Måste ett hyreskontrakt vara jordabalkskontrakt?
Hej
Sitter med i en styrelse i en föräldra-förening som driver en skola i en hyrd lokal. Nu vill hyresvärden gärna sälja lokalen alt höja hyran med 100% (efter att föreningen dumt nog rustat upp fastigheten för föreningens pengar så värdet på fastigheten har ju stigit).
Kruxet var dock att hyresvärden glömde bort att säga upp kontraktet enligt följande paragraf han själv skrivit:
... med nio (9) månaders ömsesidig uppsägningstid. Om uppsägning ej sker förlängs kontraktet med tre (3) år för varje gång. Uppsägning av Avtalet skall vara skriftlig.
Detta har lett till en ganska syrlig situation.
Nu menar hyresvärden att avtalet inte gäller eftersom det inte är utformat som ett riktigt hyreskontrakt enligt jordabalken. I synnerhet att kostnader står att de ska regleras 30/70 då föreningen bara hyr 70% av tiden per vecka.
Själv kan jag ytterst lite om vare sig hyreskontrakt eller jordabalken. Men kan det stämma att om vi tar detta till domstol så skulle domstolen säga att hyreskontraktet inte är ett korrekt hyresavtal om det inte följer en bestämd form definierad av jordabalken?
Vi har fått ett nytt avtal att skriva på, som har helt annan utformning men innehållet är i princip detsamma. 100% hyreshöjning och kostnadsfördelningen 100/0 hyresgästen/hyresvärden dock.
Vad tror ni måste kontrakt följa visa form? Man har ju hört att även muntliga avtal ska gälla , även om dessa säkert är svårare att bevisa.
Mvh
Fredrik Andersson
Sitter med i en styrelse i en föräldra-förening som driver en skola i en hyrd lokal. Nu vill hyresvärden gärna sälja lokalen alt höja hyran med 100% (efter att föreningen dumt nog rustat upp fastigheten för föreningens pengar så värdet på fastigheten har ju stigit).
Kruxet var dock att hyresvärden glömde bort att säga upp kontraktet enligt följande paragraf han själv skrivit:
... med nio (9) månaders ömsesidig uppsägningstid. Om uppsägning ej sker förlängs kontraktet med tre (3) år för varje gång. Uppsägning av Avtalet skall vara skriftlig.
Detta har lett till en ganska syrlig situation.
Nu menar hyresvärden att avtalet inte gäller eftersom det inte är utformat som ett riktigt hyreskontrakt enligt jordabalken. I synnerhet att kostnader står att de ska regleras 30/70 då föreningen bara hyr 70% av tiden per vecka.
Själv kan jag ytterst lite om vare sig hyreskontrakt eller jordabalken. Men kan det stämma att om vi tar detta till domstol så skulle domstolen säga att hyreskontraktet inte är ett korrekt hyresavtal om det inte följer en bestämd form definierad av jordabalken?
Vi har fått ett nytt avtal att skriva på, som har helt annan utformning men innehållet är i princip detsamma. 100% hyreshöjning och kostnadsfördelningen 100/0 hyresgästen/hyresvärden dock.
Vad tror ni måste kontrakt följa visa form? Man har ju hört att även muntliga avtal ska gälla , även om dessa säkert är svårare att bevisa.
Mvh
Fredrik Andersson
Nu är jag ingen jurist, men jordabalken reglerar ägande inte hyresförhållande. Jag tror de inte har full koll, tänk på att styrelsen för Brf (som jag tolkar är er hyresvärd) är lika glada amatörer som ni.
Detta är paragraf ett i jordabalken:
1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.
Jag hävdar alltså att avtalet gäller.
Edit: som nedan skriver så är hyreslagen en del av jordabalken. Mitt fel. Men jag hävdar ändå att avtalet gäller.
Detta är paragraf ett i jordabalken:
1 § Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.
Jag hävdar alltså att avtalet gäller.
Edit: som nedan skriver så är hyreslagen en del av jordabalken. Mitt fel. Men jag hävdar ändå att avtalet gäller.
Redigerat:
Du får gärna utveckla vad som står på ert avtal. Det går att teckna ett avtal i löpande text, och på såvis inleda en hyresrelation. Finns vissa delar som behöver finns med;
Namn på HV och org,nr.
Namn på HG och org,nr
Lokalens adress
Lokalens storlek
Lokalens användning
Hyresperioden
Uppsägningstid
Förlängningstid avtalsperiod två.
