Vem ansvarar för balkongen?
För cirka 20 år sedan fick vi och ytterligare några medlemmar i vår brf erbjudande att sätta upp balkonger mot gården under förutsättning att vi själva stod för finansieringen. Vi och de andra medlemmarna accepterade erbjudandet och styrelsen skickade in bygglovsansökan och skaffade entreprenör för att sätta upp balkonger ovanför varandra för fyra lägenheter.
Eftersom vår balkong är högst upp, och därmed utan skydd från ovanliggande balkonger för vädrets makter, så har det uppstått skador på balkonggolvet till stor del beroende på att avrinningen från taket inte hamnar i en hängränna, utan snö och vatten rasar med kraft mot golvet (”vattnet urholkar med tiden stenen”). Dessutom är fasaden smutsig och skadad på grund av detta.
Nu är styrelsen och vi inte helt överens om vem som skall stå för kostnaden att reparera balkonggolvet. Styrelsen anser att vi skall stå för kostnaden eftersom det är vår balkong. Men kan man äga en balkong i en fastighet som ägs av en brf? Vi anser däremot att kostnaden för bygget av balkongen skall behandlas som ett kapitaltillskott och att balkongen är en del av fastigheten och därmed styrelsens ansvar. Finns det något prejudikat eller liknande som stöder vårt argument och som vi kan referera till i vår dialog med styrelsen?
Eftersom vår balkong är högst upp, och därmed utan skydd från ovanliggande balkonger för vädrets makter, så har det uppstått skador på balkonggolvet till stor del beroende på att avrinningen från taket inte hamnar i en hängränna, utan snö och vatten rasar med kraft mot golvet (”vattnet urholkar med tiden stenen”). Dessutom är fasaden smutsig och skadad på grund av detta.
Nu är styrelsen och vi inte helt överens om vem som skall stå för kostnaden att reparera balkonggolvet. Styrelsen anser att vi skall stå för kostnaden eftersom det är vår balkong. Men kan man äga en balkong i en fastighet som ägs av en brf? Vi anser däremot att kostnaden för bygget av balkongen skall behandlas som ett kapitaltillskott och att balkongen är en del av fastigheten och därmed styrelsens ansvar. Finns det något prejudikat eller liknande som stöder vårt argument och som vi kan referera till i vår dialog med styrelsen?
Det brukar bestämmas i stadgarna. Vad står det i era angående vem som är underhållsskyldig för olika saker?
I våra står balkongerna med separat, vissa delar under vad bostadsrättsinnehavaren ansvarar för och vissa delar under vad föreningen ansvarar för. Innehavaren ansvarar t.ex. för ytskikten på insidan av balkongen i vårt fall, vilket väl är det som TS har problem med.A A-Man_08 skrev:
Underhållsansvaret kan rent formellt inte sträcka sig utanför (den juridiska definitionen av) "lägenheten". På sin höjd ansvarar du för ytskikt, men några betongarbeten kan knappast falla på medlemmen.Rotunda skrev:
Innanför räcket i vårt fall med inglasade balkonger. Jag vet att det inte är så för TS, men det var ett exempel på vad det kan stå stadgarna.A A-Man_08 skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 047 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 047 inlägg
Det klassiska är att lägenheter som har fått balkonger senare inte omfattar balkongen. Då är balkongen en del av det yttre underhållet som föreningen står för. Det går inte att ändra på detta med stadgeskrivningar, lika lite som att underhållsansvaret för en del av trapphuset skulle läggas på en lägenhetsinnehavare med lägenhet i närheten. För att finansiera detta finns ofta en skrivning i stadgarna att man kan höja årsavgiften för de lägenheter som har balkong för att täcka de extra kostnaderna. Så är det i min förening. Om sen styrelsen väljer att höja årsavgifterna för dessa lägenheter är en annan sak.
I nyproduktion eller annars vid nyupplåtelse kan man välja att upplåta balkongen som en del av lägenheten. Det kan vara aktuellt vid t ex inbyggda balkonger. Då hamnar underhållet av balkongen på lägenhetsinnehavaren. Ofta beskrivs då i stadgarna exakt var gränsen går för lägenhetens utbredning och därmed underhållsansvaret. Det som jag uppfattar att @BirgitS har redogjort för.
