Råd ang. överlåtelsebesiktning fuktskada badrum
Hej,
På förhand vill jag tacka för ett fantastiskt forum som har varit en återkommande ledstjärna i vår jakt på ett första husköp. Ni är hjältar!
Nu till vår situation. Vi har vunnit budgivning på ett hus byggt i slutet av 1980-talet. Det är ett hus med två våningar med trästomme och tegelfasad. Vi har precis besiktigat huset och ska nu ta ställning till resultatet, vi har givetvis en öppen besiktningsklausul.
Generellt är huset i väldigt bra skick och besiktningsmannen (som vi själva har valt och inte tillhör någon större kedja) hittar inte många brister. Undantaget är badrummet på ovanvåningen som är i originalutförande med våtrumsmatta, inredningen är badkar. Vid golvbrunnen noteras genast att klämringen sitter löst och det finns en mindre spricka i mattan invid brunnen. Vidare kan man känna hur spånskivan har svällt, också i området i direkt anslutning till golvbrunnen. Det finns ingen indikation på fukt kring golvbrunnen, men vi får också till oss av säljaren att badkaret inte har använts på ett bra tag. Badrummen ligger ovanför köket, vi noterade inga tecken på fukt i kökstaket.
Besiktningsmannens slutsats är att det finns orsak att misstänka fuktskada och en vidare undersökning rekommenderas.
Nu står vi här och vet inte riktigt hur vi går vidare. Jag vill poängtera att säljaren är oss väldigt tillmötes och vi upplever att alla vill lösa problemet på bästa sätt. Inledningsvis diskuterades att skära upp en mattan kring brunnen för att kontrollera ev skada och dess omfattning, för att sedan svetsa tillbaka en lagning. Kanske inte så kosmetiskt tilltalade. Nu har vi fått till oss att detta inte är en godkänd åtgärd då om fuktskyddet bryts måste en återställning ske med dagens standard och regler.
Vi var fullt medvetna om badrummets ålder vid bud, vad vi inte förväntade oss var en ev skada och att ha ett badrum som är obrukbart (besiktningsmannen rekommenderade ett "användningsförbud"). Helst vill vi kunna utreda om en vidare skada har uppstått och i så fall i vilken omfattning. Annars förstår jag det som att en justering av köpeskillingen är en vanlig åtgärd. Säljaren är troligtvis inte jätteintresserad av att bryta fuktskyddet då risken är att köparen (vi) drar oss ut direkt vid en mer omfattande skada, samtidigt är säljaren som sagt uttalat lösningsorienterad.
Vi tar tacksamt emot råd om vilka förslag på lösningar vi kan framföra till säljare. Finns det utredningsmetoder som ni kan se vara möjliga här och vilka kostnader pratar vi om i sådant fall. Om det nu är svårutrett, vilken prutmån skulle kunna vara aktuell? Badrummet i sig och dess funktionalitet förstår vi att det inte går att kräva fullpris för, men vi vill samtidigt ta höjd för eventuella skadekostnader. Finns det praxis om klausuler i kontrakt där säljaren förpliktigas att betala om det efter tillträde visar sig att det finns en fuktskada?
Slutligen vill jag tillägga att säljarens försiktningsbolag vägrar ens komma ut och titta på golvbrunnen då badrummet är äldre än 30 år. Jag har själv ringt till dem och förklarat situationen och fått till mig att ingen som helst fuktskada i det huset som kan härledas till badrummet kommer ersättas.
På förhand vill jag tacka för ett fantastiskt forum som har varit en återkommande ledstjärna i vår jakt på ett första husköp. Ni är hjältar!
Nu till vår situation. Vi har vunnit budgivning på ett hus byggt i slutet av 1980-talet. Det är ett hus med två våningar med trästomme och tegelfasad. Vi har precis besiktigat huset och ska nu ta ställning till resultatet, vi har givetvis en öppen besiktningsklausul.
