Hur ska man tänka kring utbyggnad av gammalt torp?

[LisaMarie Eriksson]

Hej alla! Jag är ny medlem här så jag hoppas jag ställer mina frågor här på rätt sätt.

Jag och maken har två boenden, en lägenhet i stan och ett gammalt torp utanför stan. Torpet är troligen 1800-tal eller äldre. Det är helt moderniserat av tidigare ägare och har åretruntstandard. Vi bor där sommarhalvåret och hade tänkt fortsätta men nu har våra förutsättningar ändrats genom att vi fått barn och vi behöver ett större boende. Torpet är 60 kvm med ett rymligt kök och vardagsrum men bara ett pyttelitet sovrum. Vi funderar nu på om vi ska försöka bygga ut torpet och flytta dit permanent.

Haken är att ingen av oss har tid, kunskap eller ork att göra någon utbyggnad eller ens något förberedande arbete själva. Vid en eventuellt gnuggande måste vi alltså leja folk till precis allt. För något år sedanmodell vi in en offert på utbyggnad/ombyggnad av farstukvisten och fick då en offert på 250 000kr. Snickaren som gav offerten gav bra intryck och vi fick honom rekommenderad av en byggnadsvårdsförening. Han verkar väldigt kompetent och kunnig och levde upp till våra önskemål gällande ett bygga tidsenligt och med kvalitet. Hans beräkningar gällde då en helt ny farstukvist med måttbeställds fönster och dörrar osv. I gammalt stil. Av olika skäl blev det ingen ombyggnation av farstun då.

Våra funderingar nu gäller att istället bygga till 1-2 sovrum och en klädkammare i anslutning till vardagsrummet och att ta upp dörrar dit från vardagsrummet. Vi vill i så fall bygga så att utbyggnaden smälter in bra mot befintlig byggnad avseende panel och tak osv och skulle förmodligen måttbeställa fönster men mycket mer än så vet vi inte. Jag är intresserad av ”miljövänligt” men tycker det är svårt att hitta information, aktörer och tillvägagångssätt när man själv inte kan eller vet något. Jag vet liksom inte ens var vi ska börja.

Snickaren vi fick ovanstående offert av sa att man vid utbyggnad bör börja med att låta rita upp hela huset, och jag har läst lite om det. Kostnaderna springer verkligen snabbt iväg och det stora frågetecknet är som ni kanske förstår om vi överhuvudtaget har råd med en utbyggnad och hur man gör för att ta reda på det. Bör man börja med att rita upp huset och önskar utbyggnad och helt enkelt svälja den kostnaden oavsett om det blir eller inte? Eller börjar man med nån slags besiktning av platsen och dess förutsättningar? Vilka gör i så fall en sådan? Vi vet inte så mycket om huset från tidigare ägare men det vi vet är ungefär det här:

Det är torpargrund som delvis murats igen mellan de yttre stenarna. Golvet är utgrävt av tidigare ägare och spånet och vissa golvbjälklag (heter det ens så?) ersatt. Väggarna har gipskivor, isolering och fuktspärr. Mekanisk frånluft är installerad och upptar hela utrymmet på vinden. Luftvärmepump och element finns, liksom en kamin och en vedspis samt golvvärme i badrum. Fönstren är gamla tvåglas. Huset ligger på stenig/sandig morän och det är sten var man än sättet ner spaden. Om utbyggnad skulle göras där vi tänkt behöver 1-2 stora björkar fällas. Därtill skulle utbyggnaden ligga där vi vet att både elledningar och vatten går in i huset. Hur gör man med allt sånt? Drar om allting? Vad kostar sånt i så fall? Och hur gör man med ventilation om man gör en utbyggnad som inte är lika hög som originalhuset utan bara en våning utan vind? Måste man ha egen ventilation då?

Frågorna är många och dumma som ni hör. Utöver detta är vi båda kluvna till att bygga ut eftersom torpet är ganska perfekt i formen som det är och vi vill inte förstöra det. OM vi bygger ut är vi därför extremt måna om att det ska bli fint och höras med respekt mot huset. Dessutom finns detaljplan som gör att vi förmodligen inte får bygga ut särskilt stort.

Någon som kan reda ut detta lite? Och hur ska man tänka kostnadsmässigt? Har fått riktmärket 25 000kr per kvm. Vad säger ni om det? Jag tänker i relation till den offert vi tidigare fick att det kanske låter billigt? Det är så svårt när man inte vet nånting själv och vi vill gärna ha något hum om vad det kan röra sig om i pris, tidsåtgång etc för att avgöra om det överhuvudtaget är något att tänka på eller om vi istället bara ska sälja torpet och försöka hitta ett större hus (vilket är extremt svårt där vi bor, det var därför vi landade i lägenhet plus torp från början).

Tack på förhand!

 

[klaskarlsson]

Hej alla! Jag är ny medlem här så jag hoppas jag ställer mina frågor här på rätt sätt.

