Detaljplansändring omöjliggör bygglov
Jag har tidigare skrivit om detta i denna tråden (https://www.byggahus.se/forum/bygglov/270217-kan-man-soka-attefallslov-pa-svartbygge.html), men då den inte handlar om det som ärendet nu handlar om och jag behöver få hjälp, så skapar jag en ny tråd.
Problemet jag står inför är att jag vill bygga en inglasning på min altan på ca 20m2. Jag får dock nej till detta då min fastighet inte följer detaljplanen efter att detaljplanen ändrades för 15 år sedan.
Jag har när jag grävt i detta insett att man vid detaljplaneförändringen dessutom förde in mitt hus felaktigt i detaljplanen, då den altan och carport som finns i bygglovet (som snart är 30 år gammalt) inte ritades in trots att de borde ha ingått i kartmaterialet.
Om fastigheten hade följt reglerna så skulle jag dessutom kunna bygga ett externt garage på 40m2 med inredd ovanvåning (så som många av mina grannar gjort), vilket gör att jag vill få min fastighet att verkligen följa reglerna. Jag skulle kunna bygga en inglasning enligt attefallsreglerna (15m2) ovanpå min befintliga altan, men då kommer jag garanterat inte att få bygga något annat på tomten. Dessutom så räcker inte 15m2 inglasning för att jag skall kunna använda inglasningen som jag vill.
Jag har hittat en lösning och det är att jag river ca 15m2 av min altan, men behåller det underliggande skärmtaket. Då kan jag söka attefallslov på ytterligare 15m2 av den befintliga altanen. Då har jag 20m2 carport/altan kvar och genom att söka bygglov på en inglasning ovanpå denna del så borde jag kunna få bygglov. Jag får då en inglasning som är 20m2 istället för de 15m2 som jag kan få om jag direkt söker ett attefallslov på inglasningen ovanpå altanen. Utseendet i grannskapet blir exakt detsamma för bägge dessa lösningar, inglasningen blir iofs 1,5m längre i en riktning med den större storleken, men det är det ingen granne som ser så en stuga står ivägen.
Intressant nog så har flera grannar mycket större hus, men de har byggt efter förändringen av detaljplanen och har kunnat maximera huset efter de nya regler som gäller.
Nu till den nya problemställningen:
Planändringen är specifikt skriven för att förhindra uppförande av nya suterränghus och iom att reglerna är skrivna för detta så hamnar vårt hus per definition utanför detaljplanen rörande höjden på fasaden. Jag och min fru har alltså fortfarande ett hus som är för högt enligt detaljplanen iom att vi har ett suterränghus och dess höjd räknas från sockeln på suterrängvåningen. Kommer detta då att hindra mig från att få bygglov på inglasningen i alla fall?
Jag är rädd för att det förhindrar mig, men är det någon som har kunskap om det?
Ja har också tittat på möjligheten till planändring, men då mitt hus ligger utanför de riktlinjer som hela planändringen använt sig av så verkar inte heller detta så lovande. Någon som har erfarenhet av att ändra detaljplanen på ett liknande sätt som jag behöver?
Problemet jag står inför är att jag vill bygga en inglasning på min altan på ca 20m2. Jag får dock nej till detta då min fastighet inte följer detaljplanen efter att detaljplanen ändrades för 15 år sedan.
Jag har när jag grävt i detta insett att man vid detaljplaneförändringen dessutom förde in mitt hus felaktigt i detaljplanen, då den altan och carport som finns i bygglovet (som snart är 30 år gammalt) inte ritades in trots att de borde ha ingått i kartmaterialet.
Om fastigheten hade följt reglerna så skulle jag dessutom kunna bygga ett externt garage på 40m2 med inredd ovanvåning (så som många av mina grannar gjort), vilket gör att jag vill få min fastighet att verkligen följa reglerna. Jag skulle kunna bygga en inglasning enligt attefallsreglerna (15m2) ovanpå min befintliga altan, men då kommer jag garanterat inte att få bygga något annat på tomten. Dessutom så räcker inte 15m2 inglasning för att jag skall kunna använda inglasningen som jag vill.
Jag har hittat en lösning och det är att jag river ca 15m2 av min altan, men behåller det underliggande skärmtaket. Då kan jag söka attefallslov på ytterligare 15m2 av den befintliga altanen. Då har jag 20m2 carport/altan kvar och genom att söka bygglov på en inglasning ovanpå denna del så borde jag kunna få bygglov. Jag får då en inglasning som är 20m2 istället för de 15m2 som jag kan få om jag direkt söker ett attefallslov på inglasningen ovanpå altanen. Utseendet i grannskapet blir exakt detsamma för bägge dessa lösningar, inglasningen blir iofs 1,5m längre i en riktning med den större storleken, men det är det ingen granne som ser så en stuga står ivägen.
