Bygglovshandläggare omedgörlig - Vad göra?
Hej!
Jag och sambo har lämnat in bygglov på nybygge i Bromma. Vi river ett gammalt svartbygge (1944) som klart frångick detaljplanen.
Tomten är 810m2 och vi får bygga 120m2 i 1,5 plan med källare och ett garage på resterande byggrätt om 42m2. Taklutning max 30*. Vi har en hörntomt mot en rondell varpå det är 6m prickad mark mot de 2 vägarna. Då tomten är en hörntomt mot rondell så är den triangelformad och därav svårbyggd.
Fastigheten har två adresser och även 2 infarter (1 från vardera väg).
Vi har därför med hjälp av arkitekt ritat ett 12x10 hus med källare, entreplan och vindsvåning (70cm från takfot till vindsbjälklag). Sovrummen är inritade på vindsplan som 95% av ca 300 hus i detaljplanen har. Vi håller oss till 5m takfot, nuddar ingen prickad mark, fått lov av granne att ha garage 2,5m från tomtgräns.
Vi har ritat garaget till 48,8m2 dvs 6,8m2 över plan. Garaget står 10,7m in på tomten och infarten från ena vägen och infarten flyttar vi inte utan den har sin orginalplats från 1944. Dock kommer den ut halvt i ett övergångsställe som kommit till under åren.
Vi har studerat hela området och 85% av husen har stora takkupor på ca 1/3 av huslängden och vi har ritat in 2 takkupor för annars blir vinden lågbyggd. Vi har tagit bilder på detta och skickat med bygglovet för att styrka områdesbilden.
Vi har fått några nedlåtande svar hittills av handläggaren där han klagat på kuporna, garagets "framträdande" placering och storlek, att vi inte kan ha boyta på vinden pga takhöjden (50% yta är högre än 190cm och med takkuporna blir det betydligt mer, infarten som är nära övergångsställe (skickat till trafikkontoret på remiss).
Grannen bredvid har garage 3,5m från samma väg, flera takkupor, alla sovrum på övre plan. 3 hus bort har två grannar sina garage PÅ tomtgränsen mot vägen, takkupor och sovrum uppe.
Vi har bett honom att verkligen titta på området då vi inte på något sätt avviker från bebyggelsen och dessutom bygger vi passivhus med solfångare mm och han kommenterade detta spydigt med "det får man ingen medalj för".
Nu förstörde han helgen (19:20 idag) med att ge avslag på alla punkter och dessutom tvinga oss flytta den befintliga infarten på vår ena adress och vi får en vecka på oss att inkomma med nya handlingar!
Hur kan vi gå tillväga? Det har gått 6 veckor sen vi skickade in lovet och hoppades kunna sätta igång i maj.
Kan man kräva en annan handläggare?
När vi satt innan vi ritade på öppet hus och pratade med en handläggare så sa hon tydligt: "Titta på omgivningen och följ det formspråket så är det inga problem".
Hjälp!
/P&E
Jag och sambo har lämnat in bygglov på nybygge i Bromma. Vi river ett gammalt svartbygge (1944) som klart frångick detaljplanen.
Tomten är 810m2 och vi får bygga 120m2 i 1,5 plan med källare och ett garage på resterande byggrätt om 42m2. Taklutning max 30*. Vi har en hörntomt mot en rondell varpå det är 6m prickad mark mot de 2 vägarna. Då tomten är en hörntomt mot rondell så är den triangelformad och därav svårbyggd.
Fastigheten har två adresser och även 2 infarter (1 från vardera väg).
Vi har därför med hjälp av arkitekt ritat ett 12x10 hus med källare, entreplan och vindsvåning (70cm från takfot till vindsbjälklag). Sovrummen är inritade på vindsplan som 95% av ca 300 hus i detaljplanen har. Vi håller oss till 5m takfot, nuddar ingen prickad mark, fått lov av granne att ha garage 2,5m från tomtgräns.
Vi har ritat garaget till 48,8m2 dvs 6,8m2 över plan. Garaget står 10,7m in på tomten och infarten från ena vägen och infarten flyttar vi inte utan den har sin orginalplats från 1944. Dock kommer den ut halvt i ett övergångsställe som kommit till under åren.
Vi har studerat hela området och 85% av husen har stora takkupor på ca 1/3 av huslängden och vi har ritat in 2 takkupor för annars blir vinden lågbyggd. Vi har tagit bilder på detta och skickat med bygglovet för att styrka områdesbilden.
Vi har fått några nedlåtande svar hittills av handläggaren där han klagat på kuporna, garagets "framträdande" placering och storlek, att vi inte kan ha boyta på vinden pga takhöjden (50% yta är högre än 190cm och med takkuporna blir det betydligt mer, infarten som är nära övergångsställe (skickat till trafikkontoret på remiss).
Grannen bredvid har garage 3,5m från samma väg, flera takkupor, alla sovrum på övre plan. 3 hus bort har två grannar sina garage PÅ tomtgränsen mot vägen, takkupor och sovrum uppe.
