Avtala bort besiktning?

[jarlh]

Svågern köpte hus nu i veckan. Jag frågade ju om allt möjligt, bl.a. om besiktning. Det visade sig då att de "avtalat bort" möjligheten till besiktning. Den andra budgivaren hade sagt att han/hon inte behövde besiktiga, och då var svågern tvungen att göra det samma för att vara kvar i budgivningen.
Huset är besiktigat av Anti-Cimex på uppdrag av säljaren, och svågern och alla andra spekulanter har fått ta del av protokollet. I kontraktet, som jag skummade häromkvällen, står det (ungefär) att svågern har rätt att diskutera med Anti-Cimex-mannen, och om det då kommer fram nya, betydande fel så kan köpet hävas - men inget mer står om undesökning.

Jag tycker det låter mysko. Jag lärde mig att man måste anlita en egen besiktningsman för att de ska fungera rent juridiskt. Men de får ju inte ens chansen...

Kan man avtala bort sådant? Vad händer om de efter något år hittar ett allvarligt fel som skulle kunnats hittats av en besiktningsman? Kan de då hävda dolt fel, eller ska de påpeka att de inte fick göra en besiktning och därmed åker säljaren på det hela???

 

[Åsa76]

Oj, jo det kan man nog avtala bort. Men det låter ju inte sunt att göra det? Det protokollet som säljaren "äger" kan köparen alldrig hävda sin rätt till. Köparen är inte avtalspart. Om det blir problem (dolt fel) blir det troligtvis mycket svårare att hävda att man fullgjort sin undersökningsplikt. Och besiktningen gör man ju för att veta vilka fel som finns och undvika okända fel...(litegrand i alla fall)

Och den stora frågan din svåger borde ställa sig är ju: Varför aser säljarna att detta är så pass viktigt? osar skumt....

Jag tycker inte att man som köpare skall acceptera detta. Om han nu har vunnit budgivningen så skulle jag ändock, försöka, innan allt är påskrivet säga att "eftersom jag förstått hur det funkar så vill jag göra en egen besiktning"....då ligger stor risk hos säljaren också om denne skall dra tillbaka. Om denne gör det, så är det något stooort lurt!

 

[myrstack]

Låter som en hög med nonsens.

Vilken budgivare som helst kan lägga in att budet är förbundet med vissa vilkor för att köparen ska stå fast vid detta, likaså kan budgivaren skicka med ett löfte om att jag bjuder XYZ och kommer inte att besiktiga huset. Köparen kan likaså kräva att den som bjuder på huset inte besiktigar det men detta är helt oberoende av vad andra budgivare sysslar med, säljaren med andra ord köra olika vilkor till olika budgivare utan problem, att han kommer överens om att att en budgivare inte besiktigar är inget som helst krav på att alla andra följer med detta.

I detta fallet är det inget som hindrar att köparen innan kontraktsskrivning ber om att få besiktiga ändå. Risken är ju givetvis att köparen tycker att detta är mindre roligt och väljer att sälja till någon annan. Om det nu är så borde man ju starkt fråga sig varför och bara det är en varning i sig.

Mäklaren i detta fallet borde vara extremt tydlig på vad som är säljarens önskemål, och här kan det klart vara så att dom föredrar att sälja utan besiktning, och vad som är juridik och (förhoppningsvis) god mäklarsed.

// Mats

 

[hempularen]

Men det är väl klart att om en budgivare anser sig förstå så mycket om huset att de vågar erbjuda att de inte vill ha en besiktningsklausul, så är det värt en hel del för säljaren. Då skriver de ett villkorslöst avtal. Och därmed känner övriga budgibvare sig tvugna att ge samma villkor.

 

[Thomas59]

Oj, jo det kan man nog avtala bort. Men det låter ju inte sunt att göra det? Det protokollet som säljaren "äger" kan köparen alldrig hävda sin rätt till. Köparen är inte avtalspart. Om det blir problem (dolt fel) blir det troligtvis mycket svårare att hävda att man fullgjort sin undersökningsplikt. Och besiktningen gör man ju för att veta vilka fel som finns och undvika okända fel...(litegrand i alla fall)

Och den stora frågan din svåger borde ställa sig är ju: Varför aser säljarna att detta är så pass viktigt? osar skumt....

Jag tycker inte att man som köpare skall acceptera detta. Om han nu har vunnit budgivningen så skulle jag ändock, försöka, innan allt är påskrivet säga att "eftersom jag förstått hur det funkar så vill jag göra en egen besiktning"....då ligger stor risk hos säljaren också om denne skall dra tillbaka. Om denne gör det, så är det något stooort lurt!

Det stämmer att du inte kan hävda försummelse gentemot besiktningsmannen om det i efterhand framkommer att han/hon missat något vid besiktningen.

Dock är det så att besiktningen i princip inte har något med möjligheten att hävda dolt fel att göra. Besiktningen har inte till uppgift att hitta dolda fel. Ett dolt fel är ju så att säga dolt och kan inte hittas vid en besiktning. Hävdar du dolt fel behöver du således inte på något sätt visa att du fullgjort din undersökningsplikt.Dolt fel kan du mao hävda oavsett om du besiktigat eller ej.

Det osar lite skumt (?) i denna affär det håller jag med om men det kan ju ligga annat bakom också.

 

[jarlh]

Svågern+sambo skrev ju på kontraktet och betalade handpenning redan i förra veckan. (Innan jag hörde om det hela.) Så kontraktet är som det är mao.

Svågern säger att eftersom huset ändå blev såpass billigt jämfört med liknande i samma område, så klarar de av en kostnad på några hundra tusen utan "att gå back".

 

[Gladh]

Svågern+sambo skrev ju på kontraktet och betalade handpenning redan i förra veckan. (Innan jag hörde om det hela.) Så kontraktet är som det är mao.

Antingen så har anticimex besiktnignsman varit duktigt och din svåger är nöjd med det, eller så tar han in en egen besiktningsman nu i efterhand och besiktigare huset för att få reda på status på huset.

För precis som Thomas skriver så har besiktningen inget med dolda fel att göra, besiktning är till för att hitta synliga fel (och misstänkta punkter) och där efter använda dessa för att få fram "rätt" pris på huset, man får helt enkelt veta vad som behövs göras.

Om din svåger nu renoverar badrummet och det visar sig att det finns mögel i väggarna och detta är något som man inte skulle kunna få fram vid en besiktning så kan har hävda dolda fel.
Men om det visar sig att det är stora revor i plastmattan som ligger i badrummet och fallet på golvet leder till dessa revor och inte golvbrunnen så kommer han inte kunna hävda dolda fel eftersom en besiktningsman skulle upptäckt detta och gjort dig uppmärksam på att detta måste undersökas närmare.
Om besiktningsmannen missar dessa revor så kan du istället för att gå på säljaren gå på besiktningsmannen och få ut pengar där, men det kan bara beställaren av besiktningen göra, så din svåger kan inte stämma anticimex om de har missat i besiktningen. Där i ligger skillnaden.

Vad händer om de efter något år hittar ett allvarligt fel som skulle kunnats hittats av en besiktningsman? Kan de då hävda dolt fel, eller ska de påpeka att de inte fick göra en besiktning och därmed åker säljaren på det hela???

Tyvärr så i ovanståend exempel så är det din svåger som får ta smällen...

 

[annsofie]

Låter som en hög med nonsens.
Risken är ju givetvis att köparen tycker att detta är mindre roligt och väljer att sälja till någon annan.
Om det nu är så borde man ju starkt fråga sig varför och bara det är en varning i sig.

Äsch, snicksnack... Som säljare vill man sälja snabbt. Det behöver inte vara något skumt med att man hellre avslutar med någon som är lite effektivare och smidigare. Har själv varit säljare och gjort det valet, nyligen.

 

[hempularen]

Om huset nu var oväntat billigt så tyder det på att det är ett hus med en hel del uppenbara reparationsbehov. I ett sådant fall kan jag förstå att en erfaren husköpare kan tänka sig att köpa utan besiktning. Den erfarne köparen ser att det mesta måste fixas, det finns inga obehagliga överaskningar. Kan man då locka säljaren att skriva avtal med just mig genom att inte skaffa mig en möjlighet att pruta det lagda priset efter en besiktning så låter det som en vinnande strategi.

Om nu trådskaparens svåger inte är en erfaren köpare, och kanske inte insett att det är ren bonus om taket håller tätt i ett år till, ren bonus om värmepannan klarar nästa vinter, och ett mirkakel om det inte finns mögel i källaren. Då kan det ju bli lite svettigt.

Den spekulant som började erbjuda "ingen besiktning" kanske var väl medveten om de flesta stora bristtna i huset.

 

[Åsa76]

Visst kan det bero på att säljarna vill ha huset sålt snabtt. Om de tnu blev väldigt billigt också så - Grattis, då kanske det var bra! Jag kanske skulle göra samma sak om ja gkunde köpa ett hur i Sollentuna för en 500,000 om normalpriset är 4 mille....då batalar man ju mer för tomten än huset?

Om prise tockså var betydligt lägre än "jämförande objekt" så är det nog snarare i detta man sumpar sina dold afel chanser än i besiktningen som sådan....

 

[-MH-]

Jag är inte med, är det den här besiktningsklausulen efter köp som inte kom med, eller blev det friskrivning för dolda fel?

Besiktiga innan bud kan man ju alltid göra, antingen själv eller med någon som kan.

 

[Jan-Å]

Men nåt beror det på att det blev ett mycket billigare hus än normalt för området, förmodligen skicket och förhoppningsvis inte värre än att det går att fixa för dom 200 som svågern har över. Den budgivare som skippade besiktningen tyckte uppenbarligen INTE att det var värt det som svågern gav alla fall.
Låter som svågern gjort en affär han inte riktigt har koll på alla fall, behöver inte vara dåligt för det men en besiktning nu när han äger huset låter vettigt, med fokus på fukt-, mögel- och svampangrepp skulle jag beställa.

 

[Hawkai]

När vi köpte vårt hus hade vi en genomgång (som vi fick betala för) med säljarens besiktningsman av protokollet och genomgång på plats. Vi hade alltså ingen egen besiktningsman. Mäklaren menade, o det köpte jag, att besiktningsmannen inte tjänade något på att mörka eventuella fel och att det därmed inte fanns någon anledning att ta dit en egen besiktningsman.

Kan man lita på säljarens besiktningsman (såvida det är en känd firma, bla bla) eller bör man alltid anlita egen. Hur ska man tänka?

Nu missade visserligen den här killen att det saknades en klämring i en golvbrunn (...) - vilket försäkringsbolagets besiktning upptäckte då de kontrollerade våtutrymmena för att våtutrymmena skulle få ingå i försäkringen

 

[Thomas59]

När vi köpte vårt hus hade vi en genomgång (som vi fick betala för) med säljarens besiktningsman av protokollet och genomgång på plats. Vi hade alltså ingen egen besiktningsman. Mäklaren menade, o det köpte jag, att besiktningsmannen inte tjänade något på att mörka eventuella fel och att det därmed inte fanns någon anledning att ta dit en egen besiktningsman.

Kan man lita på säljarens besiktningsman (såvida det är en känd firma, bla bla) eller bör man alltid anlita egen. Hur ska man tänka?

Nu missade visserligen den här killen att det saknades en klämring i en golvbrunn (...) - vilket försäkringsbolagets besiktning upptäckte då de kontrollerade våtutrymmena för att våtutrymmena skulle få ingå i försäkringen

I stort sett har mäklaren (i alla fall i teorin) rätt men mäklaren var troligen mest intresserad av att få till en snabb affär. Om även ni som köpare hade besiktigat hade DET tagit tid och det kunde ju ha upptäckts något som gjort att ni ville dra er ur affären eller förhandlat ner priset. Sånt gillar inte mäklare.

Nja man kan kanske lita på säljarens besiktningsman men det bör man nog inte utgå ifrån.Man bör, oavsett vad mäklare och andra säger, ta in en egen besiktningsman. Det är för de flesta en ansenlig investering att köpa en fastighet och då ska man inte snåla med några tusenlappar. Det ligger också ett stort värde i att gå med på besiktningen och ha möjlighet att ställa frågor och få tips och råd om ev riskkonstruktioner och underhållsbehov. Det är inte alls samma sak att läsa ett besiktningsprotokoll eller gå igenom besiktningen i efterhand med besiktningsmannen.

Ett annat problem är att man inte automatiskt övertar uppdragsgiverens (om säljaren beställt besiktning är han uppdragsgivare) rätt att kräva skadestånd om besiktningsmannen missat något vid besiktningen.

 

[Gladh]

Nu missade visserligen den här killen att det saknades en klämring i en golvbrunn (...) - vilket försäkringsbolagets besiktning upptäckte då de kontrollerade våtutrymmena för att våtutrymmena skulle få ingå i försäkringen

Det är precis i ett sådant exempel som du måste ha möjlighet att kräva skadestånd av besiktningsmannen. För, rent hypotetiskt, om du nu finner en vattenskad i ditt badrum och det visar sig att tättskiktet inte är korrekt så borde detta falla under dolda fel, problemet är att avsaknad av klämring borde kanske ha fått dig att inse att tättskiktet inte är korrekt utfört (möjligt att tingsrätten resonerar så) och du kan alltså då inte kräva säljaren på eventuell ersättning för dolt fel, eftersom felet faktiskt inte är dolt (felaktigt tättskikt alltså inte vattenskadan).

Det är nu som du går på din besiktningsman istället eftersom han missade detta och där med missade att informera dig om att tättskiket kanske var felaktigt och han/hans försäkringsbolag får ta smällen istället. Men om det inte är du som har beställt besiktningen utan du tagit del av någonannans protkoll så kan inte du krävaskadestånd av besiktnignsmannen det kan bara beställaren av protokollet göra. Det är möjligt att du fått den möjligheten när du betalade en summa för att gå igenom protkollet, men det vågar jag inte svara på, och skulle utgå ifrån att du i detta fallet inte skulle ha några möjligheter att få ersättning, men om du hade beställt besiktning så skulle du kunnat kräva skadestånd av besiktningsmannen...

Dolda fel gäller i 10 år, medans fel från besikntingsmannen (tror jag) gäller i 2 år...