Generellt är huset i väldigt bra skick och besiktningsmannen (som vi själva har valt och inte tillhör någon större kedja) hittar inte många brister. Undantaget är badrummet på ovanvåningen som är i originalutförande med våtrumsmatta, inredningen är badkar. Vid golvbrunnen noteras genast att klämringen sitter löst och det finns en mindre spricka i mattan invid brunnen. Vidare kan man känna hur spånskivan har svällt, också i området i direkt anslutning till golvbrunnen. Det finns ingen indikation på fukt kring golvbrunnen, men vi får också till oss av säljaren att badkaret inte har använts på ett bra tag. Badrummen ligger ovanför köket, vi noterade inga tecken på fukt i kökstaket.
Besiktningsmannens slutsats är att det finns orsak att misstänka fuktskada och en vidare undersökning rekommenderas.
Nu står vi här och vet inte riktigt hur vi går vidare. Jag vill poängtera att säljaren är oss väldigt tillmötes och vi upplever att alla vill lösa problemet på bästa sätt. Inledningsvis diskuterades att skära upp en mattan kring brunnen för att kontrollera ev skada och dess omfattning, för att sedan svetsa tillbaka en lagning. Kanske inte så kosmetiskt tilltalade. Nu har vi fått till oss att detta inte är en godkänd åtgärd då om fuktskyddet bryts måste en återställning ske med dagens standard och regler.
Vi var fullt medvetna om badrummets ålder vid bud, vad vi inte förväntade oss var en ev skada och att ha ett badrum som är obrukbart (besiktningsmannen rekommenderade ett "användningsförbud"). Helst vill vi kunna utreda om en vidare skada har uppstått och i så fall i vilken omfattning. Annars förstår jag det som att en justering av köpeskillingen är en vanlig åtgärd. Säljaren är troligtvis inte jätteintresserad av att bryta fuktskyddet då risken är att köparen (vi) drar oss ut direkt vid en mer omfattande skada, samtidigt är säljaren som sagt uttalat lösningsorienterad.
Vi tar tacksamt emot råd om vilka förslag på lösningar vi kan framföra till säljare. Finns det utredningsmetoder som ni kan se vara möjliga här och vilka kostnader pratar vi om i sådant fall. Om det nu är svårutrett, vilken prutmån skulle kunna vara aktuell? Badrummet i sig och dess funktionalitet förstår vi att det inte går att kräva fullpris för, men vi vill samtidigt ta höjd för eventuella skadekostnader. Finns det praxis om klausuler i kontrakt där säljaren förpliktigas att betala om det efter tillträde visar sig att det finns en fuktskada?
Slutligen vill jag tillägga att säljarens försiktningsbolag vägrar ens komma ut och titta på golvbrunnen då badrummet är äldre än 30 år. Jag har själv ringt till dem och förklarat situationen och fått till mig att ingen som helst fuktskada i det huset som kan härledas till badrummet kommer ersättas.
Om vi utgår från att restvärdet på badrummet är noll kronor och det enbart kan finnas någon liten fuktskada i bjälklaget. Det kan inte kosta multum att byta några spånskivor och lite isolering samt några rör så rättvist är några tusen, pruta 5-10 tkr,
Hej! Priset ligger på 4 miljoner.Z ZipLock skrev:
mvh
Hobbysnickare
· Västra Götaland
· 972 inlägg
Jag tänker så här. Nytt badrum hade jag i så fall investerat i oavsett vad som finns där under. Då är det kanske mer intressant hur stort kökets tak är, hur mycket bjälklaget är skadat och vad det i så fall kostar att åtgärda.
Om vi räknar med att öppna, torka ur, skarva på nytt virke, isolera, plasta och gipsa taket i köket. Kanske lite el. Så kanske ni landar omkring hundringen om ni tar in snickare vilket i sammanhanget kanske inte är så farligt?
Eller gör det själv för några tusenlappar.
Om vi räknar med att öppna, torka ur, skarva på nytt virke, isolera, plasta och gipsa taket i köket. Kanske lite el. Så kanske ni landar omkring hundringen om ni tar in snickare vilket i sammanhanget kanske inte är så farligt?
Eller gör det själv för några tusenlappar.
Om vi antar att badrummet ändå måste göras om, även om där inte hade varit ett fel nu (bortsett från ålder). Så är enda skillnaden nu när du vet att där finns en vattenskada, tidsfaktorn.
Om det hade varit ok nu, så skulle du kunnat lägga in det i 5 årsplanen. Men det hade lika gärna kunnat bli akut efter en vecka.
Även om det visar sig finnas en lite värre skada ex. på en bjälke, så är kostnaden för åtgärd marginell i förhållande till kostnaden för badrumsrenovering, som ändå måste göras.
Med tanke på att inget syns på våningen under, är det osannolikt att det finns någon värre skada. Spånskivan som svällt måste rivas upp vid renoveringen oavsett skadan.
Om det hade varit ok nu, så skulle du kunnat lägga in det i 5 årsplanen. Men det hade lika gärna kunnat bli akut efter en vecka.
Även om det visar sig finnas en lite värre skada ex. på en bjälke, så är kostnaden för åtgärd marginell i förhållande till kostnaden för badrumsrenovering, som ändå måste göras.
Med tanke på att inget syns på våningen under, är det osannolikt att det finns någon värre skada. Spånskivan som svällt måste rivas upp vid renoveringen oavsett skadan.
Låter inte som nån nog deal.
Köp och låt bli att använda badrummet som badrum tills ni fixar så är det lugnt.
Söt limmar ni mattan eller nått och sätter kanin så klarar det sig.
Värre skada än lite ställd spånskiva tror jag hade synats mer speciellt i köket.
Köp och låt bli att använda badrummet som badrum tills ni fixar så är det lugnt.
Söt limmar ni mattan eller nått och sätter kanin så klarar det sig.
Värre skada än lite ställd spånskiva tror jag hade synats mer speciellt i köket.
Om ni känner att ni för er sinnesfrids skull behöver undersöka, kanske det kan vara ett alternativ att lyfta ned en gipsskiva i köket istället och inspektera underifrån. Gips och takfärg är billigt och ni har inte påverkat tätskiktet.
om ni håller er till att använda badkaret och duschdraperi på insidan så är det inget större problem.
Ni visste att badrummet var ekonomiskt slut. Nu fick ni veta att er tidsplan rubbades.
Jag har svårt att se vad man kan kräva av säljaren, badrummet är som sagt ekonomiskt slurkört. Ur den synvinkeln finns det inget att hämta. Att ni tänkt renovera senare är inte säljarens ansvar.
Men det som slår mig är kostnaden för att åtgärda fuktskadan. Personligen hade jag inte brytt mig att försöka klämma ur säljaren några extra kronor. Ni köper ett hus, en busig vän. Börja med att skippa alla tidsplaner. Det kommer huset göra åt er ändå
När jag köpte hus fick jag byta elen långt tidigare än planerat. Eftersom det lampsladd AB som hade gjort om en del av elen.
Det ända som irriterar mig med det hela, det är att jag missade det på visningen. Inte att jag fick lov att göra det tidigare utan att jag missat något uppenbart.
Så saker händer!
Köp nu huset och försök att lära känna er nya vän/busfrö. Ni kommer få många roliga stunder tillsammans. vissa stunder kanske det är huset som har roligt.
Men det är därför man köper hus
Ni visste att badrummet var ekonomiskt slut. Nu fick ni veta att er tidsplan rubbades.
Jag har svårt att se vad man kan kräva av säljaren, badrummet är som sagt ekonomiskt slurkört. Ur den synvinkeln finns det inget att hämta. Att ni tänkt renovera senare är inte säljarens ansvar.
Men det som slår mig är kostnaden för att åtgärda fuktskadan. Personligen hade jag inte brytt mig att försöka klämma ur säljaren några extra kronor. Ni köper ett hus, en busig vän. Börja med att skippa alla tidsplaner. Det kommer huset göra åt er ändå
När jag köpte hus fick jag byta elen långt tidigare än planerat. Eftersom det lampsladd AB som hade gjort om en del av elen.
Det ända som irriterar mig med det hela, det är att jag missade det på visningen. Inte att jag fick lov att göra det tidigare utan att jag missat något uppenbart.
Så saker händer!
Köp nu huset och försök att lära känna er nya vän/busfrö. Ni kommer få många roliga stunder tillsammans. vissa stunder kanske det är huset som har roligt.
