Nej, problemet är att så många har gjort en vinst på 2 milj. Om vi antar att du som ung singel köpte en liten tvåa när du var färdigutbildad för några år sedan, typ 40 kvm.Fjojtmehmet skrev:
Nu så kanske du blir sambo, ett barn på väg. OK, du kan sälja den lilla tvåan (troligen inte 2 milj i vinst men kanske 1 milj. efter skatt), och med den kontantinsatsen kan du möjligen köpa en "sockerlåda" i norra ängby, på 65 kvm, eller ett radhus längst ut i Hässelby. OM banken tycker att ni tjänar tillräckligt för att ha råd med lånet. Eller en fristående villa halvvägs till Enköping.
Det handlar inte om att alla vill ha det lyxigaste man kan hitta, det handlar om att få en rimlig bostad, där det går att få ihop ett liv med rådande pendlingstider.
De som faktiskt har gjort en stor vinst i "bostadskarriären", och kanske köper en villa fö 10 - 15 milj. I den gruppen är det väldigt få som max belånar sig, de flesta har byggt upp en stor vins från tidigare steg i bostadskarriären.
Om du köper en villa idag för 10 milj, och bara sätter in 1,5 i kontantinsats.
Då skall du alltså enl. bankernas sätt att räkna tåla att betala ca 7% ränta på 8,5 milj. kronor. Det förutsätter att du har en familjeinkomst på bortåt 2 milj (brutto) om året. Och det finns en hel del familjer som har det, men inte tillräckligt många för att driva hela husmarknaden. Så majoriteten av de som köper för 10 milj och mer, har en rejäl kontantinsats, oftast genom tidigare vinster i bostadskarriären.
Om du köper en villa idag för 10 milj, och bara sätter in 1,5 i kontantinsats.
Då skall du alltså enl. bankernas sätt att räkna tåla att betala ca 7% ränta på 8,5 milj. kronor. Det förutsätter att du har en familjeinkomst på bortåt 2 milj (brutto) om året. Och det finns en hel del familjer som har det, men inte tillräckligt många för att driva hela husmarknaden. Så majoriteten av de som köper för 10 milj och mer, har en rejäl kontantinsats, oftast genom tidigare vinster i bostadskarriären.
Vad är alternativet, att bosätta sig i ett påhittat hus? Det som ligger i 70-talet där det finns ett överskott av bostäder?Sir Duke skrev:
Många ropar efter kraftfulla åtgärder mot bubblan, men vem skall genomföra dem? Det handlar om åtgärder som begränsar hushållens ekonomi, vilket hade sänkt efterfrågan och konjunkturen.
Nja det är inte så lätt att välta denna koloss. Har man idén att få saker och ting hända så är knappast politiken rätt forum. Det ska gömmas i utredningar och sedan remisser. Okay det är väl bra att man vet om effekterna men sedan kommer problemet när det gäller beslut. Man måste ta hänsyn till olika grupper som man har kopplingar till. Sedan är det taktik om det det är lämpligt med tanke på nästa val.lat skrev:
Det finns ju dom som försökt komma in i systemet och få lite ändring. Ja man möts med förakt, utfrysning och mobbing.
Hur är det med "alla människors lika värde" i praktiken när man vägrar att sitta i samma soffa eller att ha kontor i samma korridor. Vad jag vet så har SD fortfarande inte släppts in i riksdagens kvittningssystem. Är inte det mobbing?
Det brukar bli den krassa verkligheten som hinner ikapp och då får vi se helomvändningar från de tidigare så tvärsäkra ledarna. De lite äldre deltagarna kommer ihåg effekterna av 80-talets vilda spekulerande. För att inte tala om flyktinginvandringen. Tar det bara som exempel på politikers agerande, spinn inte vidare på det ämnet.
