Nja, man ska nog inte säga att domstolen bryr sig eller inte bryr sig.Nötegårdsgubben skrev:
Domstolen bedömer bevisningen, och de juridiska argumenten.
Därför kan det vara en bra idé att faktiskt anlita en bra jurist/advokat om det väl skulle gå upp till domstolsförhandling. Men fram till dess är det nog lika bra att låta motparten ensam slösa pengar och energi på fallet. Man kan ju verkligen hoppas att de inte är så puckade att de drar ärendet dit, de har sannerligen ett svagare case än TS själv.
Ett problem är dock att de troligen redan satsat pengar på denna affär, och även tid och prestige. Kanske påhejad av en oseriös jurist. Och är denne jurist såpass oseriös kanske han "bedömer" att det finns framgång i fallet, och så är cirkusen igång. Och det tråkiga då är all tid, vånda och oro som blir för TS tills domen faller till TS fördel.
TS = Trådskapare = Du.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 585 inlägg
Vad jag menar är att det inte finns behov av att värdera mer bevis än vad som krävs för att avgöra saken.Mikael_L skrev:
Ja, TS borde ha upplyst om badrumskonstruktionen, men då vem som helst kan se felet kommer domstolen med all rimlighet att avsluta sitt resonemang där man börjar, att det är en felaktig konstruktion, men den är uppenbart synlig för alla och köparen kan därmed inte ställa krav på säljaren för fel i varan.
Sen tror jag att er tilltänkta advokat skött sig rätt väl. Han sa åt er att vänta när det bara var snack, men tyckte att det kunde vara dags med ett ombud nu när de skriftligt hotat med stämning och det därtill lagts fram bevis på att det finns fel i varan.
Och jag menar att man visst kan förlora även om motparten bara har några små skitdetaljer att komma med.
Man förlorar t.ex. ifall motparten bara framför några skitdetaljer, men man själv bara sitter tyst och inte alls talar för sin sak. Då är motpartens bevisning starkare.
Jag tror inte att vi är oense eller så, utan bara skriver om varandra lite.
Och i sak så är det rätt ointressant att diskutera ett hål hit eller dit eller andra smådetaljer i utförandet, då det ändå troligen är rätt tydligt att varan (lägenheten) var behäftad med fel. Det lär nog svarandens jurist helt enkelt vitsorda, och istället angripa felen köparen gjort i affären. Undersökningsplikten och vad jordabalken anser om fallet.
Man förlorar t.ex. ifall motparten bara framför några skitdetaljer, men man själv bara sitter tyst och inte alls talar för sin sak. Då är motpartens bevisning starkare.
Jag tror inte att vi är oense eller så, utan bara skriver om varandra lite.
Och i sak så är det rätt ointressant att diskutera ett hål hit eller dit eller andra smådetaljer i utförandet, då det ändå troligen är rätt tydligt att varan (lägenheten) var behäftad med fel. Det lär nog svarandens jurist helt enkelt vitsorda, och istället angripa felen köparen gjort i affären. Undersökningsplikten och vad jordabalken anser om fallet.
Bästa svaret
@nosar2017.
Såhär inbillar jag mig att det kommer gå till om det väl går upp i rätten och ni har fått tag i en hyggligt god jurist.
Först gör motpartens ombud sin framställan. Där torde denne lägga en hel del energi för att beskriva alla fel som badrummet är behäftat med. För just denna bit är det som är starkt i deras case. Det föreligger sannolikt ett fel i badrummet. Har dom en usel jurist så lägger hen allt i sin framställan på bara detta faktum. Har dom en bra jurist så fattar hen att det naturligtvis inte räcker med att det finns ett fel på varan och greppar alla halmstrån som finns för att få att felen är skadeståndsberättigade enligt köplagen och jordabalken.
Sen tar ditt ombud vid. Ditt ombud kommer troligen (om det är en bra jurist) bara vitsorda felet/felen (vitsorda = hålla med i sakförhållandet). I alla fall om felen är ganska uppenbara och inget att diskutera.
Utan istället lägga sitt krut på att bevisa för rätten att felen var uppenbara och alltså inte "dolda fel", så man kan inte använda den paragrafen i jordabalken för att ge målsägaren rätt. Hen skulle bevisa att köparen inte undersökt varan i tillräcklig omfattning, som en köpare skall göra innan denne köper en vara.
