Servitut-villkor i köpekontrakt för tomt
Är på G med att skriva på ett köpekontrakt för en tomt. Tomten ligger i ett nytt område där markägaren styckat av en del av sin skogsmark till ca 90 tomter.
Köpekontraktet för tomten innehåller en paragraf om servitut som vi låter ofördelaktig.
Det står:
"Erfordras inom fastigheten servitut för ledningar för VA, el, tele eller annat, medgiver köparen utan ersättning kommunen, respektive elverket, televerket, och intilliggande fastigheter servitutsrätt härför för den fastighet eller de fastigheter som servitutsinneha<varen bestämmer, jämte rätt att utföre erfoderliga inspektioner samt reparations- och ombyggnadsarbeten avseende berörda ledningar, vilke servitutsrätt må inskrivas med bästa rätt"
Har vi tolkat det rätt att innebörden är att vi avsäger oss rätten för att protestera mot att kommun, såväl som bolag o t.o.m. grannar, drar sina ledningar över vår tomt??
Köpekontraktet för tomten innehåller en paragraf om servitut som vi låter ofördelaktig.
Det står:
"Erfordras inom fastigheten servitut för ledningar för VA, el, tele eller annat, medgiver köparen utan ersättning kommunen, respektive elverket, televerket, och intilliggande fastigheter servitutsrätt härför för den fastighet eller de fastigheter som servitutsinneha<varen bestämmer, jämte rätt att utföre erfoderliga inspektioner samt reparations- och ombyggnadsarbeten avseende berörda ledningar, vilke servitutsrätt må inskrivas med bästa rätt"
Har vi tolkat det rätt att innebörden är att vi avsäger oss rätten för att protestera mot att kommun, såväl som bolag o t.o.m. grannar, drar sina ledningar över vår tomt??
Jo, så tolkar jag det också. Ett oblygt försök att sälja smöret och ta hand om både smör och pengar!
;D
Ett stalltips är att bonden biter sig i tummen. Om inte förr så senast när fastigheten byter ägare andra gången kommer klausulen att förlora all betydelse. Det finns nämligen inget som helst tvång för en fastighetsägare att vidarebefordra det konstiga villkoret till köpeavtalet när han säljer fastigheten vidare.
Jag skulle ogärna göra affärer med så luddig motpart. Skriv absolut inte på ett sådant avtal utan att dubbelkolla med din egen advokat!
;D
Ett stalltips är att bonden biter sig i tummen. Om inte förr så senast när fastigheten byter ägare andra gången kommer klausulen att förlora all betydelse. Det finns nämligen inget som helst tvång för en fastighetsägare att vidarebefordra det konstiga villkoret till köpeavtalet när han säljer fastigheten vidare.
Jag skulle ogärna göra affärer med så luddig motpart. Skriv absolut inte på ett sådant avtal utan att dubbelkolla med din egen advokat!
Jag är ingen jurist, så jag kan ha fel, men jag tycker att det här låter som om någon har försökt skriva "juridiska" utan att riktigt kunna.
Ett servitut betyder ju att någon har rätt att utnyttja en annans fastighet på ett visst sätt, t ex att använda en väg som går över den, dra en avloppsledning genom den eller låta sina kossor beta på den.
Ett servitut är alltså något mellan två parter, en som har servitutet och en som belastas av det.
Men som det här är formulerat verkar det förekomma fyra parter: Köparen (1) ska medgiva servitutsrätt till någon (2 -kommun, elverk etc) för en eller flera fastigheter (3) som servitutsinnehavaren (4) bestämmer. Låter konstigt.
Speciellt konstigt tycker jag det låter att "servitutsinnehavaren" ska bestämma vilka fastigheter det ska kunna dras ledningar för. Jag menar - om det ska dras ledning från en fastighet genom er tomt, då är det väl den fastigheten som ska ha servitutet? Så vem är denne mystiske "überservitutsinnehavare" som bestämmer vilka som ska kunna få servitut hos er - är det säljaren? Och kan man överhuvud taget ha ett servitut som utgörs av en rätt att dela ut servitut till andra?
Nä, jag tycker att ni ska låta en jurist som är kunnig i fastighetsrätt titta på det här kontraktet. Antingen kan han förklara vad det betyder, eller också tycker han att det är lika illa skrivet som jag tycker. I så fall borde man fråga säljaren vad han egentligen menar och föreslå att en jurist får skriva om paragrafen så att det blir rätt. Ett illa skrivet kontrakt bäddar för framtida tolkningstvister och det är varken bra för er eller säljaren.
Ett servitut betyder ju att någon har rätt att utnyttja en annans fastighet på ett visst sätt, t ex att använda en väg som går över den, dra en avloppsledning genom den eller låta sina kossor beta på den.
Ett servitut är alltså något mellan två parter, en som har servitutet och en som belastas av det.
Men som det här är formulerat verkar det förekomma fyra parter: Köparen (1) ska medgiva servitutsrätt till någon (2 -kommun, elverk etc) för en eller flera fastigheter (3) som servitutsinnehavaren (4) bestämmer. Låter konstigt.