Jag tror inte att man skall dra paralleller mellan 80 talets spekulationer som kulminerade med finanskraschen i början på 90 talet.BerraBo skrev:
Det var då egentligen inget problem med prisbilden på privatmarknaden. Problemet i grunden var en ohämmad spekulation på kommersiella lokaler. Kontorsfastigheter såldes med prisnivåer som gav någon enstaka procent i avkastning, dvs. priserna som betalades skulle behövet ge 10 ggr högre hyror än vd som förekom på marknaden då.
När det korthuset kraschade så fick de svenska bankerna panik, och ströp all ekonomisk aktivitet i Sverige. De sade upp normala affärskrediter till solida lönsamma företag som tvingades i konkurs. De stoppade all utlåning för bostadsköp, vilket gav ett totalt ras på både villamarknaden och bostadsrättsmarknaden. De flesta som ville köpa fick överhuvudtaget inte låna pengar. Däremot gick det ofta att ta över säljarnas lån. Vid ett tillfälle var där ett inslag på nyheterna, en företagare med lönsam verksamhet försökte få öppna konto hos SE banken, banken vägrade låta honom öppna ett konto och sätta in pengar, de menade att om han hade konto så skulle banken kunna "råka" låna ut pengar till honom.
Men poängen är att det var inget egentligt problem med priserna på bostäder, om bankerna hade agerat professionellt så hade vi fått en rätt begränsad finanskris.
EN jämförelse som jag reagerade över var när den s.k "japankrisen" kulminerade i slutet av 90- talet. Jag arbetade då för ett mindre USA företag i Sverige, var VD för den skandinaviska delen. Företaget öppnade eget kontor i Tokyo precis innan japankrisen kom i nyheterna, hade ditills skötts av en japansk agentur. Kändes som lite dålig timing. Vår amerikanska VD kunde efter detta krisår i Japan meddela att vår omsättning i Japan hade ökat med 300%, vi levererade utrustning till utvecklingsavdelningar i industrin. Han menade att de japanska bankerna hade kraftigt ökat aktiviteten på att finansiera industriella projekt, när deras marknad för kommersiella fastigheter kraschade.
Så stor skillnad i sätt att reagera. När kommersiella fastigheter kraschade i Sverige, så stängde våra banker i princip ner all ekonomisk verksamhet i landet, ett tag gick ca 200 företag om dagen i KK. När samma sak hände i Japan så tittade bankerna där på vad de istället skulle kunna tjäna pengar på, det blev industriella satsningar.
Jag tycker ditt inlägg väl belyser osäkerheten och nervositeten i finansvärlden.
Jag tror därför att man kan dra paralleller mot 80-90 talets uppgång och fall. Även om det var kommersiella fastigheter i första hand som var övervärderade så fick det ju återverkningar på hela marknaden och systemet. De tog nästan 10 år innan villorna var på samma prisnivå. Det är bara ett kvitto på hur svårt det är att förutspå hur finansvärlden fungerar. Man skulle kunna förvänta sig att de professionella aktörerna beter sig mer rationellt men tyvärr är det nog inte så. För visst är det så att nuvarande priser på bostadsmarknaden är för hög relativt löpande inkomster av anställning.
Jag tror därför att man kan dra paralleller mot 80-90 talets uppgång och fall. Även om det var kommersiella fastigheter i första hand som var övervärderade så fick det ju återverkningar på hela marknaden och systemet. De tog nästan 10 år innan villorna var på samma prisnivå. Det är bara ett kvitto på hur svårt det är att förutspå hur finansvärlden fungerar. Man skulle kunna förvänta sig att de professionella aktörerna beter sig mer rationellt men tyvärr är det nog inte så. För visst är det så att nuvarande priser på bostadsmarknaden är för hög relativt löpande inkomster av anställning.
Nej, priserna är inte för höga i förhållande till de inkomster som nuvarande ägare/köpare har. Bankerna kräver i de flesta fall att din hushållsekonomi skall vara i balans även om räntan går upp till 6 -7 %. OM vi skulle få räntor på dessa nivåer, och många med då "gamla lågräntelån" skulle få problem, så tror jag att staten/bankerna snabbt kommer att få göra undantag från amorteringsreglerna som införts nu. Vilket ger ytterligare 1 - 2% marginal i en hushållsekonomi. Skulle vi ex. imorgon ha 5% ränta, så kommer de här hushållen fortfarande att överleva, men det blir kanske knapert.
