Ersättning vid expropriation av samfällighet

[Karl_Pedal]

Om man får sin egen fastighet exproprierad så säger ju lagen att man ska gå skadelös (dvs. få en marknadsmässig ersättning för den area som går förlorad) men hur fungerar det om man t.ex. har en strandfastighet utan byggrätt som är samägd av en hembygdsförening där alla närliggande fastigheter har plats vid en samägd brygga? Fastigheten som sådan är ju inte värd särskilt mycket eftersom man inte får bygga på den men själva tillgången till båtplats betingar ju ett värde för alla anslutna fastigheter. Hur värderas detta vid en en expropriation? Ska man se till fastighetens värde och dela det på antalet anslutna fastigheter? Eller ska man se till hur marknadsvärdet på alla de anslutna fastigheterna minskas pga. att tillgången till båtplats försvinner?

 

[hempularen]

Jag tycker man rent logiskt kan see på det på två olika sätt, ev. kombinerat.

För det första så borde båtplatserna ha ett värde, det kostar att hyra båtplats, iom det så bör man kunna räkna fram ett värde.

Sedan så finns det ju någon anledning att marken skall expropieras, någon har tydligen fått strandskyddet upphävt, eller kommer att få det. Därmed så bör marken värderas i förhållande till den byggrätt den kommer att få. Men det beror ju lite på vad som skall byggas där. Är det ex. ett brofäste för en ny bro, så är kanske marknadsvärdet inte så stort.

 

[Hemmakatten]

Det är väldigt värdefullt för en fastighet att ha en båtplats. Därför menar jag att man borde kräva en ny båtplats alternativt kraftig ersättning av kommunen.

 

[Karl_Pedal]

Jag tycker man rent logiskt kan see på det på två olika sätt, ev. kombinerat.

För det första så borde båtplatserna ha ett värde, det kostar att hyra båtplats, iom det så bör man kunna räkna fram ett värde.

Sedan så finns det ju någon anledning att marken skall expropieras, någon har tydligen fått strandskyddet upphävt, eller kommer att få det. Därmed så bör marken värderas i förhållande till den byggrätt den kommer att få. Men det beror ju lite på vad som skall byggas där. Är det ex. ett brofäste för en ny bro, så är kanske marknadsvärdet inte så stort.

Då resonerar vi rätt lika. Frågan är om det finns några rättsfall som pekar på hur ersättningsnivån bedöms. Om vi tar ett exempel där det är 100 anslutna fastigheter och strandfastighetens värdeminskning bedöms bli 2 miljoner så är det 20.000 per fastighet. Men om man istället bedömer att värdet per ansluten fastighet minskar med 50.000 så blir den totala värdeminskningen ju 5 miljoner. Beroende på utgångspunkt så kan utfallet alltså bli rätt olika.

 

[Huruvida]

strandfastighet utan byggrätt som är samägd av en hembygdsförening där alla närliggande fastigheter har plats vid en samägd brygga?

Svaret tror jag kan bli olika beroende på förutsättningarna mer i detalj. Några frågor om förutsättningarna som kan vara bra att bena ut:

• Är det en fastighet eller en samfällighet? Äger hembygdsföreningen fastigheten som juridisk person?
• Är det fråga om en "riktig" expropriation eller handlar det om något annat i samband med planläggning, lantmäteriförrättning el. dylikt?
• Samägda bryggan - är den en samfällighet? Gemensamhetsanläggning eller servitut?

 

[Räknenisse]

Det är ju hur värdet på fastigheten som sådan minskar man tittar på. Om den har hundra delägare eller två spelar ingen roll. Eller om ägaren är en förening med X medlemmar.

Men om du menar att det är en samfällighet som har 100 fastigheter som delägare så blir det en annan sak. Då är andelen i samfälligheten en del av varje delägares fastighet och då bör det innebära att man ska ta hänsyn till att varje fastighet minskar i värde av att inte ha tillgång till båtplats.

Värdet av en fastighet med 100 båtplatser (som potentiellt kan t ex. hyras ut) bör inte vara det samma som värdet för en fastighet att ha en egen båtplats x 100. Så värderingen i de två fallen tror jag kan bli olika.

Man tar också med vid hanteringen om det finns nyttjanderätter och servitut. Innehavarna av dem har anspråk i fastigheten, en tårtbit av ägarens rättigheter sas. Beroende på hur mycket de påverkas så kommer de få motsvarande ersättning som går till dem "istället för" ägaren. (som ju inte hade fri tillgång till att bruka just den marken innan heller) Varje nyttjanderätt bör väl värderas separat då, så att totalsumman kan bli större (om de är många och stora) än för samma fastighet utan rättigheterna?

Du behöver klargöra på vilka grunder tillgången till båtplats vilar i ditt fall.
Och förtydliga ägarförhållandena till den mark som ska exproprieras.
I princip är det den som äger tillgången till att disponera marken som ersätts.

 

[Karl_Pedal]

Svaret tror jag kan bli olika beroende på förutsättningarna mer i detalj. Några frågor om förutsättningarna som kan vara bra att bena ut:

• Är det en fastighet eller en samfällighet? Äger hembygdsföreningen fastigheten som juridisk person?
• Är det fråga om en "riktig" expropriation eller handlar det om något annat i samband med planläggning, lantmäteriförrättning el. dylikt?
• Samägda bryggan - är den en samfällighet? Gemensamhetsanläggning eller servitut?

1) Det är en fastighet som ägs av en ekonomisk förening
2) Det är nog att betrakta som en "riktig" eftersom man vill tvångslösa in en del av fastigheten för att göra strandlinjen till del av ett reservat
3) Bryggtillgången är via servitut

 

[Karl_Pedal]

Det är ju hur värdet på fastigheten som sådan minskar man tittar på. Om den har hundra delägare eller två spelar ingen roll. Eller om ägaren är en förening med X medlemmar.

Men om du menar att det är en samfällighet som har 100 fastigheter som delägare så blir det en annan sak. Då är andelen i samfälligheten en del av varje delägares fastighet och då bör det innebära att man ska ta hänsyn till att varje fastighet minskar i värde av att inte ha tillgång till båtplats.

Värdet av en fastighet med 100 båtplatser (som potentiellt kan t ex. hyras ut) bör inte vara det samma som värdet för en fastighet att ha en egen båtplats x 100. Så värderingen i de två fallen tror jag kan bli olika.

Man tar också med vid hanteringen om det finns nyttjanderätter och servitut. Innehavarna av dem har anspråk i fastigheten, en tårtbit av ägarens rättigheter sas. Beroende på hur mycket de påverkas så kommer de få motsvarande ersättning som går till dem "istället för" ägaren. (som ju inte hade fri tillgång till att bruka just den marken innan heller) Varje nyttjanderätt bör väl värderas separat då, så att totalsumman kan bli större (om de är många och stora) än för samma fastighet utan rättigheterna?

Du behöver klargöra på vilka grunder tillgången till båtplats vilar i ditt fall.
Och förtydliga ägarförhållandena till den mark som ska exproprieras.
I princip är det den som äger tillgången till att disponera marken som ersätts.

Se mitt svar till "Huruvida", hoppas det förtydligar det som var oklart i min ursprungliga fråga

 

[Huruvida]

I och med att fastigheten ägs av en juridisk person (ekonomiska föreningen) ska den nog behandlas separat. Värdeminskning ska ersättas plus ett schablontillägg på 25 %.

Angående bryggtillgång och båtplatser blir det en fråga om dessa kan vara kvar? Kanske kan ni ha kvar båtplatser men upphävs servitut blir det ägaren till respektive förmånsfastighet som blir ersättningsberättigad. Även här torde ersättningen bli marknadsvärdeminskningen plus schablontillägg på 25 %.

Ersättningen kan delas in i intrångsersättning och annan ersättning. Annan ersättning kan täcka in viss "skada" som inte innefattas i intrångsersättningen. Expropriationen kan förutom själva markintrånget (eller förlusten av servitut) innebära en personlig skada för fastighetsägare som eventuellt kan täckas in av "annan ersättning".

 

[Räknenisse]

1) Det är en fastighet som ägs av en ekonomisk förening
2) Det är nog att betrakta som en "riktig" eftersom man vill tvångslösa in en del av fastigheten för att göra strandlinjen till del av ett reservat
3) Bryggtillgången är via servitut

Då är sakägare dels den ekonomiska föreningen som ägare till den aktuella fastigheten,
dels ägarna till de fastigheter som har servitut som berörs (ifall dessa också exproprieras)

Ek.för. får ersättning för vad som tas ifrån dem. (ägandet till del av eller hela fastigheten) Servitutshavarna får ersättning för vad som tas ifrån dem (=båtplatsen)

Om servituten kan fortsätta utövas så de berörs inte alls, det blir bara en ny ägare till marken som de ligger på, precis som om den hade sålts.

Det saknar betydelse om servitutshavarna råkar vara samma personer som medlemmarna i den ekonomiska föreningen.