Vägbygge på min tomt
Hej
Mitt område har precis fått en detaljplan som vunnit laga kraft. Tre stora fastigheter ska exploatera området med vägar, vatten och avlopp i enskilt huvudmannaskap.
En av vägarna kommer att ta cirka 10-15 kvadratmeter av min tomt i anspråk.
Hur regleras ersättning och villkoren för detta? Är det frivillig överenskommelse eller är ersättningsnivån reglerad i lag?
Vilka möjligheter har jag att motsätta mig deras vägbygge på min tomt och hur sker så prövningen?
Med vänlig hälsning,
Peter
Mitt område har precis fått en detaljplan som vunnit laga kraft. Tre stora fastigheter ska exploatera området med vägar, vatten och avlopp i enskilt huvudmannaskap.
En av vägarna kommer att ta cirka 10-15 kvadratmeter av min tomt i anspråk.
Hur regleras ersättning och villkoren för detta? Är det frivillig överenskommelse eller är ersättningsnivån reglerad i lag?
Vilka möjligheter har jag att motsätta mig deras vägbygge på min tomt och hur sker så prövningen?
Med vänlig hälsning,
Peter
Vid enskilt huvudmannaskap gäller att vägen kommer upplåtas så som gemensamhetsanläggning enlig anläggningslagen. Troligen kommer marken ligga kvar i din fastighet men belastas av GA:n, men det finns även möjlighet till att marken löses in. Ersättningen blir troligen detsamma iom att en väg ändå tar marken i anspråk, oavsett om den ligger kvar i fastigheten eller inte.
Om det är en ny detaljplan ska ersättning och genomförande av inlösen/bildande av GA framgå av planhandlingarna. Dessvärre slarvas det mycket med att redovisa detta i planhandlingarna.
Ersättningsreglerna finns i ExL 4 kap. Mycket kortfattat ska ersättningen motsvara den bedömda marknadsvärdeminskningen fastigheten lider plus 25 %. Värdet ska bestämmas utifrån vad marken var närmast innan den blev utlagd som allmän plats första gången enligt ExL 4:3a. Om det var tomtmark innan enligt tidigare dp, eller tomtmark utan DP ska alltså värderingen utgå från tomtmarksvärden. Iom att det finns lagakraftvunnen DP vill jag hävda att det inte är mycket att göra. En överenskommelse med exploatören där du får mer än vad lagen medger är nog din bästa chans. Om ingen överenskommelse träffas måste de ansöka om GA tvångsvis hos Lantmäteriet vilket innebär mer utredningsjobb, sammanträde, värdering etc för Lantmäteriet och således blir det dyrare för exploatören. Om de istället ger dig lite extra så slipper de dyrare kostnader och kommer snabbare igång.
Du kan uppskatta ersättningen genom att ta ditt taxeringsvärde för mark, multiplicera med K/T värde för din kommun (kolla SCB, köpeskillingskoefficient tror jag man ska söka efter). Dela sedan detta värde med din areal för att få ett genomsnittligt värde. I normalfallet utgår ersättning då med antal kvm multiplicerat med en tredjedel av det beräknade genomsnittsvärdet. En tredjedel används för att det är ett begränsat intrång, man bedömer inte att avståndet av mark slår igenom fullt ut utan på marginalen. Beroende på var intrånget sker kan olika marginalvärden användas, men klart vanligast är en tredjedel.
Hoppas det gav lite klarhet.
Om det är en ny detaljplan ska ersättning och genomförande av inlösen/bildande av GA framgå av planhandlingarna. Dessvärre slarvas det mycket med att redovisa detta i planhandlingarna.
Ersättningsreglerna finns i ExL 4 kap. Mycket kortfattat ska ersättningen motsvara den bedömda marknadsvärdeminskningen fastigheten lider plus 25 %. Värdet ska bestämmas utifrån vad marken var närmast innan den blev utlagd som allmän plats första gången enligt ExL 4:3a. Om det var tomtmark innan enligt tidigare dp, eller tomtmark utan DP ska alltså värderingen utgå från tomtmarksvärden. Iom att det finns lagakraftvunnen DP vill jag hävda att det inte är mycket att göra. En överenskommelse med exploatören där du får mer än vad lagen medger är nog din bästa chans. Om ingen överenskommelse träffas måste de ansöka om GA tvångsvis hos Lantmäteriet vilket innebär mer utredningsjobb, sammanträde, värdering etc för Lantmäteriet och således blir det dyrare för exploatören. Om de istället ger dig lite extra så slipper de dyrare kostnader och kommer snabbare igång.
