Rätt till skadestånd?
Har en problematik ag vill prova här
Köpare skriver på för köp av tomt. Handpenning ska erläggas efter c:a 5 veckor men avtalet/kontraktet börjar gälla vid ett månadsskifte, dvs två dagar innan handpenning ska erläggas.
Två dagar innan månadsskiftet kontaktar köparen och vill ha förlängd tid till att handpenningen erläggs, för att hinna göra ytterligare undersökningar av tomt och bygglov.
Mäklaren säger OK till detta.
Fyra dagar senare, efter månadsskiftet, på dagen då handpenningen ska betalas mailar köparen mäklaren och meddelar att han vill avvakta medhandpenningen, dvs samma fråga som gjordes skriftligt 4 dgr tidigare.
Mäklaren säger då att handpenning ska erläggas eftersom köpet gick igenom för 2 dagar sen. Mäklaren säger också på direkt fråga att handpenningen inte riskeras om köparen skulle välja att dra sig ur innan hela köpet ska genomföras tre månader senare.
Dagen efter meddelar köparen att han väljer att avstå från att genomföra köpet och inte betalar in nån handpenning.
Har säljare/mäklare rätt till skadestånd?
Köpare skriver på för köp av tomt. Handpenning ska erläggas efter c:a 5 veckor men avtalet/kontraktet börjar gälla vid ett månadsskifte, dvs två dagar innan handpenning ska erläggas.
Två dagar innan månadsskiftet kontaktar köparen och vill ha förlängd tid till att handpenningen erläggs, för att hinna göra ytterligare undersökningar av tomt och bygglov.
Mäklaren säger OK till detta.
Fyra dagar senare, efter månadsskiftet, på dagen då handpenningen ska betalas mailar köparen mäklaren och meddelar att han vill avvakta medhandpenningen, dvs samma fråga som gjordes skriftligt 4 dgr tidigare.
Mäklaren säger då att handpenning ska erläggas eftersom köpet gick igenom för 2 dagar sen. Mäklaren säger också på direkt fråga att handpenningen inte riskeras om köparen skulle välja att dra sig ur innan hela köpet ska genomföras tre månader senare.
Dagen efter meddelar köparen att han väljer att avstå från att genomföra köpet och inte betalar in nån handpenning.
Har säljare/mäklare rätt till skadestånd?
Fanns det några villkor för köpet i avtalet? Det låter väldigt märkligt att mäklaren skulle ha sagt att handpennijgen inte riskerades om köparen ångrar sig. Såvida det inte finns villkor i avtalet som inte uppfyllts.
Men det är väl rätt att handpenningen inte autom ess tiskt risikeras vid ånger. Säljare har ofta rätt att få kostnader täckta, då är det praktiskt att ha handpenningen att ta från, men det behöver inte vara hela handpenningen. Det kanske inte ens finns någon kostnad att ersätta.
Åtminstone bör väl kostnader för en ny försäljningsprocess täckas upp av handpenningen? Men TS bör kolla igenom noga vad det står i avtalet, villkor för köpet och hur handpenning ska regleras vid avbrutet köp bör stå där.
Att häva ett fastighetsköp på felaktiga grunder är alltid dyrt.
Säljaren har kostnader för fortsatt drift, fastighetsskatt, räntekostnader (antingen faktisk kostnad för lån, eller utebliven avkastning på köpesumman). Kostnader för ny försäljning. Just driften är iofs. inte så dyr om det gäller en tomt.
Oftast har mäklaren rätt till sitt arvode så fort det finns ett bindande köpeavtal. Då är affären avslutad i mäklarhänseende. Så om mäklaren måste sälja igen så är det ett nytt uppdrag. Mäklararvodet hamnar på säljaren som en kostnad han har rätt att få ersättning för om köparen hoppar av.
Säljaren kan även ha rätt till ersättning för en lägre köpesumma. Om du avtalar att köpa tomten för 1 milj, hoppar av. Och säljaren sedan säljer för 0,8 milj. Då kan säljaren ha rätt att kräva mellanskillnaden av dig (men bevisningen kan bli svår).
Så säljarens rätt till skadestånd kan bli väldigt stor, mycket mer än vad handpenningen kan uppgå till.
Handpenningen är intressant så till vida att där blir en omvänd bevisbörda. När säljaren drar sina kostnader från handpenningen, och ev. återbetalar en del. Då har säljaren tolkningsföreträde. Han drar det han tycker är rätt. Sedan får köparen stämma säljaren om säljaren dragit för mycket. Då är det köparen som måste bevisa att säljarens kostnader är oskäliga, eller felaktiga.
När säljaren vill ha mer pengar än vad handpenningen räcker till, så blir bevisningen omvänd, säljaren måste bevisa att kostnaderna blev så stora. Ex. att det var omöjligt att sälja tomten för en milj, gick bara att få 800 000, köparen kan hävda att säljaren gav upp för snabbt osv. Gäller det driftskostnader för ett hus, så kan köparen hävda att säljaren hållt en onödigt hög temperatur som exempel.