Vi har bett honom att verkligen titta på området då vi inte på något sätt avviker från bebyggelsen och dessutom bygger vi passivhus med solfångare mm och han kommenterade detta spydigt med "det får man ingen medalj för".
Nu förstörde han helgen (19:20 idag) med att ge avslag på alla punkter och dessutom tvinga oss flytta den befintliga infarten på vår ena adress och vi får en vecka på oss att inkomma med nya handlingar!
Hur kan vi gå tillväga? Det har gått 6 veckor sen vi skickade in lovet och hoppades kunna sätta igång i maj.
Kan man kräva en annan handläggare?
När vi satt innan vi ritade på öppet hus och pratade med en handläggare så sa hon tydligt: "Titta på omgivningen och följ det formspråket så är det inga problem".
Hjälp!
/P&E
Gått 6v? Det är tyvärr ingenting i de här sammanhangen. Våra grannar skickade in sin ansökan i december, grannehörandet gick ut i februari, beslutet kom i veckan. Nu är det 4v (3v + 1v postgång) innan de vinner laga kraft, dvs om nu ingen av grannarna överklagar bygglovet...
Att börja bygga i maj är inte realistiskt...
Här är en tråd där det står lite som kanske kan hjälpa er: http://www.byggahus.se/forum/bygglov/210743-oense-med-bygglovshandlaggare.html
Det du skulle kunna göra är att kolla upp gamla rättsfall om du hittar någon dom från MÖD eller KR som stödjer din ståndpunkt och använda det som argument. www.boverket.se har en del domar från KR publicerade online. http://notisum.se/ är också en site som kan vara värt att slänga ett öga på, där finns även domar från MÖD.
Att börja bygga i maj är inte realistiskt...
Här är en tråd där det står lite som kanske kan hjälpa er: http://www.byggahus.se/forum/bygglov/210743-oense-med-bygglovshandlaggare.html
Det du skulle kunna göra är att kolla upp gamla rättsfall om du hittar någon dom från MÖD eller KR som stödjer din ståndpunkt och använda det som argument. www.boverket.se har en del domar från KR publicerade online. http://notisum.se/ är också en site som kan vara värt att slänga ett öga på, där finns även domar från MÖD.
Håller med om att ni verkar fått tag på en dålig handläggare.Men problemet är att ni gör ett nybygge och då gäller andra regler om tillgänglighet och takhöjd.
Det finns ju möjlighet att överklaga men då tar det tid innan ni får bygga.
Det finns ju möjlighet att överklaga men då tar det tid innan ni får bygga.
Kuporna tror jag kan bli ett problem, för om de anses stora så skall de ingå i hödberäkningen, och klarar man inte höjden så bryter det mot detaljplnanen. Tolkningarna runt kupor och att följa detaljplan har tydligen skärpts till på senare år.
Vad gäller garaget så kan ni väl välja att låta det bef. garaget vara kvar, sök inget bygglov för garage. Och renovera det senare. Renovering innebär att "något" av det gamla måste vara kvar under byggtiden, så kan man byta ut även sista biten senare.
Ni kan chansa och begära att ärendet skall dras i nämnden, då avgörs det av politiker istället för tjänstemän. Risken är att om det då blir avslag så får man betala avgiften för bygglov iallafall.
Vad gäller garaget så kan ni väl välja att låta det bef. garaget vara kvar, sök inget bygglov för garage. Och renovera det senare. Renovering innebär att "något" av det gamla måste vara kvar under byggtiden, så kan man byta ut även sista biten senare.
Ni kan chansa och begära att ärendet skall dras i nämnden, då avgörs det av politiker istället för tjänstemän. Risken är att om det då blir avslag så får man betala avgiften för bygglov iallafall.
Vi har inget garage i dagsläget. Nu är det ett hål efter gamla huset.
Han säger att vi bara får bygga takkupor på 1,4m men det är kupor som bara är några år gamla som är 3,6m på gatan.
Utan kupor blir vinden väldigt begränsad med taklutning på 30*.
Vi vill helst ha sadeltak men vi kan även få göra mansardtak men då blir huset mer gammaldags men man få ju dock en betydligt bättre övervåning.
Det vi tappar är en härlig takhöjd på 2,9m på entreplan.
Ja vi vill ju inte skjuta det framåt då vi vill flytta in innan jul men det tråkiga är att handläggaren inte är flexibel överhuvudtaget. Vi vill diskutera och komma fram till lösningar men han säger ju bara blankt nej.
Vi kommer imorgon att ta med papper och låta grannarna skriva på att de inte störs av något av våra önskemål.
Och hur är det med att utnyttja tomtens förutsättningar? Finns det ingen hänvisning till att få en bra och användbar tomt? Så som han vill får vi bara ett skuggigt norrläge mot två vägar. Finns det någon paragraf?