Underskrift av HG och HV
Alla ingångna hyresrelationer regleras via JB kapitel 12, "hyreslagen"
Har er fastighetsägare missat att säga upp avtalet MINST 9 månader innan tidens utgång, kommer avtalet att löpa vidare med likadana villkor 3 år till. Grattis
Bråkar han, får ni driva caset i Hyresnämnden.
Namn på HV och org,nr.
Namn på HG och org,nr
Lokalens adress
Lokalens storlek
Lokalens användning
Hyresperioden
Uppsägningstid
Förlängningstid avtalsperiod två.
Underskrift av HG och HV
Alla ingångna hyresrelationer regleras via JB kapitel 12, "hyreslagen"
Har er fastighetsägare missat att säga upp avtalet MINST 9 månader innan tidens utgång, kommer avtalet att löpa vidare med likadana villkor 3 år till. Grattis
Bråkar han, får ni driva caset i Hyresnämnden.Är absolut ingen expert. Men som jag förstått det så gäller ett hyreskontrakt även om det skulle finnas "olagliga" klausuler idet. Då faller de delar av avtalet som inte följer lagen, men övriga klausuler gäller.
En sak som kan göra ett avtal ogiltigt i sin helhet, är om ingen uthyrning har skett. Man kan inte avtala att hyran skall vara noll kronor, det måste utgå en hyra, annars föreligger inte ett hyresförhållande.
Jag funderar på om hyresvärden möjligen vill få det till att den där 30/70% regeln kommer in där. Om ni alltså hyr 30% av tiden till noll kronor, men ni betalar ju för 70% av tiden.
Det här med 3 års förlängning ärt väldigt vanligt i lokalhyressammanhang. Och det tror jag beror på att det finns en paragraf i hyreslagen (?) att man inte får ha indexreglerad hyra om inte avtalet löper på minst 3 år. Löper avtalet kortare tid, så måste hyran specificeras för hela avtalstiden.
En sak som kan göra ett avtal ogiltigt i sin helhet, är om ingen uthyrning har skett. Man kan inte avtala att hyran skall vara noll kronor, det måste utgå en hyra, annars föreligger inte ett hyresförhållande.
Jag funderar på om hyresvärden möjligen vill få det till att den där 30/70% regeln kommer in där. Om ni alltså hyr 30% av tiden till noll kronor, men ni betalar ju för 70% av tiden.
Det här med 3 års förlängning ärt väldigt vanligt i lokalhyressammanhang. Och det tror jag beror på att det finns en paragraf i hyreslagen (?) att man inte får ha indexreglerad hyra om inte avtalet löper på minst 3 år. Löper avtalet kortare tid, så måste hyran specificeras för hela avtalstiden.
Om jag förstår rätt betalar ni dels hyra, och dels kostnader (nu 70%) är det för värme eller liknande?
HUr är det formulerat det här med att föreningen bara hyr 70% av tiden per vecka? Antar att det är ni bara använder lokalen måndag-fredag? Det låter ju iofs lite knepigt om det inte är så att hyresvärden kan hyra ut lokalen till annat under helgerna.
HUr är det formulerat det här med att föreningen bara hyr 70% av tiden per vecka? Antar att det är ni bara använder lokalen måndag-fredag? Det låter ju iofs lite knepigt om det inte är så att hyresvärden kan hyra ut lokalen till annat under helgerna.
Inga konstigheter med det avtalet. Då HV gjort en felaktig uppsägning för villkorsändring, bor ni kvar med er verksamhet och betalar samma hyra som ni gjort första avtalsperioden.
HV kommer såklart att på nästa hyresavi skriva den "nya" hyran som han har tänkt sig, men då han inte kan styrka och visa upp en giltig uppsägning som har varit er tillhanda rätt datum, så har han ingen chans i HN. Viktigt att ni fortsätter betala den gamla hyran i TID, kommer hyran försent har HV rätten på sin sida att kicka ut er.
HV kommer såklart att på nästa hyresavi skriva den "nya" hyran som han har tänkt sig, men då han inte kan styrka och visa upp en giltig uppsägning som har varit er tillhanda rätt datum, så har han ingen chans i HN. Viktigt att ni fortsätter betala den gamla hyran i TID, kommer hyran försent har HV rätten på sin sida att kicka ut er.
Gällande 70/30, som hyresgäst har man egentligen rätt att förhandla in vilka villkor man önskar, så nu har ni lagt upp det att ni egentligen har en reducering av hyran med 30% pga er verksamhet inte är 24/7. Helt ok att lägga in denna typ av hyresreducering.
