Överklaga avslag på bygglov, tips?
Lämnade härom dagen in om bygglov för vårt hus. Tänkte bygga ut vårt hus med X kvadrat. Saken är den att vi bor i ett område som har en områdes bestämmelse att man endast får bygga 80+30kvm, Våt hus har varit året runt boende ca 10 år innan regeln sattes varför vår fastighet inte omfattas av denna regel. Vi har idag 150+25kvm men vill alltså ändå bygga ut så att vi bla får ett garage i anslutning till huset.
Fick på stående fot avslag från kommunen att bygga ut, detta då vi redan har mer än 80+30 och att vi inte omfattas av reglerna innebar tydligen inte att man får bygga mer utan att man fått OK att man redan har mer... Man hänvisade till att man troligen inom ett par år kommer att stadsplanera området och då blir det fritt fram att bygga hur stort man vill... vafan om man redan vet det så borde man väl kunna se mellan fingrarna nu?
Nåväl jag tänker överklaga men frågan är vad jag kan skriva? Gjorde ett försök att påtala att vi i samband med utbyggnad ska byta till pelletsuppvärmning från elpanna men se den gubben gick inte..
Fick på stående fot avslag från kommunen att bygga ut, detta då vi redan har mer än 80+30 och att vi inte omfattas av reglerna innebar tydligen inte att man får bygga mer utan att man fått OK att man redan har mer... Man hänvisade till att man troligen inom ett par år kommer att stadsplanera området och då blir det fritt fram att bygga hur stort man vill... vafan om man redan vet det så borde man väl kunna se mellan fingrarna nu?
Nåväl jag tänker överklaga men frågan är vad jag kan skriva? Gjorde ett försök att påtala att vi i samband med utbyggnad ska byta till pelletsuppvärmning från elpanna men se den gubben gick inte..
Det finns en grundregel och den är att pågående markanvändning är tillåten även om en ny plan säger något annat. Vill kommunen stoppa eller begränsa pågående markanvändning måste kommunen i så fall lösa in det som är fel eller hela fastigheten.
Det är därför helt riktigt att du kan använda 150 + 25 kvm; även om nya bestämmelser anger 80 + 30 kvm. Det är till och med så att om huset går dig förlustigt, dvs försvinner, har du rätt att nyuppföra ett hus i storleken 150 + 25 kvm eftersom du hade det tidigare.
Det är också helt riktigt att du däremot inte har rätt att bygga ut huset eftersom en sådan utbyggnad skall prövas mot nuvarande bestämmelser. Det är ju nu du skall bygga ut. Ett avslag är därför riktigt att ge dig.
Det låter bra för dig att i framtiden kommer en plan att troligtvis medge en utbyggnad. Frågan du ställer är om du inte kan teckna in detta redan nu. Visst kan man se det på det sättet att det är rimligt att ge dig förskott på byggrätten men samtidigt är ju faktiskt planeringen i samhället något som var tids generation skall ordna. Vore det så att alla fick göra så att de kunde agera utifrån prognoser om framtiden - i detta fall framtida generationers vilja - försvinner framtiden för då har vi den redan idag.
Hur tufft det än låter är det bara att hålla med kommunen, du får vänta till dess planen säger något annat. Därför får du inte heller några argument för ett överklagande.
Lycka till!
Det är därför helt riktigt att du kan använda 150 + 25 kvm; även om nya bestämmelser anger 80 + 30 kvm. Det är till och med så att om huset går dig förlustigt, dvs försvinner, har du rätt att nyuppföra ett hus i storleken 150 + 25 kvm eftersom du hade det tidigare.
Det är också helt riktigt att du däremot inte har rätt att bygga ut huset eftersom en sådan utbyggnad skall prövas mot nuvarande bestämmelser. Det är ju nu du skall bygga ut. Ett avslag är därför riktigt att ge dig.
Det låter bra för dig att i framtiden kommer en plan att troligtvis medge en utbyggnad. Frågan du ställer är om du inte kan teckna in detta redan nu. Visst kan man se det på det sättet att det är rimligt att ge dig förskott på byggrätten men samtidigt är ju faktiskt planeringen i samhället något som var tids generation skall ordna. Vore det så att alla fick göra så att de kunde agera utifrån prognoser om framtiden - i detta fall framtida generationers vilja - försvinner framtiden för då har vi den redan idag.
