Rejält renoveringsobjekt som första hus. Dina åsikter?

[Swedius]

Vi har lagt bud på ett renoveringsobjekt i Stockholmsområdet. Det är en 50-talsvilla enplans med souterrängvåning. Har aldrig renoverats, så det är en del att göra. Vi har småbarn i förskoleålder.

Anledningen till vår uppmärksamhet kring detta objekt är pris, läge och möjlighet. Helt ok pris, bra läge nära natur och möjlighet till ett så småningom trevligt hus i Stor-Sthlm.

Planen är förmodligen att flytta in och bo på nedervåningen medan övervåningen renoveras. Sedan flytta upp och ta resten av renoveringarna vartefter. Mest troligt renoveringsstart sensommaren.

Lite fakta om huset:

• Bergvärme!
  
• Tak: betongpannor
• Bjäklag: betong & trä
  
• Stomme: betong & trä
• Fasad: tegel
• Fönster: 2-glas
• Grundmur: betongsten
• Ventilation: självdrag
• Övrigt: servitut kraftledning - kraftledning verkar gå till taket och sedan ner i huset
• Tomten är avstyckad och ska byggas nytt hus på granntomten som också får en skaftväg

Detta ska genomföras (i etapper):

Etapp 1 - övervåning, omgående

• Stammar (ev bara övervåning först och sedan nedervåning en annan etapp). Tydlighet i rost mm på gjutjärnsrören? Relining förmodligen ej ett alternativ?
  
• Badrum stort
• Kök
• El - idag ej jordat, dra om överallt
• Golv i 2 rum
• Ytskikt väggar/tak
• Ventilation

Etapp 2 - år 1

• Tak & vind (spärrmålat idag och såg annars ok ut)
  
• Se över ventilationen

Etapp 3 - souterrängvåning - vartefter

• Badrum litet
• Tvättstuga
• Ytskikt

Mellan tummen och pekfingret 1,5-2 miljoner på renoveringar, uppskattat från besiktningsman, kollegor och en totalentreprenadfirma.

Vi har aldrig ägt hus förut men läst på en del senaste tiden så klart. Det finns en hel del energi och vilja. Stämningen i familjen är god och vi har tagit oss genom svårigheter förut.

Vad sägs? Tack!

 

[fb35523]

Det kanske blir som vid vårt senaste husköp för ett antal år sedan, vi insåg efter att tag att huset hade betydligt mer "potential" än vi förstod när vi köpte det Potential är väl mäklarspråk för renoveringsbehov, eller?

Vi såg vårt hus med "potential" som en möjlighet att alls kunna komma över ett hus i det område vi ville bo i. Eftersom jag gjort nästan allt själv så har vi fått ett billigt hus (nåja, jämfört med andra i närheten) och kunnat sprida investeringarna efter vad vi velat och kunnat. Det är nog bra att ha en ganska detaljerad plan. Man kanske irriterar sig på att t.ex. tvättstugan inte är renoverad, vilket kanske är enligt plan, men så blir man trött på det och gör en avstickare med den för att få ordning där. Tyvärr blir ju något annat lidande då och det är viktigt att alla förstår att något annat måste vänta om den nu renoveras "i förtid". Planer kan man ändra, absolut, men det går inte att sätta allt på prio 1. Vi "panikrenoverade" köket för det gick helt enkelt inte att använda för oss. Målet var att återkomma till det något år senare, vilket vi också gjorde. Under tiden fick det räcka med att bl.a. slänga upp några IKEA-skåp som vi kunde återanvända vid den riktiga köksrenoveringen ett drygt år senare.

Jag tycker att din plan låter bra. Du nämner en entreprenadfirma men visst kan du väl göra en del själv, eller? I vilket fall, det lönar sig att göra rätt. Visst kan man relina gamla rör men jag skulle verkligen undersöka om det inte skulle gå att byta till moderna rör om de gamla nu verkligen behöver bytas. Vi har fortfarande gjutjärn på vissa ställen men eftersom det är i källargolvet så spelar ett läckage inte lika stor roll där. Du har delvis träbjälklag och en avloppsläcka där är inte kul. Samtidigt är det förhoppningsvis inte alltför besvärligt att byta till plast, eventuellt med annan dragning på rören för att smidigare kunna ansluta till rätt ställe.

Du får väl fråga här på forumet allteftersom

 

[klub]

Vi har precis gått igenom en liknande process. Köpte 40-talshus med stora renoveringsbehov som vårt första hus (enda möjligheten att köpa hus i området vi ville bo i. Bott i lgh tidigare) och vi är också en barnfamilj. Våra tankar var ursprungligen liknande de du beskriver, att bo på ett plan och renovera det andra, och därefter göra rockad och renovera resten.

Efter köp tänkte vi dock om och hade parallella boenden i drygt 2,5 månader. Under tiden tog vi in entreprenad som renoverade källarplanet och elen i hela huset, samtidigt som vi själva renoverade övervåningen på kvällstid (efter jobb, skola etc). Det var slitigt men gick faktiskt ihop. Det mesta var klart när vi skulle frånträda vårt tidigare boende. Baksidan var lite högre utgifter för dubbla lån under denna period.

Såhär efteråt tycker vi att det var helt rätt att göra så och inte behöva bo i en renovering under en längre period. Vi klarade trots förutsättningarna också av att göra väldigt mycket själva. Vi fick dock prioritera bort en del saker vi kommer att göra på sikt (som renovering av kök) men det var också sådana saker som inte var förutsättningar för att bo i huset.

Det låter som att ni har rätt inställning till projektet. Satsa på god planering och tro på er själva så kommer det att funka!

 

[Swedius]

Det kanske blir som vid vårt senaste husköp för ett antal år sedan, vi insåg efter att tag att huset hade betydligt mer "potential" än vi förstod när vi köpte det Potential är väl mäklarspråk för renoveringsbehov, eller?

Tack för svaret och grattis! Låter som ni har gjort något bra.

Vi har en halvdetaljerad plan och ett gäng kalkyler. Det vi kan göra själv är väl ytskikt och kanske, potentiellt, riva ur en del. Men oklart om det förekommer asbest, så det måste man ju undersöka närmare. Sedan, småbarnsfamilj.. ska båda vuxna jobba i huset så får väl barnen surfplattan, men rimligen är det oftast en vuxen åt gången som jobbar och en som håller koll på barnen.. att ha dem utomhus på studsmatta osv måste man ändå hålla koll på dem

 

[Swedius]

Vi har precis gått igenom en liknande process.

Tack!
Det här med dubbla boenden i Sthlm under några månader.. blir ju snordyrt, förmodligen uppåt 35-40k i månaden, vilket då blir bortblåsta pengar som man hade kunnat lägga på renovering. Blir ju lätt 100-120k som försvinner i så fall, tänker vi. Vi har en plan att ev hyra husvagn en period med i värsta fall.
Men sedan vet jag inte exakt hur det ser ut med överbryggningslån, amortering på båda lånen samtidigt osv under denna övergångsperiod?

Vi tänker också, gör man stammarna direkt (vilket känns väldigt rimligt) så måste man ju göra kök och badrum på övervåningen också. Så det springer iväg 2-3 mån bara där.

 

[halj]

Angående elen. Inte säkert ni måste dra om all el i panik. Se efter så det är modern isolering på ledningar (pvc-isolerad) och inte gammal isolering som smular sönder så fort man tar i den och komplettera medt en jordfelsbrytare så har ni en okej anläggning.
Jordade uttag i all ära men fundera över hur många apparater du har som faktiskt nyttjar jorden och inte har en ojordad dubbelisolerad eurokontakt. Skulle tro att det är i princip enbart era köksmaskiner, där jag antar det är jordat, och eventuellt en stationär dator eller ljudanläggning.

Men öppnar ni väggar och lägger till en massa uttag så är det väl värt att göra allt när ni ändå håller på.

 

[Swedius]

Angående elen. Inte säkert ni måste dra om all el i panik.

Tack! Vi hittade faktiskt ett jordat uttag på nedervåningen, betyder det någonting? Har insett man kan ha jordade uttag utan jordfelsbrytare. Med småbarn är ju säker el prio

 

[zarkov]

Tack! Vi hittade faktiskt ett jordat uttag på nedervåningen, betyder det någonting? Har insett man kan ha jordade uttag utan jordfelsbrytare. Med småbarn är ju säker el prio

Jordade uttag och jordfelsbrytare är två helt olika saker, inget av dem är beroende av den andra för att fungera (men kombinationen är så klart bäst). Jag har jordfelsbrytare men knappt några jordade uttag, det finns bara i kök och badrum, och jag skulle säga att jordfelsbrytare är den viktigaste elsäkerhetsåtgärden man kan göra. Har du gamla porslinsproppar eller nyare automatsäkringar i centralen?

Jordfelsbrytare skall utläsas som en jordfels-brytare, dvs den bryter vid jordfel, inte som jord-felbrytare. Ett jordfel är när strömmen tar en annan väg än den tänkta till jord, t.ex. genom skyddsjord, vattenledningar eller annan metall som är förbunden med marken. Jordade uttag hjälper strömmen att ta en säker väg till jord om något går sönder men kommer inte att bryta strömmen, det gör säkringen först när strömmen blivit så stor att ledningarna riskerar att skadas. En jordfelsbrytare detekterar läckströmmen och bryter när strömmen blivit så stor att man riskerar personskada, vanligen 30 mA. Jämför med en vanlig säkring på 10 A (10000 mA) så förstår du att utan jfb riskerar man att få en rejäl kyss om något gått snett.

 

[Swedius]

Jordade uttag och jordfelsbrytare är två helt olika saker, inget av dem är beroende av den andra för att fungera (men kombinationen är så klart bäst).

Vilken bra insikt, tackar för det! Vi inväntar nytt tillfälle att gå igenom bostaden och då även ta med hantverkare/entreprenör för att bedöma lite. Mkt spännande detta.

 

[LoTiX]

Vi renoverade (via entreprenör) huset vi köpte för drygt 2 år sedan som vart vårt första hus. Vi la 2 miljoner på renoveringar och var rätt säkra på att det inte skulle bli några överraskningar, vilket det inte blev heller.

Vi har barn i småbarnsålder och allt gick utmärkt pga. 3 faktorer skulle jag säga.

1. Vi hade en byggfirma som tidigare gjort större renoveringar av vår lägenhet (~400 000 SEK), vi litade mycket på den byggfirman.

2. Vi hade en dryg månad då vi bodde kvar i lägenhet medan de kunde göra de relativt mindre jobb de hade att göra på ovanplan. När vi sedan flyttade in så körde de det stora jobbet på sutterängplan medan vi kunde bo i princip renoveringsklart på ovanplan, mycket skönt slippa bo i en arbetsplats eller vara utan badrum eller kök.

3. Vi tycker båda det är kul att planera och göra val, vara aktiva i bygget och kommentera, fråga, svara och notera saker.

 

[Swedius]

Vi renoverade (via entreprenör) huset vi köpte för drygt 2 år sedan som vart vårt första hus. Vi la 2 miljoner på renoveringar och var rätt säkra på att det inte skulle bli några överraskningar, vilket det inte blev heller.

Låter toppen! Vilken byggfirma?

 

[LoTiX]

Låter toppen! Vilken byggfirma?

Lokal firma i Göteborgstrakten så skriv om du bor häromkring.

 

[fb35523]

Men oklart om det förekommer asbest, så det måste man ju undersöka närmare

Asbest är bara farligt om man rör i det. Självklart vill man bli av med det men ligger det t.ex. som tätskikt under golv och man bara planerar att lägga en lamellparkett ovanpå så är det ingen risk att ha det kvar.

Det här med dubbla boenden i Sthlm under några månader.. blir ju snordyrt, förmodligen uppåt 35-40k i månaden

Hur kan det bli sådana summor? Säg att driftskostnaden blir höga 5000 kr (el, VA, försäkring mm) och 30 kkr för ränta så motsvarar det ett lån på 18 Mkr och 2% ränta. Nu var det andra tider och ett annat läge men då vi tvingades ha dubbla boenden p.g.a. en inkompetent mäklare räknade jag med att kunna ha kvar ett hus för runt 2 Mkr för cirka 50 kkr/år (ytterst schablonmässig förvisso).

 

[Swedius]

Hur kan det bli sådana summor? Säg att driftskostnaden blir höga 5000 kr (el, VA, försäkring mm) och 30 kkr för ränta så motsvarar det ett lån på 18 Mkr och 2% ränta.

Vi kommer väl ligga ute med 2 lån på totalt 9,8 miljoner och dessa ska väl samtidigt amorteras.
CA 12k ränta per mån.
Amortering 4k (jag var det är ett sparande men det är ändå pengar man ska lägga ut) brygglån har ingen amortering så det är bra!
Avgift 7k ena bostaden och säg 4k andra bostaden. Lågt räknat blir bara detta 12+4+7+4 = 27k/mån.
Så det blev ju lite lägre och mer rimligt.

 

[pjkw]

Vi har precis köpt ett radhus från 59 som också behöver totaltrenoveras, planerar att låta ett företag göra 2 badrum samt dra om elen, sen gör jag kök och fixar ett sovrum och vardagsrum innan inflytt.. är tanken iallafall.
De andra sovrummen, källaren, m.m., får bli efter vi flyttat in.

Vad gäller elen anser jag att det är rätt viktigt att ha petskyddade uttag när man har små barn, vilket det troligtvis inte är om det är original. Det har gjort att jag satsar på att dra om all el inte bara komplettera med JFB. Jag resonerar så att nya uttag kommer ändå vara några tusen och att då köpa nya petskyddade men ojordade känns bara som pengar i sjön när jag i framtiden ser till att få det omtrådat med jord.