Det verkar som att vissa tror att en öppen klausul innebär att köparen endast har alternativet att hoppa av köpet om det visar sig att besiktningen visat på fel som annars inte upptäckts.
Det finns fortfarande utrymme för parterna att komma överens om annan (lägre) köpeskilling.
Däremot har jurister visat problemet med att i förväg bestämma kostnader för eventuella reparationer/skador i ett kontrakt. Det är alltså jurister som påpekat detta problem och av den anledningen ska endast "rätten till att hoppa av" ingå i ett kontrakt.
Det finns fortfarande utrymme för parterna att komma överens om annan (lägre) köpeskilling.
Däremot har jurister visat problemet med att i förväg bestämma kostnader för eventuella reparationer/skador i ett kontrakt. Det är alltså jurister som påpekat detta problem och av den anledningen ska endast "rätten till att hoppa av" ingå i ett kontrakt.
javisst jurister är experter på hur få försäljning inte fungera!
just rätt att hoppa av...då behövs inte något kontrakt förrän...köparen inte har rätt hoppa av...eller?
Alla jurister vet att general klausuler gör kontrakt meningslösa....dolda fel lagstiftningen måste göras om i svensk fastighetsförsäljning...
Som säljare tillåt aldrig öppen besiktningsklausul!
Avtala bort dolda fel och om det inte går hitta sätt att undanröja begreppet dolt
just rätt att hoppa av...då behövs inte något kontrakt förrän...köparen inte har rätt hoppa av...eller?
Alla jurister vet att general klausuler gör kontrakt meningslösa....dolda fel lagstiftningen måste göras om i svensk fastighetsförsäljning...
Som säljare tillåt aldrig öppen besiktningsklausul!
Avtala bort dolda fel och om det inte går hitta sätt att undanröja begreppet dolt
Hur kan det var fukt i syllen öht?
Är huset byggt på -70 talet och syllen fortfarande inte har torkat ur kommer det in fukt/vatten någonstans...
Är huset byggt på -70 talet och syllen fortfarande inte har torkat ur kommer det in fukt/vatten någonstans...
En säljare som följer dina råd lär dock oftast få ett lägre pris, är du medveten om det? Det är inte särskilt vanligt att folk hoppar av efter kontraktsskrivning eller startar processer om dolda fel så jag är rätt säker på att säljaren oftast tjänar på att inte följa dina råd.byggarätt skrev:
Moderator
· Stockholm
· 52 332 inlägg
Det där är/var ett standardfel på hus byggda på 70-talet.Enk Projektet skrev:
Det började med att ngn. kom på den besynnerliga byggmetoden att gjuta fast syllarna i betongplattan. Dvs. de ligger på 3 sidor inbäddade i betong.
Betongplattan gjöts ofta oisolerad på en bädd av makadam. Men detta med fiberduk var inte så vanligt, om det ens var uppfunnet. Så det kapilärbrytande skiktet att invaderas efter några år av lera.
Dessutom fuskades det i stor skala. I staden där jag är uppvuxen byggdes områden där man i princip strödde ut ett lager (typ 3 - 4 cm) makadam direkt på plöjd åkermark, och så göt man direkt på det.
Detta att plattan är oisolerad, innebär att betongplattan ute i kanterna kan vara rätt kall. Så även om man inte fuskat, så kommer vattenånga som finns i marken, att kondensera när den når upp till den kalla plattan, som blir fuktig.
All fukt som kommer upp i plattan, oavsett om den sugs upp ur marken, eller kondenserar. kan sedan sugas in i de oisolerade syllarna som murknar.
När man kom på detta efter några år med ingjutna syllar i byggbranschen. Då modifierade man metoden, inte så att man gjorde något åt fukten, utan man övergick till tryckimpregnerade syllar. Tanken var att hindra att de murknar.
Tryckimpregnerat som utsätts för fukt långvarigt, börja lukta illa, jag har inte koll på vad det är för process som gör detta.
