Skadestånd för felaktig information från mäklare?

[Hazelberg]

Vi köpte för något år sedan ett hus, vårt första, där ett skärmtak saknade bygglov. Säljarna informerade oss om detta, varpå vi visade oro och ställde flera följdfrågor till mäklaren. Mäklaren försökte lugna ner oss med att det ofta går till så på den (mindre) orten, att det inte var något att oroa sig för och att vi i efterhand kunde göra bygget vitt genom att lägga med det i ritningen nästa gång vi skulle göra något bygglovspliktigt.

Sagt och gjort, vi gjorde ritningar för taket och sökte bygglov för det i samband med att vi skulle göra något annat. Visar sig att det är omöjligt att få bygglov då den kommunala marken intill i detaljplanen är kvartersmark, vilket gör regeln om byggnation max 4,5 meter från tomtgräns tillämplig. Tillsynsärende har skapats, och vi behöver bygga om eller riva. Vi är väldigt besvikna på mäklaren som uppenbarligen uttalat sig om saker hen inte haft kunskap om, som vi litade på och som nu lett till skada för oss. Kan det vara aktuellt med skadestånd från mäklaren i detta fall, någon som varit med om liknande/är juridiskt kunnig?

Självklart kan man hävda att vi själva borde kollat upp möjligheten att söka bygglov och inte litat blint på mäklarens information. Men utifrån vad jag läst, t.ex. på länken nedan, bör det inte vara ett hinder att den felaktiga informationen skulle kunna ha motbevisats med nogranna efterforskningar. Felaktig info om väderstreck för en balkong kan tydligen ge upphov till skadestånd, och i jämförelse är det extremt mycket lättare att upptäcka än för oss, ett par förstagångsköpare som skulle behöva lära oss tolka PBL, byggnadsstadgan och antika detaljplansdokument för att ha en chans.

https://juristjouren.se/maklares-skadestandsansvar-vad-betyder-det-for-saljare-och-kopare/

 

[Tomtom79]

Vi köpte för något år sedan ett hus, vårt första, där ett skärmtak saknade bygglov. Säljarna informerade oss om detta, varpå vi visade oro och ställde flera följdfrågor till mäklaren. Mäklaren försökte lugna ner oss med att det ofta går till så på den (mindre) orten, att det inte var något att oroa sig för och att vi i efterhand kunde göra bygget vitt genom att lägga med det i ritningen nästa gång vi skulle göra något bygglovspliktigt.

Sagt och gjort, vi gjorde ritningar för taket och sökte bygglov för det i samband med att vi skulle göra något annat. Visar sig att det är omöjligt att få bygglov då den kommunala marken intill i detaljplanen är kvartersmark, vilket gör regeln om byggnation max 4,5 meter från tomtgräns tillämplig. Tillsynsärende har skapats, och vi behöver bygga om eller riva. Vi är väldigt besvikna på mäklaren som uppenbarligen uttalat sig om saker hen inte haft kunskap om, som vi litade på och som nu lett till skada för oss. Kan det vara aktuellt med skadestånd från mäklaren i detta fall, någon som varit med om liknande/är juridiskt kunnig?

Självklart kan man hävda att vi själva borde kollat upp möjligheten att söka bygglov och inte litat blint på mäklarens information. Men utifrån vad jag läst, t.ex. på länken nedan, bör det inte vara ett hinder att den felaktiga informationen skulle kunna ha motbevisats med nogranna efterforskningar. Felaktig info om väderstreck för en balkong kan tydligen ge upphov till skadestånd, och i jämförelse är det extremt mycket lättare att upptäcka än för oss, ett par förstagångsköpare som skulle behöva lära oss tolka PBL, byggnadsstadgan och antika detaljplansdokument för att ha en chans.

[länk]

Kan du bevisa att mäklaren gjort denna utfästelse?

 

[Hazelberg]

Kan du bevisa att mäklaren gjort denna utfästelse?

Det sades muntligen tyvärr, så har det inte i text. Däremot skulle nog säljarna kunna bekräfta att mäklaren sa det (men de kanske inte vill blanda sig in i konflikten).

