Kan säljaren häva husköpet??

[Byggdjuret]

Din okunskap är så monumental. En mäklares arbete är reglerat i lag. Det är just det som gör att en bank kan lita på att arbetet blir gjort på ett korrekt sätt om en mäklare kopplas in.

Banken specar inte upp vilka kontroller som ska göras utan endast "gå via mäklare". Detta beror på att arbetet MÅSTE utföras på ett vist vis om en mäklare sköter om kontraktsskrivningen.

En mäklare kan inte under några som helst förutsättningar utföra ett skrivuppdrag utan att utföra lagstadgade kontroller. Om mäklare ändå skulle göra det begår mäklaren ett grovt tjänstefel och skulle parterna p.g.a. mäklarens tjänstefel lida ekonomisk skada skulle mäklaren vara skadeståndsskyldig och ansvarsförsäkring träda in.

Hjälp mig att förstå, allt arbete?
Det är ett hus som ska säljas. Båda är överrens om summa. Handpenning löser de på egen hand. Vi utgår från att det är en normal försäljning inga konstigheter. Jag är ärligt nyfiken. Vilka kontroller måste göras och hur utför man dessa. Hur många stega kan det bli? Själva avtalet är väl en mall man fyller i.
Försäljningen har ingenting med TS fall att göra. Den verkar kunna bli mer komplicerad.
Det kanske kan få mig att förstå lite mer om mäklaryrket.




Blanda in dödsbon och sånt. Det är inte samma sak.

 

[MetteKson]

Vi hade kontakt med banken men de var ju lånelöfte då. Men sen när vi kontakta dom igen så har dom inte haft några problem att det var en privat affär och kontraktsbiten spelar nog inte jättestor roll för banken sålänge de är en mäklare som sköter själva affären som vi förstått det. Och vad jag läst mig fram till så är de bara viktigt att själva köpekontraktet är giltigt sen så räcker de med ett korrekt köpebrev för att man ska kunna få lagfart. De e min uppfattning iallafall.

Så vad är det banken vill/kräver att ni ska göra? Du skriver ’kontraktsbiten spelar nog inte så jättestor roll”, men att en mäklare ska sköta affären, vad innebär det mer konkret för dig och säljaren?

När hade du senast kontakt med säljaren och hur gick diskussionen då?

 

[hempularen]

Ja, får du ett korrekt köpebrev, så lär du kunna få lagfart.

Men det finns ett litet orosmoln i formuleringen i köpekontraktet om hyrköp. Nu är det lite avatt "måla f...n på väggen".
Men antag att ni nu har 700 000 som köpeskilling i köpebrevet. Samtidigt kan någon med avtalet bevisa att 30 eller 40 000 av det egentligen är en hyra. Med den bevisningen kanske det går att få lagfarten ogiltigförklarad senare.

Det finns ett intressant rättsfall, från 80 talet. En person sålde sin villa för typ 1,3 milj(en normal hög nivå på den tiden), men säljaren fick även 500 000 svart. drygt 5 år senare stämde köparen säljaren för ett dolt fel, han begärde ca. 300 000.

Säljaren blev sur, och "påminde sig" att han hade ju fått 500 000 svart, och han kunde bevisa det (vet ej hur). Då var skattebrottet preskriberat. Så han hävdade detta och fick lagfarten ogiltigförklarad, det var fel köpeskilling angiven. Därmed kunde han få tillbaka sitt hus, som nu var värt 3 milj. Köparen tvingades köpa tillbaka sitt hus. Säljaren var hygglig och lät honom köpa tillbaka det för ursprungspriset + 300 000. På den tiden var det ingen preskriptionstid för felaktiga lagfarter, oavsett om det fanns fler affärer emellan. Så rent hypotetiskt skulle någon kunna komma och bevisa att "min förfader sålde hela kungsholmen på 1600 talet, fel köpeskilling rapporterades, och därmed ha rätt att få tillbaka hela kungsholmen för 5 kor, eller vad den kan ha varit värd då. Staten blir ersättningsskyldig till de senare ägare som köpt i god tro.