Jag och maken har två boenden, en lägenhet i stan och ett gammalt torp utanför stan. Torpet är troligen 1800-tal eller äldre. Det är helt moderniserat av tidigare ägare och har åretruntstandard. Vi bor där sommarhalvåret och hade tänkt fortsätta men nu har våra förutsättningar ändrats genom att vi fått barn och vi behöver ett större boende. Torpet är 60 kvm med ett rymligt kök och vardagsrum men bara ett pyttelitet sovrum. Vi funderar nu på om vi ska försöka bygga ut torpet och flytta dit permanent.

Haken är att ingen av oss har tid, kunskap eller ork att göra någon utbyggnad eller ens något förberedande arbete själva. Vid en eventuellt gnuggande måste vi alltså leja folk till precis allt. För något år sedanmodell vi in en offert på utbyggnad/ombyggnad av farstukvisten och fick då en offert på 250 000kr. Snickaren som gav offerten gav bra intryck och vi fick honom rekommenderad av en byggnadsvårdsförening. Han verkar väldigt kompetent och kunnig och levde upp till våra önskemål gällande ett bygga tidsenligt och med kvalitet. Hans beräkningar gällde då en helt ny farstukvist med måttbeställds fönster och dörrar osv. I gammalt stil. Av olika skäl blev det ingen ombyggnation av farstun då.

Våra funderingar nu gäller att istället bygga till 1-2 sovrum och en klädkammare i anslutning till vardagsrummet och att ta upp dörrar dit från vardagsrummet. Vi vill i så fall bygga så att utbyggnaden smälter in bra mot befintlig byggnad avseende panel och tak osv och skulle förmodligen måttbeställa fönster men mycket mer än så vet vi inte. Jag är intresserad av ”miljövänligt” men tycker det är svårt att hitta information, aktörer och tillvägagångssätt när man själv inte kan eller vet något. Jag vet liksom inte ens var vi ska börja.

Snickaren vi fick ovanstående offert av sa att man vid utbyggnad bör börja med att låta rita upp hela huset, och jag har läst lite om det. Kostnaderna springer verkligen snabbt iväg och det stora frågetecknet är som ni kanske förstår om vi överhuvudtaget har råd med en utbyggnad och hur man gör för att ta reda på det. Bör man börja med att rita upp huset och önskar utbyggnad och helt enkelt svälja den kostnaden oavsett om det blir eller inte? Eller börjar man med nån slags besiktning av platsen och dess förutsättningar? Vilka gör i så fall en sådan? Vi vet inte så mycket om huset från tidigare ägare men det vi vet är ungefär det här:

Det är torpargrund som delvis murats igen mellan de yttre stenarna. Golvet är utgrävt av tidigare ägare och spånet och vissa golvbjälklag (heter det ens så?) ersatt. Väggarna har gipskivor, isolering och fuktspärr. Mekanisk frånluft är installerad och upptar hela utrymmet på vinden. Luftvärmepump och element finns, liksom en kamin och en vedspis samt golvvärme i badrum. Fönstren är gamla tvåglas. Huset ligger på stenig/sandig morän och det är sten var man än sättet ner spaden. Om utbyggnad skulle göras där vi tänkt behöver 1-2 stora björkar fällas. Därtill skulle utbyggnaden ligga där vi vet att både elledningar och vatten går in i huset. Hur gör man med allt sånt? Drar om allting? Vad kostar sånt i så fall? Och hur gör man med ventilation om man gör en utbyggnad som inte är lika hög som originalhuset utan bara en våning utan vind? Måste man ha egen ventilation då?

Frågorna är många och dumma som ni hör. Utöver detta är vi båda kluvna till att bygga ut eftersom torpet är ganska perfekt i formen som det är och vi vill inte förstöra det. OM vi bygger ut är vi därför extremt måna om att det ska bli fint och höras med respekt mot huset. Dessutom finns detaljplan som gör att vi förmodligen inte får bygga ut särskilt stort.

Någon som kan reda ut detta lite? Och hur ska man tänka kostnadsmässigt? Har fått riktmärket 25 000kr per kvm. Vad säger ni om det? Jag tänker i relation till den offert vi tidigare fick att det kanske låter billigt? Det är så svårt när man inte vet nånting själv och vi vill gärna ha något hum om vad det kan röra sig om i pris, tidsåtgång etc för att avgöra om det överhuvudtaget är något att tänka på eller om vi istället bara ska sälja torpet och försöka hitta ett större hus (vilket är extremt svårt där vi bor, det var därför vi landade i lägenhet plus torp från början).

Tack på förhand!

Generellt om man inte har intresset för att bygga själv med såpass gamla hus så får man räkna med att det kostar en hel del.
Har man intresset så kan man ta sig tid och då kommer kunskapen med tiden, en bra början är att gå brevid någon snickare/timemrman (om det är timmrat tex) från början så lär man sig snabbt.

20-30 000 kr/kvm är inte orimligt, det är vad man brukar säga vid nybygge. Men det kan såklart bli mer också, särskilt om man vill ha det anpassat/arkitektritat osv och inte bara en "låda som är tillbyggd"

 

[LisaMarie Eriksson]

Generellt om man inte har intresset för att bygga själv med såpass gamla hus så får man räkna med att det kostar en hel del.
Har man intresset så kan man ta sig tid och då kommer kunskapen med tiden, en bra början är att gå brevid någon snickare/timemrman (om det är timmrat tex) från början så lär man sig snabbt.