Speciellt konstigt tycker jag det låter att "servitutsinnehavaren" ska bestämma vilka fastigheter det ska kunna dras ledningar för. Jag menar - om det ska dras ledning från en fastighet genom er tomt, då är det väl den fastigheten som ska ha servitutet? Så vem är denne mystiske "überservitutsinnehavare" som bestämmer vilka som ska kunna få servitut hos er - är det säljaren? Och kan man överhuvud taget ha ett servitut som utgörs av en rätt att dela ut servitut till andra?
Nä, jag tycker att ni ska låta en jurist som är kunnig i fastighetsrätt titta på det här kontraktet. Antingen kan han förklara vad det betyder, eller också tycker han att det är lika illa skrivet som jag tycker. I så fall borde man fråga säljaren vad han egentligen menar och föreslå att en jurist får skriva om paragrafen så att det blir rätt. Ett illa skrivet kontrakt bäddar för framtida tolkningstvister och det är varken bra för er eller säljaren.
Tycker också att du skall skaffa expertutlåtande på vad det i värsta fall kan betyda.
men om man försöker tolka det lite snällt och rimligt:
Jag tror att bonden som säljer vill försäkra sig om att kunna fortsätta med exploateringen av området utan hinder från de fastigheter som säljs först. Alltså istället för att ha en helt klar exploatering med alla ledningar dragna eller åtminstonde planerade innan han börjar sälja tomter. Jag tolkar avtalet som att ni "lovar" att inte försöka hindra någon från att få ett ledningsservitut över er tomt.
Om området hade varit färdigplanerat redan nu så skulle det ju redan funnits servitut i den mån det behövs. Säljaren vill bara undvika att ni genom överklagande hindrar en framtida granne från att dra ledningar över er tomt. Den tomten kanske inte får styckas av om inte ledningarna kan dras just er väg.
Ser man det så, så tycker jag att det igentligen är en ganska rimlig klausul.
Faran är ju att den skulle kunna gå att missbruka. Det kanske visar sig att det blir billigt om man kan dra allt över just er tomt. Ni kanske får helt orimliga begränsningar i var ni får placera hus, eller framtida utbyggnader, uthus osv.
Även hur länge ert "löfte" skall gälla, bör man ju fundera över. Man skulle kunna tänka sig att det kommer ett nytt servitut typ vart 5e år, just när tomten börjat återhämta sig från ett ledningsdike, drar grävskoporna in igen osv.
men om man försöker tolka det lite snällt och rimligt:
Jag tror att bonden som säljer vill försäkra sig om att kunna fortsätta med exploateringen av området utan hinder från de fastigheter som säljs först. Alltså istället för att ha en helt klar exploatering med alla ledningar dragna eller åtminstonde planerade innan han börjar sälja tomter. Jag tolkar avtalet som att ni "lovar" att inte försöka hindra någon från att få ett ledningsservitut över er tomt.
Om området hade varit färdigplanerat redan nu så skulle det ju redan funnits servitut i den mån det behövs. Säljaren vill bara undvika att ni genom överklagande hindrar en framtida granne från att dra ledningar över er tomt. Den tomten kanske inte får styckas av om inte ledningarna kan dras just er väg.
Ser man det så, så tycker jag att det igentligen är en ganska rimlig klausul.
Faran är ju att den skulle kunna gå att missbruka. Det kanske visar sig att det blir billigt om man kan dra allt över just er tomt. Ni kanske får helt orimliga begränsningar i var ni får placera hus, eller framtida utbyggnader, uthus osv.
Även hur länge ert "löfte" skall gälla, bör man ju fundera över. Man skulle kunna tänka sig att det kommer ett nytt servitut typ vart 5e år, just när tomten börjat återhämta sig från ett ledningsdike, drar grävskoporna in igen osv.
OM hempularens misstanke stämmer borde säljaren ha begärt officialservitut i samband med avstyckningen. Man uppnår enklast en utvecklingsbar infrastruktur genom att inrätta en samfällighet. Skulle jag tro.
Kolla med lantmäteriet som gjort avstyckningen!
Kolla med lantmäteriet som gjort avstyckningen!
Men säljaren kan väl inte begära oficialsdervitut innan man utrett var ledningarna skall gå? Det kanske inte ens är helt klart vilken tomtindelning som det skall bli i grannskapet.
Det var exakt dit jag ville komma: Seriösa exploatörer vet var ledningarna ska ligga innan de säljer en enda tomt. För mig är det en gåta hur lantmäteriet kan tillåta någon att kränga 90 tomter utan detaljplanerad infrastruktur.
Eller? Det kanske är så att tomterna faktiskt ÄR belastade med korrekt officialservitut. Köpeavtalets uppgifter om servitut är kanhända överskottsinformation; säljaren vill bara informera en extra gång om (den ungefärliga) innebörden av befintlig inskrivning.
Återigen: Begär fakta i målet hos ansvarig lantmätare!
Eller? Det kanske är så att tomterna faktiskt ÄR belastade med korrekt officialservitut. Köpeavtalets uppgifter om servitut är kanhända överskottsinformation; säljaren vill bara informera en extra gång om (den ungefärliga) innebörden av befintlig inskrivning.
