Skillnader mellan BRF och ägandelägenhet

[BirgitS]

Säljs ägarrätter med obelånade samfällighetsföreningar då?

Jag har ingen koll, men skulle inte bli förvånad om företag som JM lade stora lån för mark, grund, trapphus, tak, fasad osv. i samfälligheten när de bygger ägarlägenheter.

JM skriver:
"Vid köp av en ägarlägenhet betalar man, precis som vid ett små-
husköp, 100 procent av värdet på bostaden. I ett flerbostadshus
med ägarlägenheter förekommer inga gemensamma lån."
"Alla fastigheter i Horisont Barkarby Södra kommer att ingå i
samfällighetsföreningen och är enligt andelstal betalningsansvariga
för drift och skötsel av anläggningarna. En avgift för driften av
gemensamhetsanläggningarna betalas månadsvis."
https://www.jm.se/globalassets/jm.s...stadsfakta-horisont-barkarby-norra-maj-23.pdf s. 58

 

[Claes Sörmland]

Ja, jag har svårt att tro att det går att få beslut på att uttaxera en halvmiljon per lägenhet när det behövs ett stambyte, fönsterbyte eller liknande.

Jag tror precis som du att det blir svårt att få konsensus kring större uttaxeringar på ett bräde. Ungefär som att kapitaltillskott inte är så poppis i BRFer alla gånger. Enklare då att gömma kostnaden i ett lån och sen får delägarna ta det i framtida uttaxeringar.

Men rent juridiskt så krävs ingen stämmomajoritet enligt samfällighetslagen för uttaxeringar. Det krävs inte ens ett stämmobeslut enligt lagen. Det som krävs är att styrelsen lägger fram en debiteringslängds för stämman, det är minimum. Det är lite som med BRFers årsavgifter, kan vanligen höjas av styrelsen utan stämmans beslut. Men jag tror få skulle vilja sitta i styrelsen och göra detta mot stämmans vilja, inte jag i alla fall...

Sitter föreningen med förfallen skuld har dock styrelseledamöterna inget val, annars får de betala skulden privat enligt samfällighetslagen.

 

[Jonatan79]

Säljs ägarrätter med obelånade samfällighetsföreningar då?

Jag har ingen koll, men skulle inte bli förvånad om företag som JM lade stora lån för mark, grund, trapphus, tak, fasad osv. i samfälligheten när de bygger ägarlägenheter.

Ja , de flesta. Eftersom ägarna av lägenheterna själva äger byggnaderna (det mesta av ytorna) finns inget att pantsätta och belåna i bank mer än de gemensamma ytorna som samfälligheten äger. Bankerna vill/kan alltså inte låna ut till Samfälligheten om jag förstår det hela rätt.

 

[Nötegårdsgubben]

Det ser onekligen ut som om de säljs med obelånade samfällighetsföreningar där. Jag sätter dock tyvärr relativt liten tilltro till deras marknadshföringsmaterial och hade föredragit att se en ekonomisk plan.

Och oavsett hur dessa lägenheter säljs idag har jag svårt att tro att det är en generell ordning.

 

[Nötegårdsgubben]

Bankerna vill/kan alltså inte låna ut till Samfälligheten om jag förstår det hela rätt.

Det tror jag inte är en begränsning. Samfällighetsföreningar kan ta lån och deras återbetalningsförmåga är ypperligt god då de kan tvångsuttaxera medel från medlemmarna.

 

[Jonatan79]

Det tror jag inte är en begränsning. Samfällighetsföreningar kan ta lån och deras återbetalningsförmåga är ypperligt god då de kan tvångsuttaxera medel från medlemmarna.

Jo, men då äger samfälligheten en fastighet, eller menar du att samfälligheten får lån utan säkerhet? De räntorna skulle inte bli roliga

 

[Nötegårdsgubben]

Delägarna är säkerheten. Återbetalningskapaciteten är ofta det centrala vid lån, inte en fysisk säkerhet.

Ta en väg som ska asfalteras i en vägsamfällighet till exempel. Den har inget värde annat än där den ligger och den låter sig svårligen mätas ut. Ändå går det att låna på goda villkor i samfälligheten för den, just för att ägarkollektivet är starkt och inte kan välja att inte betala.

Samma sak gäller i teorin för en samfällighetsförening för ägarlägenheter, och det lär som @BirgitS var inne på om inte annat visa sig den dag det ska stambytas eller bytas tak.

 

[Jonatan79]

Delägarna är säkerheten. Återbetalningskapaciteten är ofta det centrala vid lån, inte en fysisk säkerhet.