Ditt ombud skulle kanske också ifrågasätta om det alls är ett fel, iom den uppenbara åldern på badrummet. En mycket snabb titt ner i golvbrunnen avslöjar att den är av gjutjärn, och då vet man direkt att badrummet är mycket gammalt och inga av dagens byggregler gällde badrummet ifråga, och allt är att vänta sig, vilket också är köparens plikt att ha koll på.
Ditt ombud kan också välja att angripa beloppet i stämningen. Det finns flera angreppsvägar här. Dels att beloppet ska avspegla hur mycket lägre priset skulle blivit om köparen insett felet. Och då det var en stamrenovering i närtid och andra budgivare troligen både insett felet och vetat om stamrenoveringen så skulle slutbudet troligen knappt alls blivit annorlunda.
Det enda som jag ser det, som kan sätta ditt case i gungning, är ifall ni har gjort utfästelser angående badrummet.
Om det som en bilaga till kontraktet är uppgivet att ni totalrenoverat badrummet 2012 och allt är gjort helt enligt alla regler, ja då ligger ni pyrt till. Då faller i princip köparens undersökningsplikt bort avseende denna del och köparen kan förvänta sig ett nytt och felfritt badrum.
Men denna utfästelse måste vara ganska precis för att vara besvärande för ert fall. Om ni t.ex. svarat att ni inte känner till några fel i bostadsrätten så är det ofta en alldeles för svag utfästelse. T.ex. visste ni kanske inte att just det där i badrummet faktiskt var fel. Det är lyckligtvis tillåtet att vara okunnig, ja t.o.m korkad får man vara.
Skriv nu inte här på forumet något om ev utfästelser eller i övrigt vad ni pratat om i denna affär. Håll detta till er (ev kommande) jurist.
edit:
Det finns ännu fler angreppsvägar för ert ombud i detta fall, men här listade jag de jag själv tycker känns mest uppenbara. Men er motpart har verkligen väldigt lite att luta sig mot. Troligen bara att badrummet är behäftat med fel. Men inget försvar över varför de inte undersökt varan tillräckligt.
Såhär inbillar jag mig att det kommer gå till om det väl går upp i rätten och ni har fått tag i en hyggligt god jurist.
Först gör motpartens ombud sin framställan. Där torde denne lägga en hel del energi för att beskriva alla fel som badrummet är behäftat med. För just denna bit är det som är starkt i deras case. Det föreligger sannolikt ett fel i badrummet. Har dom en usel jurist så lägger hen allt i sin framställan på bara detta faktum. Har dom en bra jurist så fattar hen att det naturligtvis inte räcker med att det finns ett fel på varan och greppar alla halmstrån som finns för att få att felen är skadeståndsberättigade enligt köplagen och jordabalken.
Sen tar ditt ombud vid. Ditt ombud kommer troligen (om det är en bra jurist) bara vitsorda felet/felen (vitsorda = hålla med i sakförhållandet). I alla fall om felen är ganska uppenbara och inget att diskutera.
Utan istället lägga sitt krut på att bevisa för rätten att felen var uppenbara och alltså inte "dolda fel", så man kan inte använda den paragrafen i jordabalken för att ge målsägaren rätt. Hen skulle bevisa att köparen inte undersökt varan i tillräcklig omfattning, som en köpare skall göra innan denne köper en vara.
Ditt ombud skulle kanske också ifrågasätta om det alls är ett fel, iom den uppenbara åldern på badrummet. En mycket snabb titt ner i golvbrunnen avslöjar att den är av gjutjärn, och då vet man direkt att badrummet är mycket gammalt och inga av dagens byggregler gällde badrummet ifråga, och allt är att vänta sig, vilket också är köparens plikt att ha koll på.
Ditt ombud kan också välja att angripa beloppet i stämningen. Det finns flera angreppsvägar här. Dels att beloppet ska avspegla hur mycket lägre priset skulle blivit om köparen insett felet. Och då det var en stamrenovering i närtid och andra budgivare troligen både insett felet och vetat om stamrenoveringen så skulle slutbudet troligen knappt alls blivit annorlunda.