Hur tufft det än låter är det bara att hålla med kommunen, du får vänta till dess planen säger något annat. Därför får du inte heller några argument för ett överklagande.
Lycka till!
Njaa.. det argumentet är väl tveeggat, om det kom ut hur himla byråkratiska och stelbenta dom är...Engan23 skrev:
Jag tror iofas att det med litet tur skulle kunna gå att argumentera med nämnden för att du skall kunna få dispans med hänvisning till den nya planen som kan förmodas bli antagen. Det beror ju givetvis på hur långt arbetet med den har kommit.
Jag tror att om du kan få grannarna att stötta dig (alltså ingen som blir sur om kommunen ger dispens) och om de nya reglerna är rimligt färdigdetaljerade, så skulle jag prova med det argumentet. Hörde någonstans att chansen att få dispens från existerande planbestämmelser ökar proportionellt med planens ålder. I ditt fall så lever ju de existerande reglerna nästan på lånad tid.
Det KAN finnas en gångbar variant att kringå detta problem. Ifall gällande områdesplan - utan att relatera till tomtens storlek - ger er byggrätten 80+30 kvm per tomt kan ni testa att KLYVA tomten.
Detta är givetvis bara möjligt ifall tomten är så stor att lantmäteriet anser det skäligt. Men får ni tumme upp för att bilda två fastigheter av er nuvarande blir summan att ni får fördubblad byggrätt. Tål åtminstone att kolla.
Detta är givetvis bara möjligt ifall tomten är så stor att lantmäteriet anser det skäligt. Men får ni tumme upp för att bilda två fastigheter av er nuvarande blir summan att ni får fördubblad byggrätt. Tål åtminstone att kolla.
Jag glömde fråga en annan viktig sak: Vadå "nej på stående fot"??
Handläggaren kan formellt inte avslå en bygglovsansökan på delegation. Därför kan man inte säga att din ansökan är avslagen med mindre "stående fot" än att nämnden beslutat. Du kan heller inte överklaga ärendet innan du har ett beslut att överklaga.
Som jag ser det bör du inte slänga pengar, tid och energi på att en sådan överklagan. Dra därför tillbaka ansökan innan den blir föremål för avgift.
Handläggaren kan formellt inte avslå en bygglovsansökan på delegation. Därför kan man inte säga att din ansökan är avslagen med mindre "stående fot" än att nämnden beslutat. Du kan heller inte överklaga ärendet innan du har ett beslut att överklaga.
Som jag ser det bör du inte slänga pengar, tid och energi på att en sådan överklagan. Dra därför tillbaka ansökan innan den blir föremål för avgift.
ibland kan man tillämpa "särskilt behov" eller "mindre avvikelse", men då vi inte vet storleken på Din tomt i jämförelse med grannarnas, så ligger du med dina 150+25 så vida över vad som nu medges, att jag tror du får svårt att få en ändring av beslutet.
Men överklaga skall man alltid göra.
Förmodar att de nya bestämmelserna om 80+30 tillkommit efter många diskussioner
i nämnden och kanske även i KS och KF. En del områden (sommarstuge,kollonier) har uppmärksammat efter det att tomtinnehavarna låtit bebygga tomterna till 50-60% av tomtytan, och sedan flyttat dit för gott. Detta har och kommer på sikt att ställa till problem för kommunernas översiktsplanering vad gäller skola, vägar och annan service i synnerhet när fastigheterna bytt ägare ett antal gånger
Men överklaga skall man alltid göra.
Förmodar att de nya bestämmelserna om 80+30 tillkommit efter många diskussioner
i nämnden och kanske även i KS och KF. En del områden (sommarstuge,kollonier) har uppmärksammat efter det att tomtinnehavarna låtit bebygga tomterna till 50-60% av tomtytan, och sedan flyttat dit för gott. Detta har och kommer på sikt att ställa till problem för kommunernas översiktsplanering vad gäller skola, vägar och annan service i synnerhet när fastigheterna bytt ägare ett antal gånger
Tack för responsen. Det är ett sommarstuge område som på senare år mer och mer övergått till året runt boende. Tyvärr så finns det också inskrivet att man ej får splitta tomterna, min är på 3500 kvm men det har jag inget för
Ok så du menar att de inte kan säga nej utan då måste de ta det vidare till byggnadsnämnden? Frågan är när de tar en avgift, kostar det att dra ansökan i nämnden eller kommer kosten senare?
