om det är ett riktigt dåligt kök så borde väl ett bra kök vara en enorm värdeökning?
1. Skulle en kombination av elrenovering, kök, badrum, inre ytor, fasadmålning och luft/vattenpump(istället för elpatron) räcka?
Detta är saker jag planerat göra första 1-2 åren.
2. Vinden är just nu oinredd, och om jag inreder den så skulle det såklart öka bostadsytan(Med cirka 50%) vilket kanske skulle kunna medge en omvärdering?
Detta hade jag egentligen tänkt vänta med men om det kan vara nyckeln till att få omvärdera så kan det vara värt att fixa tidigare.
Ska såklart dubbelkolla med banken nu i mellandagarna men vill gärna ha lite råd och tankar kring hur man kan lösa detta så att jag kan argumentera med banken. Vill inte sitta där om 2 år och behöva vänta ytterligare 3 bara för att jag inte kollade upp detta innan jag köpte huset.
Men jag också läst att det finns en 5-årsregel för uppvärdering(Varför?! ok, inte huvudfrågan här men mycket störande.) som säger att man måste göra en omfattande värdeändring för att få uppvärdera och att det inte räcker med att t.ex. byta kök eller badrum. Jag kan ju förstå att det inte skulle räknas om man gör ett ok kök bättre men om det är ett riktigt dåligt kök så borde väl ett bra kök vara en enorm värdeökning?
1. Skulle en kombination av elrenovering, kök, badrum, inre ytor, fasadmålning och luft/vattenpump(istället för elpatron) räcka?
Detta är saker jag planerat göra första 1-2 åren.
2. Vinden är just nu oinredd, och om jag inreder den så skulle det såklart öka bostadsytan(Med cirka 50%) vilket kanske skulle kunna medge en omvärdering?
Detta hade jag egentligen tänkt vänta med men om det kan vara nyckeln till att få omvärdera så kan det vara värt att fixa tidigare.
Ska såklart dubbelkolla med banken nu i mellandagarna men vill gärna ha lite råd och tankar kring hur man kan lösa detta så att jag kan argumentera med banken. Vill inte sitta där om 2 år och behöva vänta ytterligare 3 bara för att jag inte kollade upp detta innan jag köpte huset.
Redigerat:
Jag vet inte varför regeln säger just 5år, men jag antar att det är för att hålla en viss balans. Att omvärdera för minsta svängning på bostadsmarknaden vore heller inte rimligt.
Hade folk fått omvärdera hur ofta man vill och för minsta lilla förändring så hade bankerna bara fått ägna sig åt detta.
Alla renoveringar är ju inte heller direkt värdehöjande, även om många är det. Värdeökningen är ju heller inte garanterad att vara i nivå med vad du lagt in i renoveringen.
Spontant skulle jag säga att nr 2 är mer av vad banken och Finansinspektionen klassar som ”omfattande renovering”, men råder sig att kolla med din bank.
Kanske ser de att kombinationen av alla saker du tänkt göra är tillräckligt.
Sitter lite i samma båt själv, och bestämde mig att prioritera liknande renoveringar som du har i alt1. Även om jag kanske inte får omvärdera så är vad jag har mest nytta av.
Hade folk fått omvärdera hur ofta man vill och för minsta lilla förändring så hade bankerna bara fått ägna sig åt detta.
Alla renoveringar är ju inte heller direkt värdehöjande, även om många är det. Värdeökningen är ju heller inte garanterad att vara i nivå med vad du lagt in i renoveringen.
Spontant skulle jag säga att nr 2 är mer av vad banken och Finansinspektionen klassar som ”omfattande renovering”, men råder sig att kolla med din bank.
Kanske ser de att kombinationen av alla saker du tänkt göra är tillräckligt.
Sitter lite i samma båt själv, och bestämde mig att prioritera liknande renoveringar som du har i alt1. Även om jag kanske inte får omvärdera så är vad jag har mest nytta av.
Många har läst men få svar, så jag kan uppdatera med vad min bankman sa idag.
Enligt henne så räcker det i det här fallet med de renoveringar jag nämnde i alternativ 1.
Det har antagligen att göra med att utropspriset på gården är rätt lågt, 1,15 miljoner bara. Så även en renovering för några hundra tusen blir stort i det läget. Dessutom går t.ex. badrummet från att vara dåligt till att vara bra snarare än bra till lite bättre.
Olika banker verkar resonera lite olika, men i mitt fall ser det positivt ut.
En bonus vi kom fram till under samtalet är att jag inte bör binda räntan på flera år om jag tänkt omvärdera inom ett år, då en omvärdering i praktiken innebär ett helt nytt lån.
Enligt henne så räcker det i det här fallet med de renoveringar jag nämnde i alternativ 1.