Efter den domen ändrades lagen så att det blandannat nu är preskriptionstid för felaktiga lagfarter (tror det är 25 år).

 

[Misse]

En jurist med någorlunda erfarenhet inom området räcker gott och väl. Du behöver inte blanda äpplen med äpplen..

Instämmer! Vi är i vad som eventuellt kan bli en t

Vilken slump. Jag blev precis fastighetsjurist. Just nu faktiskt när jag bestämde mig för att kalla mig det. Advokat är en skyddad titel med allt vad det innebär medans vem som helst kan kalla sig jurist. Till och med jag

Jag tror att poängen var att försäkra sig om att det verkligen är en person med bevisad kompetens inom området man anlitar. Det verkar inte riktigt vara TS starka sida att kolla upp saker noga så det är nog ett gott råd så hen inte hamnar i mer problem.

... och vi har i vr

Mäklare har inget krav på någon högre nivå av juridik. Bättre lägga pengar på en jurist isf

Instämmer! Vet dess

Din okunskap är så monumental. En mäklares arbete är reglerat i lag. Det är just det som gör att en bank kan lita på att arbetet blir gjort på ett korrekt sätt om en mäklare kopplas in.

Banken specar inte upp vilka kontroller som ska göras utan endast "gå via mäklare". Detta beror på att arbetet MÅSTE utföras på ett vist vis om en mäklare sköter om kontraktsskrivningen.

En mäklare kan inte under några som helst förutsättningar utföra ett skrivuppdrag utan att utföra lagstadgade kontroller. Om mäklare ändå skulle göra det begår mäklaren ett grovt tjänstefel och skulle parterna p.g.a. mäklarens tjänstefel lida ekonomisk skada skulle mäklaren vara skadeståndsskyldig och ansvarsförsäkring träda in.

Jag vill inte kapa tråden men vilket ansvar bär en mäklare för att ett kontrakt är giltigt? Jag har själv (dumt nog!) signerat ett förhandsavtal för en bostadsrätt där kontraktet inte uppfyllde de krav som specificeras i bostadsrättslagen vad gäller förhandsavtal. Vi var ju så otroligt naiva att vi trodde att kontraktet var korrekt eftersom det var en mäklare som förmedlade alla lägenheter men så var inte fallet och vi ångrar oss idag bittert att vi inte anlitade en jurist för granskning av avtalet eftersom vi med facit i hand aldrig hade signerat från början... Vi känner oss grundlurade av både byggföretag och mäklare så som situation är idag.

 

[Nikodemus91]

Så vad är det banken vill/kräver att ni ska göra? Du skriver ’kontraktsbiten spelar nog inte så jättestor roll”, men att en mäklare ska sköta affären, vad innebär det mer konkret för dig och säljaren?

När hade du senast kontakt med säljaren och hur gick diskussionen då?

Kraven vi fick från banken var att det skulle göras en värdering som beställdes av banken och sedan skulle vi ha en mäklare som utförde ett skrivuppdrag.
Sist vi prata med säljarna så försökte vi förklara för dom att vi ville slutföra affären men dom är väldigt svåra att prata/skriva med vi kan skriva och förklara en grej så svarar dom något helt annat.

 

[E.6745]

Det är ett hus som ska säljas.

Hur ska mäklaren kunna veta HUR huset kan säljas utan att kontrollera frågan? Vem har rätt att sälja huset? Vem är lagfaren ägare? Hur förvärvade säljaren fastigheten, kan det finnas förbehåll för säljaren vid överlåtelse? Är fastigheten utmätt? Finns skulder som måste lösas? Fordringsägare? Är fastighetsägaren gift/sambo?

Båda är överrens om summa.

Är summan ett marknadsmässigt pris? Föreligger risk för pengatvätt? Hur ska köpeskillingen betalas? Ska köparen belåna fastigheten, accepterar isf köparens bank huset som säkerhet för lån?

Handpenning löser de på egen hand.