Intressant nog så har flera grannar mycket större hus, men de har byggt efter förändringen av detaljplanen och har kunnat maximera huset efter de nya regler som gäller.
Nu till den nya problemställningen:
Planändringen är specifikt skriven för att förhindra uppförande av nya suterränghus och iom att reglerna är skrivna för detta så hamnar vårt hus per definition utanför detaljplanen rörande höjden på fasaden. Jag och min fru har alltså fortfarande ett hus som är för högt enligt detaljplanen iom att vi har ett suterränghus och dess höjd räknas från sockeln på suterrängvåningen. Kommer detta då att hindra mig från att få bygglov på inglasningen i alla fall?
Jag är rädd för att det förhindrar mig, men är det någon som har kunskap om det?
Ja har också tittat på möjligheten till planändring, men då mitt hus ligger utanför de riktlinjer som hela planändringen använt sig av så verkar inte heller detta så lovande. Någon som har erfarenhet av att ändra detaljplanen på ett liknande sätt som jag behöver?
Har ingen direkt kunskap i hur det fungerar idag, tidigare var det så att om man ville få till en ändring av detaljplanen så var det en långdragen och kostsam historia. Först så skall det göras ett förslag på planändringen som skall "ställas ut" på stadskontoret och så skall det kungöras i dagspressen, då får allmänheten vetskap om planändringen och kan yttra sig (överklaga) tiden brukar vara 6 mån + ev överklagan. Kostnaderna som sedan landar hos dig som beställare kan uppgå till flera hundra tusen kronor. Så det bästa du kan göra är att ödmjukt tala med berörda parter så att ditt hus blir rätt i alla instanser om det nu är så att det blivit fel när ny planupprättades i området.Därefter eller i samband med så tar du biten med det du önskar göra nu. Har du en uppfattning om att andra fastigheter har fått bättre villkor pga den nya planen så kan du alltid anonymt begära ut handlingar för någon fastighet du vill kolla hur dom fått igenom sina förändringar.
Fast ALLRA först måste du isåfall ansöka om planbesked, dvs du betalar kommunens planehet för att överhuvudtaget titta på ifall det är möjligt och lämpligt att ändra planen. Det kan kosta sisådär 10-20 000 kr beroende på kommun och hur mycket jobb det är. I värsta fall kommer de fram till att "nej, det är inte lämpligt att ändra planen" och fakturerar dig halva kostnaden.
I bästa fall får du ja, och kan gå vidare med att låta kommunen ta fram ett nytt planförslag, vilket i sin tur kan kosta upp till några hundratusen kr, som cecar33 skrev ovan.
I bästa fall får du ja, och kan gå vidare med att låta kommunen ta fram ett nytt planförslag, vilket i sin tur kan kosta upp till några hundratusen kr, som cecar33 skrev ovan.
Då stämmer ju inte den uppgift jag fick av en på kommunen om att en Planändring bara skulle kosta ca 13 000kr. Men det är klart, han jobbade inte för den avdelningen...
Men huvudfrågan är fortfarande obesvarad. Undrar om den frågan kanske faller in under tråden om hur man räknar på avvikelser från detaljplanen istället....
Men huvudfrågan är fortfarande obesvarad. Undrar om den frågan kanske faller in under tråden om hur man räknar på avvikelser från detaljplanen istället....
Nu börjar det likna något, jag hittade ett exempel på nätet på ett bygglov som godkändes att vara ytterligare 15m2 större än vad byggrätten tillät, detta eftersom man pga av avstånd till granntomterna inte kunde få plats med en friggebod på tomten: http://lup.lub.lu.se/luur/download?func=downloadFile&recordOId=1560119&fileOId=1565208
Nu är ju detta fall överklagat men man har förlorat överklagandet, men ingen av instanserna har haft åsikter om just detta med att friggebodens area räknas in i fastighetens storlek. Tyvärr hittar jag inget i kammarrätten, kanske för att fallet aldrig togs upp?
Eftersom jag har byggrätt på ytterligare en byggnad på 40m2 på min tomt som inte är fullt utnyttjad, så borde jag kunna utnyttja denna rätt enligt samma praxis som gällde i detta fall som överklagats. Särskilt med tanke på att min fastighet fanns innan detaljplanen ändrades. Eftersom min fastighet inte följer detaljplanen efter dess förändring, så borde jag alltså kunna argumentera för att jag skall kunna utnyttja den yta till den byggnad jag inte kan bebygga min tomt med för att få avvikelsen att betecknas som en "liten avvikelse".