Säljaren har kostnader för fortsatt drift, fastighetsskatt, räntekostnader (antingen faktisk kostnad för lån, eller utebliven avkastning på köpesumman). Kostnader för ny försäljning. Just driften är iofs. inte så dyr om det gäller en tomt.
Oftast har mäklaren rätt till sitt arvode så fort det finns ett bindande köpeavtal. Då är affären avslutad i mäklarhänseende. Så om mäklaren måste sälja igen så är det ett nytt uppdrag. Mäklararvodet hamnar på säljaren som en kostnad han har rätt att få ersättning för om köparen hoppar av.
Säljaren kan även ha rätt till ersättning för en lägre köpesumma. Om du avtalar att köpa tomten för 1 milj, hoppar av. Och säljaren sedan säljer för 0,8 milj. Då kan säljaren ha rätt att kräva mellanskillnaden av dig (men bevisningen kan bli svår).
Så säljarens rätt till skadestånd kan bli väldigt stor, mycket mer än vad handpenningen kan uppgå till.
Handpenningen är intressant så till vida att där blir en omvänd bevisbörda. När säljaren drar sina kostnader från handpenningen, och ev. återbetalar en del. Då har säljaren tolkningsföreträde. Han drar det han tycker är rätt. Sedan får köparen stämma säljaren om säljaren dragit för mycket. Då är det köparen som måste bevisa att säljarens kostnader är oskäliga, eller felaktiga.
När säljaren vill ha mer pengar än vad handpenningen räcker till, så blir bevisningen omvänd, säljaren måste bevisa att kostnaderna blev så stora. Ex. att det var omöjligt att sälja tomten för en milj, gick bara att få 800 000, köparen kan hävda att säljaren gav upp för snabbt osv. Gäller det driftskostnader för ett hus, så kan köparen hävda att säljaren hållt en onödigt hög temperatur som exempel.
Dock gäller det att läsa avtalet. Det kanske fanns en "öppet köp" klausul i sådan fall är det bara att le och se glad ut.
Ja observera att mitt inlägg här ovan gällde om man bryter ett avtal utan giltig grund.
OM det finns villkor som skall uppfyllas, ex. besiktningsvillkor eller ibland finansieringsvillkor inskrivna i avtalet så är ju avtalet bara bindande efter att villkoren har uppfyllts. Ex. du har 2 veckor på dig att besiktiga, avtalet blir giltigt efter de två veckorna.
Eller giltigt är fel utryck, köparen blir inte bunden av avtalet förrän efter den tiden, säljaren är bunden från början.
Om avtalet hävs pga. villkor som inte uppfylls, så skall man få tillbaka handpenningen som köpare, såvida inget annat specificerats i avtalet. Men man bör ha med en skrivning om det i villkorsklausulen, så det blir solklart. Det händer att säljare tycker att handpenningen är en "bokningsavgift" som de kan ta om köparen hoppar av oavsett skälet till avhoppet. Risk att det blir onödiga tvister om den saken om avtalet är oklart.
När det gäller tomter så är det vanligt med två olika typer av villkor, dels villkor om avstyckningen ifall tomten ännu inte bildats. Dels är det vanligt med villkor om förhandsbesked om bygglov.
Just det där med förhandsbeskedet tror jag en köpare kan nyttja ganska friskt som "ångerklausul", antingen aldrig söka förhandsbesked, eller medvetet rita in ett hus som aldrig kan få bygglov. Kanske finns formuleringar som i någon mån skyddar säljaren från sådant?
OM det finns villkor som skall uppfyllas, ex. besiktningsvillkor eller ibland finansieringsvillkor inskrivna i avtalet så är ju avtalet bara bindande efter att villkoren har uppfyllts. Ex. du har 2 veckor på dig att besiktiga, avtalet blir giltigt efter de två veckorna.
Eller giltigt är fel utryck, köparen blir inte bunden av avtalet förrän efter den tiden, säljaren är bunden från början.
Om avtalet hävs pga. villkor som inte uppfylls, så skall man få tillbaka handpenningen som köpare, såvida inget annat specificerats i avtalet. Men man bör ha med en skrivning om det i villkorsklausulen, så det blir solklart. Det händer att säljare tycker att handpenningen är en "bokningsavgift" som de kan ta om köparen hoppar av oavsett skälet till avhoppet. Risk att det blir onödiga tvister om den saken om avtalet är oklart.
När det gäller tomter så är det vanligt med två olika typer av villkor, dels villkor om avstyckningen ifall tomten ännu inte bildats. Dels är det vanligt med villkor om förhandsbesked om bygglov.
Just det där med förhandsbeskedet tror jag en köpare kan nyttja ganska friskt som "ångerklausul", antingen aldrig söka förhandsbesked, eller medvetet rita in ett hus som aldrig kan få bygglov. Kanske finns formuleringar som i någon mån skyddar säljaren från sådant?