Men i de här husen har man ofta ytterligare ett problem, även om syllarna inte murknar, så sugs fukt upp även i väggarna via syllen, man får mögel i väggarna, många av de här husen kallas mögelhus. De värsta exemplaren revs redan i slutet va 70- talet, man brände då ofta ner husen, för att undvika arbetsmiljöproblem för byggnadsarbetarna. Det var hus med tjocka lager va mögel överallt i huset.
Många av de som drabbades på 70 - talet tvingades se sin privatekonomi gå helt i kras, de drabbades av svåra hälsoproblem, tvingades bo i olika tillfälliga boenden i åratal, drev fruktlösa processer mot byggföretagen.
Som en reaktion på dessa misslyckade ansvarsprocesser som pågick framemot slutet av 80 talet, så infördes dagens "skydd" för byggfel. Man införde den obligatoriska byggfelsförsäkringen osv. Och vi vet ju alla hur bra det blev...
Hela soppan med enstegstätade fasader är en rätt bra upprepning av byggbranschens hänsynslöshet från 70 - talet. Och i grund och botten en rätt exakt upprepning även tekniskt, fast nu i väggar istället för golven. Vissa lär sig av misstag, andra anstränger sig för att upprepa sina misstag.
De flesta 70 - tals hus som finns idag, har antingen sanerats på sina syllar, eller har haft turen att inte fuskbyggas, och ligga i områden med låg fuktpåverkan.
Redigerat:
En soppa och ett gäng tvivelaktig tips i tråden.
Först och främst så är mäklarens agerande inte fel vad gäller den öppna besiktningsklausulen. Det är så det rekommenderas idag. Om man som som säljare inte förstår innebörden så har mäklaren fallerat delvis i ydlighet, men även säljaren har fallerat i att fråga vad de skriver på. Om mäklaren lägger in klausulen utan säljarens medvetande så innebär det att säljaren inte läst kontraktet, så det betvivlar jag.
Om man som säljare inte gillar en sådan besiktningsklausul så går det utmärkt att säga att man inte vill ha den med. då får köparen avgöra om de fortfarande är intresserade eller inte. Vi vann en budgivning på ett hus som säljaren hade besiktigat och de ville inte låta oss besiktiga eftersom de var rädda just för att vi skulle hoppa av efter en besiktning. Resultatet var att vi hoppade av helt istället, så man bör nog som säljare vara medveten att man med största sannolikhet får ett lägre bud om man inte låter köparen besiktiga. Man kan då som säljare välja att låta en köpare besiktiga innan köpekontraktet skrivs under, men då måste man som säljare också lugna ner hela processen och inte vilja ha ett skrivet kontrakt några dagar efter visning. Man bör också vara beredd att ha ett gäng olika besiktningar av sin bostad vid olika tillfällen om man inte vill börja om processen efter att första budgivaren tackar nej efter sin besiktning. Så frågan är om det verkligen är en så bra idé som säljare...
Vad gäller handpenningen så finns det en vanlig missuppfattning som även dyker upp i denna tråd. Man tror att handpenningen tillfaller säljaren om köparen avbryter köpet, vilket är fel. Om köparen avbryter köpet i enlighet med kontrakt (som i detta fall) så får säljaren inget. Om man köparen avbryter köpet mot kontrakt så tillfaller den del av handpenning som utgör säljarens merkostnad/förlust säljaren, resten återbetalas till köparen. Dvs bryter jag ett kontrakt på ett husköp på 3 milj (handpenning 10%) och säljaren hittar en ny köpare för samma belopp, så kommer jag få tillbaks hela handpenningen minus de extrakostnader som säljaren haft i form av dubbelboende, lagring, dubbla flyttar, mäklararvode och vad det kan vara. Dvs handpenningen kan återbetalas helt, i delar eller inte alls om jag bryter kontraktet: Jag kan till och med få betala mer. Om säljaren vill ha hela handpenningen oavsett, så får man skriva in det i kontraktet, med risk att inte få sälja och man kan fundera på paragrafen om oskälighet som hänvisades till tidigare.