Jag har beställt hem områdesbestämmelserna, ska lusläsa dessa. Några av fastigheterna i området omfattas inte av områdesbestämmelserna, min fastighet är en sådan. Saken är den att det endast står i bestämmelserna att "fastigheterna x,y, z... inte omfattas av reglerna" därav trodde jag att det för mig var frittfram att ansöka och bygga men icke. Kommunens tolkning verkar vara att "inte omfattas" betyder "OK du har redan för stort hus men du får inte bygga större", detta står inte i bestämmelserna.
Ska ta detta med kommunen. Risken är väl att dom har tolkningsföreträde...
Ok så du menar att de inte kan säga nej utan då måste de ta det vidare till byggnadsnämnden? Frågan är när de tar en avgift, kostar det att dra ansökan i nämnden eller kommer kosten senare?
Jag har beställt hem områdesbestämmelserna, ska lusläsa dessa. Några av fastigheterna i området omfattas inte av områdesbestämmelserna, min fastighet är en sådan. Saken är den att det endast står i bestämmelserna att "fastigheterna x,y, z... inte omfattas av reglerna" därav trodde jag att det för mig var frittfram att ansöka och bygga men icke. Kommunens tolkning verkar vara att "inte omfattas" betyder "OK du har redan för stort hus men du får inte bygga större", detta står inte i bestämmelserna.
Ska ta detta med kommunen. Risken är väl att dom har tolkningsföreträde...
På det sätt Du skriver har förmodligen tjänstemannen i all välmån försökt att hjälpa dig med din ansökan med orden- det här kan/kommer vi inte att godkänna med hänvisning till de nya områdesbestämmelserna.Engan23 skrev:Tack för responsen. Det är ett sommarstuge område som på senare år mer och mer övergått till året runt boende. Tyvärr så finns det också inskrivet att man ej får splitta tomterna, min är på 3500 kvm men det har jag inget för
Ok så du menar att de inte kan säga nej utan då måste de ta det vidare till byggnadsnämnden? Frågan är när de tar en avgift, kostar det att dra ansökan i nämnden eller kommer kosten senare?
Jag har beställt hem områdesbestämmelserna, ska lusläsa dessa. Några av fastigheterna i området omfattas inte av områdesbestämmelserna, min fastighet är en sådan. Saken är den att det endast står i bestämmelserna att "fastigheterna x,y, z... inte omfattas av reglerna" därav trodde jag att det för mig var frittfram att ansöka och bygga men icke. Kommunens tolkning verkar vara att "inte omfattas" betyder "OK du har redan för stort hus men du får inte bygga större", detta står inte i bestämmelserna.
Ska ta detta med kommunen. Risken är väl att dom har tolkningsföreträde...
Men om du nu utifrån detta ändå vill gå vidare, då blir det ett ärende (som kostar).
Då får du bereda dig på ett avslag, och då kan du för att förlänga processen, begära ett slutligt beslut. Nämnden prövar då ärendet en gång till, med förmodligen samma resultat. Och då har du ett beslut som du kan överklaga-Länsstyrelse-Kammarrätt-regeringsrätt. Räkna med en 2-3 års tid till slutligt-Nej.
Men o`key, med tanke på tomtens storlek tror jag det skulle gå att uppföra en ny byggnad, garage eller förråd i annan ände av tomten. Men att bygga ut det befintliga huset ter sig omöjligt, såvida du inte väljer att bygga på höjden.........
Förutsätter att jag förstått vad du skriver när du nu nämner att vissa fastigheter inte omfattas av bestämmelserna, tycker du borde ta ett snack med tjänstemannen och be om en begriplig förklaring, då det är väsentligt för dig som går i byggtankar
Engan: Ok så du menar att de inte kan säga nej utan då måste de ta det vidare till byggnadsnämnden? Frågan är när de tar en avgift, kostar det att dra ansökan i nämnden eller kommer kosten senare?
Svar: Bygglovsavgiften debiteras så snart byggnadsnämnden fattat beslut (oavsett om beslutet är negativt eller positivt). Överklaga kan du göra först med ett negativt besked i din hand. Det besked du fått av en tjänsteman är egentligen inget formellt beslut (om jag fattat saken rätt på din beskrivning).