Det enda som jag ser det, som kan sätta ditt case i gungning, är ifall ni har gjort utfästelser angående badrummet.
Om det som en bilaga till kontraktet är uppgivet att ni totalrenoverat badrummet 2012 och allt är gjort helt enligt alla regler, ja då ligger ni pyrt till. Då faller i princip köparens undersökningsplikt bort avseende denna del och köparen kan förvänta sig ett nytt och felfritt badrum.
Men denna utfästelse måste vara ganska precis för att vara besvärande för ert fall. Om ni t.ex. svarat att ni inte känner till några fel i bostadsrätten så är det ofta en alldeles för svag utfästelse. T.ex. visste ni kanske inte att just det där i badrummet faktiskt var fel. Det är lyckligtvis tillåtet att vara okunnig, ja t.o.m korkad får man vara.
Skriv nu inte här på forumet något om ev utfästelser eller i övrigt vad ni pratat om i denna affär. Håll detta till er (ev kommande) jurist.
edit:
Det finns ännu fler angreppsvägar för ert ombud i detta fall, men här listade jag de jag själv tycker känns mest uppenbara. Men er motpart har verkligen väldigt lite att luta sig mot. Troligen bara att badrummet är behäftat med fel. Men inget försvar över varför de inte undersökt varan tillräckligt.
Bra skrivet. Men först av allt kommer nog rätten att ställa frågan om det finns möjlighet till förlikning. TS, gå inte på det, kan mycket väl vara en del av motpartens strategi - att skrämmas och förlikas. Lycka till!!!
Tja... säljaren har en upplysningsplikt, det är sant. Men köparens undersökningsplikt är mycket större. Som säljare behöver du inte kunna nånting. Så den garderob du byggt i badrummet behöver inte nämnas som något fel, eftersom du inte visste att det var fel (Vad du egentligen vet är oväsentligtN nosar2017 skrev:
) Eventuell lucka emellan var inget fel enligt dig. Alltså har du inte nämnt detta. Köparen däremot borde ha upptäckt detta vid sin undersökning. Leta rätt på en annan jurist.Det finns ett antal grundläggande saker som gäller vid köp av bostadsrätter.
För det första, det är Köplagen som reglerar köpet (det pågår en utredning om man ska stärka skyddet för köparen/säljaren men än har inget hänt). Köplagens reglering av undersökningsplikten kan inte jämställas med undersökningsplikten som regleras i Jordabalken (som reglerar fastighetsköp). Det innebär att köparen, om det inte finns fog för annat, ska kunna utgå från en enklare undersökningsplikt. Det gör att köparen kan komma långt med att påvisa en enklare undersökning i kombination med upprättat prospekt på bostadsrätten. I köparens värld så ska det finnas en rimlig anledning att anta att det finns avvikelser i det som man normalt kan förvänta sig vid köp av en vara (vilket en bostadsrätt är i dess rättsform).
För det andra, det är säljaren som är ansvarig för bostadsrättens inre skick (regleras normalt i stadgarna för bostadsrättsföreningen). Detta gör att det är säljaren som ansvarar för att skicket är i enlighet med det som avtalats eller utgivits i prospektet.
Sammantaget är detta vad man som säljare och köpare avtalar om. Om köparen inte är nöjd så kan köparen använda sig av de lagstiftade möjligheterna som finns i Köplagen. Det första är att yrka på återställande eller rättelse, det andra är att yrka på prisavdrag/jämkning och det tredje är hävning av ingånget avtal.
Rättelse av fel ska kunna utföras utan väsentlig störning för den som nu disponerar varan.
Rättsprocessen ser ut enligt följande.
Första åtgärd, meddela säljaren att man inte är nöjd och kräv något mellan rättelse och hävning. Om man inte kan komma överens, stäm säljaren och redovisa skälen till stämning. Stämningsansökan inlämnas till tingsrätten. Tingsrätten kallar till förberedande förhandling (muntlig) och sätter därefter ut en tid för huvudförhandling. Skriftlig och muntlig kommunikation används. Den förberedande förhandlingen används ofta som förlikningstillfälle (inte alltid, beror på hur låst läget är).