 

[hempularen]

Men att det är närmare gräns än 4,5m betyder inte nödvändigtvis att man inte kan få bygglov, det kan gå att få igenom som liten avvikelse. Och exakt vad står det i detaljplanen för området om avstånd till tomtgräns? Det är en vanlig missuppfattning att gränsen alltid är 4,5m.

Däremot så finns det regler för bygglovsfritt skärmtak, max 15 kvm. Ett sådant får man bygga utan att fråga kommunen, men då måste det vara mer än 4,5 m från tomtgränsen.

 

[hempularen]

Förresten hur gammöt är taket? Svartbygget peskriberas efter 10 år. Och är det äldre än 5 år så får kommunen inte kräva byggsanktionsavgift.

 

[Hazelberg]

Men att det är närmare gräns än 4,5m betyder inte nödvändigtvis att man inte kan få bygglov, det kan gå att få igenom som liten avvikelse. Och exakt vad står det i detaljplanen för området om avstånd till tomtgräns? Det är en vanlig missuppfattning att gränsen alltid är 4,5m.

Däremot så finns det regler för bygglovsfritt skärmtak, max 15 kvm. Ett sådant får man bygga utan att fråga kommunen, men då måste det vara mer än 4,5 m från tomtgränsen.

Vi sökte bygglov för det och fick svar från kommunen att det inte kunde ges pga 4,5-metersregeln i byggnadsstadgan 39 §. Gammal detaljplan alltså. Skärmtaket är 26 kvm så det är inte bygglovsfritt. Det är 7-8 år gammalt så det blir ingen sanktionsavgift.

 

[Tomtom79]

Det sades muntligen tyvärr, så har det inte i text. Däremot skulle nog säljarna kunna bekräfta att mäklaren sa det (men de kanske inte vill blanda sig in i konflikten).

Ja, ni har nog en rejäl uppförsbacke för att kunna få något skadestånd här. Dels måste ni visa att mäklaren sa det. Sen ska ni göra det rimligt att ni, trots att ni meddelats om svartbygget inte insåg att det kunde bli problem för att mäklarens ord ska anses ha orsakat en skada för er. Sist ska det visas att mäklaren gjort detta avsiktligen eller av oaktsamhet.

Hade det funnits en utfästelse på papper kan man nog se ett ljus i tunneln, eller om mäklaren haft något att vinna på en lögn. Likaså om säljaren hade dolt faktumet. Detta blir lite som dolda fel när både säljare och besiktning påpekar att det är fukt i syllen men ändå vill köparen ha det som dolt fel i efterhand.

Kan ni inte se någon objektiv chans att ro detta i hamn skulle jag råda er att försöka komma vidare. Såna här saker retar en något oerhört, man känner sig lurad och framförallt ångrar man sig för att man var naiv sökte bygglovet. Att man själv klantat sig svider oftast mest och man vill ju gärna projicera skulden på någon annan. Men ibland är det bästa att ta smällen, erkänna att det blev fel och gå vidare.

 

[Hazelberg]

Ja, ni har nog en rejäl uppförsbacke för att kunna få något skadestånd här. Dels måste ni visa att mäklaren sa det. Sen ska ni göra det rimligt att ni, trots att ni meddelats om svartbygget inte insåg att det kunde bli problem för att mäklarens ord ska anses ha orsakat en skada för er. Sist ska det visas att mäklaren gjort detta avsiktligen eller av oaktsamhet.

Hade det funnits en utfästelse på papper kan man nog se ett ljus i tunneln, eller om mäklaren haft något att vinna på en lögn. Likaså om säljaren hade dolt faktumet. Detta blir lite som dolda fel när både säljare och besiktning påpekar att det är fukt i syllen men ändå vill köparen ha det som dolt fel i efterhand.

Kan ni inte se någon objektiv chans att ro detta i hamn skulle jag råda er att försöka komma vidare. Såna här saker retar en något oerhört, man känner sig lurad och framförallt ångrar man sig för att man var naiv sökte bygglovet. Att man själv klantat sig svider oftast mest och man vill ju gärna projicera skulden på någon annan. Men ibland är det bästa att ta smällen, erkänna att det blev fel och gå vidare.

