Bolån - så resonerar banken

När du kontaktar en bank för att ansöka om bolån eller lånelöfte finns det vissa givna riktlinjer och regler som bankerna måste följa. Exempelvis får du bara låna upp till 85 procent av bostadens värde, resterande summa måste du betala själv i form av en kontantinsats. Det finns även lagstadgade amorteringskrav att ta hänsyn till.

Utöver det har olika banker olika arbetssätt, och det kan även skilja från kontor till kontor hur du bedöms när du söker bolån. Därför är det viktigt att du tar in offerter från flera banker.

– Själva bolånet är ju en likvärdig banktjänst i alla banker, så oftast blir det räntan som avgör. Kostnaden för ett bolån handlar om mycket pengar för de flesta kunder så det finns en del att tjäna på att välja den lägsta räntan man kan få, säger Eva Lindström hos Konsumenternas Bank- och finansbyrå, och fortsätter:

– Har man flera likvärdiga att välja på kan bra service och bra bemötande eller ett brett utbud av andra tjänster vara sådant som spelar roll för valet av bank.

Söka bolån

När banken prövar din bolåneansökan görs en kreditbedömning på dig och övriga medsökande - och självklart vägs även marknadsvärdet på huset in samt huruvida detta utgör en tillräcklig säkerhet för lånet. 

De faktorer som bankerna tar i beaktande när de analyserar om hushållet kan erbjudas ett bolån/lånelöfte är främst:

• Hushållets inkomster
• Hushållets tillgångar
• Hushållets utgifter
• Eventuella övriga lån och borgensåtaganden
• Om och hur din ekonomi påverkas av amorteringskrav
• Hushållets förmåga att hantera en viss kalkylränta
• Eventuellt skuldkvotstak (alla banker har inte det, och vissa medger undantag från det i särskilda fall)

Skuldkvotstaket är ett maxtak på bolånet som sätts i förhållande till din inkomst. Bolånet får inte överstiga den summan. 

Kalkylräntan är en fast, högre ränta som används i bedömningsunderlaget för att se hur väl hushållet klarar en situation där räntan stiger. Man tittar på om hushållet kan betala en given räntesats. Denna beräkning är avgörande för hur mycket du får låna. 

– När vi gör en så kallad kreditbedömning så tittar vi på vilken förmåga hushållet har för att kunna betala tillbaka sitt lån. I våra kalkyler räknar vi med att ett hushåll ska klara av ett ränteläge på 6 procent, dessutom har vi infört ett så kallat skuldkvotstak som innebär ett maxtak på lånebelopp motsvarande 5,5 gånger årlig inkomst före skatt, säger Mats Helenius, regionchef på Danske Bank Sverige.

Kalkylräntans nivå varierar mellan olika banker och är i skrivande stund mellan 6-8 procent hos storbankerna.

Utöver dessa faktorer kan även sådant som anställningsförhållanden, egna företag och levnadsomkostnader spela in. Du förväntas ha pengar kvar i plånboken efter att räntor, amorteringar och övriga räkningar är betalda, och du förväntas kunna betala ditt bolån även på sikt. 

Många banker har mjukvara där de olika värdena matas in och beslut tas utifrån det resultat som datorn i sin tur matar ut. Det finns även banker som är mer personliga och där resultatet bara utgör ett underlag för vidare diskussioner. Men ovan nämnda faktorer vägs in i bedömningen och därefter beslutas om du är aktuell för den bolånesumma du ansökt om. De som godkänns får ett erbjudande. 

Har du istället begärt ett lånelöfte kommer banken själva att föreslå en summa som de anser rimlig utifrån ovan angivna aspekter, dock utan att ta hänsyn till någon särskild bostad. 

– Ett lånelöfte är en bedömning av hur mycket du kan få låna utifrån dina ekonomiska förutsättningar. Det är en bedömning av din ekonomi och inte av en specifik bostad. Det är först när du som låntagare har ett objekt du vill köpa som banken kan ge dig ett erbjudande efter att ha bedömt bland annat bostadens skick, föreningens årsredovisning och hur mycket bostaden kostar, säger Karin Hellgren, informationschef hos SBAB.

Pruta på bolånet

Bankernas erbjudande om bolån innehåller sådant som löptider, amorteringsplan och betänketid. Den stora skillnaden mellan baknkernas bolåneerbjudande är förstås räntan som erbjuds. Några exempel på hur bolåneräntan beräknas:

Handelsbanken: “Räntan sätts individuellt av det lokala bankkontoret, bland annat utifrån det aktuella ränteläget, hur stora lån kunden har i förhållande till bostadens värde, den lokala marknaden och kundens övriga bankaffärer hos oss”

SBAB: “Räntan beräknas efter på storleken på lånet och belåningsgrad där en lägre belåningsgrad innebär en lägre ränta (i och med att risken minskar med lägre belåningsgrad)”

Danske Bank: “Vi utgår från våra listräntor och varje ränta bestäms utifrån det enskilda hushållets ekonomiska situation och engagemang i banken.”

Länsförsäkringar Bank: “Aktuella räntor publiceras bl.a. på vår hemsida. Där visas vilken ränta banken erbjuder för olika räntebindningstider.”

