Hur faktorer i omgivningen påverkar husets värde

Den senaste tiden har debatten rasat i media kring att det planeras två nya LSS-boenden för funktionshindrade i Södertälje. De boende i närliggande fastigheter har protesterat mot anläggningen, bland annat med hänvisning till att det skulle sänka värdet på deras fastigheter.

Och det är vanligt att man tar till värdeminskning på huset som argument när man protesterar mot olika nyetableringar i området där man bor. Det kan handla om allt från utbyggnad av vindkraft och järnväg till vargrevir och etablering av företag som släpper ut illaluktande dofter. Men vad stämmer egentligen? Finns det några belägg att olika faktorer i omgivningen minskar värdet på ett hus?

– Faktum är att vi vet ganska lite för Sverige, det finns så få studier gjorda här, säger Matz Dahlberg som är professor i nationalekonomi vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet.

Matz Dahlberg

När det inte finns studier gjorda i Sverige får vi lyfta blicken och titta på forskning i andra länder.

Vad säger forskning i andra länder?
Matz Dahlberg sysslar just nu med ett stort forskningsprojekt där han, tillsammans med några kollegor tittar på hur olika händelser påverkar ett områdes bostadspriser. En pågående del i projektet är forskning kring hur beslutet att tillåta böneutrop vid Moskén i Fittja påverkat huspriserna. I en annan del planerar de att studera hur kärnkraftsolyckan i Fukushima påverkade huspriserna i områden nära kärnkraftverk i Sverige.

Forskningen är inte klar ännu, men under researcharbetet tittade Matz Dahlberg på flertalet olika studier kring hur olika fenomen påverkar bostadspriser. Han hittade två studier från USA som han anser genomarbetade och statistiskt tillförlitliga. Den ena gäller huspriser i områden kring flygplatser.

– I USA har man studerat vilken effekt flygplansljud har på bostadspriserna. Det är en ganska bra studie, för det kom en lag som sade att alla som säljer sitt hus vid en viss tidpunkt var tvungna att skriva in vad som fanns i närområdet. Bodde man nära flygplatsen var man tvungen att skriva in ljudnivån från den. Då föll huspriserna i de påverkade områdena. Det indikerar att folk värderar flygplansljud som något negativt, säger Matz Dahlberg.

Den andra gäller huspriser i närheten av kraftverk. Även här visade studien att hus som låg i närområdet kring det nybyggda kraftverket sjönk i värde.

Just det här kraftverket byggde på fossila bränslen, men studier gällande vindkraftverk visar istället att husens värde inte påverkas negativt. När det gäller buller och skugga visar studier av vindkraftverk att närområdet faktiskt påverkas, men vad gäller fastighetsvärdena i området är slutsatsen att de inte påverkas. 

I Naturvårdsverkets Rapport 6497, som innehåller granskning av ett flertal studier, skriver Naturvårdsverket följande: “Forskarna kunde inte se några signifikanta skillnader i fastighetspriser mellan fastigheter som låg långt ifrån respektive nära vindkraftsparker.”

I rapporten redovisar man ett antal studier, bland annat den enda stora, kvantitativa studien som genomförts i Storbritannien. Det handlar om en granskning av de 201 hustransaktioner som genomfördes i området kring vindkraftsparken Bear Down mellan åren 2000-2007. Slutsatsen som forskarna kommer fram till är att parken inte påverkat huspriserna i området.

Andra studier som tas upp i rapporten visar att landskapet påverkar fastighetens värde, men bara inom 100-200 meter från huset - synliga detaljer som befinner sig längre bort påverkar således inte priset.

Inte heller vargrevir påverkar fastighetspriser enligt en forskningsrapport gjord på Umeå Universitet, dock menar kritiker att rapporten bara är en första studie som bör följas upp.

Lukt påverkar
Luktemissioner från företag påverkar definitivt värdet på en fastighet, om vi får tro på Jacob Thörnbladhs examensrapport hos Lunds Universitet.

“Slutsatsen av examensarbetet är att luktemmissioner har en väsentlig inverkan på småhusfastigheterna, särskilt på de som är belägna inom en kilometers radie från luktkällan.”

Han skriver att fastighetsvärdena blir cirka 10-18 procent lägre inom en kilometers radie, och att det i zonen 1-2,5 kilometer från fabriken uppstår ett sänkt fastighetsvärde om cirka 2-5 procent.

Detta styrks av Jakob Winstrands forskning. Han har tittat på hur oljeraffinaderier (de släpper ifrån sig dålig lukt) påverkar huspriserna i närområdet. Han undersökte dels hur husen var placerade i området och dels den vanligaste vindriktningen. Resultatet visade att hus som ligger i vindens riktning, i struten så att säga, kostade mindre än andra hus i samma område. 

