Kontraktskrivning och besiktning vid köp av fastighet (dödsbo)
Vi har nu lagt ett bud på ett hus som säljarna (dödsbo) accepterat. Vi ska kolla själva en gång till och även ta dit en egen besiktningsman. Detta är vårt första fastighetsköp så är lite osäkra. Vi har en mäklare men vill höra andras åsikter och tankar med.
Vi kommer skriva på kontraktet i förväg (om inget oförutsett dyker upp). Sedan kommer dödsboets fullmaktshavare att skriva på en vecka senare (pga semesterresa). Annonsen kommer i samband med detta att tas ned (annars finns ingen mening med att vi skriver på i förväg).
Vi kommer att ha öppen besiktningsklausul med ca 1,5 v på oss enligt mäklarens förslag. Jag ska höra med besiktningsmannen om han har tid innan dess.
Vad vi fått veta är att tillträdesdatum är om ca 2,5-3 månader. När dödsboet är klart och arvskiftet genomförs (antar jag).
Några frågor:
1. Hur mycket extra tid utöver själva besiktningen brukar man vilja ha (för att ta till sig protokollets innehåll etc)?
2. Är det något särskilt vi bör tänka på ska stå i själva kontraktet, utöver att vi vill ha öppen besiktningsklausul?
3. Finns det kanske nån fallgrop med anledning av att det är ett dödsbo? Att vi inte kommer ha möjlighet att kräva nåt pga ”dolt fel” förstår vi. Det har inte nämnts något om friskrivningsklausul men när dödsboet avvecklas finns ju inte längre nån motpart…
Vi kommer skriva på kontraktet i förväg (om inget oförutsett dyker upp). Sedan kommer dödsboets fullmaktshavare att skriva på en vecka senare (pga semesterresa). Annonsen kommer i samband med detta att tas ned (annars finns ingen mening med att vi skriver på i förväg).
Vi kommer att ha öppen besiktningsklausul med ca 1,5 v på oss enligt mäklarens förslag. Jag ska höra med besiktningsmannen om han har tid innan dess.
Vad vi fått veta är att tillträdesdatum är om ca 2,5-3 månader. När dödsboet är klart och arvskiftet genomförs (antar jag).
Några frågor:
1. Hur mycket extra tid utöver själva besiktningen brukar man vilja ha (för att ta till sig protokollets innehåll etc)?
2. Är det något särskilt vi bör tänka på ska stå i själva kontraktet, utöver att vi vill ha öppen besiktningsklausul?
3. Finns det kanske nån fallgrop med anledning av att det är ett dödsbo? Att vi inte kommer ha möjlighet att kräva nåt pga ”dolt fel” förstår vi. Det har inte nämnts något om friskrivningsklausul men när dödsboet avvecklas finns ju inte längre nån motpart…
Du behöver inte vänta på att arvskiftet är klart och dödsboet avslutat för tillträde om du köpt av dödsboet (som är en egen juridisk person).
När du väl köpt av dödsboet är det bara köpesumman som finns i dödsboet (plus vad annat som fanns förutom fastigheten).
Arvtagarna kan tvista om fördelningen i många år om det vill sig illa men det påverkar inte dig och ditt köp.
När du väl köpt av dödsboet är det bara köpesumman som finns i dödsboet (plus vad annat som fanns förutom fastigheten).
Arvtagarna kan tvista om fördelningen i många år om det vill sig illa men det påverkar inte dig och ditt köp.
Hobbysnickare
· Jönköping
· 268 inlägg
Tips: om möjligt var med på besiktningen av huset om du får, så kan besiktningesmannen förklara bra vad dom eventuella felen är och hur man åtgärder det.
Ja besiktningen ska vi absolut närvara vid.
Insåg idag att om det saknas två vittnen vid säljarens signering av köpekontraktet hamnar lagfartsregistreringen som vilande.
I normalfallet antar jag att vittnena är köparen och mäklaren eller nåt sånt?
Måste kolla upp detta med mäklaren så att det inte blir nåt knepigt.
Är det något mer man bör tänka på i kontraktsväg i fallet att vi signerar kontraktet före säljaren (dödsboets ombud)?
Hur kontrollerar man förresten på ett rimligt vis om en fullmakt är giltig? Ringer man runt till alla dödsbodelägarna??
Insåg idag att om det saknas två vittnen vid säljarens signering av köpekontraktet hamnar lagfartsregistreringen som vilande.
I normalfallet antar jag att vittnena är köparen och mäklaren eller nåt sånt?
Måste kolla upp detta med mäklaren så att det inte blir nåt knepigt.
Är det något mer man bör tänka på i kontraktsväg i fallet att vi signerar kontraktet före säljaren (dödsboets ombud)?
Hur kontrollerar man förresten på ett rimligt vis om en fullmakt är giltig? Ringer man runt till alla dödsbodelägarna??
Du sitter i en konstig sits under tiden eftersom du är bunden av kontraktet men inte säljaren.E Er Ar skrev:
Kan du inte vänta med att signera tills du kan göra det samtidigt med säljaren?