Finns villkor i avtalet så ska handpenningen absolut inte betalas till säljaren. Vad händer om säljaren har skulder hos kronofogden och det finns utmätning på säljarens bankkonto?

Vi utgår från att det är en normal försäljning inga konstigheter.

Hur kan man veta att det är en "normal" försäljning utan att utföra kontroller?

Vilka kontroller måste göras och hur utför man dessa.

1. Inledande samtal med båda parterna individuellt där deras förutsättningar gås igenom. Vad har de kommit överens om, vad har de för förväntningar, och förutsättningar? Har de bestämt en köpeskilling, gå igenom vad parterna anser ska ingå i detta. Ska friskrivning läggas med gå igenom varför och i vilken omfattning. Säkerställa att båda parternas intressen tas tillvara samt att kontraktet blir balanserat. Säkerställa att båda parterna förstår innebörden av villkoren i kontraktet.

2. Kontrollera parternas uppgifter. Kontrollera om fastigheten är pantsatt. Om den inte är pantsatt, spåra samtliga pantbrev för att säkerställa att en köpare inte riskerar att få med sig säljarens lån. Kontrollera fastighetskarta, inskrivningar hos lantmäteriet. Säkerställa att fastigheten inte är under utmätning eller att förfoganderätten på något sätt är begränsad i rättslig mening. Detta inkluderar att kontrollera med myndigheter att säljaren verkligen har rätt att överlåta fastigheten på sätt som parterna önskar. Kontrollera att köparen har de ekonomiska förutsättningarna för att kunna fullfölja kontraktet.

3. Formulera köpekontrakt efter parternas önskemål samt med hänsyn taget till resultatet av ovan nämnda kontroller.

4. Hålla i en kontraktsskrivning. Tar normalt sett ca 1-1,5h om allt löper på smidigt. (Detta verkar f.ö. vara den enda punkten du tror en mäklare utför).

5. Deponera handpenningen samt säkerställa fullföljd av kontrakt. Redovisa handpenning.

5. Följa upp eventuella villkor intagna i kontraktet. Delge eventuella banker kontraktet. Inhämta lösenuppgifter för eventuella lån. Skicka preliminär likvidavräkning till köparens bank så att denne kan upprätta korrekta lånehandlingar med köparen inför tillträdet. Boka tid för tillträde med köparen och säljarens bank.

6. Hålla i tillträde. Vanligtvis på distans idag men kan också ske på bankkontor. Ta fram köpebrev, likvidavräkning, eventuellt värdeutlåtande till banken. Säkerställa att transaktionen går rätt till. Presentera en skriftlig transaktionskvittens för parterna. Säkerställa att parterna inför tillträdet fullföljt sina åtaganden beträffande uppsägning/övertagande av elabonnemang, larm, fiber m.m. m.m.

7. Vid behov bistå parterna med lagfartsansökan. Vid behov bistå parterna vid dödningsförfarande av borttappade pantbrev, handläggning av spärrkonto.

8. Bistå säljaren med råd kring skattedeklarationen, plocka fram en preliminär skattedeklaration. Ta fram samt fylla i en deklarationsblankett som avser fastighetsförsäljningen året efter försäljningen.

Själva avtalet är väl en mall man fyller i.

Verkligen inte. Finns inga standarsaffärer och därmed finns inga standardavtal. Finns självklart vissa mallar att utgå ifrån men varje avtal måste anpassas individuellt efter parternas specifika förutsättningar och önskemål.

Blanda in dödsbon och sånt. Det är inte samma sak.