Utan ett "katastrofscenario" bygger snarare på en situation med enormt hög arbetslöshet, och därmed fallande betalningsförmåga. Men om en sådan situation skall slå igenom riktigt stort, så tror jag att vi behöver hamna i en situation med 20 - 30% arbetslöshet. Och då med en lite annan profil än dagens arbetslöshet.
De flesta som idag har råd att köpa bostäder arbetar i branscher med traditionellt mycket låg arbetslöshet. Eller i nya "hippa" branscher med ojämna inkomster men med höga toppar i inkomster. De grupper där arbetslösheten är stor idag är ändå "utestängda" från bostadsmarknaden, vilket i sig är ett stort och allvarligt samhällsproblem.
Men om vi skall hamna i ett katastrofscenario, så tror jag att vi skall hamna i en situation med typ 20% arbetslöshet bland ingenjörer, civilekonomer, läkare osv.
Utan ett "katastrofscenario" bygger snarare på en situation med enormt hög arbetslöshet, och därmed fallande betalningsförmåga. Men om en sådan situation skall slå igenom riktigt stort, så tror jag att vi behöver hamna i en situation med 20 - 30% arbetslöshet. Och då med en lite annan profil än dagens arbetslöshet.
De flesta som idag har råd att köpa bostäder arbetar i branscher med traditionellt mycket låg arbetslöshet. Eller i nya "hippa" branscher med ojämna inkomster men med höga toppar i inkomster. De grupper där arbetslösheten är stor idag är ändå "utestängda" från bostadsmarknaden, vilket i sig är ett stort och allvarligt samhällsproblem.
Men om vi skall hamna i ett katastrofscenario, så tror jag att vi skall hamna i en situation med typ 20% arbetslöshet bland ingenjörer, civilekonomer, läkare osv.
Problemet med prisbubblor är ju att man ser dem inte förrän det spricker.
Det kan självklart fortsätta uppåt i ännu några år men att det kommer en tid med ordentlig korrektion, det är jag övertygad om
. I London föll priserna 40% 89-94 och 20% i 2007-08.
Oslo mer än halverade priserna 88-93.
Köpenhamn ned mer än 30% 08-13...
Prisnivåerna idag är ju ännu mycket högre än när vi hade korrektion sist så fallet i kronor och ören blir förödande även vid bara 20-25% prisfall...
Räntan har bara en väg härifrån men även här kan det ta flera år innan den börjar stiga.
Inget av ovanstående exempel hade nån väsentligt högre arbestlöshet så det lär nog inte vara triggern nästa gång heller.
Det kan självklart fortsätta uppåt i ännu några år men att det kommer en tid med ordentlig korrektion, det är jag övertygad om
. I London föll priserna 40% 89-94 och 20% i 2007-08.
Oslo mer än halverade priserna 88-93.
Köpenhamn ned mer än 30% 08-13...
Prisnivåerna idag är ju ännu mycket högre än när vi hade korrektion sist så fallet i kronor och ören blir förödande även vid bara 20-25% prisfall...
Räntan har bara en väg härifrån men även här kan det ta flera år innan den börjar stiga.
Inget av ovanstående exempel hade nån väsentligt högre arbestlöshet så det lär nog inte vara triggern nästa gång heller.
jag vet rätt lite om fallet i London. Men jag vet att det fanns en helt orimlig hantering runt nybyggen, och nya "bostadsrätter", alltså ombildningar liknande när vi i Sverige ombildar äldre hus till bostadsrätter.
De har/hade en möjlighet till typ. 100% belåning, räknat på kontraktspriset vid en nybyggnation av en villa. Samtidigt var det standard som alla, även bankerna visste. Att det alltid utfärdades en rabatt på byggpriset, i ett sidoavtal. Rabatten kunde vara uppmot 25%.
