Värdeminskning dolt fel
När jag skulle byta golv i fritidshuset vi köpt för drygt ett år sedan började jag med att lossa golvlisterna. Ser då att det finns svartmögel på väggen bakom listen utanför badrummet. Fortsätter riva tapet, gips och dörrfoder både utanför och i badrummet. Det visar sig att dörrkarmen är alldeles rutten i nederkant och även väggreglar är mjuka. Troligen är även bjälklaget påverkat. Kontaktar försäkringsbolaget som skickar ut besiktningsman. Det konstateras att tätskiktet i badrummet från 2008 inte är korrekt applicerat mot dörrkarm och tröskel vilket innebär att försäkringsbolaget inte ersätter skadan. Besiktningsmannen intygar att detta är ett fel som inte hade kunnat upptäckas vid en överlåtelsebesiktning och kan klassas som ett dolt fel. Dörrfoder i badrummet är helt oskadade och verkar vara bytta nyligen. Skadan bedöms som gammal då det nu är helt torrt. Har kontakta två mäklare men de är inte intresserade av göra en bedömning av värdeminskningen. Ett nytt badrum av enklare standard lär ju gå på minst 200 tkr. Förra ägarna är informerade om statusen men jag vet nu inte hur mycket man kan begära i ersättning för värdeminskningen på huset. Någon som har en uppfattning vilken summa som är rimlig att försöka få i ersättning?
Vilken status informerade den förre ägaren om? Finns det våtrumsuintyg?L L.K.E.M. skrev:
Som sagt åldersavdraget för badrummet är stort efter 15 år. Jag tror inte att skadan kommer att värderas så högt att du kan räkna med någon ersättning.
Hur mycket mindre hade du kunnat tänkt dig betalat om du visste om detta när du köpte?
När man köper ett hus med äldre badrum bör man räkna med risker och göra bästa tänkbara bedömning av detta. En fråga här är om det fanns några underlag eller utfästelser från säljaren om badrummet. Utan sådana underlag blir det ett svårt fall att driva. Angående ersättning så finns det bedömningar om avskrivning som anger cirka 50-75 procent avskrivning, alltså en ersättning i nivån knappt 100.000 kr. Det finns en praxis att även berättigade krav avvisas om det är en låg andel av försäljningspriset, då är skadan inte väsentlig. I ert fall innebär det att om försäljningspriset är över 2 Mkr så kommer det troligen att avvisas. Ert fall är troligen bara möjligt att driva om det finns en tydlig utfästelse från säljaren och försäljningspriset varit under 2 Mkr. Det kan vara klokt att boka en konsultation med kunnig fastighetsjurist för att få en bedömning.
Om en firma erbjöd sig att bygga ett badrum till dig med 16 år gammalt material, vad hade du betalat?
En otroligt bra liknelse. Ungefär kan man nog se det.Farstatjej90 skrev:
Att kategoriskt bara säga noll kronor, är nog inte riktigt rätt. Nu är det förvisso oerhört svårt att få ut något som dolt fel. Bl.a. därför säger många på detta forum "Nej" så fort någon bara antyder något om dolt fel.
Men sen till frågan hur mycket man kan begära i det här fallet. Tyvärr får man nog göra ett avdrag på 50-75% av ett badrum av samma standard.
Om säljaren är införstådd med problemet, och inte bara slår ifrån sig allt ansvar, så kommer båda tjäna på att göra upp i godo. Fråga hur han ställer sig till 75000kr. Erbjuder han 50000 så bör du ändå ta det. Om inte får du prova den hårda vägen och se vart det leder.
Bästa svaret
Först och främst: Vad står i pappren från köpet? Står det något i objektsbeskrivningen om badrummets skick, eller står det i frågelistan? I frågelistan brukar det finnas frågor som t.ex. "Har ni anlitat fackman?" och "Finns våtrumsintyg?". Är svaret ja på någon av dessa så har du ju en utfästelse från säljaren om att tätskiktet skall vara korrekt utfört, och därför ett dolt fel. Speciellt om du har besiktningsmans utlåtande om att felet är ursprungligt och oupptäckbart.
Hur mycket du kan begära i ersättning är däremot öppet för diskussion. Huvudregeln är ju att det ska motsvara värdeminskningen, och den alternativa regeln är att det är kostnaden för att åtgärda. Får du inte tag i mäklare till att värdera huset så blir ju alternativa regeln rimlig. Så ta in en firma och be om offert. Du får ju även räkna med de husdelar utanför badrummet som tagit skada.
Någon slags åldersavdrag på det är ju sen rimligt, kanske hälften?
Det finns alldeles säkert prejudikat kring detta.
Hur mycket du kan begära i ersättning är däremot öppet för diskussion. Huvudregeln är ju att det ska motsvara värdeminskningen, och den alternativa regeln är att det är kostnaden för att åtgärda. Får du inte tag i mäklare till att värdera huset så blir ju alternativa regeln rimlig. Så ta in en firma och be om offert. Du får ju även räkna med de husdelar utanför badrummet som tagit skada.
Någon slags åldersavdrag på det är ju sen rimligt, kanske hälften?
Det finns alldeles säkert prejudikat kring detta.
När det gäller värdeminskning för badrum med kakel och klinker så brukar försäkringsbolagen inte göra något åldersavdrag alls för de första 10 åren och därefter med 5 % per år. Ett 16 år gammalt badrum har alltså tappat 30 % av kostnaden för ett nytt badrum.
Finns inget våtrumsintyg. Förrförra ägarna byggde badrummet 2008. I prospektet står endast badrum från 2008 och i frågelistan har förra ägarna svarat Nej på om de sett några brister i konstruktionen, fuktskador eller hur det nu formulerades.H HEM2121 skrev:
Frågan är hur mycket mindre huset är värt med ett felaktigt badrum och fuktskador när det utlovats ett OK badrum, visserligen 16 år gammalt, utan fuktskador. Det ingick ju naturligtvis i kalkylen att badrummet kanske behöver göras om om 10 år, inte att det behöver göras efter 1 år.D Dilato skrev:
Frågan är hur mycket mindre huset är värt med ett felaktigt badrum och fuktskador när det utlovats ett OK badrum, visserligen 16 år gammalt, utan fuktskador. Det ingick ju naturligtvis i kalkylen att badrummet kanske behöver göras om om 10 år, inte att det behöver göras efter 1 år.H hempularen skrev:
Visst kommer det väl att uppstå kostnader som inte uppstår vid en normal badrumsrenovering? Jag misstänker iaf det.
Där har du kanske något att räkna på och ta i beaktande.
Där har du kanske något att räkna på och ta i beaktande.