Friskrivningsklausulens vara eller icke vara?
Hej!
Jag ska hjälpa en åldrad nära anhörig att göra sig av med en semesterbostad. Huset ligger i Roslagen, är taxerat till ca två 1.2 milj och förmodligen värt något mindre. Det är ett 70-talsbygge som kom i hens ägo -99 och är alltså komplett med krypgrund, gamla heltäckningsmattor och ca 60 års ålandshavsfukt, hobbyfixande, svartjobb och alltmänt kassa entreprenörsarbeten. Min släkting som en gång i tiden var ganska noggrann är nu tämligen dement och det råder oklarheter kring en hel del detaljer där dokumentation saknas.
Samtal med mäklare inletts, de föreslår 995k som utgångspris, förefaller rimligt. Nu till min fråga: behöver vi friskrivningsklausul? Hela stället är ju typ ett dolt fel, tänker jag…
Ps: hör av er för attraktiv fastighet i havsnära miljö 😂. Bild för att illustrera denna unika möjlighet!
Jag ska hjälpa en åldrad nära anhörig att göra sig av med en semesterbostad. Huset ligger i Roslagen, är taxerat till ca två 1.2 milj och förmodligen värt något mindre. Det är ett 70-talsbygge som kom i hens ägo -99 och är alltså komplett med krypgrund, gamla heltäckningsmattor och ca 60 års ålandshavsfukt, hobbyfixande, svartjobb och alltmänt kassa entreprenörsarbeten. Min släkting som en gång i tiden var ganska noggrann är nu tämligen dement och det råder oklarheter kring en hel del detaljer där dokumentation saknas.
Samtal med mäklare inletts, de föreslår 995k som utgångspris, förefaller rimligt. Nu till min fråga: behöver vi friskrivningsklausul? Hela stället är ju typ ett dolt fel, tänker jag…
Ps: hör av er för attraktiv fastighet i havsnära miljö 😂. Bild för att illustrera denna unika möjlighet!
Alldeles oavsett vad som eventuellt skulle (eller inte skulle) kunna bedömas vara ett dolt fel, känner du att ni har ork att hantera en nybliven Byggahusmedlem som vill söka få ersättning för diverse konstigheter? Om inte, sätt in klausulen direkt och var tydlig med det i annonsen.
Att känna lugn efter avslutad affär har ett värde det också.
Att känna lugn efter avslutad affär har ett värde det också.
Det ungefär likadant när man köper från dödsbo. Som köpare får man räkna med att det kan finnas massiva överraskningar långt bortom den väldigt begränsade granskning som görs av besiktningsfirmor typ Anticimex. Det gäller att göra en ordentlig kontroll av allt själv: el, värme, vvs.
Finns ingen kontaktbar säljare som känner till objektet så finns inga källor till information och ev utfästelser om någonting alls, det är vad det är mer eller mindre, "befintligt skick". Friskrivningsklausuler eller inte, finns inget att hämta vid fel som är upptäckbara vid "fördjupad undersökning" som det brukar stå i de där besiktningsprotokollen - om det ens nämns.
PS. Idag har jag inga problem med friskrivningsklausuler, jag får lägga bud därefter och när jag kollat igenom det potentiella köpet. Detta eftersom jag blev varse för 25 år sedan - när vi köpte vår första kåk - att besiktningsprotokoll är av begränsat värde när besiktningsfirman friskriver sig från allt som ser det minsta konstigt ut, av konstruktionsmässiga skäl etc. "Fördjupad undersökning krävs" står det i protokollet. Väldigt få får tillstånd eller tycker de har råd med att göra en dylik fördjupad undersökning av köparen (ofta innebär detta förstörande ingrepp) och man har i praktiken inget case alls den dag det blir problem efter köpet. Friskrivningsklausul ger mig åtminstone ingen falsk trygghet att jag kommer att få hjälp om något skiter sig, plus ger en väldigt bra anledning att pressa ned mina bud på objektet.
Finns ingen kontaktbar säljare som känner till objektet så finns inga källor till information och ev utfästelser om någonting alls, det är vad det är mer eller mindre, "befintligt skick". Friskrivningsklausuler eller inte, finns inget att hämta vid fel som är upptäckbara vid "fördjupad undersökning" som det brukar stå i de där besiktningsprotokollen - om det ens nämns.
PS. Idag har jag inga problem med friskrivningsklausuler, jag får lägga bud därefter och när jag kollat igenom det potentiella köpet. Detta eftersom jag blev varse för 25 år sedan - när vi köpte vår första kåk - att besiktningsprotokoll är av begränsat värde när besiktningsfirman friskriver sig från allt som ser det minsta konstigt ut, av konstruktionsmässiga skäl etc. "Fördjupad undersökning krävs" står det i protokollet. Väldigt få får tillstånd eller tycker de har råd med att göra en dylik fördjupad undersökning av köparen (ofta innebär detta förstörande ingrepp) och man har i praktiken inget case alls den dag det blir problem efter köpet. Friskrivningsklausul ger mig åtminstone ingen falsk trygghet att jag kommer att få hjälp om något skiter sig, plus ger en väldigt bra anledning att pressa ned mina bud på objektet.
Redigerat:
Lite Off topic.
Du skriver havsnära miljö. Om det betyder havsutsikt eller promenadavstånd till strand, så tycker jag att under miljonen låter lite lågt som utgångsbud, såvida det inte är ett solklart rivningsobjekt. Och fullt så illa tycker jag inte att det låter.
Om du inte har gjort det så studera sålda objelt i närområdet, genom ex. Booli.se.
I området där vi har ftitidshus, cykelavstånd till strand, såldes ett hus för strax under miljonen nyligen. Men det har delvis inrasat tak, stora vattenskador, ingen har satt sin fot i huset på 15 år, tomten fullkomligt igenväxt osv. Mer "normalrisiga" hus där går för 2 - 3 milj.
Du skriver havsnära miljö. Om det betyder havsutsikt eller promenadavstånd till strand, så tycker jag att under miljonen låter lite lågt som utgångsbud, såvida det inte är ett solklart rivningsobjekt. Och fullt så illa tycker jag inte att det låter.
Om du inte har gjort det så studera sålda objelt i närområdet, genom ex. Booli.se.
I området där vi har ftitidshus, cykelavstånd till strand, såldes ett hus för strax under miljonen nyligen. Men det har delvis inrasat tak, stora vattenskador, ingen har satt sin fot i huset på 15 år, tomten fullkomligt igenväxt osv. Mer "normalrisiga" hus där går för 2 - 3 milj.
Frågan är väl vad som skulle kunna var det värsta (=dyraste) dolda felet som kan dyka upp. Alltså hur mycket det skulle kunna kosta att fixa. Och om det finns någon möjlighet att få ut några pengar från säljaren. Speciellt om säljaren är dement och vägrar betala. Att processa kostar pengar och är osäkert, så köparen kanske avstår.Keoo skrev:
Om det är så att det finns tydliga brister som du har upptäckt är de inte dolda fel. Köparen har en långt gående undersökningsplikt.
Att det finns dyra dolda fel som inte kan upptäckas av köparen vid dennes undersökning känns mycket otroligt av din beskrivning att döma.
Man kanske kan sälja fastigheten som "underbar tomt, med rivningskåk" för att slippa problem med dolda fel?
Om huset är som beskrivet så kommer en besktningsman skriva "riskkontruktion, fördjupad undersökning krävs, indilation på.." osv överallt och då friskriver man i princip alla de områdena ändå.
Vad som sen fungerar bäst på potentiella köpare kan nog en mäklare bäst avgöra. En del tänker kanske att ni helgarderar och att det inte är så farligt men slulle bli avskräckta av vad som framkommer i en besiktning. En del helt tvärtom.
Det är ju mycket vanligt med friskrivning i denna situation så bag hade personligen inte avstått köp bara för det. Om någon bor i huset och allt ser bra ut, skulle jag bli väldigt skeptiskt till friskrivningsklausul, då kan man ju misstänka aktivt fuskbygge bara för att sälja.
Vad som sen fungerar bäst på potentiella köpare kan nog en mäklare bäst avgöra. En del tänker kanske att ni helgarderar och att det inte är så farligt men slulle bli avskräckta av vad som framkommer i en besiktning. En del helt tvärtom.
Det är ju mycket vanligt med friskrivning i denna situation så bag hade personligen inte avstått köp bara för det. Om någon bor i huset och allt ser bra ut, skulle jag bli väldigt skeptiskt till friskrivningsklausul, då kan man ju misstänka aktivt fuskbygge bara för att sälja.
Anekdot till TS: Min mor är 50-talist och sålde i våras ett semi-permanent boende. Inget fel på boendet som såldes, men hon värdesatte att slippa oroa sig över potentiella skadeståndsanspråk på ålderns höst.
Detta kommunicerades till mäklaren som helt förstod och tyckte det lät rimligt och rent ut sagt vettigt. Fastigheten såldes på förhand för mer än vad hon tänkt sig och utan någon protest från köpare om denna klausul.
Detta kommunicerades till mäklaren som helt förstod och tyckte det lät rimligt och rent ut sagt vettigt. Fastigheten såldes på förhand för mer än vad hon tänkt sig och utan någon protest från köpare om denna klausul.
Jag skulle vilja påstå att en fastighet med många och uppenbara fel är just den som egentligen inte behöver friskrivningsklausul då alla fel gör att undersökningsplikten utökas och det lär inte vara några oväntade kvar i princip.
Sen lär väl å andra sidan priset för den klausulen inte heller då vara så hög kan man tycka. Är det så många fel med så borde det inte påverka priset så mycket negativt som det kanske hade gjort på ett med mindre uppenbara fel.
Sen så kan det ju vara värt det för att helt slippa all oro av det.
Sen lär väl å andra sidan priset för den klausulen inte heller då vara så hög kan man tycka. Är det så många fel med så borde det inte påverka priset så mycket negativt som det kanske hade gjort på ett med mindre uppenbara fel.
Sen så kan det ju vara värt det för att helt slippa all oro av det.
En sak man kan ha i minnet är att man är ganska utsatt som köpare av sitt första hus, man har ingen erfarenhet och vet inget. Så var det för oss för 25 år sedan, det blev att tolka besiktningsprotokoll efter bästa förmåga men det var en hel del poster i detta typ "risk-konstruktion"-"fördjupad undersökning krävs" vilket vi inte hade möjlighet till innan köpet fullbordades.
Om det visar sig att dessa påtalade "risk-konstruktioner" blommar ut till saker man måste ta hand om så var det enligt vår erfarenhet absolut noll hjälp från försäkringsbolag, de sk "försäkringar" som mäklaren sade sig stå för hade ett värde av exakt noll.
Rent konkret i vårt fall var det utreglade innerväggar i källaren utfört på tidstypiskt energikris-70-talsvis, ruttnade träreglar och fan vet vad - detta gav sig tillkänna efter bara några år efter att vi flyttat in kring år 2000. Noll hjälp, vi fick fixa detta helt på egen hand. Det blev fixat förvisso, en hel del jobb med det men vi klarade det utan skilsmässa.
Så ja: korrekt iakttagelse av besiktningspersonen att det var en riskkonstruktion, hade jag läst på litet hade jag förstått det för egen maskin. Men det ändrar ingenting, finns inga försäkringar som täcker om "risk-konstruktionen" visar sin dåliga sida efter köp.
På den positiva sidan kan jag ju säga att vi samlat på oss en oherrans massa erfarenheter under ett kvarts sekel av husägande, kan i princip utföra en djup besiktning av ett hus helt på egen hand inkl el och vvs som normalt inte ingår i besiktningar.
Det är därför jag säger att friskrivningsklausuler inte är något som i sig skulle avhålla mig för att buda på något objekt, och det är även så att till synes fina besiktningsprotokoll inte imponerar alls. Jag gör min egen besiktning och värderar objektet efter vad jag upptäcker.
Om det visar sig att dessa påtalade "risk-konstruktioner" blommar ut till saker man måste ta hand om så var det enligt vår erfarenhet absolut noll hjälp från försäkringsbolag, de sk "försäkringar" som mäklaren sade sig stå för hade ett värde av exakt noll.
Rent konkret i vårt fall var det utreglade innerväggar i källaren utfört på tidstypiskt energikris-70-talsvis, ruttnade träreglar och fan vet vad - detta gav sig tillkänna efter bara några år efter att vi flyttat in kring år 2000. Noll hjälp, vi fick fixa detta helt på egen hand. Det blev fixat förvisso, en hel del jobb med det men vi klarade det utan skilsmässa.
Så ja: korrekt iakttagelse av besiktningspersonen att det var en riskkonstruktion, hade jag läst på litet hade jag förstått det för egen maskin. Men det ändrar ingenting, finns inga försäkringar som täcker om "risk-konstruktionen" visar sin dåliga sida efter köp.
På den positiva sidan kan jag ju säga att vi samlat på oss en oherrans massa erfarenheter under ett kvarts sekel av husägande, kan i princip utföra en djup besiktning av ett hus helt på egen hand inkl el och vvs som normalt inte ingår i besiktningar.
Det är därför jag säger att friskrivningsklausuler inte är något som i sig skulle avhålla mig för att buda på något objekt, och det är även så att till synes fina besiktningsprotokoll inte imponerar alls. Jag gör min egen besiktning och värderar objektet efter vad jag upptäcker.
Det tycker jag är rimligt på ett sådant hus.
Ser man inte skicket helt uppenbart & kan laga saker ska man nog inte köpa huset.
Ser man inte skicket helt uppenbart & kan laga saker ska man nog inte köpa huset.
Skriv in en friskrivningsklausul om det rör sig om en dement åldring.
Och ta med bilden på avloppsröret som sticker ut genom sockeln i bra-att-veta-formuläret. Sedan torde inte ens en småbarnsfamilj med föräldrar födda på 90-talet försöka någonting.
Och ta med bilden på avloppsröret som sticker ut genom sockeln i bra-att-veta-formuläret. Sedan torde inte ens en småbarnsfamilj med föräldrar födda på 90-talet försöka någonting.