Men det är därför man köper hus
S stefan olsson5 skrev:
Hej!
Innan vi sålde vårt hus 2016, så anlitade vi en besiktningsman. Han upptäckte i vår tvättstuga en vattenskada under varmvattenberedaren. Plastmattan hade där en spricka och vatten hade kommit ner i golvskivan som svällt. Vi anlitade ett byggföretag via försäkringsbolaget. (Ersättningn vi fick var försumbar, eftersom tvättstugan var i husets ålder = byggt 1980)
Åtgärderna blev:
All golvstående inredning togs bort, så att hela plastmattan kunde rivas ut. Den skadade delen av golvskivan + lite mer sågades bort. Inspektion visade att det inte var någon skada på golvbjälklaget. En slags byggfläkt/avfuktare fick blåsa ur all fukt under några veckor. Golvbrunnen byttes och flyttades ut från väggen till i dagsläget gällande mått. Kortlingar monterades mellan golvbjälkarna, så att golvet förstärktes under varmvattenberedaren. Därefter sattes öppningen i golvet igen, ny matta las in och all inredning monterades tillbaka.
Kostnaden minns jag inte.
Även en "liten" vatteskada kräver alltså ganska stora ingrepp, för att det ska bli våtsäkrat och giltigt för försäkringsbolaget. Vårt försäkringsbolag godkände att jag själv gjorde vissa arbeten under förutsättning att jag följde gällande normer och kunde visa det via fotodokumentation och kvitton på material. Jag utnyttjade inte möjligheten här, men gör man det kan en hel del av arbetskostnaden minska.
Om du vill vara trygg i att vattenskada inte blir större, bör du åtgärda direkt! Vatten kan krypa långa vägar innan en skada blir synlig och få bli mycket dyr vid reparation. Det kanske är möjlighet att förhandla ner priset så att kostnaden för reparation täcks till viss del i varje fall?
Lycka till!
Hade förutsatt att allt som inte renoverats, skulle renoveras i ett hus från 80-90-talet.. mer el mindre snabbt! Ett badrum mer än 10 år skulle automatiskt hamna på renoveringslistan i huvudet.. INNAN visning och innan besiktning.. (sedan prioriterar man ju i listan om man inte vill renovera allt innan man flyttar in).S stefan olsson5 skrev:
Är badrummet äldre än 15 år.. så skulle jag inte pruta nått (vilket vi inte heller gjorde när vi köpte).
inget håller för evigt.. och efter 10 sjunker mycket snabbt!
”Fördelen ” med er situation är att ni har en synlig skada - ni vet var den är.. ni vet att den finns! De flesta upptäcker den längre fram när skadorna runt om blivit större.
Att riva upp för att se mer under känns inte rimligt.
Räkna med en fuktskada och åtgärda.
Lägg även in andra våtutrymmen som är gamla i ”renoveringslistan” direkt.. (oavsett hur helt det är idag). Åldern rår man inte på., oavsett hur tjusigt man gör det! (man kan ha tur.. så håller det 10 år till, man kan ha otur o hitta vattenläckan 1 år senare)
Försäkringsbolagen är inte intresserade av att hjälpa sådana badrum.. men de hjälper tydligen om vattnet spridit sig till bjälklaget runt om.
Det är inte lätt med hus, eller att hitta rätt..
Men önskar er lycka till! Oavsett om ni hoppar av köpet eller om ni köper
(Ps ni kan alltid vara lite fräcka o prova o pruta lite med säljaren om ni tycker det känns som något ni vill.. värsta som händer är ett nej och ev lite sura miner.. försöker ni pruta för mycket finns dock risken att de inte vill sälja till er.)
Klart att det blir ingrepp. Men det blir det om man renoverar också. Pruta ner priset på en byggnadsdel som redan är noll?Järboslogen skrev:
Jag hade som säljare nobbat. eller om jag verkligen kände för köparna stryka 5000:-
på beloppet. Det finns inget ekonomiskt värde. Att det kostar spelar ingen roll. Hur ma. än gör blir det än värdeökning, ganska ordentlig