Svar: Bygglovsavgiften debiteras så snart byggnadsnämnden fattat beslut (oavsett om beslutet är negativt eller positivt). Överklaga kan du göra först med ett negativt besked i din hand. Det besked du fått av en tjänsteman är egentligen inget formellt beslut (om jag fattat saken rätt på din beskrivning).
Saken är den att en av mina grannar har samma förutsättningar som mig (ska dubbelkolla det när jag förhoppningsvis idag får områdesbestämmelserna samt karta över vilka fastigheter som inte omfattas) och han fick bygga ut ca 40kvm så sent som i våras och hans hus är säkerligen på 150kvm innan.
Jag ska kolla bestämmelserna, sedan ska jag ringa handläggaren på kommunen och prata lite med honom, fråga honom rent ut vad som gäller och fråga varför inte jag när grannen...
Jag ska kolla bestämmelserna, sedan ska jag ringa handläggaren på kommunen och prata lite med honom, fråga honom rent ut vad som gäller och fråga varför inte jag när grannen...
Bra! På din beskrivning får nämligen jag också intrycket av att din fastighet inte omfattas av någon gällande plan. Isåfall gäller utomplansbestämmelser. Och isåfall faller nytt ljus över handläggarens muntliga besked: Han vill helt enkelt i lugn och ro begränsa en byggrätt du faktiskt fortfarande har.
MEN - jag tycker ändå inte du ska rusa. Först av allt bör du handplocka en duktig fastighetsjurist, som i detalj kan gilla läget och hjälpa dig utforma en gångbar taktik. Det kostar några tusenlappar. Men dessa pengar blir betydligt bättre använda än om du betalar nej på ett bygglov med slumpvis valda grunder för överklagande.
Om du är riktigt väl påläst och för din talan genom juridiskt ombud kommer du att bemötas med helt annan respekt hos byggnadsnämnden.
MEN - jag tycker ändå inte du ska rusa. Först av allt bör du handplocka en duktig fastighetsjurist, som i detalj kan gilla läget och hjälpa dig utforma en gångbar taktik. Det kostar några tusenlappar. Men dessa pengar blir betydligt bättre använda än om du betalar nej på ett bygglov med slumpvis valda grunder för överklagande.
Om du är riktigt väl påläst och för din talan genom juridiskt ombud kommer du att bemötas med helt annan respekt hos byggnadsnämnden.
Stämmer, fastigheten omfattas inte av gällande plan. Vad menar du med "Han vill helt enkelt i lugn och ro begränsa en byggrätt du faktiskt fortfarande har"? Har han rätt att begränsa min byggrätt trots att jag inte omfattas utan borde få bygga?
Jag kan kolla med Villaägarnas riksförbunds jurist i dessa frågor. Jag kan ju åtminstone höra med snubben som avslog min ansökan på vilka grunder samt ifågasätta skillnaden mellan min och grannens fastighet.
Jag kan kolla med Villaägarnas riksförbunds jurist i dessa frågor. Jag kan ju åtminstone höra med snubben som avslog min ansökan på vilka grunder samt ifågasätta skillnaden mellan min och grannens fastighet.
När jag säger att han "vill bestämma" är det förstås en överförenkling. Han måste trots allt fråga om lov först, hos både byggnadsnämnd och fullmäktige. Handläggaren har givetvis inget som helst stöd av en detaljplan som ännu inte finns. Lika lite som du själv kan bygga utan bygglov.
Mycket god idé att ringa Villaägarna! Be dem om tips på någon skicklig kollega som kan träda in som ditt ombud i senare förhandling. Din motpart ska känna att det är enklare och lustigare att gå dig till viljes än att köra över dig. De tycker inte heller det är kul att trassla med överklaganden, om ditt ombud (redan innan din bygglovsansökan lämnas in) kan visa att du kommer att få rätt i högre instans.
Handläggaren har givetvis inget som helst stöd av en detaljplan som ännu inte finns. Lika lite som du själv kan bygga utan bygglov.Mycket god idé att ringa Villaägarna! Be dem om tips på någon skicklig kollega som kan träda in som ditt ombud i senare förhandling. Din motpart ska känna att det är enklare och lustigare att gå dig till viljes än att köra över dig. De tycker inte heller det är kul att trassla med överklaganden, om ditt ombud (redan innan din bygglovsansökan lämnas in) kan visa att du kommer att få rätt i högre instans.