Ta en väg som ska asfalteras i en vägsamfällighet till exempel. Den har inget värde annat än där den ligger och den låter sig svårligen mätas ut. Ändå går det att låna på goda villkor i samfälligheten för den, just för att ägarkollektivet är starkt och inte kan välja att inte betala.

Samma sak gäller i teorin för en samfällighetsförening för ägarlägenheter, och det lär som @BirgitS var inne på om inte annat visa sig den dag det ska stambytas eller bytas tak.

När jag har läst och läser prospekt från tex PEAB och JM står det inte något om att räntor ska betalas eller att lån finns i samfälligheten.

 

[Claes Sörmland]

Och vi har ju redan mängder av radhus, parhus och annan gruppbebyggelse där olika byggnadsdelar drivs som gemensamhetsanläggningar. Det kan vara VVS-installationerna, taket på radhuslängan eller garagen, tar dessa exempel från bekantskapskretsen. Mina bekanta berättar att de ofta kombinerar lite större uttaxering på ett bräde med banklån för samfällighetsföreningen för att få till större underhållsåtgärder. Ofta efter att man har skjutit på dem så länge att det bara inte går att vänta längre.

 

[Claes Sörmland]

Just det ja, en samfälld restfastighet som är detaljplanerad som t ex allmän plats natur, park eller liknande har nästan inget ekonomiskt värde. Så den är nog knepig att pantsätta. Den får ju inte användas till typ något som kan generera pengar.

 

[Jonatan79]

Och vi har ju redan mängder av radhus, parhus och annan gruppbebyggelse där olika byggnadsdelar drivs som gemensamhetsanläggningar. Det kan vara VVS-installationerna, taket på radhuslängan eller garagen, tar dessa exempel från bekantskapskretsen. Mina bekanta berättar att de ofta kombinerar lite större uttaxering på ett bräde med banklån för samfällighetsföreningen för att få till större underhållsåtgärder. Ofta efter att man har skjutit på dem så länge att det bara inte går att vänta längre.

Att det går att ordna a upp lån vet vi, men villkoren är förmodligen sämre än om ägaren själv tar lånet. Juridiken runt samfälligheter och uttaxering mm känner jag inte till så väl.

 

[Claes Sörmland]

Att det går att ordna a upp lån vet vi, men villkoren är förmodligen sämre än om ägaren själv tar lånet.

Hm. Men är det inte så att man som delägare får göra ränteavdrag för räntekostnader som en samfällighetsförening har utifrån sin andel i gemensamhetsanläggningen men man får ju inte göra det för en BRFs lån. Det kanske är lite plåster på såren? (Eller minns jag fel ni, skatt är så tråkig juridik.)

 

[Jonatan79]

Hm. Men är det inte så att man som delägare får göra ränteavdrag för räntekostnader som en samfällighetsförening har utifrån sin andel i gemensamhetsanläggningen men man får ju inte göra det för en BRFs lån. Det kanske är lite plåster på såren? (Eller minns jag fel ni, skatt är så tråkig juridik.)

Jag tror det stämmer, det står iaf så på Skatteverkets websida.

Vilket då blir en fördel jämfört med Brf om vi utgår från att räntorna är desamma eller något högre för samfälligheten.

 

[Gillar att bygga]

Frågan är vad som händer när 90 % av bostäderna är uthyrda så att det inte finns tillräcklikgt många som kan sitta i styrelsen för samfälligheten och dessa 90 % skiter i hur det ser ut i trapphusen och på gården.

Men inte ska väl hyresgäster sitta i samfällighetens styrelse?
Det är ett ägaransvar anser jag, och det spelar då ingen roll vilken procent av bostäderna som är uthyrda. Ägarna är de som ska bestämma genom styrelsen och de kommer de att göra eftersom det ligger i deras ekonomiska intresse att hålla bostäderna i gott skick.

En annan fördel med ägarlägenheter som jag inte tror har nämnts är att det potentiellt finns en större pool av köpare då en ägare kan fritt sälja även till juridiska personer, vilket de flesta Brf:er förbjuder.

I övrigt en intressant tråd!

 

[BirgitS]

Men inte ska väl hyresgäster sitta i samfällighetens styrelse?
Det är ett ägaransvar anser jag, och det spelar då ingen roll vilken procent av bostäderna som är uthyrda. Ägarna är de som ska bestämma genom styrelsen och de kommer de att göra eftersom det ligger i deras ekonomiska intresse att hålla bostäderna i gott skick.

Precis, och ägare som är bosatta någon helt annanstans är ju inte särskilt intresserade av att sitta i en styrelse, oavsett om det gäller BRF eller ägandelägenheter. Sista meningen gäller förstås även BRF, och där vet man ju att det är problem i vissa föreningar att få tillräckligt många att ställa upp.