20-30 000 kr/kvm är inte orimligt, det är vad man brukar säga vid nybygge. Men det kan såklart bli mer också, särskilt om man vill ha det anpassat/arkitektritat osv och inte bara en "låda som är tillbyggd"

Jag förstår det. Vi har inte riktigt de möjligheterna, alltså att själva göra mycket. Två krävande arbeten och så barn på det, och vi vill hinna göra annat och inte renovera sönder vårt äktenskap Men då kanske det helt enkelt får bli köp av annat hus istället. Om vi inte kan gräva fram pengar någonstans.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror det blir rejält dyrt för vid en så stor ombyggnad med målsättningen att få huset lämpligt för permanentboende så kommer kommunen ställa krav som om det vore ett nybygge. Nu ska det till uppvärmningssystem, tillgänglighetsanpassning och ventilation som om det vore ett nybygge. Det blir dyrt, dyrare än ett nybygge tänker jag.

Men det är klart, men tålamod och några miljoner på banken så går det att lösa. Har bekanta som har gjort detta. Men inga barnfamiljer med lite tid och den låga flexibilitet som föräldraåren innebär.

 

[LisaMarie Eriksson]

Jag tror det blir rejält dyrt för vid en så stor ombyggnad med målsättningen att få huset lämpligt för permanentboende så kommer kommunen ställa krav som om det vore ett nybygge. Nu ska det till uppvärmningssystem, tillgänglighetsanpassning och ventilation som om det vore ett nybygge. Det blir dyrt, dyrare än ett nybygge tänker jag.

Men det är klart, men tålamod och några miljoner på banken så går det att lösa. Har bekanta som har gjort detta. Men inga barnfamiljer med lite tid och den låga flexibilitet som föräldraåren innebär.

Tack för ärligt (om än tråkigt) svar. Det är detta jag är ute efter. Realistiska fakta så att vi kan ta ett välgrundat beslut. Bara av de två svar jag fått hittills lutar det starkt åt sälja. Problemet när man har köpt ett litet hus dyrt (som vi gjorde under pandemins skenande bostadspriser) är ju också att det redan är belånat upp till nocken i princip, så att låna mer på huset går förmodligen inte heller. Alltså skulle vi behöva klara oss på det vi kan få loss i lägenhetsförsäljningen och det är ju långt ifrån miljoner…

 

[Claes Sörmland]

Det finns ju möjlighet att göra en attfallsutbyggnad på 15 kvm utan bygglovskrav. Man kan ofta också göra mindre utbyggnader ute på landet utan bygglov. Det ger ju å så fall möjlighet att dra ned på ambitionsnivån och därmed spara rejält med pengar.

 

[LisaMarie Eriksson]

Det finns ju möjlighet att göra en attfallsutbyggnad på 15 kvm utan bygglovskrav. Man kan ofta också göra mindre utbyggnader ute på landet utan bygglov. Det ger ju å så fall möjlighet att dra ned på ambitionsnivån och därmed spara rejält med pengar.

Ja vi har funderat på det med, dock omfattas just vårt lilla område av detaljplan och rätt stränga regler kring vad vi får göra pga fornminnen mm. Vet inte hur det eventuellt skulle kunna påverka. Ett fristående attefall hade kanske varit en grej om vi hade haft lite större inne och bara behövt ett kontor tex men så är ju tyvärr inte fallet. Plus att Vi tycker för mycket om huset och platsen för att förstöra den med något halvdant. Så släpper vi den hellre till andra ägare och hoppas de vårdar den lika väl.

 

[Claes Sörmland]

Ja med detaljplan så försvinner ju möjligheten till mindre utbyggnad utan bygglov. Bara attefallsutbyggnad med anmälan kvar som möjlighet om man inte söker bygglov.

 

[Jonatan79]

Det finns ju möjlighet att göra en attfallsutbyggnad på 15 kvm utan bygglovskrav. Man kan ofta också göra mindre utbyggnader ute på landet utan bygglov. Det ger ju å så fall möjlighet att dra ned på ambitionsnivån och därmed spara rejält med pengar.

Gäller verkligen alla krav som för nybyggnad om man bygger ut ett fritidshus? Oaktat permanentbostadsfrågan.

 

[Claes Sörmland]

Gäller verkligen alla krav som för nybyggnad om man bygger ut ett fritidshus? Oaktat permanentbostadsfrågan.

Om man gör en tillräckligt stor utbyggnad. Hur avgörs detta? Ja det är kommunens handläggare som tolkar. D v s man kan ha både tur och otur på kravnivån.

Om man som i trådens fall ansöker om bygglov för att göra förändringar för att ändra användningen från fritidshus till bostadshus så blir ju kraven högre. Man kan ju också ta det i två steg, först bygga ut sitt fritidshus med ändamålet fritidshus och när slutbesked har getts komma på att man kanske vill ta sitt fritidshus i bruk för permanentboende. Då kräver det senare inget bygglov för ändrad användning eftersom det inte är en väsentlig ändring.