Så du kunde alltså gå till banken med ett avtal på bygge av ditt nya hus, som skulle kosta typ 10 milj. Banken lånade gladeligen ut 10 milj bara du kunde påvisa höga inkomster. Sedan lät du bygga huset, som efter rabatt kostade 7,5 milj. att bygga. Och antingen gjorde du banken ännu gladare och påvisade en "kontantinsats" på 2,5 milj, eller så lånade du även den summan och investerade på börsen.
Detta, som är en klassisk bubbel generator, fungerar bra så länge priserna fortsätter upp. I praktiken har ju folk fått både ett hus, och dessutom blivit 2,5 milj rikare direkt bara genom att bygga huset.
Men när priserna inte går upp, så kommer ett antal husägare att stå där med hus som redan från början var övervärderade. Går priserna ned bara lite, så går det ju inte ned från 10 milj, som man har lån på, utan från 7,5 milj. Ingen vill ju köpa ett hus för 10 milj, som jag kan bygga för 7,5 milj.
Den här inbyggda övervärderingen är en stark faktor i en bubbla. När det väl vänder bara lite, så realiseras hela övervärderingen i ett slag.
Det var lite samma sak vid bobubblan i USA för några år sedan.
Man ville från politiskt håll göra det möjligt för fler kategorier att äga sin egen bostad. Så för att kunna släppa in människor med för låga inkomster på marknaden, så fick de stora bolåneinstituten subventionera räntorna, tror att de fick federalt stöd för det.
En familj som egentligen inte hade råd att bo i hus, kunde få 50% rabatt på räntan i 3 år (?). I den mån det överhuvudtaget fanns en tanke bakom det här, så tänkte man att om 3 år när den här familjen måste börja betala sin fulla kostnad, då har priserna gått upp så mycket att de kan sälja huset de inte har råd med, och med vinsten som kontantinsats köpa ett nytt boende som de har råd med.
Man tittade också på hur familjeekonomin ofta såg ut för de som redan tidigare tog sig in på marknaden. En ung medelklassfamilj i USA arbetar oftast i arbeten med en skaplig eller väldigt bra karriärutveckling. De flesta som nätt o jämnt har råd att köpa nu, har oftast en rätt ledig ekonomi om 3 år.
Men när man nu släppte in låginkomstfamiljer på marknaden, iofs vällovligt. Så stämmer ekvationen ofta inte. Om du arbetar som diskare på Mc Donalds i USA, så har du ofta ingen karriär att tala om. Så många av de här som kom in nya på marknaden hade inte den klassiska löneutvecklingen som tidigare hållit marknaden igång.
Åter en klassisk bubbelgenerator, man intecknar "säkra" framtida värdeökningar. Detta var extra illa för amerikanska banker. För i USA ansvarar du aldrig för mer än husets värde. När de här människorna inte längre kunde betala de nu höga räntorna, så blev de av med bostaden, spm de i princip inte hade betalat en enda dollar för. Men banken får då ta hela den ekonomiska förlusten. Med en global finanskris som resultat.
Detta förstärktes av att det i USA var många i medelklassen som passade på att köpa uppmot 5 - 10 villor för rabatterade lån. sedan hyrde de ut husen. En villa man bor i vill de flesta försöka behålla även om värdet går ner och räntekostnaden blir tung. Men en villa man hyr ut, och helt saknar ekonomiskt ansvar för, den släpper man i samma ögonblick som kostnaden för huset blir högre än hyresintäkten. Så de här nya "fastighetsbolagen" lämnade bara husen till banken första dagen det var förlust i uthyrningsverksamheten.
De har/hade en möjlighet till typ. 100% belåning, räknat på kontraktspriset vid en nybyggnation av en villa. Samtidigt var det standard som alla, även bankerna visste. Att det alltid utfärdades en rabatt på byggpriset, i ett sidoavtal. Rabatten kunde vara uppmot 25%.
