Vilseledd av mäklare och BRF

[ma938]

Hej,

jag och min sambo köpte en nyproducerad bostadsrätt och flyttade in i december 2021. Lägenheten är ca 80 kvm på etage, ca 40kvm per våning, högst upp i byggnaden. Ända sedan vi flyttade in har vi tyckt att många saker är konstiga och haft klagomål om bygget, men största chocken kom för ca två veckor sedan när jag, efter mycket problem med ventilationen, beställde bygghandlingar från kommunen.

I bygglovet för byggnaden står det att 'Vind får endast inredas med förrådsutrymmen samt teknikutrymmen' och i planritningen för byggnaden står att vår övre våning är en vinterträdgård. Det vi köpte från mäklaren / BRF:en var två sovrum + kontor på den våningen. Det står ingenstans att det är en vinterträdgård, jag har kollat igenom varenda papper och dessutom pratat med grannar som är i samma situation och ingen av dem hade hört eller sett någon information om det.

Först trodde vi att det betyder att det är fel på boareauppgifterna, men tydligen klassas det ändå tekniskt sett som boarea då man kommer åt vinterträdgården direkt från lägenheten. Rumshöjden uppe är 2,40m - 3,6m. På grund av detta rådde en advokat oss att bara försöka byggherren att fixa ventilation däruppe och fixa annat som vi tycker är fel, eftersom det blir svårt och dyrt att häva köpet.

Vi känner att vi har blivit ordentligt lurade i detta fall och troligtvis på en stor summa pengar då priset för lägenheten utan tillval var över 3 miljoner. Priset är i klass med andra lägenheter i samma område som har "vanlig" boyta, inte vinterträdgård.

Vi har kontaktat mäklarbyrån som har sålt lägenheten till oss, men mäklaren jobbar inte längre där (har bytt karriär helt) och hennes chef "vill inte bli inblandad i detta".

Jag har frågat VD:n för arkitektbolaget som startade detta projekt, han startade också BRF:en och är styrelseordförande för företaget som ansvarar för totalentreprenaden. Enligt honom är övre våningen en vinterträdgård/ inredningsbar vind och att det inte var meningen att vilseleda någon under köpprocessen. Han erbjöd sig att köpa loss lägenheten i utbyte mot att vi skriver på ett sekretessavtal där vi går med på att inte pratar om "felen" kopplade till lägenheten och bakgrunden till varför han köper den. Detta kändes väldigt, väldigt konstigt och vi valde att inte ta hans erbjudande.

Vi hade lägenheten till försäljning för drygt en månad sedan så jag pratade med vår mäklare om detta och enligt honom hade vi kunnat få juridiska problem om vi hade sålt lägenheten med samma uppgifter som vi fick när vi köpte den.

Jag har bokat in värderingar med flera mäklarbyråer för att se hur detta påverkar lägenhetens marknadsvärde, men min gissning är att det är flera hundra tusen kronor det handlar om.

Hur ska man gå vidare med detta? Jag har försökt kontakta styrelsen i BRF:en men inte fått något svar om detta. Jag ska också försöka få kontakt med någon vettig person på mäklarbyrån som sålde lägenheten till oss. Jag har kontaktat kommunens miljö- och byggavdelning, men fortfarande inte fått något svar efter 2 veckor. Vi vill helst bara få våra pengar tillbaka och flytta ut så fort som möjligt då vi har upplevt så mycket stress på grund av lägenheten.

Situationen är komplicerad, men det är många kloka människor här på forumet och jag hoppas att någon kan hjälpa oss få lite klarhet i detta.

Tack på förhand!

 

[Mortsken]

Jag har frågat VD:n för arkitektbolaget som startade detta projekt, han startade också BRF:en och är styrelseordförande för företaget som ansvarar för totalentreprenaden. Enligt honom är övre våningen en vinterträdgård/ inredningsbar vind och att det inte var meningen att vilseleda någon under köpprocessen. Han erbjöd sig att köpa loss lägenheten i utbyte mot att vi skriver på ett sekretessavtal där vi går med på att inte pratar om "felen" kopplade till lägenheten och bakgrunden till varför han köper den. Detta kändes väldigt, väldigt konstigt och vi valde att inte ta hans erbjudande.

Minst sagt.
Betalar han bra?
Kanske kolla med någon om detta kan komma tillbaka och bita er i röven. Om inte kanske det är enklast att ta erbjudandet.

 

[ma938]

Betalar han bra?

Det som vi har betalat för lägenheten + tillvalen.

Villkoren kändes inte alls bra, de var alldeles för breda för vi hade kunna bli stämda för allt möjligt och dessutom fått betala 200 000kr i vite för varje gång vi hade nämnt felen som är kopplade till lägenheten.

 

[Jonatan79]

Vilka fel finns mer och vad händer med dessa?

 

[BirgitS]

Att gå på mäklaren tror jag inte leder till så mycket utan mäklare uppger ju normalt bara de uppgifter som hen får från säljaren.

Kolla om kommunen har några timmar varje vecka då det är öppen mottagning, om inte så försök ringa dem, inte mejla.

Välkommen till forumet också!

 

[ma938]

Vilka fel finns mer och vad händer med dessa?

listan är lång men de viktigaste/största är:
-Finns ingen ventilation på övre våningen. Denna planerar de att bygga ut, dvs dra ventilationsrör upp genom golvet. Har dock inte fått några datum än. Har frågat kommunen om de har ansökt om bygglov för att göra detta. Dessutom funkar inte den ventilationen som vi har på nedre våningen heller, så hela lägenheten har inte haft fungerande ventilation sedan inflyttning.
-Köket är byggt för en tvåa (40kvm), dvs den är alldeles för liten för en 80kv 3,5 rummare. De har muntligt gått med på att bygga ut köket i samband med ventilationen.
-I upplåtelseavtalet står det att "värme ingår" i lägenheten, men vi har elradiatorer på övervåningen och betalar själva för elen. Detta har de inte kommenterat på, men jag antar att de inte kommer att åtgärda det. Och även om de skulle åtgärda det så ändras ju ekonomin för föreningen som kommer att betala för uppvärmningen av en till våning.
-Diverse små problem som skadad parkett etc. De har anställt några hantverkare som kommer då och då och åtgärdar det vi har klagat på.

De större sakerna är ju inte riktiga fel, för allt är byggt enligt bygglovet, men det motsvarar inte det som de har sålt till oss.

 

[ma938]

Kolla om kommunen har några timmar varje vecka då det är öppen mottagning, om inte så försök ringa dem, inte mejla.

Låter som en bra ide att ringa/besöka dem istället! Jag har försökt att ha allt dokumenterat för det har varit extremt svårt att få föreningen att åtgärda saker som blev fel eller inte hade gjorts alls.

Välkommen till forumet också!

Tack!

 

[Claes Sörmland]

Jag tror det kan vara värt att titta på lagstiftningen kring ändrad användning av byggnader. Byggnaden har uppförts med en vinterträdgård och ni har tagit den i bruk som kontor och sovrum. Man får ofta ta rum i en bostad i bruk för annan användning än den som bygglovet anger så länge man håller sig inom ändamålet bostad, t ex att ett vardagsrum blir ett sovrum och liknande.

Men om ändringen är för väsentligt annat ändamål så krävs bygglov. Det finns en gränsdragsfråga här och man kan få vägledning från rättspraxis. Jag gissar att det inte är aktuellt i detta fall.

Det som borde ordnas är ventilationen och det kräver en anmälan till kommunen, inte bygglov.

 

[ma938]

Det som borde ordnas är ventilationen och det kräver en anmälan till kommunen, inte bygglov.

Är det verkligen så enkelt ? Även om det står att "Vind får endast inredas med förrådsutrymmen samt teknikutrymmen" i bygglovet? Jag tolkar den meningen så att det är hela vindsvåningen som omfattas, dvs att även vinterträdgården klassas som en form av förrådsutrymme.

 

[Claes Sörmland]

Är det verkligen så enkelt ? Även om det står att "Vind får endast inredas med förrådsutrymmen samt teknikutrymmen" i bygglovet? Jag tolkar den meningen så att det är hela vindsvåningen som omfattas, dvs att även vinterträdgården klassas som en form av förrådsutrymme.

Bygglov är ju ett lov att utföra en viss åtgärd som regleras enligt PBL (finns listat i PBL och PBF vilka åtgärder som kräver bygglov). Efter slutbeskedet så är åtgärden avslutad och bygglovet fyller inte längre någon funktion. Det är alltså inget regelverk för hur byggnaden senare får användas i detalj.

Det är först när man ska ta en byggnad eller del av byggnad i bruk för ett väsentligt annat ändamål som man behöver söka bytt bygglov för det. Och sen behöver vissa saker anmälas till kommunen, t ex att man ändrar på den bärande konstruktionen eller väsentligt ändrar på ventilationen.

 

[Jonatan79]

Det är lurigt då det är Brf och inte äganderätt. Allt som syns vid tillträde eller på ritningen vid nyproduktion gäller. Du kan tex inte i efterhand kräva ett större kök om den storleken fanns på ritning. Däremot kan det ställa till med problem om det inte är lagligt att bruka översta planet som boyta, där han ni ett case mot byggaren/entreprenören. Men eftersom det är föreningen som äger byggnaden kommer det bli tre parter eller styrelsen som får driva detta mot byggherren, kolla upp den juridiken med advokaten om ni inte redan fått svar där.

 

[Claes Sörmland]

Kan förtydliga lite. Det som specifikt har avtalats om lägenheten mellan bostadrättsföreningen och köparen gäller vid en nyupplåtelse. Avtalet utgörs av överlåtelseavtalet så det är där man måste vara extremt noga som köpare med detaljerna.

Om inget specifikt har avtalats så gäller de allmänna reglerna in bostadrättslagen om lägenhetens skick:



Så fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Har det avtalats om sovrum så ska de vara fullt brukbara för det ändamålet. D v s ventilationen ska fungera i dessa rum enligt kraven i BBR på sovrums ventilation.

 

[Nötegårdsgubben]

enklast att ta erbjudandet.

Håller verkligen med om det här. Om ni inte tror att lägenheten gått upp en massa i värde verkar väl det vara det enklaste om ni ändå vill sälja.

Är det så mycket principer inblandade att det är viktigare att vinna än att komma ur situationen helskinnade?

Visst, det finns en vitesklausul, men vilka tidningsartiklar och facebookinlägg känner du att du måste skriva i frågan?

 

[Claes Sörmland]

Här är en tydlig dom som Boverket hänvisar till. Ett utrymme som använts som carport och förråd inkorporeras i huset och får en ändrad användning genom att en ny vägg uppförs. Det betyder enligt MÖD att det ändringen inte är att se som att den är för väsentligen annat ändamål. Det är bostadsändamål både före och efter att ändringen sker. Så bygglov krävs inte för ändringen (men för att ändra fasaden).

https://www.domstol.se/globalassets...jooverdomstolen/avgoranden/2015/p-9086-14.pdf

Hittade domen hos Boverket:

https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov--byggande/anmalningsplikt/byggnader/annat/

Med denna dom så står det nog rätt klart att bygglov inte krävs för ändrad användning av TS lägenhet. En vinterträdgård till sovrum är ju båda klart inom ramen för bostadsändamål.

 

[ma938]

Stort tack till alla för att ni hjälper till med er kunskap och åsikter!

Efter slutbeskedet så är åtgärden avslutad och bygglovet fyller inte längre någon funktion. Det är alltså inget regelverk för hur byggnaden senare får användas i detalj.

Okej, jag hade en annan uppfattning men så är det när man har väldigt lite kunskap i ämnet. Hur påverkas saker och ting om byggnaden bara har ett interimistiskt slutbesked? Vår byggnad har inte fått ett slutgiltigt slutbeskedet än.

Allt som syns vid tillträde eller på ritningen vid nyproduktion gäller. Du kan tex inte i efterhand kräva ett större kök om den storleken fanns på ritning. Däremot kan det ställa till med problem om det inte är lagligt att bruka översta planet som boyta, där han ni ett case mot byggaren/entreprenören. Men eftersom det är föreningen som äger byggnaden kommer det bli tre parter eller styrelsen som får driva detta mot byggherren, kolla upp den juridiken med advokaten om ni inte redan fått svar där.

På ritningen är det två sovrum däruppe och det saknas ett stort skåp i köket. Dessutom har väl kommunen regler för hur stort ett kök ska vara när det är en lägenhet för x-antal personer, eller är det bara rekommendationer?

För tillfället är det omöjligt att få styrelsen att driva denna fråga då det är fortfarande byggstyrelse och det är väldigt svårt att få någon kontakt med dem alls. Vi måste nog gå ihop med alla andra som är påverkade och tillsammans driva detta juridiskt.

Vad menar du med "lagligt att bruka översta planet som boyta"? Jag har försökt hitta regler och lagar kring sådant men har inte lyckats

Kan förtydliga lite. Det som specifikt har avtalats om lägenheten mellan bostadrättsföreningen och köparen gäller vid en nyupplåtelse. Avtalet utgörs av överlåtelseavtalet så det är där man måste vara extremt noga som köpare med detaljerna.

Det finns inget specifikt om en vinterträdgård / inredningsbar vind i någon av kontrakten.

Håller verkligen med om det här. Om ni inte tror att lägenheten gått upp en massa i värde verkar väl det vara det enklaste om ni ändå vill sälja.

Är det så mycket principer inblandade att det är viktigare att vinna än att komma ur situationen helskinnade?

Visst, det finns en vitesklausul, men vilka tidningsartiklar och facebookinlägg känner du att du måste skriva i frågan?

Jag håller med, och vi hade skrivit på om vi hade tyckt att villkoren var rimliga, men det var de inte. De var så pass breda att jag inte såg någon anledning att fortsätta prata med personen i fråga då jag kände att han försökte få oss in i en ännu sämre situation.

På grund av att detta potentiellt handlar om väldigt stora summor är jag redo att skriva om detta i lokala medier, nationella medier och sociala medier. Men först vill jag försöka att hitta en enklare lösning eftersom jag har bättre saker att göra på min fritid.

Med denna dom så står det nog rätt klart att bygglov inte krävs för ändrad användning av TS lägenhet. En vinterträdgård till sovrum är ju båda klart inom ramen för bostadsändamål.

Okej, så man behöver troligtvis inte bygglov för ändringen. Vilket kanske gör att föreningen "kan avhjälpa felet"? Även om det inte är ett fel utan ett medvetet val att sälja en vinterträdgård som vanlig boyta, troligtvis i syfte att tjäna mer pengar eller att få det sålt snabbare, då det sannolikt är svårare att hitta köpare för en 40kvm tvåa med en 40kvm vinterträdgård ovanpå än vad det är för en 80kvm etagelägenhet med fler sovrum.