Fastighet som gått i arv och bygge i efterhand?

[Putten]

En kompis fick i arv tillsammans med sin bror 1/4 var av en fastighet, deras mor fick resterande 50%

I efterhand ca 10 år senare har Modern har byggt en ny stuga på denna fastighet tillsammans med deras samtycken. Men här kommer det hela i kråksången?
Modern har bekostat hela bygget själv. Kompisen menar på att han och brodern har rätt till 25% var i den nya byggnaden också utan att investerat någonting i den. Jag är lite tveksam till detta. Ursprungligen bestod arvet av fastigheten långt innan den nya byggnaden gjordes.

Hur står det till egentligen?

 

[Claes Sörmland]

Alltid krångligt det här med vad som blir och inte blir fastighetstillbehör när delägare tillför det till den samägda fastigheten ("ägarinkongruens").

Jag har uppfattat att HD har gett svaret i domskälen till NJA 2014 s. 35:

https://lagen.nu/dom/nja/2014s35

Konkluderade stycke (Läs gärna hela domskälen):

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

En av fastighetsägarna, modern, har tillfört fastigheten en byggnad och därmed så är utgångspunkten att den har tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och att det därför har blivit fastighetstillbehör. Frågan är om det finns något som talar emot denna utgångpunkt för den juridiska bedömningen. Om inte så är sönerna delägare av fastigheten med 25% var så de är också delägare ägare av byggnaden.

 

[Workingclasshero]

Jag tror att en rimlig tanke är att det är.en stuga på ofri grund.
Jag ser heller.inte varför brodern skall ha del i denna.
Det är högst rimligt att ni snarast avtalar om vad som.ska gälla med kostnader gällande drift och användande.
Ett gediget avtal hindrar inte att den nya byggnaden samägs, om det är viktigt.
Bara modern får som.hon vill inom rimliga.gränser

 

[Claes Sörmland]

Det visar sig att det finns en HD-dom som är lite mer spot on gällande denna fråga och det är "Estrids hus" NJA 2021 s. 277:
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2021/92563/

Jag förstår den som att den ger stöd för den tolkning som jag förde fram ovan. Huset är redan ett fastighetstillbehör och ägas därmed både av modern och de två sönerna.

Det går vad jag förstår inte att avtala bort i efterhand utan huset måste fysiskt frigöras (i praktiken rivas) för att inte längre utgöra en del av fastigheten som ett tillbehör. Inget hindrar att sönerna betalar modern för hennes utgifter i efterhand.

 

[Falckman]

Eftersom byggnaden uppförts av fastighetsägaren och det saknas arrendeavtal är byggnaden att betrakta som fastighetstillbehör. Det går att bryta den här presumtionen, men det krävs som regel att byggnaden uppförs efter att ett arrendeavtal ingåtts, annars är den att betrakta som fastighetstillbehör.

Det här är ett relativt vanligt missförstånd och är väl ett praktiskt exempel på varför det är viktigt att göra skillnad på fastigheter och byggnader och inte använda termen "fastighet" som ekvivalent för bägge. Men en byggnad kan alltså inte (i normalfallet) vara uppförd på ofri grund om den uppförts på en fastighet som uppföraren också äger (även om denne bara äger en del av fastigheten och inte hela). De flesta skulle inte blåsa sin morsa på det här sättet, men din polare och dennes brorsa har juridiskt alla möjligheter att sko sig på sin mammas investering vid en eventuell fastighetsförsäljning.

 

[kabelkaparen]

Det visar sig att det finns en HD-dom som är lite mer spot on gällande denna fråga och det är "Estrids hus" NJA 2021 s. 277:
[länk]

Jag förstår den som att den ger stöd för den tolkning som jag förde fram ovan. Huset är redan ett fastighetstillbehör och ägas därmed både av modern och de två sönerna.

Det går vad jag förstår inte att avtala bort i efterhand utan huset måste fysiskt frigöras (i praktiken rivas) för att inte längre utgöra en del av fastigheten som ett tillbehör. Inget hindrar att sönerna betalar modern för hennes utgifter i efterhand.

Tror du är inne på rätt spår, även om det kan finnas omständigheter som ger annat resultat. Beroende på detaljer som inte framgår i TS fråga kan punkt 15 i domskälen ge modern ensamt ägande till huset, men det vill nog till rätt speciella omständigheter för att det ska bli så. Att hon ensamt betalat räcker inte till, men om hon exempelvis byggt huset för att få vara ifred från övriga fastighetsägare kan utgången i domstol bli mer osäker.

 

[Anna_H]

Vore ju intressant att veta varför de säger detta?
Om de två är de enda barnen är det ju i praktiken oväsentligt, om det inte är så att de behöver låna pengar på sin del av fastigheten. Men det brukar vara svårt att få göra på delägda sommarstugor. Endast om arvsskatt återinförs är det intressant som jag ser det, för om de redan äger varsin fjärdedel av den nya stugan blir ju arvsskatten lägre när hon dör.

Om det inte är så att hon tänkt sälja den förståss? Eller hyra ut den för att dryga ut pensionen, och de vill ha del av hyresintäkterna?

Annars ska de väl bara vara glada att hon byggt så att de får varsin stuga när hon dör. Bara att komma överens om vem som ska ha nybygget och vem som ska ha gamla stugan.

 

[Räknenisse]

Vore ju intressant att veta varför de säger detta?
Om de två är de enda barnen är det ju i praktiken oväsentligt, om det inte är så att de behöver låna pengar på sin del av fastigheten. Men det brukar vara svårt att få göra på delägda sommarstugor. Endast om arvsskatt återinförs är det intressant som jag ser det, för om de redan äger varsin fjärdedel av den nya stugan blir ju arvsskatten lägre när hon dör.

Om det inte är så att hon tänkt sälja den förståss? Eller hyra ut den för att dryga ut pensionen, och de vill ha del av hyresintäkterna?

Annars ska de väl bara vara glada att hon byggt så att de får varsin stuga när hon dör. Bara att komma överens om vem som ska ha nybygget och vem som ska ha gamla stugan.

För att om stugan hör till fastigheten kan brodern genomdriva en försäljning och få ut pengar nu.

Eller genomdriva att användningen av den ska delas mellan alla ägarna så den inte bara används av mamma.

Eller bara för att de läst något som de uppfattat som att "det är så det ska vara".