Tror du har rätt, skulle mäklaren hävda att den aldrig sagt sakerna blir det nog ord mot ord och omöjligt att vinna.

Några av frågorna är dock lätta att besvara, känns rätt uppenbart att det är oaktsamt av mäklaren att spela ner situationens allvar och föreslå en lösning som sedan visar sig inte håller. Och självklart hade mäklaren något att vinna, i form av en budgivare/köpare till huset. Så det är framförallt bevisningen jag tror det kan brista på.

 

[hempularen]

Det är 7-8 år gammalt så det blir ingen sanktionsavgift.

Och hur orimligt är det att hävda att det nog är mer än 10 år gammalt? Om ni säger till kommunen att ni har för er att säljaren sade att taket byggdes 2013 eller 14?

Formulerar man det lagom vagt så behöver det inte vara en grov lögn.

Vad är läget? Ni har begärt bygglov (stort misstag), kommunen har sagt att det inte går. Men VET kommunen att det redan är byggt? Har de satt igång ett tillsynsärende om svartbygge? har de meddelat föreläggande om rivning?

Kommuner brukar inte vara jättepigga på att jaga svartbyggen så länge ingen klagar. Så även om det framgått av er kommunikation i ärendet att taket redan finns, är det inte säkert att kommunen sätter igång ett tillsynsärende. Och med lite tur hinner 10 års gränsen passeras innan ni officielt får reda på att ett ärende startats.

 

[HEM2121]

Och hur orimligt är det att hävda att det nog är mer än 10 år gammalt? Om ni säger till kommunen att ni har för er att säljaren sade att taket byggdes 2013 eller 14?

Formulerar man det lagom vagt så behöver det inte vara en grov lögn.

Vad är läget? Ni har begärt bygglov (stort misstag), kommunen har sagt att det inte går. Men VET kommunen att det redan är byggt? Har de satt igång ett tillsynsärende om svartbygge? har de meddelat föreläggande om rivning?

Kommuner brukar inte vara jättepigga på att jaga svartbyggen så länge ingen klagar. Så även om det framgått av er kommunikation i ärendet att taket redan finns, är det inte säkert att kommunen sätter igång ett tillsynsärende. Och med lite tur hinner 10 års gränsen passeras innan ni officielt får reda på att ett ärende startats.

Det finns förmodligen flygfoton, man kan själv och in och se flygfoto från olika tider via kommunens hemsida.

 

[Hazelberg]

Och hur orimligt är det att hävda att det nog är mer än 10 år gammalt? Om ni säger till kommunen att ni har för er att säljaren sade att taket byggdes 2013 eller 14?

Formulerar man det lagom vagt så behöver det inte vara en grov lögn.

Vad är läget? Ni har begärt bygglov (stort misstag), kommunen har sagt att det inte går. Men VET kommunen att det redan är byggt? Har de satt igång ett tillsynsärende om svartbygge? har de meddelat föreläggande om rivning?

Kommuner brukar inte vara jättepigga på att jaga svartbyggen så länge ingen klagar. Så även om det framgått av er kommunikation i ärendet att taket redan finns, är det inte säkert att kommunen sätter igång ett tillsynsärende. Och med lite tur hinner 10 års gränsen passeras innan ni officielt får reda på att ett ärende startats.

Går inte, de har tittat på flygfoton. De vet att det är byggt. Sen hör det till historien att den första handläggaren vi träffade på ett rådgivningsmöte inte såg några problem med att söka bygglov för skärmtaket och rekommenderade oss att göra det, så vi tänkte inte att något kunde gå snett.

Den enda chansen jag ser är att försöka övertyga kommunen om att 4,5-metersregeln inte bör vara tillämplig då det vi gränsar till är en skaftväg (om än på kvartersmark) som inte kan bebyggas, och byggnadsstadgan 39 § enligt flera domar endast ska gälla vid gräns till bebyggelse pga brandsäkerhet. Första gången jag tog upp de hävdade de att skaftvägen tillhör en tomt som kan bebyggas, så de var inte så pigga på min synvinkel.