Återigen: Begär fakta i målet hos ansvarig lantmätare!
Kan inte heller tänka mig att 90 tomter (!) avstyckats utan att detaljplan finns upprättad. Då brukar det ibland det finnas även (äldre?) befintliga fastigheter vars rättigheter tillgodosetts av exploatören genom servitut vid bildningen av exploateringsfastigheten för de 90 tomterna. Fråga på kommunens byggnadkontor eller vad man nu kallar det hos din kommun vad som gäller för dels hela området och din tomt.
Och ... godkänner du ett korrekt formulerat servitut, som säljaren sedan registrerar hos tingsrätten, följer detta avtalsservitut fastigheten oavsett om fastigheten byter ägare. Servitut följer alltid fastigheter, aldrig de avtalande personerna
Och ... godkänner du ett korrekt formulerat servitut, som säljaren sedan registrerar hos tingsrätten, följer detta avtalsservitut fastigheten oavsett om fastigheten byter ägare. Servitut följer alltid fastigheter, aldrig de avtalande personerna
Har fått lite mer klarhet i detta nu. Hempularen har rätt i ovanstående tolkning!hempularen skrev:
Detaljplan finns för området och ledningarna till de 90 tomterna är redan dragna. Dock var det tydligen så att man i ett tidigt skede, innan området var färdigplanerat, började sälja av tomter. Ett "standardkontrakt" upprättades då med tidigare nämnda villkor om servitut, detta för att man då inte visste hur ledningarna skulle dras.
Vi har genom en bekant som är mäklare fått avtalet granskat och hon säger att det är en standardformulering som mäklarna kör med i sådana här fall.
Har även kollat med en jurist och enligt honom så är det inget konstigt med villkoret. Om detaljplanen är klar och det inte finns några servitut för fastigheten när man köper den, så innebär villkoret egentligen ingenting. En ev framtida ledningsdragning kan nämligen inte sägas vara ett servitut.
Eftersom villkoret ändå inte betyder något i vårt fall så ville vi att mäklaren som sköter försäljningen skulle ta bort hela paragrafen. Det ville ha dock inte gå med på, med hänvisning till att detta är ett standardkontrakt som används för hela området och de ändrar ingenting pga att det kostar dem en massa pengar!! Lustigt att man inte ska ha någonting att säga till om vad gäller villkoren....
Vi har iaf kollat med både inskrivningsmyndigheten och lantmäteriet och det finns inga servitut för den aktuella tomten. Dvs förhoppningsvis är allt lugnt.
Servitut inrättas egentligen inte för befintliga förhållanden utan för något som komma skall. Om någon har rätt att ta väg över annans mark kan ju inte vägen byggas förrän rätten stadgats.
Håller i övrigt med hempularen om att det kanske är en rimlig klausul.
Vidare är det så att oavsett vad man anser kan ändå saker och ting ske mot ens vilja.
Lycka till!
Håller i övrigt med hempularen om att det kanske är en rimlig klausul.
Vidare är det så att oavsett vad man anser kan ändå saker och ting ske mot ens vilja.
Lycka till!
Grattis i förskott ska man kanske inte säga. Men det låter ju som att klausulen är "juridisk nullitet".
Mäklaren hamnar i lite komisk dager när han bekräftar att klausulen är meningslös, samtidigt som han inte "törs" ta bort den. Vore jag som du skulle jag helt sonika själv stryka den manuellt i alla avtalsexemplaren innan jag skriver under. Bara för att se reaktionen...
Mäklaren hamnar i lite komisk dager när han bekräftar att klausulen är meningslös, samtidigt som han inte "törs" ta bort den. Vore jag som du skulle jag helt sonika själv stryka den manuellt i alla avtalsexemplaren innan jag skriver under. Bara för att se reaktionen...
Nu säger ju din jurist att det är OK. Så du bör kunna vara lugn. Jag tycker att även om klausulen är rimlig för sitt troliga ändamål, så öppnar den ju trots allt en möjlighet till missbruk.
Varför skulle det bli så dyrt att ta bort klausulen? Det är väl bara att radera det innan kontraktet skrivs ut?
Och om nu alla kontrakt är utskrivna/tryckta så finns det väl inte någonting som hindrar att ni för hand skriver in "denna standardklausul gäller inte vid detta enskilda köp" också undertecknar ni och säljaren denna ändring i kontraktet.
Eller, kan man inte göra så?
/juridik-novis
Och om nu alla kontrakt är utskrivna/tryckta så finns det väl inte någonting som hindrar att ni för hand skriver in "denna standardklausul gäller inte vid detta enskilda köp" också undertecknar ni och säljaren denna ändring i kontraktet.
Eller, kan man inte göra så?
/juridik-novis
Det kan man säkert men mäklaren vet troligen inte säkert ifall klausulen behövs eller ej. Och skall han då ta bort den så måste han prata med en advokat och det kostar pengar.
Ja, det måste man ibland om man inte klarar av sitt eget yrke.