Dålig slutvärdering nybygge, vad innebär det?
Har precis fått huset värderat till1 miljon lägre än förhandsvärderingen, av samma mäklare. Det står oinredd övervåning och ofärdig trädgård, vilket verkar ha räknats med vid första värderingen om jag förstår rätt. Läget har gått från bra till normalt och prisutveckling från bra till normalt. Förstår att marknaden har svängt sedan oktober 2018 då förhandsvärderingen gjordes, men läget är ju detsamma.
Vi hade behövt ha huset värderat till 350 tusen mer för att täcka produktionskostnaden, nu är värderingen endast 50-150 tusen mer än beviljad kreditiv.
Nu är vi oroliga över vårt kreditiv som ska läggas om till bolån, att vi kommer få skyhöga räntor eller i allra värsta fall inte ens beviljas att ta ett lån längre. Finns den risken? Kan vi värdera om när vi fixar trädgården senare eller gör det skillnad? Hur kan vi förhandla med banken nu när värdet inte blev som vi hoppats & trott? Vad innebär det egentligen för oss att få en låg värdering på ett nybyggt hus?
Vi hade behövt ha huset värderat till 350 tusen mer för att täcka produktionskostnaden, nu är värderingen endast 50-150 tusen mer än beviljad kreditiv.
Nu är vi oroliga över vårt kreditiv som ska läggas om till bolån, att vi kommer få skyhöga räntor eller i allra värsta fall inte ens beviljas att ta ett lån längre. Finns den risken? Kan vi värdera om när vi fixar trädgården senare eller gör det skillnad? Hur kan vi förhandla med banken nu när värdet inte blev som vi hoppats & trott? Vad innebär det egentligen för oss att få en låg värdering på ett nybyggt hus?
Allvetare
· Västra Götaland
· 10 741 inlägg
85% av värdet kan ni ta i bolån, resten blir en kredit med lite högre ränta. Ni får hög belåningsgrad så kommer också få amortera lite extra. Det kommer lösa sig, prata med din bankman så fixar dom det
O olofh skrev:
Klantigt nog vidarebefordrade jag värderingen till banken direkt då vi börjar få lite ont om tid. Vet inte hur de skulle ställa sig till att jag skickar en ny efter jag pratat med mäklaren. Men kan ju isåfall säga att han ”gjort fel” först, om det nu kan vara godtagbart. Ångrar att jag handlade så snabbt innan jag också insåg att jag kunde pratat med mäklaren först... han trodde vi hade ”pantbrev” på 350 tusen mindre än vad vi faktiskt har, kan ju haft med saken att göra kanske.
Sedan kan man ju även gå till andra banker om mäklaren ger ny och bättre värdering efter ett litet snack, om vår bank blir omöjliga.
Känner att jag är lite dåligt insatt men om jag förstår rätt får vi nu en belåningsgrad på lite över 94%
Vi kanske även fattat fel med kreditivet, men vi tänkte att vi vill lägga om lånen så fort som möjligt. Ska vi vänta till trädgård är klar blir det inte förrän nästa år, övervåning kanske om två år. Man blir så vilsen i det här.
Det kommer säkert lösa sig för er. Ni lär dock under kommande år få räkna med en sämre privatekonomi till följd av högre ränte- och amorteringskostnader än planerat. Ni har helt enkelt byggt dyrare än er ekonomi tålde och med för snäva marginaler. Det är problemet med att använde glädjekalkylen som nedre gräns och inte ta höjd för riskerna med husbygge.