Vi har ju dessutom dubbla adresser varpå de vill stänga igen vår tänkta garageinfart. Och den adressen har ju enligt detaljplanen dessutom rätt att ha affärsverksamhet på. Tänk om jag ska ha bilverkstad i garaget och behöver ha den infarten?
Den han vill flytta till är även högre belastad med skolbarn och bilar.
Mvh P&E
Om ni verkligen tror att ni har rätten på er sida så kan ni begära att politikerna i byggnadsnämnden tar upp fallet, men det är ganska ovanligt att de går emot sina tjänstemän.
Tyvärr är det vanligt att handläggarna blandar in en massa tyckande och subjektiva åsikter.
Jag har själv erfarenhet av att kämpa/tjafsa i 6 mån för att få bygglov efter att ha rivit ett gammalt fallfärdigt hus. Mitt fall slutade i byggnadsnämnden som gav oss bygglov trots att tjänsstemännen yrkade på av avslag.
Tyvärr är det vanligt att handläggarna blandar in en massa tyckande och subjektiva åsikter.
Jag har själv erfarenhet av att kämpa/tjafsa i 6 mån för att få bygglov efter att ha rivit ett gammalt fallfärdigt hus. Mitt fall slutade i byggnadsnämnden som gav oss bygglov trots att tjänsstemännen yrkade på av avslag.
Se till att träffa handläggaren öga mot öga och försök ha en väldigt trevlig framtoning och visa hur mycket jobb ni lägger ned för att allt ska bli bra. Fokus på att ni tillsammans med handläggaren vill komma fram till en gemensam lösning, dvs locka handläggaren att komma med egna förslag som egentligen är era. Om ni har möjlighet så försök få med en neutral part i samtalet. Det kan t.ex. vara er KA eller arkitekt, helst någon som haft tidigare diskussioner med kommunen där man kommit fram till lösningar.
Jag kände själv ett väldigt stort stöd från min KA när jag satt och diskuterade med kommunen om olika lösningar, även om det inte var på denna nivå.
Jag kände själv ett väldigt stort stöd från min KA när jag satt och diskuterade med kommunen om olika lösningar, även om det inte var på denna nivå.
De som har byggt större kupor kan ju ha fått det beviljat som en mindre avvikelse. Ni kan ju satsa på att göra det samma men då hamnar ni i grannehörande karusellen vilket lägger på 2 månader på processen + att ni riskerar att någon av grannarna ställer sig negativt till er byggnation. Gå in och kolla vad som beslutats på fastigheten på SBK ni kanske kan använda er av något av det i era diskussioner med handläggaren..Peedster skrev:
Sedan är det nog bra att träffa han öga mot öga. Prata med grannarna är också en mycket bra ide...Jag tror många bygglovskonflikter hade kunnat undvikas om de som söker bygglov bara pratat med sina grannar innan.
Det går tyvärr inte att göra så då vindsvåning innebär att vi får max ha 70cm från takfot till vindsbjälklag. Så det spelar ingen roll vilken takhöjd jag gör på entreplan, vinden blir alltid samma oavsett tyvärr.haavard skrev:
Funderar på hur lång preskriptionstid det är på ett hus? Om han bråkar vidare om vinden så gör jag det tomt där uppe och efter besiktning bygger innerväggar osv.
Om du följer detaljplanen så kan han inte neka. Men så fort det blir överträdelse så kan han neka...
Rita om ovanvåningen... rita inte in några sovrum där utan skriv förråd.... Då blir det en helt annan sak....
Rita om takkuporna så det passar detaljplanen. det spelar ingen roll att andra har större kupor.
Att huset är ett passivhus spelar ingen roll när det gäller bygglov.
Rita om ovanvåningen... rita inte in några sovrum där utan skriv förråd.... Då blir det en helt annan sak....
Rita om takkuporna så det passar detaljplanen. det spelar ingen roll att andra har större kupor.
Att huset är ett passivhus spelar ingen roll när det gäller bygglov.
Vi hade ett fall här. Grannen ville bygga ett uterum, det hamnade ca. 3m från vår tomtgräns. Vi godkände utan omsvep. Men bygglovshandläggaren satte sig på tvären. Jag är osäker, men jag tror att deras totala byggyta också blev lite för stor.Gabbe1 skrev:
Grannen chansade och begärde att det skulle avgöras i nämnden. Där fick de igenom bygglovet, den borgerliga majoriteten röstade för bygglov, de rödgröna röstade mot.
Vi tycker att deras hus blev mycket vackrare mot vårt håll, så vi har tjänat på bygget trots att det kom lite nära vår tomt.
Det är mycket godtycke när det kommer till bygglov. Hos oss är det tvärt om. Alla grannar, utom en, motsäger sig en grannes ombyggnad (på prickad mark) och handläggaren godkännde ansökan.
En annan granne (huset brevid) fick tidigare avslag på en mycket mindre utbyggnad (för nära tomtgränsen) som alla grannar tyckte var ok.
En annan granne (huset brevid) fick tidigare avslag på en mycket mindre utbyggnad (för nära tomtgränsen) som alla grannar tyckte var ok.