Nyligen köpt lägenhet, tätskikt saknas bakom toalett
Lång historia kort:
Köpte nyligen en lägenhet. Ganska omgående efter tillträde visade det sig att det saknades tätskikt bakom den inbyggda toaletten, detta var inget vi upptäckte när vi var på visningen. Badrummet byggdes om för ca 5 år sedan och inte av den som vi köpte lägenheten av utan ägaren innan det.
Vi har fått ett intyg (kvalitetsdokument, egenkontroll) från säljaren där det står att arbetet är "utfört enligt aktuell monteringsanvisning från tätskitstillverkaren".
Jag tog in en besiktningsman som konstaterade att toaletten behöver byggas om eftersom den saknar tätskikt. Han menade också att det är att ses som ett "dolt fel" då undersökningsplikten utgår från att en lekman inte kunnat upptäcka felet. Dessutom verkar då inte intyget gälla.
Jag vill driva frågan vidare. Toaletten behöver byggas om och jag vill såklart inte ta kostnaden. Jag har försökt kontakta den ansvariga entreprenören men han har nu slutat svara på mina samtal.
Min hemförsäkring bekostar en jurist upp till strax under 200,000kr, så jag tänkte ta in en som hjälper mig att driva frågan. Min tanke är att juristen kan driva frågan mot entreprenörens försäkringsbolag, men det kanske istället blir mot någon av de förra ägarna.
Mina frågor:
Vad är möjligheten att lyckas driva igenom detta?
Något annat jag borde ta i beaktning?
Vad ska jag tänka på vid val av jurist?
Köpte nyligen en lägenhet. Ganska omgående efter tillträde visade det sig att det saknades tätskikt bakom den inbyggda toaletten, detta var inget vi upptäckte när vi var på visningen. Badrummet byggdes om för ca 5 år sedan och inte av den som vi köpte lägenheten av utan ägaren innan det.
Vi har fått ett intyg (kvalitetsdokument, egenkontroll) från säljaren där det står att arbetet är "utfört enligt aktuell monteringsanvisning från tätskitstillverkaren".
Jag tog in en besiktningsman som konstaterade att toaletten behöver byggas om eftersom den saknar tätskikt. Han menade också att det är att ses som ett "dolt fel" då undersökningsplikten utgår från att en lekman inte kunnat upptäcka felet. Dessutom verkar då inte intyget gälla.
Jag vill driva frågan vidare. Toaletten behöver byggas om och jag vill såklart inte ta kostnaden. Jag har försökt kontakta den ansvariga entreprenören men han har nu slutat svara på mina samtal.
Min hemförsäkring bekostar en jurist upp till strax under 200,000kr, så jag tänkte ta in en som hjälper mig att driva frågan. Min tanke är att juristen kan driva frågan mot entreprenörens försäkringsbolag, men det kanske istället blir mot någon av de förra ägarna.
Mina frågor:
Vad är möjligheten att lyckas driva igenom detta?
Något annat jag borde ta i beaktning?
Vad ska jag tänka på vid val av jurist?
Vad förväntas ombyggnad gå på?
Kanske det går som småmål?
Gäller dolda fel på berörd lägenhet?
Om det är bostadsrätt så gäller väl köplagen?
Hur upptäckte ni avsaknaden av tätskikt?
Kanske det går som småmål?
Gäller dolda fel på berörd lägenhet?
Om det är bostadsrätt så gäller väl köplagen?
Hur upptäckte ni avsaknaden av tätskikt?
Tror inte det går som småmål. Enligt besiktningsmannen behövde troligtvis hela toaletten rivas ut då den är inbyggd. Har ingen aning om eventuell kostnad för att riva ut stoppa tillbaka en inbyggd toalett men gissar på ca 200,000kr minst.D09 skrev:
Felen berör den lägenhet jag nu äger, tillträdd för ca 3 månader sedan. Hoppas det är svar på din fråga, förstod den inte riktigt.
Ja köplagen borde gälla. Jag har informerat säljaren av lägenheten, och har själv försökt att få den tidigare entreprenören att åtgärda felet men har nu gett upp då han slutat svara på mina samtal.
Upptäckten av avsaknaden av tätskikt: Kort innan tillträde släppte föreningen släppte föreningen in en rörmokare i lägenheten som gjorde någon typ av rutinkontroll. Rörmokaren tittade då till toaletten och konstaterade att den ”var felbyggd” utan att specificera det närmre. Efter jag tillträtt informerade ordföranden mig om det och då kontakte jag en besiktningsman.
200,000? Ska hela badrummet byggas om?
Det kanske går att få till dolt fel, men som Jonathan skriver så upptäcktes det snabbt. Å andra sidan finns ett intyg som är relativt nytt och det sänker väl kraven på undersökning.
En annan fråga är ju vad lägenheten kostade och vad den skulle gått för om felet hade varit känt. Det påverkar eventuell ersättning du kan få ut.