Järnvägsutbyggnad
Järnvägsutbyggnad är också något som brukar orsaka proteststormar. Här visar dock ett annat examensarbete vid Lunds Universitet, “Miljöskadas påverkan på fastighetspriserna vid järnvägsutbyggnad”, att järnvägsspår i närheten av huset inte påverkar värdet.

Forskaren David Svensson har granskat ett flertal områden och skriver följande i sin slutsats:

“Ju närmare en fastighet ligger järnvägen, desto mer påverkan har den av buller som kommer därifrån. Denna påverkan är dock inte så negativ att den ger lägre fastighetsvärden i de undersökningar som genomförts i detta arbete. Den inverkan avstånd till järnväg har för köpare när de väljer var de ska bo, är väldigt marginell.”

Fastighetsmäklare Andreas Erssons tycker inte det är konstigt att det ibland uppstår proteststormar när det ska ske en stor förändring i bostadsområdet, han tror att det ofta handlar om obefogad oro orsakad av bristfällig dialog från kommunens sida.

– För merparten av människor så är den privata bostaden det mesta trygga man har. När det sker förändringar runt tryggheten så är det väldigt naturligt att oro uppstår, oavsett om det är ett nytt bostadsområde, en ny väg eller ett LSS-boende som det planeras för. I de flesta fallen är oron helt obefogad då områden som genomgår förändringar oftast utvecklas till något bättre, säger han.

Påverkar LSS-boenden?
I Sverige finns det totalt 3 454 LSS-boenden, dvs bostäder med särskild service för vuxna.

I fallet Glasberga i Södertälje handlar det om två gruppbostäder för personer med Downs syndrom och Asperger. Gruppbostäderna ska byggas i ett relativt nybildat villaområde. Husägarna har överklagat boendena med argument så som:

"Vem kommer vilja köpa en tomt vid ett gruppboende?"

"Detta skulle vara katastrof för området och dess framtid"

"Vi tänker på våra barn som inte kommer att känna sig trygga i sitt eget bostadsområde"

Detta har i sin tur fått stort genomslag i media.

Det finns ingen forskning när det gäller LSS-boendens påverkan på huspriser. Därför har vi valt att tala med ett par mäklare som säljer hus i områden där det byggts LSS-boenden. Inte långt från Glasberga ligger Brunnsäng, även detta ett villaområde i Södertälje. Här etablerades ett LSS-boende för ett par månader sedan.

Olle Fidan vid Mäklarhuset i Södertälje har sålt hus i Södertälje både före och efter det att LSS-boendet tillkom. Han upplever inte att det skett någon värdeförändring på husen i området efter det att LSS-boendet tillkom.

– Vi säljer kontinuerligt hus i Brunnsäng och det är ingen som vare sig frågat eller påpekat något om LSS-boendet. Vi får frågor om skolor, kommunikationer och fakta om fastigheten. Min personliga uppfattning om LSS-boenden är att de inte utgör några konstigheter. Men sedan kan inte jag svara för hur andra resonerar eller hur det kommer att påverka Glasberga. I Glasberga är det bara nya hus, det finns ingen andrahandsmarknad, säger Olle Fidan.

Även fastighetsmäklare Andreas Ersson från Swedbank Fastighetsbyrå tror att husvärdena kommer att bestå. Han driver ett antal kontor i området och har lång erfarenhet av försäljning i flertalet kommuner. Enligt honom är LSS-boenden inte en faktor som påverkar värdet på ett hus.

– Jag tror inte att ett LSS-boende någonstans i hela Sverige har påverkat ett område prismässigt, det ser jag som helt omöjligt. Vi borde ha upplevt det om det var så, men så är inte fallet. Brunnsäng är ett av de mest sålda områdena i Södertälje. Är det någon som ofta blir informerad i förstaläget om det är något problem är det vi mäklare, och jag visste inte ens att det fanns ett LSS-boende i Brunnsäng. Vi har inte haft diskussioner om boendet varken från säljare eller köpare. Det säger ganska mycket, säger han 

Hans personliga uppfattning är att problemet inte ligger i själva LSS-boende utan i den bristfälliga informationen och dialogen från kommunen.

– I det här fallet så är det väl egentligen bristen på information till boende i området som fått grannar att reagera, man känner sig överkörd. Dialogen mellan kommunen och grannar som kan påverkas av förändringar är mycket viktig och det är väl den som i många fall kan vara bristfällig.

Läs mer
Vad är ett LSS-boende (Wikipedia)
Debatt i Byggahus forum om LSS-boende