Det talas ofta i media om att vinstmarginalerna på bolån är höga eftersom hushållen generellt sett är dåliga på att pruta på sin bolåneränta. Att vi ofta sitter stilla i båten. För att skapa större konkurrens på bolånemarknaden är det numera krav på bankerna att de ska tydliggöra sin ränta för kunderna. Detta görs genom en redovisad snittränta, alltså ett snitt av alla bankens kunders bolåneräntor. En annan typ av information som redovisas är listräntan. Det är bankens officiella bolåneränta, och ofta den som potentiella kunder erbjuds. Man kan också se det som bankens högsta ränta, för det går som sagt att få erbjudanden om lägre ränta - i alla fall för de allra flesta. 

När du ska pruta på räntan är det bra att börja med att ta in offerter från flera banker och på så vis får ner räntan. Vem som kvalificerar sig för lägre ränta, och vilken rabatt som kan ges, är högst individuell. Det handlar till syvende och sist om hur viktig kund du är för banken. De söker generellt trygga kunder (låg kreditrisk, tillräcklig inkomst i förhållande till lånebeloppet mm), och gärna kunder som samlar alla sina affärer i en och samma bank.

Ett vanligt förfarande är att nya kunder erbjuds en ränterabatt första, och ibland även andra, året. När den löper ut måste du själv ansöka om den på nytt. Du måste också själv hålla koll på datum för när den löper ut. Det här är lurigt och det gäller att du ser över dina boräntor årligen och är vaksam på höjningar av räntan. Det är bra att byta bank regelbundet för att inte betala överpriser på borätnan. Du får tyvärr ingen belöning för att vara en trogen bankkund, ofta är det tvärt om. 

Prutmån på bolånet enligt bankerna

När vi frågar bankerna om deras prutmån svarar alla utom SBAB att det görs individuella bedömningar. Hos SBAB kan du däremot inte pruta alls.

– Hos SBAB förhandlar man inte om räntan utan det är lika för alla med samma förutsättningar. Vi jobbar med en helt transparent prismodell, säger Karin Hellgren.

Hos Handelsbanken sätts räntan individuellt av det lokala bankkontoret. 

– Vi använder samma parametrar som vi nämnde tidigare, bland annat utgår vi ifrån det aktuella ränteläget, hur stora lån kunden har i förhållande till bostadens värde, den lokala marknaden och kundens övriga bankaffärer hos oss. Därmed är också eventuell ränterabatt individuell, säger Mats Olsson, Handelsbanken.

Liknande resonemang förs av Länsförsäkringar Bank:

– Vilket ränteerbjudande som en kund kan erhålla påverkas av det allmänna ränteläget. Men även kundens unika situation där återbetalningsförmåga, säkerhet för lånet och belåningsgrad tas i beaktande. Varje månad publicerar vi vilken genomsnittsränta som våra kunder erhållit under föregående månad om de lånat pengar, säger pressansvarig Lena Bivner.

Hos Danske Bank har man samarbeten med olika förbund. Ingår kunden i ett av dessa, exempelvis TCO och SACO, så erbjuds en lägre ränta. I övrigt är eventuell prutmån individuell precis som hos Handelsbanken.

Om inte banken kommer med ett direkt erbjudande är det viktigaste att ta initiativet till en diskussion om räntan. På Konsumenternas Bank- och Finansbyrå har man följande råd att ge:

– Kolla upp bankens senaste snitträntor och utgå från den nivån. Men hur mycket som går att få i rabatt beror nog mer på andra faktorer än att vara bra på att pruta. Banken har säkert en viss prutmån och resten beror på ditt lån, din bostad, din ekonomi och på hur stort engagemang du har i banken i övrigt. Ställ frågan vad du kan göra för att få en större rabatt än den som du blir erbjuden, säger Eva Lindström.

Sätt en budget för ditt husköp

Det är inte bara banken som ska granska hur mycket du har råd att betala varje månad för ditt hus. Du måste självklart även personligen fundera igenom vad som är en rimlig budget för dig. Hur mycket vill du ha över till nöjen och övrigt när räntor och amorteringar är betalda? Börja därför med att räkna på hur stor del av din inkomst som du kan tänka dig att spendera på ditt boende. 

Därefter är det viktigt att ta hänsyn till framtida räntehöjningar.

– I dagsläget är det väldigt billigt att äga sitt boende med hänsyn till låga räntor, men det är också oerhört viktigt att ta höjd för att räntorna kommer att stiga och att man även då ska kunna klara av att betala både räntor och amorteringar. Jag rekommenderar att räkna på en högre ränta än idag, till exempel 5 procent, och sätta av det som blir över som en extra amortering eller på ett sparkonto med ränta att ha som buffert den dagen det blir dyrare att bo, säger Karin Hellgren.

Du kan ganska enkelt granska hur bolån av olika storlek kommer att påverka din ekonomi. Det finns kalkyler på nätet där du fyller i alla dina uppgifter och får ut kostnaden för lånet. Exempelvis har Konsumenternas Bank- och Finansbyrå en sådan kalkyl, du hittar den här: Konsumenternas - Bolånekalkyl

Läs mer
Aktuella boräntor