I detta fall har det olyckliga hänt att det bara var två budgivare och en försvann. Då finns det inget som säger att budgivare 2 ska vara kvar på sitt senaste bud.
Ska TS byta mäklare? Kanske, kanske inte. Både den gamla mäklaren och den nya kan skriva in en öppen besiktningsklausul eller låta bli i enlighet med säljarens önskemål. Så att byta av den anledningen är tveksamt. Däremot kanske man bör byta om man anser att mäklaren inte längre är på hugget. Man bör också funder på om ett byte av mäklare kan ge mer pengar. Kanske fanns det en anledning till att inte fler var med och bjöd?!
Först och främst så är mäklarens agerande inte fel vad gäller den öppna besiktningsklausulen. Det är så det rekommenderas idag. Om man som som säljare inte förstår innebörden så har mäklaren fallerat delvis i ydlighet, men även säljaren har fallerat i att fråga vad de skriver på. Om mäklaren lägger in klausulen utan säljarens medvetande så innebär det att säljaren inte läst kontraktet, så det betvivlar jag.
Om man som säljare inte gillar en sådan besiktningsklausul så går det utmärkt att säga att man inte vill ha den med. då får köparen avgöra om de fortfarande är intresserade eller inte. Vi vann en budgivning på ett hus som säljaren hade besiktigat och de ville inte låta oss besiktiga eftersom de var rädda just för att vi skulle hoppa av efter en besiktning. Resultatet var att vi hoppade av helt istället, så man bör nog som säljare vara medveten att man med största sannolikhet får ett lägre bud om man inte låter köparen besiktiga. Man kan då som säljare välja att låta en köpare besiktiga innan köpekontraktet skrivs under, men då måste man som säljare också lugna ner hela processen och inte vilja ha ett skrivet kontrakt några dagar efter visning. Man bör också vara beredd att ha ett gäng olika besiktningar av sin bostad vid olika tillfällen om man inte vill börja om processen efter att första budgivaren tackar nej efter sin besiktning. Så frågan är om det verkligen är en så bra idé som säljare...
Vad gäller handpenningen så finns det en vanlig missuppfattning som även dyker upp i denna tråd. Man tror att handpenningen tillfaller säljaren om köparen avbryter köpet, vilket är fel. Om köparen avbryter köpet i enlighet med kontrakt (som i detta fall) så får säljaren inget. Om man köparen avbryter köpet mot kontrakt så tillfaller den del av handpenning som utgör säljarens merkostnad/förlust säljaren, resten återbetalas till köparen. Dvs bryter jag ett kontrakt på ett husköp på 3 milj (handpenning 10%) och säljaren hittar en ny köpare för samma belopp, så kommer jag få tillbaks hela handpenningen minus de extrakostnader som säljaren haft i form av dubbelboende, lagring, dubbla flyttar, mäklararvode och vad det kan vara. Dvs handpenningen kan återbetalas helt, i delar eller inte alls om jag bryter kontraktet: Jag kan till och med få betala mer. Om säljaren vill ha hela handpenningen oavsett, så får man skriva in det i kontraktet, med risk att inte få sälja och man kan fundera på paragrafen om oskälighet som hänvisades till tidigare.
I detta fall har det olyckliga hänt att det bara var två budgivare och en försvann. Då finns det inget som säger att budgivare 2 ska vara kvar på sitt senaste bud.
Ska TS byta mäklare? Kanske, kanske inte. Både den gamla mäklaren och den nya kan skriva in en öppen besiktningsklausul eller låta bli i enlighet med säljarens önskemål. Så att byta av den anledningen är tveksamt. Däremot kanske man bör byta om man anser att mäklaren inte längre är på hugget. Man bör också funder på om ett byte av mäklare kan ge mer pengar. Kanske fanns det en anledning till att inte fler var med och bjöd?!