Med detta sagt så är det en ganska lång och vansklig process för både köpare och säljare. Hur det går i just TS fall är det svårt att sia om då det utgår från åberopade faktiska omständigheter från köparen, dvs har det funnits fog för undersökning mm. Det är dock lite intressant att se hur medlemmar på Byggahus kan slå fast att den ena eller den andra med utgångspunkt från den ena parten. Det krävs lite mer eftertanke än så.
Avslutningsvis, en bra jurist, är ett bra bollplank. Men det är du som som säljare som står risken, det gör inte juristen. Att finna en bra och acceptabel lösning för alla parter brukar oftast löna sig.
För det första, det är Köplagen som reglerar köpet (det pågår en utredning om man ska stärka skyddet för köparen/säljaren men än har inget hänt). Köplagens reglering av undersökningsplikten kan inte jämställas med undersökningsplikten som regleras i Jordabalken (som reglerar fastighetsköp). Det innebär att köparen, om det inte finns fog för annat, ska kunna utgå från en enklare undersökningsplikt. Det gör att köparen kan komma långt med att påvisa en enklare undersökning i kombination med upprättat prospekt på bostadsrätten. I köparens värld så ska det finnas en rimlig anledning att anta att det finns avvikelser i det som man normalt kan förvänta sig vid köp av en vara (vilket en bostadsrätt är i dess rättsform).
För det andra, det är säljaren som är ansvarig för bostadsrättens inre skick (regleras normalt i stadgarna för bostadsrättsföreningen). Detta gör att det är säljaren som ansvarar för att skicket är i enlighet med det som avtalats eller utgivits i prospektet.
Sammantaget är detta vad man som säljare och köpare avtalar om. Om köparen inte är nöjd så kan köparen använda sig av de lagstiftade möjligheterna som finns i Köplagen. Det första är att yrka på återställande eller rättelse, det andra är att yrka på prisavdrag/jämkning och det tredje är hävning av ingånget avtal.
Rättelse av fel ska kunna utföras utan väsentlig störning för den som nu disponerar varan.
Rättsprocessen ser ut enligt följande.
Första åtgärd, meddela säljaren att man inte är nöjd och kräv något mellan rättelse och hävning. Om man inte kan komma överens, stäm säljaren och redovisa skälen till stämning. Stämningsansökan inlämnas till tingsrätten. Tingsrätten kallar till förberedande förhandling (muntlig) och sätter därefter ut en tid för huvudförhandling. Skriftlig och muntlig kommunikation används. Den förberedande förhandlingen används ofta som förlikningstillfälle (inte alltid, beror på hur låst läget är).
Med detta sagt så är det en ganska lång och vansklig process för både köpare och säljare. Hur det går i just TS fall är det svårt att sia om då det utgår från åberopade faktiska omständigheter från köparen, dvs har det funnits fog för undersökning mm. Det är dock lite intressant att se hur medlemmar på Byggahus kan slå fast att den ena eller den andra med utgångspunkt från den ena parten. Det krävs lite mer eftertanke än så.
Avslutningsvis, en bra jurist, är ett bra bollplank. Men det är du som som säljare som står risken, det gör inte juristen. Att finna en bra och acceptabel lösning för alla parter brukar oftast löna sig.
Att man brukar säga att det inte är dolt hör väl till forumets underbara charm? Ett forum är ett forum där de allra flesta är lekmän. Men med olika grader av kunskap inom de ämnen som finns. Folk skriver för att få stöd. Ska man då bara svara det kan vara dolt, men det kanske kan vara icke dolt. eller så kanske det inte är något alls utan jag väljer att inte svara på den frågan? Är det korrekt väg att gå?S stekv skrev:
Sen så kommer man till den springande punkten, det är en sak att ha rätt en annan att få rätt.
Det var en köpare som lyckades få igenom att det inte var något slitage på ett avloppssystem. Där skulle jag vilja säga att det absolut slits och har en tydlig livslängd. Så det handlar om vilken advokat man själv har och vilken advokat som köparen har.
I TS fall så har det nu dykt upp omständigheter som pekar på att golvbrunnen var från -64. Enligt de branschregler som finns så kan inte badrummet vara korrekt utfört eller vara renoverat senast i början av -90 talet. Vilket innebär att det finns ingen ekonomisk livslängd kvar. Så jag kan säga att felet inte är dolt eller åtminstone har skärpt undersökningsplikten och att eventuell ersättning skulle jämkas till noll. MEN som sagt var, det är en sak att ha rätt en annan att få rätt.
sedan kan man fundera på hur rätten skulle resonera i att renovera ett badrum för 200000:- när man vet att det snart skall rivas pga stambyte.
Om vi nu ska vara så politiskt korrekta så skulle jag inte rekommendera att förlika. med den kunskap som finns tillgänglig i tråden.
Redigerat:
Var och en måste givetvis svara efter bästa förmåga. Det viktiga är väl att inte vilseleda TS eller för den delen skapa falska förhoppningar. Det finns ju en anledning till att juridikutbildningen är 4-5 år.
Det jag redogjorde ovan var processen och inget annat. Det finns två sidor av ett mynt och utan att få den andra sidan klar för sig är det svårt att förutse utgången på en tvist.
Angående de begärda 200 00 kronor så är det ett yrkande, ett yrkande som tar sin utgångspunkt i att man ska få ett helt nytt badrum och samtidigt få omkringkostnader täckta (annat boende mm). Utgångspunkten i Köplagen är att du ska få en vara som är i det avtalade skicket. Det innebär att man har rätt till en motsvarande vara, det kommer således sannolikt aldrig att i ett slutresultat landa på 200 000 kronor utan då handlar det om ett badrum som motsvaras av utfästelser av säljaren och det skick som kan förväntas. Åldersavdrag och annat gör det sannolikt att endast en del av dessa 200 000 kan anses motsvara en vara i det avtalade skicket.
Således så tar Köplagen ingen hänsyn till framtida åtgärder såsom stambytet utan det handlar om vad en ersättningsvara är värderad till och det innebär sannolikt ett möjligt prisavdrag. Men som sagt, jurist (och juridik) är en profession och de som sitter i våra domstolar är både utbildade och kunniga.
Det jag redogjorde ovan var processen och inget annat. Det finns två sidor av ett mynt och utan att få den andra sidan klar för sig är det svårt att förutse utgången på en tvist.
Angående de begärda 200 00 kronor så är det ett yrkande, ett yrkande som tar sin utgångspunkt i att man ska få ett helt nytt badrum och samtidigt få omkringkostnader täckta (annat boende mm). Utgångspunkten i Köplagen är att du ska få en vara som är i det avtalade skicket. Det innebär att man har rätt till en motsvarande vara, det kommer således sannolikt aldrig att i ett slutresultat landa på 200 000 kronor utan då handlar det om ett badrum som motsvaras av utfästelser av säljaren och det skick som kan förväntas. Åldersavdrag och annat gör det sannolikt att endast en del av dessa 200 000 kan anses motsvara en vara i det avtalade skicket.
Således så tar Köplagen ingen hänsyn till framtida åtgärder såsom stambytet utan det handlar om vad en ersättningsvara är värderad till och det innebär sannolikt ett möjligt prisavdrag. Men som sagt, jurist (och juridik) är en profession och de som sitter i våra domstolar är både utbildade och kunniga.
Att jurister är lite långsammare?S stekv skrev:
För att de festar mer än de pluggar?
S stekv skrev:
Fint skrivet ... men de är ute efter pengar inget annat.... jag föreställde mig i deras situation då skulle jag vänta till nästa år tills stambyte sker och jag får ett nytt badrum . Då allt funkar i badrummet den har kakel ,golvvärme ,sänktak med spotlight med andra ord användbar . Denna öppning har inte påverkat funktionen på nåt sätt .
jag skulle däremot förstå deras oro om det inte hade varit stambyte på gång , men alla badrum i föreningen ska göras stambyte på . Föreningen har säkert insett att alla badrum behöver förnyas av någon anledning.
Hellre att ge pengarna till hemlösa än att ge pengarna till de för att fixa ett badrum som är planerat att rivas inom kort.
Det jag inte fattar vf gör inte föreningen en rutin kontroll så att de har koll på deras bostäder, då det finns säkert många dumma människor som mig som inte vet hur ett tätskikt bör vara