Jag tror inte du ska ge dig på den som byggt, då du inte har något avtal med denne. Den du köpt av eller försäkringsbolaget bör vara din motpart. Om de vill driva mot tidigare ägare eller byggare så är det deras sak.
Det kanske går att få till dolt fel, men som Jonathan skriver så upptäcktes det snabbt. Å andra sidan finns ett intyg som är relativt nytt och det sänker väl kraven på undersökning.
En annan fråga är ju vad lägenheten kostade och vad den skulle gått för om felet hade varit känt. Det påverkar eventuell ersättning du kan få ut.
Jag tror inte du ska ge dig på den som byggt, då du inte har något avtal med denne. Den du köpt av eller försäkringsbolaget bör vara din motpart. Om de vill driva mot tidigare ägare eller byggare så är det deras sak.
Jag tror inte att du formellt kan kräva den firma som gjort felet. Utan din part är troligen säljaren du köpt av.
Sedan kan han i sin tur kräva den som sålde till honom osv. Max två år bakåt (10 år om det gällt en fastighet).
Att åtgärda kostar definitivt inte 200 000, inte ens om hela badrummet måste rivas. Såvida det inte är extremt lyxigt.
Första saken man måste titta på är om det verkligen är fel, på din beskrivning så låter det som rätt klart, men skaffa en second opinion. Lägg gärna upp bilder här så kommer du att få många synpunkter.
Sedan gäller undersökningsplikt enl. köplagen, precis som enl. jordabalken vid fastighetsaffärer. Detta att rörkillen uppenbarligen kunde se felet utan förstörande undersökning, är en kraftig indikator på att felet borde kunnat hittas vid en nogrann undersökning, i så fall får man inte reklammera fel i "varan".
I ditt fall fanns kvalitetsdokument, som eventuellt kan anses vara en utfästelse från säljaren. En utfästelse är oftast inte giltig, den måste vara väldigt tydlig och specifik för att kunna anses vara en utfästelse.
Kvalitetsdokumentet kanske kan anses vara en sådan tydlig utfästelse, men det är långt ifrån säkert.
Om säljaren gör en utfästlese om en specifik del av varan, som man ev. kan anse att det gjorts här, så minskar det köparens undersökningsplikt, men den tar inte bort skyldigheten att undersöka helt. OM jag vore säljare i det här fallet så skulle jag hävda att iom. att det inte fanns någon synlig skvallerlednning från utrymmet för toan, så var det trivialt att upptäcka att det inte verkar korrekt utfört, och därmed borde du som köpare misstänkt att kvalitetsdokumentet inte stämmer.
Det är långt ifrån klockrent att det argumentet skulle hålla i rätten, men möjligheten skapar en osäkerhet.
Du bör ta in flera olika förslag på åtgärd, beroende på hur det är fel, så kan det kosta vad som helst mellan 20 000 och 100 000 som jag ser det.
Det finns en skaplig chans att det går att göra en lokal åtgärd just vid toan.
Med mina "negativa" meningar här ovan, vill jag bara förbereda dig på att det är inte ett lätt solklart fall. De jag känner till som varit i rätten för liknande saker, har börjat med en stämmning på 150 000, för att nästan 5 år senare förlikas till 37 000, självrisken i rättskyddet kostade 35 000....
Det är alltså mödosamt och mycket riskfyllt att verkligen driva ett fall som det här, och även om det verkligen skulle handla om 200 000, så förlikas den här typen av ärenden nästan alltid, och då är det brukligt att parterna tar sina respektive advokatkostnader, kanske 5 år senare, blir en låg timpeng för åratal av skrivelser, oro och dålig sömn.
Sedan kan han i sin tur kräva den som sålde till honom osv. Max två år bakåt (10 år om det gällt en fastighet).
Att åtgärda kostar definitivt inte 200 000, inte ens om hela badrummet måste rivas. Såvida det inte är extremt lyxigt.
Första saken man måste titta på är om det verkligen är fel, på din beskrivning så låter det som rätt klart, men skaffa en second opinion. Lägg gärna upp bilder här så kommer du att få många synpunkter.
Sedan gäller undersökningsplikt enl. köplagen, precis som enl. jordabalken vid fastighetsaffärer. Detta att rörkillen uppenbarligen kunde se felet utan förstörande undersökning, är en kraftig indikator på att felet borde kunnat hittas vid en nogrann undersökning, i så fall får man inte reklammera fel i "varan".
I ditt fall fanns kvalitetsdokument, som eventuellt kan anses vara en utfästelse från säljaren. En utfästelse är oftast inte giltig, den måste vara väldigt tydlig och specifik för att kunna anses vara en utfästelse.
Kvalitetsdokumentet kanske kan anses vara en sådan tydlig utfästelse, men det är långt ifrån säkert.