Att köpa ett hus där säljaren inte låta mig utföra en egen besiktning finns inte i världen för mig. Att lägga pengar på en besiktningsman utan att vara säkert på att jag får köpa till överenskommit pris gör jag inte heller. Vill säljaren absolut hålla möjligheten öppen för ett mycket högre bud ( även om det är hypotetiskt) skulle jag kunna gå med på om man avtalar att under tidsfristen för besiktningsklausulen har båda parter rätt att hoppa av. Den som hoppar av betalar besiktningskostnader. (=besiktningsmannens faktura + eventuella fördjupade besiktningar / elbesiktning etc.)
Då borde det finnas jämvikt mellan köpare och säljare igen
Då borde det finnas jämvikt mellan köpare och säljare igen
Det jag menar är att om säljarens argument för att inte skriva kontrakt innan undersökning är att man vill ha fler möjligheter och inte vill sitta i ovisshet i 10-14 dagar så bör nog säljaren tillåta samtliga som kan tänkas vara intresserade att besiktiga huset under dessa 10-14 dagar. låter man bara den med högsta bud göra det så finns ju risken att denne inte är intresserad efter en besiktning, på samma sätt som idag. Då sitter ju fortfarande säljaren utan köpare.Nerre skrev:
Vill säljaren vara tämligen säker på att ha en köpare klar efter 10-14 dagar så bör man kanske låta 3-4 intressenter besiktiga inte denna period. Är det värt det för säljaren att ha dessa personer i sin bostad vid så många tillfällen för att trygga en affär som nästan alltid går hem ändå? Lägg därtill att många potentiella köpare kommer tacka nej till upplägget så kan man med största sannolikhet se att det är förlorade pengar för säljaren.
Vi bör inte glömma bort att avhopp r ovanligt, även om jag själv varit med om det.
Men visst, säljaren kan lägga upp affären som hen önskar, men får självklart väga för- och nackdelar. En nackdel för många är att få sämre betalt, vilket normalt blir fallet med få intresserade. Många väljer dock att sälja utan visningar etc och kanske kunde fått mer betalt, men uppskattar att inte ha alltför många personer i sin bostad.
Ett tips till säljaren är faktiskt att besiktiga huset själv före försäljning. Som köpare så uppskattar åtminstone jag det då jag får en betydligt bättre kunskap om objektet jag bjuder på, vilket innebär två saker:
1. Större sannolikhet att jag står fast vid budet efter en egen besiktning, då förhoppningsvis inget större dykt upp
2. Större sannolikhet att jag lägger ett högre bud än annars, eller ens lägger bud
I Stockholm så är de flesta bostäder förbesiktigade. Jag tar inte dessa besiktningsprotokoll som hela sanningen, men det ger ett hum om läget. De få objekt vi tittade på innan vi köpte, som saknade besiktning, fick antingen inget bud alls, eller ett bud 500'-1000' lägre än vad vi annars hade kunnat tänka oss att bjuda, just för att vi inte visste vilka andra kostnader som skulle komma att tillkomma. Jag fick intrycket av att många resonerade som vi. jag tror att en förbesiktning för säg 10' betalar sig många gånger om och den är dessutom avdragsgill.
Om marknaden består av 2 köpare och budgivning så skulle jag låta bägge spekulanterna besikta huset innan kontraktskrivning och när de besiktat huset starta budgivningen...
Om de inte går med på besiktning så kanske en gör detta och affären är klar...
öppen besiktningsklausul verkar helt galet...
Om de inte går med på besiktning så kanske en gör detta och affären är klar...
öppen besiktningsklausul verkar helt galet...
Och om det är 10 budgivare?
Det ni är ute efter, en längre beslutsprocess för köpare är inte fel på något sätt.
Som det är nu så visas en bostad någon timme en söndag, sen omvisning på tisdag 30 minuter och på torsdag skall kontraktet skrivas. Det är knappast köparna som ställt upp detta. Så om man som säljare vill ha en annan metod så är inte det fel.