Vad som känns extra korkat är att deras föreslagna lösning är att bygga om skärmtaket från 26 kvm till 15 kvm för att göra det bygglovsfritt och be oss fråga kommunen om tillstånd att bygga nära tomtgräns. Dels har jag förstått att det ska vara olagligt för kommunen att ge ett sådant tillstånd (de kan inte representera allmänheten), och dels förändrar det inget i praktiken då skärmtaket fortfarande skulle vara 2m från tomtgräns, men vara smalare i stället. Alltså ingen inverkan alls på möjligheten att "bebygga" granntomten.

 

[hempularen]

Du kan ju iofs. söka bygglov, begär att det skall tas upp i byggnadsnämnden. Får du avslag där (de följer handläggarens ståndpunkt 8 -9 ggr av 10), så kan su överklaga beslutet. Du får visserligten betala bygglovsavgiften även om det blir avslag i nämnden, men eftersom taket är mer än 5 år kan det inte bli någon sanktionsavgift.

Men de har alltså sett på flygfoton att det inte fanns 2014?

 

[Heor1985]

Vi sökte bygglov för det och fick svar från kommunen att det inte kunde ges pga 4,5-metersregeln i byggnadsstadgan 39 §. Gammal detaljplan alltså. Skärmtaket är 26 kvm så det är inte bygglovsfritt. Det är 7-8 år gammalt så det blir ingen sanktionsavgift.

Jag har nyligen fått igenom ett bygglov för en utbyggnad med avstånd ca 2 meter från kommunens mark. Först fick vi avslag med motivering att det inte kunde ses som en mindre avvikelse. Sedan tog ärendet en vändning. I vår detaljplan (gammal byggnadsplan tror jag att det är) så står det att man inte får bygga närmre än 4,5 m från ”granntomt”. Det finns ett ganska färskt rättsfall i MÖD från något år eller två där det klargjorts att ”granntomt” aldrig kan vara kommunens mark. Så vi fick igenom det. Kolla om uttrycket ”granntomt” används i din detaljplan. Jag har rättsfallet om du behöver.

 

[Hazelberg]

Jag har nyligen fått igenom ett bygglov för en utbyggnad med avstånd ca 2 meter från kommunens mark. Först fick vi avslag med motivering att det inte kunde ses som en mindre avvikelse. Sedan tog ärendet en vändning. I vår detaljplan (gammal byggnadsplan tror jag att det är) så står det att man inte får bygga närmre än 4,5 m från ”granntomt”. Det finns ett ganska färskt rättsfall i MÖD från något år eller två där det klargjorts att ”granntomt” aldrig kan vara kommunens mark. Så vi fick igenom det. Kolla om uttrycket ”granntomt” används i din detaljplan. Jag har rättsfallet om du behöver.

Tar gärna rättsfallet!

Det som ev ställer till det för mig är att det vi angränsar är en egen villatomt med skaftväg om man tittar i detaljplanen, men idag har den slagits ihop med en större kommunal parkmark. Kommunen hävdar dock att det är detaljplanens markspecning som gäller. Så frågan är om det enligt domen verkligen är kommunägdandet som gör skillnaden, eller om det är hur marken klassats.

 

[Claes Sörmland]

Tar gärna rättsfallet!

Det som ev ställer till det för mig är att det vi angränsar är en egen villatomt med skaftväg om man tittar i detaljplanen, men idag har den slagits ihop med en större kommunal parkmark. Kommunen hävdar dock att det är detaljplanens tomtspecning som gäller. Så frågan är om det enligt domen verkligen är kommunägdandet som gör skillnaden, eller om det är hur marken klassats.

Det är gammal praxis, domarna RÅ 1971 ref. 29 och RÅ 1973 C 136.

Denna praxis har bekräftats i MÖD 15 augusti 2023 i mål nr P 2769-22.

Du kan även läsa den refereras i MÖD 22 augusti 2023 mål nr P 8016-22, här:

https://www.domstol.se/globalassets.../avgoranden/2023/p-8016-22-dom-2023-08-22.pdf

(Minns något av dessa senare rättsfall, har som fritidsavkoppling att läsa MÖDs domar. Märkligt vad som är avkopplande framåt de 50...)