Det har antagligen att göra med att utropspriset på gården är rätt lågt, 1,15 miljoner bara. Så även en renovering för några hundra tusen blir stort i det läget. Dessutom går t.ex. badrummet från att vara dåligt till att vara bra snarare än bra till lite bättre.
Olika banker verkar resonera lite olika, men i mitt fall ser det positivt ut.
En bonus vi kom fram till under samtalet är att jag inte bör binda räntan på flera år om jag tänkt omvärdera inom ett år, då en omvärdering i praktiken innebär ett helt nytt lån.
Du äger ingen bostad idag?MikaelJS skrev:
Som förstagångsköpare så är det tufft att ha en massa pengar över till renoveringar.
Kan man sälja med överskott så kan man maximera lånet och använda överskottet till renovering.
Nu verkar du ju pratat med din bank som är det absolut viktigaste och alltid bör ske framför "rådgivning" privatpersoner emellan på forum. Dock så är det ju trevligare och kan ge andra tips/råd som kanske inte banken tänker på.
För egen del så köpte vi hus för 2 år sedan som har ett omfattande renoveringsbehov. Har under dessa år hunnit med att renovera en del. Däribland komplett takbyte, installation av solcellsanläggning, helt nyrenoverat badrum, nya ytskikt inkl golv i två rum. samt tak/väggar i halva huset. Så en hel del.
Ovanstående räknas dock inte som omfattande ombyggnation utan går under löpande underhåll. Vilket enligt vår bank elsystem/dränering med skulle göra. Dock så fick jag lite mer info när vi lade om lånen förra månaden.
Då gjordes det en ny "skrivbordsvärdering" exkl. våra renoveringar. Denna ligger till grund för vårt ränteläge, men däremot så beräknas vårt amorteringskrav fortfarande utifrån köpeskillingen. vad jag förstod kunde vi därför även återlåna den delen som vi hunnit amortera av men vid ytterliggare lån tillkommer ju pantbrev osv... (Om man inte har mer uttaget redan vilket inte är troligt om värdet ökat.)
För egen del så köpte vi hus för 2 år sedan som har ett omfattande renoveringsbehov. Har under dessa år hunnit med att renovera en del. Däribland komplett takbyte, installation av solcellsanläggning, helt nyrenoverat badrum, nya ytskikt inkl golv i två rum. samt tak/väggar i halva huset. Så en hel del.
Ovanstående räknas dock inte som omfattande ombyggnation utan går under löpande underhåll. Vilket enligt vår bank elsystem/dränering med skulle göra. Dock så fick jag lite mer info när vi lade om lånen förra månaden.
Då gjordes det en ny "skrivbordsvärdering" exkl. våra renoveringar. Denna ligger till grund för vårt ränteläge, men däremot så beräknas vårt amorteringskrav fortfarande utifrån köpeskillingen. vad jag förstod kunde vi därför även återlåna den delen som vi hunnit amortera av men vid ytterliggare lån tillkommer ju pantbrev osv... (Om man inte har mer uttaget redan vilket inte är troligt om värdet ökat.)
Beloppet har ingen betydelse utan läser man lagen o förarbeten så är din renovering inte tillräcklig men du behöver inte bry dig om banken säger ok, hade dock tagit det skriftligt för finns risk att bankens kreditansvarige reagerar vid ny värdering och så står du med gammalt AGV i 5 år ändå. Banken skulle sannolikt få påpekande från FI på en sådan omvärderingen om den kollas, risken är dock liten.
Regeln om 5 år gäller bara för amorteringskravet, inte för att utöka bolånet. Dvs. du kan utöka bolånet med hjälp av värdeökning innan 5 år men amorteringskraven är oförändrade eller ökade (beroende på hur mkt du lånar sett till ursprunglig värdering/köpeskilling).
Reglerna kan även gälla om du vill öka på dina bolån, när du köper så sätts ett AGV (amorteringsgrundande värde) som sedan avgör vad du kan låna (Max 85%), det värdet får du inte ändra mer än vart 5:e normalt sett. Gör du större ombyggnad ger dock reglerna möjlighet till att sätta nytt AGV men det kräver mer än vanlig renovering.M Muuuuurtin skrev:
Det är möjligt att banker har olika policies, men det finns inget lagkrav som rör annat än amorteringskraven (dvs omvärdering max var 5e år om ingen stor renovering skett). Annars är det fritt fram för banken att låna ut upp till 85% av senaste värderingen, även om den värderingen skett tidigare än 5 år från tex köptillfället.
Bankerna jag diskuterade kring detta med i höstas sa följande:
* Väsentlig renoveringar krävs för ny värdering.
* Skriftlig mäklarvärdering från annan mäklare än den som sålde fastigheten
* Värderingen ska innehålla vad som har renoverats för att föranleda värdeökningen
Jag fick upp värderingen med 20% efter två år. Vilket är lite mer än det jag renoverat för
Jag fick även frågan om jag ville använda det ökade värdet till att belåna huset mer.
Nu har jag låst räntorna på 1.09% tre år framåt. Då har jag bott fem år i huset och hoppas komma ner under 50% belåning till dess och därefter sluta amortera.
SBAB, SEB och Danske såg likadant på ovan. (utom räntesatserna då. Där danske och SBAB var väldigt billiga och SEB rätt snåla)
* Väsentlig renoveringar krävs för ny värdering.
* Skriftlig mäklarvärdering från annan mäklare än den som sålde fastigheten
* Värderingen ska innehålla vad som har renoverats för att föranleda värdeökningen
Jag fick upp värderingen med 20% efter två år. Vilket är lite mer än det jag renoverat för
Jag fick även frågan om jag ville använda det ökade värdet till att belåna huset mer.
Nu har jag låst räntorna på 1.09% tre år framåt. Då har jag bott fem år i huset och hoppas komma ner under 50% belåning till dess och därefter sluta amortera.
SBAB, SEB och Danske såg likadant på ovan. (utom räntesatserna då. Där danske och SBAB var väldigt billiga och SEB rätt snåla)
Jo det finns lagkrav gällande värderingen och s.k AGVM Muuuuurtin skrev:
https://www.sbab.se/1/privat/kundse...rdera_om_bostaden_och_sanka_amorteringen.html
Tycker också att regeln är jävligt otydlig och egentligen, orättvis. Vi klarade oss precis innan det där trädde i kraft. Köpte ett dödsbo, allt original -65. Renoverade och byggde ut under 3-4år och värderade om/lånade mer 3ggr. Hade ett startkapital på 600000. Jag hade aldrig klarat av detta projekt om jag inte hade fått låna om löpande under byggets gång. Sista gången jag ”hämtade” mer pengar från banken så sa hon att detta är din sista värdering på 5år pga de nya reglerna och att det var hon/banken som avgjorde vad som räknas som ”omfattande” försökte få något konkret ur henne med hon slog ifrån sig och sa bara ”det får vi kolla på då”
lycka till och som sagt, bäst är nog att få några konkreta besked av banken på vad som räknas för just dom som omfattande. Ett annat alternativ är ifall du känner en mäklare som kan ge dig en lite optimistisk värdering direkt så att du klarar dig
lycka till och som sagt, bäst är nog att få några konkreta besked av banken på vad som räknas för just dom som omfattande. Ett annat alternativ är ifall du känner en mäklare som kan ge dig en lite optimistisk värdering direkt så att du klarar dig
Klodsmajor skrev:
Ja, det var ju det jag skrevB byggnisse99 skrev:
Men inte något lagkrav mot omvärdering för att låna mer innan 5 år har gått. Dvs det du kallar AGV är helt frikopplat från den omvärdering som görs för att utöka lånet.
Redigerat:
Jag håller med inlägget från Muuuuurtin här ovan.
Vi köpte 2019 en villa i Halmstad för 2,600,000. Med 500,000 i kontantinsats var det nödvändigt för oss att ta blancolån, renovera och därefter värdera - precis så som trådskapaden önskar göra.
För oss har det inte varit några som helst problem. Så länge som vi inte (som redan nämnts) skall ändra amorteringstakten har banken inga som helst problem att lägga om blancolånet in i bolånet - under förutsättning då att en mäklare gjort en skriftlig värdering på huset.
Vi lånade 350,000kr och gjorde om kök, el, vardagsrum och 3 sovrum.
Värderade om till 2,950,000 och banken lade om lånet.
Nu för att göra badrum och ventilation behöver vi göra samma procedur en gång till.
Således hade jag kört på alternativ 1.
Däremot undrar jag om du räknar med att göra om elen, köket, ett badrum och sätta in/byta luft-vatten för 300k?
Vill inte vara sådan, men jag tror det är tight från egen erfarenhet. Saker kostar mer än man tror.
All lycka till.
Vi köpte 2019 en villa i Halmstad för 2,600,000. Med 500,000 i kontantinsats var det nödvändigt för oss att ta blancolån, renovera och därefter värdera - precis så som trådskapaden önskar göra.
För oss har det inte varit några som helst problem. Så länge som vi inte (som redan nämnts) skall ändra amorteringstakten har banken inga som helst problem att lägga om blancolånet in i bolånet - under förutsättning då att en mäklare gjort en skriftlig värdering på huset.
Vi lånade 350,000kr och gjorde om kök, el, vardagsrum och 3 sovrum.
Värderade om till 2,950,000 och banken lade om lånet.
Nu för att göra badrum och ventilation behöver vi göra samma procedur en gång till.
Således hade jag kört på alternativ 1.
Däremot undrar jag om du räknar med att göra om elen, köket, ett badrum och sätta in/byta luft-vatten för 300k?
Vill inte vara sådan, men jag tror det är tight från egen erfarenhet. Saker kostar mer än man tror.
All lycka till.