Däremot så skulle inte jag vara sugen att betala 20' kronor för en besiktning om jag hade nästhögsta budet, i hopp om att kanske den med högsta budet inte är intresserad efter sin besiktning. Jag skulle inte ens vara intresserad av att betala 20' för en besiktning om jag hade högsta budet om budgivningen fortfarande var öppen, vilket den ju är i detta läge. Visst kan man som säljare ställa upp dessa önskemål, men man bör vara införstådd med at man tappar många potentiella köpare och därmed troligen får sämre betalt.
Som säljare vill man självklart ha det så bra det bara går för en själv och samma gäller för köparen. Säljaren har en fördel eftersom denne har en valmöjlighet som köparen saknar, så om man som säljare vill ha ännu fler förmåner får man vara beredd på att potentiella köpare inte längre är potentiella köpare och då kanske taktiken slår bakut.
Det ni är ute efter, en längre beslutsprocess för köpare är inte fel på något sätt.
Som det är nu så visas en bostad någon timme en söndag, sen omvisning på tisdag 30 minuter och på torsdag skall kontraktet skrivas. Det är knappast köparna som ställt upp detta. Så om man som säljare vill ha en annan metod så är inte det fel.
Däremot så skulle inte jag vara sugen att betala 20' kronor för en besiktning om jag hade nästhögsta budet, i hopp om att kanske den med högsta budet inte är intresserad efter sin besiktning. Jag skulle inte ens vara intresserad av att betala 20' för en besiktning om jag hade högsta budet om budgivningen fortfarande var öppen, vilket den ju är i detta läge. Visst kan man som säljare ställa upp dessa önskemål, men man bör vara införstådd med at man tappar många potentiella köpare och därmed troligen får sämre betalt.
Som säljare vill man självklart ha det så bra det bara går för en själv och samma gäller för köparen. Säljaren har en fördel eftersom denne har en valmöjlighet som köparen saknar, så om man som säljare vill ha ännu fler förmåner får man vara beredd på att potentiella köpare inte längre är potentiella köpare och då kanske taktiken slår bakut.
jaja om det är 1000 köpare
Sälj huset obesiktigat av köparen med egen besiktning som köparna får kvittera att de läst o förstått samt att de får betala besiktningen vid vunnen budgivning!
Avtala bort dolda fel om möjligt
Sälj huset obesiktigat av köparen med egen besiktning som köparna får kvittera att de läst o förstått samt att de får betala besiktningen vid vunnen budgivning!
Avtala bort dolda fel om möjligt
En ide som kanske är anpassningsbar vid vissa visningstillfällen eller omvisning kan vara att intresserade köpare får vara med vid själva besiktningen. Bes.mannen lär inte bli lycklig men han kanske kan passa på och få lite extra betalt för att stå ut med extrafrågor vid tillfället.
Jag misstänker att du menar att säljaren skall besiktiga och köparen skall betala besiktningen om de får köpa?
Det faller ju på att köparen då inte har fullgjort sin undersökningsplikt. Om man nu avtalar bort allt annat så är det ju en möjlighet, men jag som köpare väljer att köpa av någon annan då jag vill kunna genomföra min undersökningsplikt. Samma inställning tolkar jag det sm att harry73 har i #142. Dvs säljaren tappar många potentiella köpare. Det i sig är inte fel, bara alla i affären är ok med upplägget.
Som sagt, det finns inget system som är 100%, så man får välja vilket man föredrar. många föredrar idag metoden med öppen klausul då man tror att det ger bäst betalt. Vill man inte ha den, så bör man inte välja den och sen klaga.
Det faller ju på att köparen då inte har fullgjort sin undersökningsplikt. Om man nu avtalar bort allt annat så är det ju en möjlighet, men jag som köpare väljer att köpa av någon annan då jag vill kunna genomföra min undersökningsplikt. Samma inställning tolkar jag det sm att harry73 har i #142. Dvs säljaren tappar många potentiella köpare. Det i sig är inte fel, bara alla i affären är ok med upplägget.
Som sagt, det finns inget system som är 100%, så man får välja vilket man föredrar. många föredrar idag metoden med öppen klausul då man tror att det ger bäst betalt. Vill man inte ha den, så bör man inte välja den och sen klaga.