Åtminstone jag tycker att detta nog är den mest lovande inriktningen hittills. Jag är dock fortfarande orolig för byggnadens höjd, vilket iofs inte har avhandlats i kommunens utlåtande om det första bygglovet. Detta borde då innebära att detta är att beteckna som en ringa avvikelse, då kommunen redan har godkänt den, åtminstone så som jag tolkar andra fall. Byggnadsnämnden måste avhandla alla relevanta avvikelser i sitt svar, annars är de accepterade. Åtminstone så långe som inget överklagande görs. Eller har jag missuppfattat detta?
Nu är ju detta fall överklagat men man har förlorat överklagandet, men ingen av instanserna har haft åsikter om just detta med att friggebodens area räknas in i fastighetens storlek. Tyvärr hittar jag inget i kammarrätten, kanske för att fallet aldrig togs upp?
Eftersom jag har byggrätt på ytterligare en byggnad på 40m2 på min tomt som inte är fullt utnyttjad, så borde jag kunna utnyttja denna rätt enligt samma praxis som gällde i detta fall som överklagats. Särskilt med tanke på att min fastighet fanns innan detaljplanen ändrades. Eftersom min fastighet inte följer detaljplanen efter dess förändring, så borde jag alltså kunna argumentera för att jag skall kunna utnyttja den yta till den byggnad jag inte kan bebygga min tomt med för att få avvikelsen att betecknas som en "liten avvikelse".
Åtminstone jag tycker att detta nog är den mest lovande inriktningen hittills. Jag är dock fortfarande orolig för byggnadens höjd, vilket iofs inte har avhandlats i kommunens utlåtande om det första bygglovet. Detta borde då innebära att detta är att beteckna som en ringa avvikelse, då kommunen redan har godkänt den, åtminstone så som jag tolkar andra fall. Byggnadsnämnden måste avhandla alla relevanta avvikelser i sitt svar, annars är de accepterade. Åtminstone så långe som inget överklagande görs. Eller har jag missuppfattat detta?
Har fått mitt överklagande registrerat hos Länsstyrelsen nu.
Mitt angreppssätt på det nekade bygglovet är detta:
- eftersom planändringen gjorts efter att bygglov gavs så bör bygglovsansökan prövas mot den gamla planen, dvs eftersom den gamla planen gav bygglov så bör man inte neka bygglov på den rena formaliteten att det givna bygglovet inte följer den ändrade detaljplanen.
- Jag har dessutom inte utnyttjat all byggrätt på tomten i form av kvadratmeter, utan problemet är enbart att huvudbyggnaden är för stor.
- Min bygglovsansökan utökar dessutom inte markytan som tas i anspråk på tomten, vilket (med tanke på att detaljplaner enligt svenska standard inte reglerar annat än utnyttjande av markyta) måste betyda att bygglov fortfarande kan ges.
- Det kan inte vara lagstiftarens mening att man med en detaljplansändring skall förhindra alla former av bygglov på en fastighet som har godkänt bygglov enligt tidigare detaljplan. Detta blir resultatet av att neka bygglov rakt av om fastigheten inte följer den nuvarande detaljplanen nämligen.
Som jag ser det borde jag med denna argumentation ha ett bra underlag för att överklaga även Länsstyrelsens beslut om det inte går min väg. Finns det någon kunnig som kan hjälpa mig ytterligare med argumentationen? Jag har ett par veckor till på mig att komma med ytterligare yttranden nämligen...
Mitt angreppssätt på det nekade bygglovet är detta:
- eftersom planändringen gjorts efter att bygglov gavs så bör bygglovsansökan prövas mot den gamla planen, dvs eftersom den gamla planen gav bygglov så bör man inte neka bygglov på den rena formaliteten att det givna bygglovet inte följer den ändrade detaljplanen.
- Jag har dessutom inte utnyttjat all byggrätt på tomten i form av kvadratmeter, utan problemet är enbart att huvudbyggnaden är för stor.
- Min bygglovsansökan utökar dessutom inte markytan som tas i anspråk på tomten, vilket (med tanke på att detaljplaner enligt svenska standard inte reglerar annat än utnyttjande av markyta) måste betyda att bygglov fortfarande kan ges.