Nu vet vi inte exakt vad månadskostnaderna kommer bli, tycker ändå vi tagit höjd och hållit oss inom budget, men samtidigt vill man inte betala mer i räntor och amortering än nödvändigt. Vi kommer även få vårt andra barn i slutet av sommaren vilket med tanke på detta blir rätt olägligt eftersom det påverkar våra inkomster en period. Banken vet inte om det kommande barnet men när vi räknade inför kreditivet frågade jag ändå särskilt hur mycket det skulle påverka om vi blev gravida och bankmannen var inte ett dugg bekymrad. Och enligt banken klarar vi lånesumman vi fått.M mnzeii skrev:
Känner mig ändå inte helt trygg nu, känns som värderingen spelar ganska stor roll. Banken räknade dock inte på förhandsvärderingen utan på produktionskostnad & våra inkomster, så kreditivet är satt utifrån det (vilket är 650 tusen mindre än förhandsvärderingen) så vi borde ju klara av kostnaderna. Vi får leva snålt, men vi är vana då jag pluggat, direkt efter fick vi första barnet, sen sparade vi massor inför husköpet. Det borde ju gå. Vi är inte de som lyxar till det, ja alltså förutom bygger nytt hus då vill säga
Jag skulle nog, om ni känner att värderingen är felaktig, höra med banken om alternativa värderingshen som kan göra en ny värdering. Ni får stå för kostnaden men den värderingen väger lika tungt som den ni gjort. Banken kunde inte bry sig mindre, de har ett antal godkända mäklare som värderar per ort och vad dom säger ifrågasätter de inte efter det att de blivit godkända av banken.H Hus2019 skrev:Nu vet vi inte exakt vad månadskostnaderna kommer bli, tycker ändå vi tagit höjd och hållit oss inom budget, men samtidigt vill man inte betala mer i räntor och amortering än nödvändigt. Vi kommer även få vårt andra barn i slutet av sommaren vilket med tanke på detta blir rätt olägligt eftersom det påverkar våra inkomster en period. Banken vet inte om det kommande barnet men när vi räknade inför kreditivet frågade jag ändå särskilt hur mycket det skulle påverka om vi blev gravida och bankmannen var inte ett dugg bekymrad. Och enligt banken klarar vi lånesumman vi fått.
Känner mig ändå inte helt trygg nu, känns som värderingen spelar ganska stor roll. Banken räknade dock inte på förhandsvärderingen utan på produktionskostnad & våra inkomster, så kreditivet är satt utifrån det (vilket är 650 tusen mindre än förhandsvärderingen) så vi borde ju klara av kostnaderna. Vi får leva snålt, men vi är vana då jag pluggat, direkt efter fick vi första barnet, sen sparade vi massor inför husköpet. Det borde ju gå. Vi är inte de som lyxar till det, ja alltså förutom bygger nytt hus då vill säga
Jag syftar på det faktum att ni verkar gått in i husbygget utan färdig kontantinsats och försökt kompensera det genom "eget arbete" (som dessutom inte ens utförts än eftersom ni ej inrett övervåning eller gjort trädgård om jag förstår rätt), och sannolikt även räknat på att kunna använda övervärderingen som ytterligare en del av er kontantinsats.H Hus2019 skrev:Nu vet vi inte exakt vad månadskostnaderna kommer bli, tycker ändå vi tagit höjd och hållit oss inom budget, men samtidigt vill man inte betala mer i räntor och amortering än nödvändigt. Vi kommer även få vårt andra barn i slutet av sommaren vilket med tanke på detta blir rätt olägligt eftersom det påverkar våra inkomster en period. Banken vet inte om det kommande barnet men när vi räknade inför kreditivet frågade jag ändå särskilt hur mycket det skulle påverka om vi blev gravida och bankmannen var inte ett dugg bekymrad. Och enligt banken klarar vi lånesumman vi fått.
Känner mig ändå inte helt trygg nu, känns som värderingen spelar ganska stor roll. Banken räknade dock inte på förhandsvärderingen utan på produktionskostnad & våra inkomster, så kreditivet är satt utifrån det (vilket är 650 tusen mindre än förhandsvärderingen) så vi borde ju klara av kostnaderna. Vi får leva snålt, men vi är vana då jag pluggat, direkt efter fick vi första barnet, sen sparade vi massor inför husköpet. Det borde ju gå. Vi är inte de som lyxar till det, ja alltså förutom bygger nytt hus då vill säga
Kontantinsatsen är ett krav som finns för att inte försätta nybyggare i taskiga situationer med överbelåning till följd av spekulationer som inte faller ut som man tänkt. Det ni borde ha gjort för att skaffa er de marginaler jag syftar på är att beräkna er produktionskostnad plus utrymme för att överskrida den om nödvändigt, vänta och spara ihop en kontantinsats motsvarande 15 % av denna summa och därefter startat bygget oavsett förhandsvärdering som kan vara allt från en glädjekalkyl till undervärdering. Då hade ni sannolikt kunnat bomma förhandsvärderingen utan att sätta er i en situation med 94% belåningsgrad.
Kortfattat, bygg inte dyrare än ni har råd med. Fixar ni inte kontantinsatsen bör ni sannolikt avvakta, inte försöka trolla bort den. Basera inte er budget på en förhandsvärdering, int3 minst i en nedåtsvängande marknad. Nu låter jag hemskt uppfostrande och det här hjälper såklart inte er nu i efterhand men tycker ändå det finns en poäng i att framföra resonemanget.
Med det sagt tror jag inte ni på något sätt är körda, däremot har ni ett lite jobbigt möte med banken framför er.
Redigerat:
Vårt hus värderade mäklaren utefter värde som helt färdigt, med tomt och allt. Trots att tomten inte var färdig vid slutvärderingen då vi skulle lägga om lånen... om det var rätt eller fel vet jag dock inte?
Tänk också på att ni har möjlighet till 5års amorteringsfrihet, vilket kanske kan vara skönt nu i början för att landa lite samt att ni väntar barn.
Tänk också på att ni har möjlighet till 5års amorteringsfrihet, vilket kanske kan vara skönt nu i början för att landa lite samt att ni väntar barn.
M mnzeii skrev:
Jag kanske missuppfattar vad du menar nu, men vi har inte satt budget utifrån förhandsvärderingen utan vi har räknat på det vi själva känner att vi vill & kan ha som lån, vi hade dock inte räknat med en så låg värdering så där var vi ju inte riktigt med. Vi var rätt säkra på att värdet skulle motsvara produktionskostnaden åtminstone, eventuellt något under. Vi skulle kunna göra om våra prioriteringar och även göra gräsmattan i år istället för nästa. Vi hade tänkt satsa på att måla fasaden bara, och eventuellt göra altan nu i sommar, om det nu skulle hjälpa värderingen. Isolerad & förberedd övervåning har vi att fixa till när behovet uppstår, den kan vi också börja med tidigare men det handlar ju om tid och ork också. Jag oroar mig på grund av denna dåliga värdering, att det ger onödiga kostnader tills huset är helt klart, om man kan göra en omvärdering då eller om vi måste gå med det i fem år.
C crazytok skrev:Vårt hus värderade mäklaren utefter värde som helt färdigt, med tomt och allt. Trots att tomten inte var färdig vid slutvärderingen då vi skulle lägga om lånen... om det var rätt eller fel vet jag dock inte?
Tänk också på att ni har möjlighet till 5års amorteringsfrihet, vilket kanske kan vara skönt nu i början för att landa lite samt att ni väntar barn.
Jaha, vad konstigt... vi kanske ska kolla vad banken säger. Vi lär ju ha ett möte innan lånen läggs om. Har vi tur kanske vår bankman kan se lite mellan fingrarna & ändå räknar på produktuonskostnad eftersom vi kommer göra trädgård inom kort, eller så krävs ny slutvärdering. Han tog aldrig upp något om en lägre slutvärdering än produktionskostnad men vi räknade på 5 procent ränta & att vi hade marginal för det. Vi tog upp det med amorteringsfritt, men enligt bankmannen var det dålig kundvård, så den vägen kan vi inte gå. Vi hade dock velat amortera ändå såklart, men kanske inte lika mycket som krävs varje månad. Vi kan ju kolla med fler banker, vi måste ju inte ta lån av den bank som gett oss kreditiv.
Banken kan inte basera på något annat än värderingen. Byggkostnaden är ointressant för banklånet.
C Chris11 skrev:
Ska höra med mäklaren vad han har för argument till den stora skillnaden, hur han har räknat. Förhandsvärderingen trodde vi innebar färdig övervåning bara, men han verkar som sagt räknat även på färdigställd trädgård då. Vi tyckte att förhandsvärderingen kändes lite hög, men nu känns ju slutvärderingen istället låg. Men vi borde kanske ändå lägga tid på att hitta annan mäklare & deras värdering (finns ju gratisvärderingar man kan göra för att få ett hum innan de gör den mer omfattande värderingen). Nu har vi redan fått faktura på denna slutvärdering som gjordes, så känns lite trist men det lönar ju sig i slutändan om det minskar lånekostnaderna.
Vi ska betala första kreditivbetalningen i slutet av denna månaden, men den kostnaden kanske man ändå inte kommer ifrån om vi skulle lägga om lånen snabbt nu innan det? För isåfall kan vi ju vänta ett tag tills vi kan få en bättre värdering.