Hej!BirgitS skrev:
Jo, det kan jag göra. Enda nackdelen med det vore att det kan komma in nåt annat bud från sidan. Typ ett dolt bud som ligger över vårt och huxflux försvinner objektet medan vi väntar. Skriver vi på direkt tar mäklaren bort annonsen, vad det nu är värt.
Så försöker förstå mig på om det finns några fallgropar här och hur vi bäst gör.
Fallgropen är att köparen inte är bunden innan sitt undertecknande så kommer det in ett högre bud så har din påskrift ingen betydelse. Sen är det bara du som kan bedöma hur stor risken är att det kommer in ett högre bud med eller utan annonsen utlagd.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 934 inlägg
Fram till säljaren skrivit på kontraktet är det inte bindande, oavsett om huset ligger kvar på Hemnet eller ej.
Ett alternativ är att ni låter besikta huset först, och sedan, om besiktningen såg bra ut, väljer att skriva på kontraktet samtidigt som säljaren. Då slipper ni också eventuellt krångel med att hoppa av affären.
Ett alternativ är att ni låter besikta huset först, och sedan, om besiktningen såg bra ut, väljer att skriva på kontraktet samtidigt som säljaren. Då slipper ni också eventuellt krångel med att hoppa av affären.
Nej jag är fullt införstådd med att inget giltigt avtal finns när enbart vår signatur finns på pappret.
Det jag är ute efter nu är huruvida vi löper någon risk att på något sätt bli blåsta om vi skriver på i förväg mot att objektet inte längre ser ut att vara till salu?
Att säljaren säljer till någon annan i mellantiden räknar jag alltså inte som att bli blåst utan det är en risk oavsett annonsen.
Det jag är ute efter nu är huruvida vi löper någon risk att på något sätt bli blåsta om vi skriver på i förväg mot att objektet inte längre ser ut att vara till salu?
Att säljaren säljer till någon annan i mellantiden räknar jag alltså inte som att bli blåst utan det är en risk oavsett annonsen.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 934 inlägg
Förmodligen löper ni ingen större risk att bli blåsta, förutom att dödsboet säljer till någon annan innan de skrivit på kontraktet med er, men om vi vänder på resonemanget:E Er Ar skrev:
Tycker ni att det är till er fördel på något vis att skriva på före säljaren? Det tycker nämligen inte jag.
Det finns en liten risk att bli lite blåst här. Antag att du har skrivit på. Men säljaren skriver inte på. Säljaren kan påstå sig ha skrivit, ”ligger” posten. Men det dyker aldrig upp. I princip kan säljaren då komma på tillträdesdagen och ha sålt till någon annan, eller kräva mer betalt.
Så länge säljaren inte skriver så är avtalet ogiltigt. Du kan häva. Men du kan aldrig veta eller bevisa om säljaren skrivit på eller inte. Häver du så ”jag skrev på igår” och du kan bli skadeståndsskyldig för din hävning.
Detta är lite av att måla f-/n på väggen. Men man bör ha koll på läget.
Den ”långa” tillträdestiden beror troligen på att bouppteckningen måste registreras, det är lååång ledtider på det. Inte säkert att 3 månader räcker.
Om det finns en variabel tillträdesdag i avtalet (typ invänta ex registrering), så bör man ha ett skrivet slutdatum. Så du inte är bunden i flera år, pga någon tvist mellan arvingarna.
Dödsboets fullmaktshavare. Mäklaren skall kontrollera ”legitimiteten”, att personen verkligen få teckna för dödsboet. Kolla med mäklaren vilka kontroller han gör, kolla sedan med sakkunnig om det räcker. Mäklare tenderar att rätt ofta förenkla sitt arbete lite väl mycket.
Är detta ett ”normalt” dödsbo med rationellt tänkande arvingar. Så är det säkert inga problem, även om någon slarvar med formalia. Men som köpare kan man inte veta om arvingarna hatar varandra.
Så länge säljaren inte skriver så är avtalet ogiltigt. Du kan häva. Men du kan aldrig veta eller bevisa om säljaren skrivit på eller inte. Häver du så ”jag skrev på igår” och du kan bli skadeståndsskyldig för din hävning.
Detta är lite av att måla f-/n på väggen. Men man bör ha koll på läget.
Den ”långa” tillträdestiden beror troligen på att bouppteckningen måste registreras, det är lååång ledtider på det. Inte säkert att 3 månader räcker.
Om det finns en variabel tillträdesdag i avtalet (typ invänta ex registrering), så bör man ha ett skrivet slutdatum. Så du inte är bunden i flera år, pga någon tvist mellan arvingarna.
Dödsboets fullmaktshavare. Mäklaren skall kontrollera ”legitimiteten”, att personen verkligen få teckna för dödsboet. Kolla med mäklaren vilka kontroller han gör, kolla sedan med sakkunnig om det räcker. Mäklare tenderar att rätt ofta förenkla sitt arbete lite väl mycket.
Är detta ett ”normalt” dödsbo med rationellt tänkande arvingar. Så är det säkert inga problem, även om någon slarvar med formalia. Men som köpare kan man inte veta om arvingarna hatar varandra.