I nyproduktion eller annars vid nyupplåtelse kan man välja att upplåta balkongen som en del av lägenheten. Det kan vara aktuellt vid t ex inbyggda balkonger. Då hamnar underhållet av balkongen på lägenhetsinnehavaren. Ofta beskrivs då i stadgarna exakt var gränsen går för lägenhetens utbredning och därmed underhållsansvaret. Det som jag uppfattar att @BirgitS har redogjort för.
Vill först klargöra att ballongen inte är inbyggd.
Vi målade dessutom om balkonggolvet för cirka tio år sedan. På sommarhalvåret är golvet täckt med träplattor.
Fastigheten har förutom dessa 4 utanpåliggande balkonger både pisk- och kungsbalkonger, men dessa har funnits sedan huset stod klart 1926.
I stadgarna står att:
”Bostadsrättshavaren svarar för
- underhåll, renhållning och snöskottning av till lägenheten hörande altan/balkong samt kontroll av att avrinning för dagvatten inte hindras.”
Vi målade dessutom om balkonggolvet för cirka tio år sedan. På sommarhalvåret är golvet täckt med träplattor.
Fastigheten har förutom dessa 4 utanpåliggande balkonger både pisk- och kungsbalkonger, men dessa har funnits sedan huset stod klart 1926.
I stadgarna står att:
”Bostadsrättshavaren svarar för
- underhåll, renhållning och snöskottning av till lägenheten hörande altan/balkong samt kontroll av att avrinning för dagvatten inte hindras.”
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 047 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 047 inlägg
Läser man det rakt upp och ned så antyder ju det att du som bostadsrättshavare ansvarar för balkongen om den hör till lägenheten. Frågan är var gränsen går mellan det yttre och inre underhållet. Inte klart från stadgetexten.
Då ska som sagt föreningen ha upplåtit ytan som en del av lägenheten för att denna stadgeformulering inte ska vara en nullitet eller tolkas mycket begränsat. 9 kap 16 § 2 i bostadsrättslagen anger ett det räcker med samtycke för att ändra på en lägenhet. Att ändra på föreningens mark eller byggnader kräver ett också kvalificerat stämmobeslut. D v s min förståelse är att om det finns ett stämmobeslut på att bygga om husen med balkonger och att det beslutet inkluderar att ändra på lägenheterna så att även balkongerna upplåts som del av lägenheterna intill dem så är balkongen en del av din lägenhet. Förutsatt att bostadsrättshavarna vid tiden gick med på det vilket låter rimligt om de nu betalade det hela.
Saknas stämmobeslut om att ändra lägenheternas upplåtna yta så är balkongerna inte en del av bostadsrättslägenheten så nyttjas de istället med ett benefikt nyttjanderättsavtal som är exklusivt för respektive lägenhet. Ungefär som upplägget med vanliga vindsförråd. I så fall måste stadgarnas skrivning om underhållsansvar läsas väldigt lätt för att inte bli en nullitet. Det är i detta andra scenario föreningen och inte bostadsrättshavaren som ansvarar för underhållet av balkongen.
Normalt räknas inte bjälklag in i en lägenhet om man har sedvanliga stadgar som inte anger något annat. Skulle balkongen ha upplåtits som en del av lägenheten genom gamla stämmobeslut gäller underhållsansvaret för bostadsrättshavaren alltså inte balkongens bjälklag (förankring i byggnad och platta t ex) men väl ytskikt som t ex målning eller ovanpåliggande trätrall.
I sammanfattning: Svaret på denna tråds fråga finns troligen i de gamla stämmoprotokollen från när balkongerna byggdes. I bästa fall har styrelsen koll på detta men kanske troligare är att de gissar. Det är ju ändå en styrelse av grannar som inte med säkerhet kan så mycket juridik.
Sen kan man ju även lägga till att om det nu är så att balkongerna hör till lägenheterna så är det bostadsrättsinnehavaren som i huvudsak bestämmer när underhåll skall utföras. Vad gott skick är beror ju på omständigheterna.