Jag ser inte något om någon hyresreducering. Det står en angiven årshyra (xxxx) som då är "kallhyra". Därtill kommer driftskostnader som hyresvärd och hyresgäst delar 30/70. Enligt avtalet ingår inte vinden, antar att hyresvärden har någon verksamhet där?H Haget skrev:
Det står en lite märklig sak "Städningen efter att Hyresvärden varit i lokalen, faktureras Hyresvärden direkt."
Har Hyresvärden tillgång till den uthyrda lokalen ibland? Det nämns ju inte någon annanstans något om att hyresgästen bara har tillgång till lokalen viss tid?
Jag ser inget som gör att värden skulle kunna tolka avtalet som ogiltigt.
Ok, "hyresreducering". Man kan inte hyra ut samma lokal två ggr, till två parter. Därför har man från HG sida, gått med på att man för en lägre årshyra tillåter att andra, styrelsen eller vem det är, nyttjar deras lokal till 30%. Så en form av reduktion av hyran.K kindvall skrev:
Man ska nog skilja på hyra och driftkostnader. Det kan ju vara så att man har tagit med hyresgästens behov av 70% utnyttjande när årshyran är satt, men det finns det inget om i kontraktet, om det nu inte nämns i de två första paragraferna som saknas. Hur driftskostnader fördelas är en annan sak.
Är det nya kontraktet baserat på att hyresgästen har 100% tillgång till lokalerna, dvs hyresvärden har inte längre behov av lokalen och vill ha full kostnadstäckning?
Är det nya kontraktet baserat på att hyresgästen har 100% tillgång till lokalerna, dvs hyresvärden har inte längre behov av lokalen och vill ha full kostnadstäckning?
Hej
Enormt tack för all hjälp, men jag har blivit ombedd att se om denna tråd går att tabort då berörda personer skulle kunna känna igen sig. Därför har jag åtminstone raderat de svar jag lagt in efter att jag skapade tråden vilket gör tråden lite osammanhängande.
Återigen enormt tack för alla svar.
Mvh
Fredrik
Enormt tack för all hjälp, men jag har blivit ombedd att se om denna tråd går att tabort då berörda personer skulle kunna känna igen sig. Därför har jag åtminstone raderat de svar jag lagt in efter att jag skapade tråden vilket gör tråden lite osammanhängande.
Återigen enormt tack för alla svar.
Mvh
Fredrik
Hyresavtal kan även vara muntliga, det finns egentligen inga krav för tecknande av ett avtal (Så fort en hyra betalts har avtalet ingåtts). Saknas delar så träder hyreslagstiftningen in, det som är ett krav är att det ska ske en korrekt uppsägning.
Eftersom ingen korrekt uppsägning har skett har avtalet förlängts, finns inget som tar ifrån er den rätten. Man kan skriva bort besittningsskydd, men då ska det vara gjort i samband med avtalets tecknande och längre än 2 år ska hyresnämnden godkänna det.
Så ni är trygga.
//Anders
Eftersom ingen korrekt uppsägning har skett har avtalet förlängts, finns inget som tar ifrån er den rätten. Man kan skriva bort besittningsskydd, men då ska det vara gjort i samband med avtalets tecknande och längre än 2 år ska hyresnämnden godkänna det.
Så ni är trygga.
//Anders
Ingenting av detta behöver vara med då avtalet kan vara muntligt. Det är enbart vid uppsägning som formalian behöver vara rätt.H Haget skrev:Du får gärna utveckla vad som står på ert avtal. Det går att teckna ett avtal i löpande text, och på såvis inleda en hyresrelation. Finns vissa delar som behöver finns med;
Namn på HV och org,nr.
Namn på HG och org,nr
Lokalens adress
Lokalens storlek
Lokalens användning
Hyresperioden
Uppsägningstid
Förlängningstid avtalsperiod två.
Underskrift av HG och HV
Alla ingångna hyresrelationer regleras via JB kapitel 12, "hyreslagen"
Har er fastighetsägare missat att säga upp avtalet MINST 9 månader innan tidens utgång, kommer avtalet att löpa vidare med likadana villkor 3 år till. Grattis
Jo du har rätt, man kan ingå ett muntligt hyresavtal. Men även om det är muntligt Bör man veta vem man hyra av, vilken lokal man hyr, hur stort man hyr, under vilken period man hyr, vad man ska betala för årshyra etc...A aedwall skrev: