Köpa källarlokal av BRF och införliva i bostadsrätt?
Hej,
I vår brf finns det en lokal i källaren direkt under vår lägenhet där nuvarande hyresgäst lämnar och ingen ny hyresgäst på väg in. I lokalen har det bedrivits terapiverksamhet av en ensamföretagare och den är väldigt svår att finna någon hyresgäst till, då enda access är genom entrén till bostadshuset och sen ska man ner i källaren och vandra - med adra ord är det inte direkt ett kommersiellt toppläge att bedriva verksamhet i. Jag har tidigare luftat för styrelsen att jag eventuellt skulle vara intresserad av att köpa den lokalen och införliva i min bostadsrätt. Access mellan de två våningarna genom trappa som jag då skulle bygga. Responsen har varit positivt neutral med budskapet att jag i så fall får komma med ett konkret förslag.
Lokalen är i källarplan, 52 kvm stor, med väldigt små fönster mot gatan. Min ambition med denna skulle vara att bygga samman med min lägenhet och skapa två ytterligare sovrum samt badrum (finns en toalett idag) i den ytan. Jag förstår fullt ut att det är många steg att vidta innan en eventuell transaktion kan ske och att det sannolikt inte räcker med ett stryelsebeslut utan krävs stämmobeslut, samt att det krävs bygglov från staden etc.Vill med detta inlägg endast sondera detta forum om det är någon som har gjort liknande och har inspel innan jag eventuellt påbörjar detta mer skarpt.
Min fråga här är väl egentligen flera så jag försöker stolpa dem nedan.
- I det fall jag skulle få möjlighet att köpa loss lokalen bör den då införlivas i min nuvarnade bostadsrätt och den utökas med motsvarnade andelstal etc. eller uppsrättas som egen bostadsrätt med tillhörande andelstal etc?.
- En uppskattning på vad ett rimligt kvadratmeterpris för att köpa loss lokalen skulle kunna vara? Den är belägen på Södermalm i centrala stockholm och är 52 kvm stor.
- kostnad för iordningställande. Jag skulle behöva "totalrenovera" lokalen (inklusive badrum) för att den ska vara beboelig och sannolikt kanske även behöva se på ventilation och annat så att det följer kraven för bostad - eventuellt ta upp befintliga fönster något ytterligare. Samt bygga trapp mellan befintlig lägenhet och lokalen. Kan jag schablonmässigt kalkylera med en siffra per kvadrat för att få ett hum om total kostnad.
- generell åsikt på om detta är görbart och värt besväret (för vår familj vore två ytterligare sovrum värt väldigt mycket).
I vår brf finns det en lokal i källaren direkt under vår lägenhet där nuvarande hyresgäst lämnar och ingen ny hyresgäst på väg in. I lokalen har det bedrivits terapiverksamhet av en ensamföretagare och den är väldigt svår att finna någon hyresgäst till, då enda access är genom entrén till bostadshuset och sen ska man ner i källaren och vandra - med adra ord är det inte direkt ett kommersiellt toppläge att bedriva verksamhet i. Jag har tidigare luftat för styrelsen att jag eventuellt skulle vara intresserad av att köpa den lokalen och införliva i min bostadsrätt. Access mellan de två våningarna genom trappa som jag då skulle bygga. Responsen har varit positivt neutral med budskapet att jag i så fall får komma med ett konkret förslag.
Lokalen är i källarplan, 52 kvm stor, med väldigt små fönster mot gatan. Min ambition med denna skulle vara att bygga samman med min lägenhet och skapa två ytterligare sovrum samt badrum (finns en toalett idag) i den ytan. Jag förstår fullt ut att det är många steg att vidta innan en eventuell transaktion kan ske och att det sannolikt inte räcker med ett stryelsebeslut utan krävs stämmobeslut, samt att det krävs bygglov från staden etc.Vill med detta inlägg endast sondera detta forum om det är någon som har gjort liknande och har inspel innan jag eventuellt påbörjar detta mer skarpt.
Min fråga här är väl egentligen flera så jag försöker stolpa dem nedan.
- I det fall jag skulle få möjlighet att köpa loss lokalen bör den då införlivas i min nuvarnade bostadsrätt och den utökas med motsvarnade andelstal etc. eller uppsrättas som egen bostadsrätt med tillhörande andelstal etc?.
- En uppskattning på vad ett rimligt kvadratmeterpris för att köpa loss lokalen skulle kunna vara? Den är belägen på Södermalm i centrala stockholm och är 52 kvm stor.
- kostnad för iordningställande. Jag skulle behöva "totalrenovera" lokalen (inklusive badrum) för att den ska vara beboelig och sannolikt kanske även behöva se på ventilation och annat så att det följer kraven för bostad - eventuellt ta upp befintliga fönster något ytterligare. Samt bygga trapp mellan befintlig lägenhet och lokalen. Kan jag schablonmässigt kalkylera med en siffra per kvadrat för att få ett hum om total kostnad.
- generell åsikt på om detta är görbart och värt besväret (för vår familj vore två ytterligare sovrum värt väldigt mycket).
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 27 090 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 27 090 inlägg
Om inte detaljplanen sätter hinder i vägen (den brukar göra det på Södermalm för att ändra lokaler i gatuplan till bostäder) och föreningen är med på noterna så ska det nog gå. Ett problem kan vara tillgänglighetskraven.
Är det värt det? Knappast tänker jag eftersom alla dessa åtgärder är så dyra och så omständliga. I så fall om föreningen tar ett ett lågt pris lokalen så att mellanskillnaden kan täcka hela den stora ombyggnadskostnaden. Det som talar för det är att det är Stockholms innerstad, det är det bästa läget för projekt som dessa p g a det höga marknadspriset.
För kalkyl, börja räkna på vad värdeökningen av din lägenhet blir. Sen räkna av byggkostnaden (glöm ej den stora kostnaden för projektering/bygglov). Sen har du en kvarvarande summa som du maximalt kan betala föreningen. Med tanke på den höga risken i projektet borde du nog inte betala mer än hälften av den summan.
(Från föreningens perspektiv är det sällan värt det. Det är en jäkla massa jobb och juristkostnader om föreningen ska skydda sig mot att detta går åt helsike.)
Är det värt det? Knappast tänker jag eftersom alla dessa åtgärder är så dyra och så omständliga. I så fall om föreningen tar ett ett lågt pris lokalen så att mellanskillnaden kan täcka hela den stora ombyggnadskostnaden. Det som talar för det är att det är Stockholms innerstad, det är det bästa läget för projekt som dessa p g a det höga marknadspriset.
För kalkyl, börja räkna på vad värdeökningen av din lägenhet blir. Sen räkna av byggkostnaden (glöm ej den stora kostnaden för projektering/bygglov). Sen har du en kvarvarande summa som du maximalt kan betala föreningen. Med tanke på den höga risken i projektet borde du nog inte betala mer än hälften av den summan.
(Från föreningens perspektiv är det sällan värt det. Det är en jäkla massa jobb och juristkostnader om föreningen ska skydda sig mot att detta går åt helsike.)
Tack för svar. Inte van att titta på detaljplaner och har svårt att förstå vad som exakt gäller efter att ha struderat för vårt område och hus specifikt. I stadens detaljplan är vårt hus benämnt "B" och i tillhörande planbestämmelser står "Med B betecknat område får endast användas för bostadsändamål"
Det står även vidare under sektion "Ombyggnadsbestämmelser"
"Så länge någon byggnad avsedd för bostadsändamål kvarliggeristrid mot stadsplanens nybyggnadsrätt får ny byggnad inte uppföras inom fastigheten, varemot till nybyggnad hänförlig ändringav befintlig byggnad får vidtas såvida byggnadens yttre volyminte ökas, och fasader och trapphus i huvudsak inte ändras. Sådantill nybyggnad hänförlig ändring får vidtas såvida detta prövasinte förhindra ett ändamalsenligt användande av kvarteret."
Tolkar ovan som att ändring skulle vara ok så länge det inte påverkar byggnadens yttre volym, vilket det inte skulle göra. Men jag har samtidigt svårt att finna info om huruvida det skulle vara ok att ianspråkta källarutrymme för bostadsändamål...
Absolut, behöver göra en tydlig kalkyl med god marginal innan det eventuellt skulle vara värt att göra något, och såklart blir det en fråga för föreningen om de pallar med jobbet och eventuell risk. Uppsidan bör ju vara omeelbart kapitaltiollskott och permanent intäktsökning genom större avgift.
Relevanta synpunkter. Kostnaderna för ombyggnad och riskerna för problem är sådana att du som köpare troligen bara kan erbjuda ett lågt belopp. Det innebär att vinsten för föreningen blir liten. Föreningen har ansvar för infrastrukturen som värme, ventilation med mera och måste ta höjd för en ersättning som klarar alla utgifter kring dessa områden och även bedöma risken för framtida problem. I vår förening (Stockholms innerstad) har vi haft några liknande tänkbara projekt men det har fallit på höga kostnader och krångel kring juridiken. Det du kan göra är att kontakta en kompetent byggfirma för en förstudie med kostnadsbedömning och sedan en projektering. Min gissning är att kostnaden för detta blir hög så det är nog bara om du kan göra mycket själv som det är ekonomiskt rimligt.
Tänk också på att trappan mellan våningsplanen både är opraktisk och tar en avsevärd del av boytan i en mindre lägenhet. Har räknat på ett par sådana scenarion och slutsatsen har glasklart blivit att det är både bättre och billigare att sälja och köpa något större istället.
Men för all del, kan man köpa lokalen för en spottstyver kan det kanske gå ihop.
Men för all del, kan man köpa lokalen för en spottstyver kan det kanske gå ihop.
Absolut, så klart en viktigt punkt. Men har en yteffektiv placering av trappan i ett "dött hörn" i åtanke där en spiraltrappa inte borde ta väldigt mycket yta i anspråk eller åtminstone inte sabba rumsdisponeringen. Vår grundlägenhet är 93 kvm och det eventuella tillskottet 52 så om totalt 4-6 kvm yta försvinner för trapp så är det ok.C cpalm skrev:
Du som räknat på såna här scenarion, har du någon uppfattning vad ett rimligt kvadratmeterpris för en källarlokal likt denna skulle kunna vara? (självklart beroende på läge etc...)
Frågan jag skulle ställt mig är om nuvarande lägenhet är tillräckligt påkostad och/eller unik att jag inte skulle vilja/försöka göra mig av med den för att köpa något liknande i närområdet som är större. Annars är det garanterat det enklaste och sannolikt mest kostnadseffektiva sättet att få en större lägenhet.
Nä, som du själv är inne på är det många faktorer som är avgörande för ett "objektivt" marknadsvärde - ort, läge, hur kan lokalen användas, tillgänglighet, osv. Spontant tänker jag spannet 25 - 100% av värdet på motsvarande bostadyta.S SmulleP skrev:
Du kan förmodligen inte omvandla ytan till BOA pga för små fönster och KANSKE takhöjd, vad är takhöjden? Du faller gissningsvis på utrymningsvägar och krav på boyta pga sovrum. Då kvarstår tex SPA, mancave och kontor.S SmulleP skrev:
Så är det säkert. Takhöjden i källarplan är 2,73 enligt kostruktionsritning (2,82 på boendevåningsplan). Fönstren är små - "halvfönster". För bygglovsansökan kanske jag kan modellera in kontor, badrum/bastu och mancave, men sen de-facto disponera som sovrum ?Jonatan79 skrev:
Det var en bra höjd, då återstår fönsterfrågan, om de kvalificerar sig som utrymmesväg. Läs mer på Boverket.S SmulleP skrev:Så är det säkert. Takhöjden i källarplan är 2,73 enligt kostruktionsritning (2,82 på boendevåningsplan). Fönstren är små - "halvfönster". För bygglovsansökan kanske jag kan modellera in kontor, badrum/bastu och mancave, men sen de-facto disponera som sovrum ?
Jag får göra det. men däremot så ser jag nu på ritningen att det finns en direkt utgång genom dörr till gata (stor grå och tung metalldörr). Den är bredvid källarentre på baksidan och jag har inte reflekterat till att den hör till denna lokal då ingång till "terapeuten" sker genom trapphuset och sen är det en ingång till denne från källaren... Jag ska läsa boverket så jag förstår om det behöver finnas flera utrymningsvägar, men annars torde väl den kvalificera....
Det krävs troligen också en lösning för ventilationen.S SmulleP skrev:Så är det säkert. Takhöjden i källarplan är 2,73 enligt kostruktionsritning (2,82 på boendevåningsplan). Fönstren är små - "halvfönster". För bygglovsansökan kanske jag kan modellera in kontor, badrum/bastu och mancave, men sen de-facto disponera som sovrum ?
Det är föreningen som är ansvarig för byggnaden och bygglov. Det är kanske inget problem om någon sover enstaka nätter i ett ”kontor”, men om något allvarligt händer så är det problem, som nog hamnar hos föreningen. Föreningens styrelse bör säkerställa att en ombyggd kontorsyta används på rätt sätt och inte som sovrum.