Hur ska mäklaren kunna veta att det inte är ett dödsbo som säljer fastigheten utan att mäklaren kontrollerar frågan? Tror du på riktigt att det räcker med att en säljare påstår att han äger ett hus för att en mäklare ska dra ihop ett kontrakt och sälja huset? Det är ingen liten sak vi pratar om här, det är ju en fastighetsaffär som i många fall handlar om miljontals kronor. Klart mäklaren kontrollerar vem som äger fastigheten, vem som förfogar över fastigheten, hur dessa personers civilstatus ser ut, vilka fodringsägare som finns, vilka skulder som finns, vilka belastningar som är kopplade till fastigheten m.m m.m

 

[hempularen]

Hjälp mig att förstå, allt arbete?
Det är ett hus som ska säljas. Båda är överrens om summa. Handpenning löser de på egen hand. Vi utgår från att det är en normal försäljning inga konstigheter. Jag är ärligt nyfiken. Vilka kontroller måste göras och hur utför man dessa. Hur många stega kan det bli? Själva avtalet är väl en mall man fyller i.
Försäljningen har ingenting med TS fall att göra. Den verkar kunna bli mer komplicerad.
Det kanske kan få mig att förstå lite mer om mäklaryrket..

Såvitt jag förstår så är det några kontroller som en mäklare är skyldig att kontrollera. Det är dels vem som är lagfaren ägare. Dels om någon av de lagfarna ägarna är gift, då måste även maken/makan blanda in. Mäklaren måste kontrollera vilka pantbrev som finns, och hur stora de aktuella lånen är mot dessa pantbrev. Mäklaren måste kontrollera identiteten på de som skriver på, att det är rätt personer. Mäklaren måste kontrollera att fastigheten verkligen är en fastighet (köparen kanske ovetandes håller på att köpa ett hus utan tomt). Jag tror även att mäklaren måste kontrollera att fastigheten inte är belagd med kvarstad, eller föremål för pågående utmätning, men det är jag osäker på. Sedan kan reglerna mot penningtvätt komma in, där är jag lite osäker på vad som ligger på mäklaren eller på banken. Men helt klart är att du kan inte komma med en säck kontanter och betala. På 80 talet när jag köpte bostadsrätt, var jag faktiskt med på en visning där en man går fram till mäklaren häver upp en liten väska på matbordet, öppnar, den är full med sedelbuntar. Jag tar den, ni andra kan gå nu.

Det tror jag täcker den rent lagliga skyldigheten.

Men sedan har mäklarna också det lite luddiga begreppet "god mäklarsed" att hålla sig till. Bryter de mot god mäklarsed kan de bli avregistrerade som mäklare. Men där ingår blandannat att inte medverka till dåliga avtal, som det vi ser här i tråden. Dåligt, då definierat som att det inte får vara otydligt, inte innehålla svårtolkade klausuler som kan ge upphov till tolkningstvister osv.

 

[Fairlane]

En sak som förvånar mig är att man skriver på ett kontrakt utan att förstå det. Ok, man kanske försökt förstå, men om språket är så dåligt (google translate?) så det inte är begripligt så måste man ifrågasätta och inte bara tänka "jag vill ha huset".

För många år sedan skulle vi köpa hus och vi träffade alla möjligha typer av mäklare när vi tittade runt, allt från mäklaren med träningsoverall med gällivarehäng (som skulle sälja en villa för 6 miljoner +), via mäklaren som med glädje tog namn och telefonuppgifter av "svenskar" i dörren samtidigt som han hänvisade folk med utländskt utseende att först titta och sen fundera om de verkligen ville bli uppskrivna till de riktigt vettiga mäklarna.
En av mäklarna fick vi förtroende för som kund och han sålde ett hus som vi skrev kontrakt på (som vi tyvärr fick tacka nej till efter besiktning). Han gick noga igenom varenda punkt på kontraktet och poängterade att det var viktigt att alla förstod vad de skrev på. Var något oklart så skulle man fråga. Vi kände att vi skulle anlita honom när vi sålde för en mäklare som köparen får förtroende för tror jag är bra även för säljarna.

Så man undrar hur meningen: När hela summan 700.000 betalats och säljaren kvitterat för mottagning av pengarna vill kontraktet vara giltigt och egendomen kan överlämnas." ska tolkas.
Vad menas med "vill kontraktet vara giltigt?"
Vad händer om pengar betalas men säljaren inte kvitterar?
När de faktorerna är uppfyllda (vad de nu innebär) så kan egendomen överlämnas? kan, men behöver inte?

Jag kanske är feg, men jag skulle inte chansa att skriva på ett kontrakt som jag inte förstod. Inte kan man väl göra det och bara tänka att allt nog är bra?

 

[MultiMan]

Är inte "vill" danska i betydelsen "då kommer" kontraktet vara giltigt?

 

[Räknenisse]

Är inte "vill" danska i betydelsen "då kommer" kontraktet vara giltigt?

Jag tror inte att danska vill används så, men det är väl ett vanligt översättningsfel från engelska. "it will be" "det kommer att"

 

[Chreo]

Jo en av användningarna av "vil" i danskan är just "Det vil ske" -> Det kommer att hända

 

[Fairlane]

Då kanske man ska skriva hela kontraktet på danska elelr engelska?

Eller så skriver man det på svenska och kan man inte det (vilket de flesta inte kan) så tar man hjälp av någon som kan innan man lekar med så stora pengar. Det gäller inte bara den som skriver kontraktet, utan även den som skriver under.

 

[Nucky]

Kommer inte ihåg ifall inteckningarna hade nämnts ovan. Men nuvarande ägares köpeskilling var 570,000kr - Och denne bor numera i Danmark enligt TS.

Ägaren dessförinnan köpte för 730,000k (2009-09-24) och då togs även en inteckning ut på 660,000kr som fortfarande syns enligt fastighetsinformationen man begär ut från LM och denne individ bor numera i Danmark. Enligt utdraget från LM.

Känns ju som en Dansk rövarhistoria detta. Personligen hade jag avstått och gått vidare till gå!

 

[Hallerudsbo]

0 kr i inkomst och vill att delar av köpeskillingen ska gå in på annat konto. Blir nervösa när mäklare kopplas in...
Det ger iallafall mig vibbar att det handlar om några som på alla sätt försöker smita från att betala skatt.

Så det måste ju inte betyda att dom vill blåsa er, det kanske är så att dom ”bara” försöker smita från reavinstskatten, genom att bara redovisa handpenningen till Skatteverket (vet inte om det går till så, har aldrig själv försökt smita från reavinst skatt...)

Men oavsett vad för dunkla motiv dom har för detta krångel, så bör ni undersöka allting mycket noggrant.

0 i inkomst i Sverige ja kanske.
Jag har noll i inkomst med.
Men jag jobbar i Norge och där syns min inkomst.

 

[Byggdjuret]

Såvitt jag förstår så är det några kontroller som en mäklare är skyldig att kontrollera. Det är dels vem som är lagfaren ägare. Dels om någon av de lagfarna ägarna är gift, då måste även maken/makan blanda in. Mäklaren måste kontrollera vilka pantbrev som finns, och hur stora de aktuella lånen är mot dessa pantbrev. Mäklaren måste kontrollera identiteten på de som skriver på, att det är rätt personer. Mäklaren måste kontrollera att fastigheten verkligen är en fastighet (köparen kanske ovetandes håller på att köpa ett hus utan tomt). Jag tror även att mäklaren måste kontrollera att fastigheten inte är belagd med kvarstad, eller föremål för pågående utmätning, men det är jag osäker på. Sedan kan reglerna mot penningtvätt komma in, där är jag lite osäker på vad som ligger på mäklaren eller på banken. Men helt klart är att du kan inte komma med en säck kontanter och betala. På 80 talet när jag köpte bostadsrätt, var jag faktiskt med på en visning där en man går fram till mäklaren häver upp en liten väska på matbordet, öppnar, den är full med sedelbuntar. Jag tar den, ni andra kan gå nu.

Det tror jag täcker den rent lagliga skyldigheten.

Men sedan har mäklarna också det lite luddiga begreppet "god mäklarsed" att hålla sig till. Bryter de mot god mäklarsed kan de bli avregistrerade som mäklare. Men där ingår blandannat att inte medverka till dåliga avtal, som det vi ser här i tråden. Dåligt, då definierat som att det inte får vara otydligt, inte innehålla svårtolkade klausuler som kan ge upphov till tolkningstvister osv.

Tack för ett bra och enkelt svar som jag bad om.