Du kan uppskatta ersättningen genom att ta ditt taxeringsvärde för mark, multiplicera med K/T värde för din kommun (kolla SCB, köpeskillingskoefficient tror jag man ska söka efter). Dela sedan detta värde med din areal för att få ett genomsnittligt värde. I normalfallet utgår ersättning då med antal kvm multiplicerat med en tredjedel av det beräknade genomsnittsvärdet. En tredjedel används för att det är ett begränsat intrång, man bedömer inte att avståndet av mark slår igenom fullt ut utan på marginalen. Beroende på var intrånget sker kan olika marginalvärden användas, men klart vanligast är en tredjedel.
Hoppas det gav lite klarhet.
Tack för utförligt svar.HerrOso skrev:
Det finns en bit mark i anslutning till min tomt som ligger på en av exploatörernas tomt som jag är intresserad av. Kan jag få den delen som ersättning (om de går med på det) och hur går det i så fall till?
Det rör sig om cirka 30 kvm på en stor tomt som idag tillhör exploatör 1 men som enligt detaljplanen ska ligga på en avstyckad tomt i framtiden.
Hur mycket kostar det grovt räknat för exploatören om ingen överenskommelse träffas och hur lång tid ungefär tar processen?HerrOso skrev:
Kan exploatören börja bygga på min mark innan processen (eller överenskommelsen) är färdig?
Mycket god idé i att även fundera på icke rent monetära ersättningar. Ibland kan det bli lönsammare.peter_sweden skrev:
Men se bara till att få dokumenterade överenskommelser till sist.
Kort svar pga dåligt med tid. Om det är möjligt planmässigt och fastighetsbildningsmässigt att överföra (fastighetsreglera) marken du är intresserad av till din fastighet så bör det inte vara några hinder med en sådan lösning. Det första jag kommer att tänka på är om det finns några bestämmelser om minsta storlek, det kan sätta käppar i hjulen om det hänger på de 30 kvm för att den fastigheten ska stämma med DP och vara byggbar.
Angående överenskommelse, i en lantmäteriförrättning måste dessa vara skriftliga för att kunna läggas till grund. Undantag är om dessa sker på lantmäteriesammanträde, då muntliga kan kan tas. De blir indirekt skriftliga då sammanträde är protokollfört.
Angående överenskommelse, i en lantmäteriförrättning måste dessa vara skriftliga för att kunna läggas till grund. Undantag är om dessa sker på lantmäteriesammanträde, då muntliga kan kan tas. De blir indirekt skriftliga då sammanträde är protokollfört.
Det kan ju vara andra överenskommelser också, t.ex. att de lovar att sätta upp staket eller plank, bygga en carport, anlägga/förbättra tillfartsväg osv.
Har man nytta av något, som kanske är relativt lätt att fixa för exploatörerna när de ändå har alla maskiner och entreprenörer där, men till bra nytta för en själv, så är det kanske den bästa ersättningen för intrånget.
Men som sagt, skriv gärna något slags avtal om vad man kommit överens om, det är annars lätt att det glider iväg och försvinner i ett senare skede.
Har man nytta av något, som kanske är relativt lätt att fixa för exploatörerna när de ändå har alla maskiner och entreprenörer där, men till bra nytta för en själv, så är det kanske den bästa ersättningen för intrånget.
Men som sagt, skriv gärna något slags avtal om vad man kommit överens om, det är annars lätt att det glider iväg och försvinner i ett senare skede.
Vad kan en sådan reglering kosta på ett ungefär? På lantmäteriet fanns några exempel och där handlade det om 30 000-60 000 kr.HerrOso skrev:
Pris på en förrättning beror mycket på de specifika förhållandena för de inblandade fastigheterna. Saker som kan göra det dyrare är om sammanträde behövs, hur mycket belastningar det finns på berörda fastigheter i form av servitut, inskrivna nyttjanderätter etc, hur fastigheternas gränser är tillkomna (avstyckning, avsöndring, klyvning etc), inteckningsförhållanden (ev behov om medgivande från panträttsinnehavare) mm. Därför är det svårt att uppskatta ett belopp när man inte känner till förhållandena öht. En fastighetsreglering kan se lätt ut på kartan, men det kan finnas mycket bakomliggande som fordrar utredning.