Om säljaren gör en utfästlese om en specifik del av varan, som man ev. kan anse att det gjorts här, så minskar det köparens undersökningsplikt, men den tar inte bort skyldigheten att undersöka helt. OM jag vore säljare i det här fallet så skulle jag hävda att iom. att det inte fanns någon synlig skvallerlednning från utrymmet för toan, så var det trivialt att upptäcka att det inte verkar korrekt utfört, och därmed borde du som köpare misstänkt att kvalitetsdokumentet inte stämmer.
Det är långt ifrån klockrent att det argumentet skulle hålla i rätten, men möjligheten skapar en osäkerhet.
Du bör ta in flera olika förslag på åtgärd, beroende på hur det är fel, så kan det kosta vad som helst mellan 20 000 och 100 000 som jag ser det.
Det finns en skaplig chans att det går att göra en lokal åtgärd just vid toan.
Med mina "negativa" meningar här ovan, vill jag bara förbereda dig på att det är inte ett lätt solklart fall. De jag känner till som varit i rätten för liknande saker, har börjat med en stämmning på 150 000, för att nästan 5 år senare förlikas till 37 000, självrisken i rättskyddet kostade 35 000....
Det är alltså mödosamt och mycket riskfyllt att verkligen driva ett fall som det här, och även om det verkligen skulle handla om 200 000, så förlikas den här typen av ärenden nästan alltid, och då är det brukligt att parterna tar sina respektive advokatkostnader, kanske 5 år senare, blir en låg timpeng för åratal av skrivelser, oro och dålig sömn.
Ok 200,000 är alltså för dyrt. Uppfattat!Fairlane skrev:
Badrummet är hyffsat exklusivt och nyrenoverat, samt toaletten inbyggd. Får lägga upp bilder i en annan del av forumet och fråga om eventuell prisbild
En oro jag har är att det ska dyka upp nya fel när toaletten rivs ut. Det kanske inte är tätskikt någonstans...
H hempularen skrev:
Stort tack för ditt svar!
Det är verkligen fel, både besiktningsman och andra sakkunniga har kosntaterat det.
Förstår både från ditt svar och vad jag sökt mig till tidigare, att det är långt ifrån enkelt att få igenom detta.
För mig har det definitvt ett värde av att hålla det enkelt snabbt, är inte intresserad av en lång process.
Ska undersöka med hantverkare om vilka åtgärder som kan göras. Kanske går det att göra något enklare än att banka ut allt. Ska lägga upp lite bilder i en annan del av forumet.
Jag är orolig för att det ska dyka upp fler problem senare. Worst case scenario saknas det tätskikt i hela badrummet... Min hemförsäkring har rätssskydd, så täntke kotnakta juridiskt ombud för att få lite mer på fötterna.
Iom att badrummet är hyffsat nyrenoverat är alla renoveringar rena kostnader och inte investeringar. Därför vill jag iaf undersöka möjligheten att driva detta, men har varken tid eller kunskap att göra det själv.
Om du har haft en besiktnigsman där så borde denne märkt om det saknades tätskikt vid golvbrunnen så det bör vara lugnt.
Sakta i backarna!
Ta dig en rejäl funderare på om det är nödvändigt att göra något alls! Om jag förstått dig rätt, är det tätskiktet bakom den inbyggda dasstolen som saknas? Om så, är det en möjlighet att ha för vana att lyfta på locket/luckan till wc-inbyggnaden för en enkelt okulärbesiktning då och då! Kan vara ett väldigt lockande alternativ till juridiska tvister och ragnarök i badrummet!
Staffan
Ta dig en rejäl funderare på om det är nödvändigt att göra något alls! Om jag förstått dig rätt, är det tätskiktet bakom den inbyggda dasstolen som saknas? Om så, är det en möjlighet att ha för vana att lyfta på locket/luckan till wc-inbyggnaden för en enkelt okulärbesiktning då och då! Kan vara ett väldigt lockande alternativ till juridiska tvister och ragnarök i badrummet!
Staffan
Hur ligger tätskiktet då? Har man lagt det utanför inbyggnaden? Eller saknas det helt?
Jag hade nog lagt ner ett vattenlarm i botten som kommer att indikera för ev läckage.
Vad jag förstår så brukar det vara knepigt att få igenom "dolt fel" på bostadsrätter.
Jag hade nog lagt ner ett vattenlarm i botten som kommer att indikera för ev läckage.
Vad jag förstår så brukar det vara knepigt att få igenom "dolt fel" på bostadsrätter.
Jag kan ju förstå oron för att det skall visa sig vara mer fel.
Om jag minns rätt så säger reglerna att det skall finnas läckageindikering, exempelvis skvallerrör. Men jag tror att alternativa metoder, ex. elektronikst läckagelarm är OK.E erbh123 skrev:
Det hjälper ju då inte på problemet med att golvet inne i utrymmet där cisternen sitter måste vara fuktspärrat.
Kan det gå att komma åt o fixa från andra sidan väggen? det är avsevärt billigare att riva i en sovrumsvägg, än i en kaklad badrumsvägg.