Så du kunde alltså gå till banken med ett avtal på bygge av ditt nya hus, som skulle kosta typ 10 milj. Banken lånade gladeligen ut 10 milj bara du kunde påvisa höga inkomster. Sedan lät du bygga huset, som efter rabatt kostade 7,5 milj. att bygga. Och antingen gjorde du banken ännu gladare och påvisade en "kontantinsats" på 2,5 milj, eller så lånade du även den summan och investerade på börsen.
Detta, som är en klassisk bubbel generator, fungerar bra så länge priserna fortsätter upp. I praktiken har ju folk fått både ett hus, och dessutom blivit 2,5 milj rikare direkt bara genom att bygga huset.
Men när priserna inte går upp, så kommer ett antal husägare att stå där med hus som redan från början var övervärderade. Går priserna ned bara lite, så går det ju inte ned från 10 milj, som man har lån på, utan från 7,5 milj. Ingen vill ju köpa ett hus för 10 milj, som jag kan bygga för 7,5 milj.
Den här inbyggda övervärderingen är en stark faktor i en bubbla. När det väl vänder bara lite, så realiseras hela övervärderingen i ett slag.
Det var lite samma sak vid bobubblan i USA för några år sedan.
Man ville från politiskt håll göra det möjligt för fler kategorier att äga sin egen bostad. Så för att kunna släppa in människor med för låga inkomster på marknaden, så fick de stora bolåneinstituten subventionera räntorna, tror att de fick federalt stöd för det.
En familj som egentligen inte hade råd att bo i hus, kunde få 50% rabatt på räntan i 3 år (?). I den mån det överhuvudtaget fanns en tanke bakom det här, så tänkte man att om 3 år när den här familjen måste börja betala sin fulla kostnad, då har priserna gått upp så mycket att de kan sälja huset de inte har råd med, och med vinsten som kontantinsats köpa ett nytt boende som de har råd med.
Man tittade också på hur familjeekonomin ofta såg ut för de som redan tidigare tog sig in på marknaden. En ung medelklassfamilj i USA arbetar oftast i arbeten med en skaplig eller väldigt bra karriärutveckling. De flesta som nätt o jämnt har råd att köpa nu, har oftast en rätt ledig ekonomi om 3 år.
Men när man nu släppte in låginkomstfamiljer på marknaden, iofs vällovligt. Så stämmer ekvationen ofta inte. Om du arbetar som diskare på Mc Donalds i USA, så har du ofta ingen karriär att tala om. Så många av de här som kom in nya på marknaden hade inte den klassiska löneutvecklingen som tidigare hållit marknaden igång.
Åter en klassisk bubbelgenerator, man intecknar "säkra" framtida värdeökningar. Detta var extra illa för amerikanska banker. För i USA ansvarar du aldrig för mer än husets värde. När de här människorna inte längre kunde betala de nu höga räntorna, så blev de av med bostaden, spm de i princip inte hade betalat en enda dollar för. Men banken får då ta hela den ekonomiska förlusten. Med en global finanskris som resultat.
Detta förstärktes av att det i USA var många i medelklassen som passade på att köpa uppmot 5 - 10 villor för rabatterade lån. sedan hyrde de ut husen. En villa man bor i vill de flesta försöka behålla även om värdet går ner och räntekostnaden blir tung. Men en villa man hyr ut, och helt saknar ekonomiskt ansvar för, den släpper man i samma ögonblick som kostnaden för huset blir högre än hyresintäkten. Så de här nya "fastighetsbolagen" lämnade bara husen till banken första dagen det var förlust i uthyrningsverksamheten.
Det jag skulle vilja se på marknaden, är en dynamisk max belåningsnivå. Om du har ett prisindex som går upp med ex. 10% sista året, så borde kravet på kontantinsats höjas. Att man alltså inte får lån för senaste tidens värdeökning. Om man gör en modell där kontantinsatsen skall vara minst ett viktat medeltal av senaste 3 årens prisökningar, så skulle vi få en dämpande faktor. Haken med ett sådant resonemang, är att om marknanden vänder nedåt, så skulle kravet på kontantinsats kunna bli noll, vilket kan innebära en reel risk för banken.