- Det kan inte vara lagstiftarens mening att man med en detaljplansändring skall förhindra alla former av bygglov på en fastighet som har godkänt bygglov enligt tidigare detaljplan. Detta blir resultatet av att neka bygglov rakt av om fastigheten inte följer den nuvarande detaljplanen nämligen.
Som jag ser det borde jag med denna argumentation ha ett bra underlag för att överklaga även Länsstyrelsens beslut om det inte går min väg. Finns det någon kunnig som kan hjälpa mig ytterligare med argumentationen? Jag har ett par veckor till på mig att komma med ytterligare yttranden nämligen...
Det är bra att försöka att överklaga, men jag vet inte om dina argument hjälper så mycket. Det kan mycket väl bli försämringar för vissa när en DP förändras.
Jag lästa i tidningen om ett fall där ett hus brunnit och FB ville bygga nytt, men DP hade förändrats efter huset byggts och de fick avslag på att bygga ett nytt likadant. Dock! så är detta bara uppgifter i från tidningen och jag vet inte hur långt det överklagades eller hur domarna såg ut. Men det speglar problemet
Jag lästa i tidningen om ett fall där ett hus brunnit och FB ville bygga nytt, men DP hade förändrats efter huset byggts och de fick avslag på att bygga ett nytt likadant. Dock! så är detta bara uppgifter i från tidningen och jag vet inte hur långt det överklagades eller hur domarna såg ut. Men det speglar problemet
Jo, jag har en släkting som äger ett mindre hyreshus från 30 talet. Det brann ner för ett antal år sedan. När det skulle byggas upp igen, nästan exakt likadant. Så visade det sig att en det. plan från 60 talet, föreskrev max två våningar.
Hela området var bebyggt med nästan likadana 3 våningshus. Han var tvungen att få en "frimärksplan" utfärdad för att få lov att bygga upp huset igen. Den kostade ca 100 000. Och försäkringsbolagen har en generell regel att de inte ersätter bygglovskostnader.
Hela området var bebyggt med nästan likadana 3 våningshus. Han var tvungen att få en "frimärksplan" utfärdad för att få lov att bygga upp huset igen. Den kostade ca 100 000. Och försäkringsbolagen har en generell regel att de inte ersätter bygglovskostnader.
Jag fick rätt hos länsstyrelsen!!! :-D
De upphävde kommunens beslut och återremitterade det till kommunen!
Min argumentation höll! Det kan vara bra för er andra att återanvända denna om ni vill...
De upphävde kommunens beslut och återremitterade det till kommunen!
Min argumentation höll! Det kan vara bra för er andra att återanvända denna om ni vill...
Grattis! Alltid kul när David besegrar Goliat
Grattis, nu får vi bara hålla tummarna att det verkligen betyder att kommunen får ge sig. Återremittering betyder väl att de skall behandla det igen, inte att de måste godkänna.
Det är ganska vanligt att möd går emot kommunen...FG skrev:
Nu när kommunen fått tillbaka ärendet så har jag bett dem om att ta ett möte med mig. De ville inte ens träffa mig när de planerade att neka min första ansökan så den fick jag köra på med för att kunna överklaga.
Det jag och frun fick rätt på är att man vid en detaljplansförändring inte skall kunna hamna i det moment22 som vi hamnade i där man hänvisade till att detaljplansförändringen gjorde att man inte kunde behandla vår bygglovsansökan eftersom fastigheten inte längre följde detaljplanen. Det vi argumenterade för här var att eftersom vi inte tänkte ta någon ny mark i anspråk så kan man inte tolka lagen på detta sätt. Detta fick vi godkänt på. Nu gäller det att få kommunen att godkänna bygget också. De kan ju alltid hitta andra paragrafer att driva vidare ärendet på. Därför är det viktigt att få prata med dem nu...
Det jag och frun fick rätt på är att man vid en detaljplansförändring inte skall kunna hamna i det moment22 som vi hamnade i där man hänvisade till att detaljplansförändringen gjorde att man inte kunde behandla vår bygglovsansökan eftersom fastigheten inte längre följde detaljplanen. Det vi argumenterade för här var att eftersom vi inte tänkte ta någon ny mark i anspråk så kan man inte tolka lagen på detta sätt. Detta fick vi godkänt på. Nu gäller det att få kommunen att godkänna bygget också. De kan ju alltid hitta andra paragrafer att driva vidare ärendet på. Därför är det viktigt att få prata med dem nu...
Har nu diskuterat ärendet med bygglovshandläggaren som nu har andra (liknande) orsaker till att jag inte får bygga. De kommer att neka mig bygglov igen, men använda andra argument denna gång. Tillbaka på ruta noll igen.