Men förrättningskostnaden kommer ju exploatören åka på oavsett, det de kan "tjäna" pengar på är att slippa sammanträde och värdering. Jag skulle mycket grovt uppskatta kostnader för ett sammanträde till ca 10 000, en värdering och författande av ett värdeutlåtande till samma belopp, dvs 10 000 till. Beloppen är väldigt uppskattade, en erfaren värderare kan säkert utföra en värdering snabbare till lägre pris, det kostar per timme. Sammanträdeskostnaden kan också diffa rätt mycket, är det två eller flera parter som inte kan komma överens kan det dra ut på tiden och således kosta mer. Det kan även gå väldigt snabbt att nå överenskommelse och således bara kosta några tusen.
Jag håller med tidigare skribenter om att försöka få till juste deal om man har lite större jobb man behöver fixa när exploatören ändå har maskiner på plats. Sådana saker kan man absolut ta med i en överenskommelse i förrättningen.
Men förrättningskostnaden kommer ju exploatören åka på oavsett, det de kan "tjäna" pengar på är att slippa sammanträde och värdering. Jag skulle mycket grovt uppskatta kostnader för ett sammanträde till ca 10 000, en värdering och författande av ett värdeutlåtande till samma belopp, dvs 10 000 till. Beloppen är väldigt uppskattade, en erfaren värderare kan säkert utföra en värdering snabbare till lägre pris, det kostar per timme. Sammanträdeskostnaden kan också diffa rätt mycket, är det två eller flera parter som inte kan komma överens kan det dra ut på tiden och således kosta mer. Det kan även gå väldigt snabbt att nå överenskommelse och således bara kosta några tusen.
Jag håller med tidigare skribenter om att försöka få till juste deal om man har lite större jobb man behöver fixa när exploatören ändå har maskiner på plats. Sådana saker kan man absolut ta med i en överenskommelse i förrättningen.
Ang bygga innan processen är färdig. Exploatören kan yrka om förtida tillträde (AL 27a §kr vilket innebär att de kan börja bygga innan processen är klar. Upplåtande fastighet kan då yrka om förskott på ersättningen, vilken då måste vara betald innan spaden får sättas i marken. Jag vill påstå att det inte är särskilt vanligt när det gäller GAs. Är nog vanligare beträffande ledningar där det finns en beviljad linjekoncession.
I detta fall har detaljplanen precis vunnit laga kraft och exploatören har dragit igång upphandling av entreprenör för väg och VA. Ingen avstyckning har ännu gjorts och lantmäteriet har inte märkt ut de nya tomterna ännu.HerrOso skrev:
Min blivande granntomt som kommer att styckas av från en stor tomt kallar jag (A). Antag att jag som kompensation får cirka 30 m2 av den yta som är inritad i för (A) i detaljplanen. Måste avstyckning av (A) göras enligt detaljplanens tomtindelning och sedan kan de 30 m2 regleras till min tomt eller går det att undanta de 30 m2 vid avstyckningen av (A) och lösa detta inom den "stora" avstyckningen av tomter?
Med fastighetens gränser menade jag även din egna fastighet, är den avstyckad en gång i tiden eller rör det sig om någon annan bildningsåtgärd? Jag kan på rak arm inte komma på någon anledning att avstycka från A och sedan reglera 30 kvm från styckningslotten till din fastighet (givet att det är möjligt rent fastighetsrättsligt), utan regleringen kan göras samtidigt som det avstyckas från A.
Min fastighet är avstyckad sedan länge. Runt den finns ett antal stora tomter där det kommer att gå att stycka av ett antal tomter enligt detaljplanen.HerrOso skrev:
Måste man följa detaljplanens inritade tomter exakt som de är inritade på kartan i detaljplanen eller går det att göra tomt A 30 kvm mindre? (Givet att A då fortfarande uppfyller krav på minsta tomtstorlek)
Det beror på hur tomterna i detaljplanen är inritade. Är det som fastighetsindelningsbestämmelse i själva plankartan så måste de följas. Är det enbart i en illustrationsplan så behöver de inte följas. Det som kan ställa till hinder är om din fastighet med dagens utformning tillhör en detaljplan och de 30 kvm en annan. Det kan bedömas om olämpligt att ha en bostadsfastighet i två olika detaljplaner.
Tomterna indetaljplanen är inritade i illustrationsplanen med symbol runt tomtgränserna som betecknar "föreslagen tomtgräns". Innebär det att illustrationsplanen kan ignoreras?HerrOso skrev: