Avsaknad av servitut? Dilemma.
Hejsan. Jag äger en fastighet med tre grannfastigheter varav en är en tom rivningstomt.
En vattenledning går från ena grannen (A) , över min tomt till den tredje (bebodda) fastigheten (B) .
Nu är denna samt rivningstomten (C) bredvid sålda och köparen av rivningstomten ämnar att bygga nytt.
På 90-talet ägdes min tomt, B och C av samma person och denne ingick ett avtal med ägare av A. I avtalet står att vattenledningen till min fastighet samt till fastighet B får läggas över fastighet A.
Inget annat om vattenledningen står i avtalet.
Nu hävdar jag att det inte finns något servitut för en vattenledning till fastighet B och C över min tomt.
Det enda som står i avtalet är som sagt att "vattenledning till "min fastighet" samt till "B" får nedgrävas på fastighet "A"s mark".
Det står ingenting om någon nedgrävning på min mark eller att avtalet skulle gälla fastighet C (vilket ju är rivningstomten).
Det är lite snårigt och när ägaren av de tre tomterna sålde min fastighet på 90-talet så skrevs inget förtydligande etc.
För mig är det egentligen inga problem med ett eventuellt servitut. Men när jag i framtiden ska sälja min fastighet så vill jag inte ha en värdeminskning pga en vattenledning som ligger mycket olägligt tvärs över tomten.
Dessutom så vet jag inte om den är dimensionerad för att jag tjäna ytterligare ett hus (rivningstomten som ska bebyggas).
En vattenledning går från ena grannen (A) , över min tomt till den tredje (bebodda) fastigheten (B) .
Nu är denna samt rivningstomten (C) bredvid sålda och köparen av rivningstomten ämnar att bygga nytt.
På 90-talet ägdes min tomt, B och C av samma person och denne ingick ett avtal med ägare av A. I avtalet står att vattenledningen till min fastighet samt till fastighet B får läggas över fastighet A.
Inget annat om vattenledningen står i avtalet.
Nu hävdar jag att det inte finns något servitut för en vattenledning till fastighet B och C över min tomt.
Det enda som står i avtalet är som sagt att "vattenledning till "min fastighet" samt till "B" får nedgrävas på fastighet "A"s mark".
Det står ingenting om någon nedgrävning på min mark eller att avtalet skulle gälla fastighet C (vilket ju är rivningstomten).
Det är lite snårigt och när ägaren av de tre tomterna sålde min fastighet på 90-talet så skrevs inget förtydligande etc.
För mig är det egentligen inga problem med ett eventuellt servitut. Men när jag i framtiden ska sälja min fastighet så vill jag inte ha en värdeminskning pga en vattenledning som ligger mycket olägligt tvärs över tomten.
Dessutom så vet jag inte om den är dimensionerad för att jag tjäna ytterligare ett hus (rivningstomten som ska bebyggas).
Så det finns en vattenledning över din fastighet idag och du blev informerad om det när du köpte din fastighet. Då har du tagit över avtalet som förra ägaren ingick, så den gäller nu mot dig (personligen).
När du säljer fastigheten i framtiden är det viktigt att du informerar din köpare så att avtalet följer med i köpet och inte gäller mot dig personligen längre (som avtalspart kan du hållas skadeståndsansvarig ifall ledningen inte kan vara kvar).
Detta betyder att det är i din fördel att skapa ett avtalsservitut och skriva in den hos lantmäteriet. Då följer avtalet (som då är servitut) automatiskt med vid försäljning.
Du skriver att avtalet inte gäller för rivningstomten. Nu förstår jag inte om det är ett antal fastigheter på rad eller om det handlar på tre grannar som gränser direkt mot din fastighet.
Jag skulle säga att du inte behöver acceptera en ny sträckning för vattenledningen än den du har idag, så kan rivningstomten ansluta till den ledning utanför din fastighet, kommer det inte att öka intrånget och borde det inte vara ett stort problem för dig. Det kan också bli billigare för den nya grannen att ansluta sig på grannens ledning istället för att få en egen anslutningspunkt (lägre anslutningsavgift), även om grannen vill få lite betalt för den anslutning.
Behöver rivningstomten en egen sträckning för vattenledningen över din fastighet, får ni väl komma överens om en sträckning som passar dig bäst och en rimlig engångsersättning för intrånget. Kommer ni inte överens, kan det vara så att Lantmäteriet beslutar att grannen får ett officialservitut över din fastighet, och bestämmer (en låg) ersättning för intrånget.
Så försök att komma överens med grannarna. Det funkar oftast bäst.
När du säljer fastigheten i framtiden är det viktigt att du informerar din köpare så att avtalet följer med i köpet och inte gäller mot dig personligen längre (som avtalspart kan du hållas skadeståndsansvarig ifall ledningen inte kan vara kvar).
Detta betyder att det är i din fördel att skapa ett avtalsservitut och skriva in den hos lantmäteriet. Då följer avtalet (som då är servitut) automatiskt med vid försäljning.
Du skriver att avtalet inte gäller för rivningstomten. Nu förstår jag inte om det är ett antal fastigheter på rad eller om det handlar på tre grannar som gränser direkt mot din fastighet.
Jag skulle säga att du inte behöver acceptera en ny sträckning för vattenledningen än den du har idag, så kan rivningstomten ansluta till den ledning utanför din fastighet, kommer det inte att öka intrånget och borde det inte vara ett stort problem för dig. Det kan också bli billigare för den nya grannen att ansluta sig på grannens ledning istället för att få en egen anslutningspunkt (lägre anslutningsavgift), även om grannen vill få lite betalt för den anslutning.
Behöver rivningstomten en egen sträckning för vattenledningen över din fastighet, får ni väl komma överens om en sträckning som passar dig bäst och en rimlig engångsersättning för intrånget. Kommer ni inte överens, kan det vara så att Lantmäteriet beslutar att grannen får ett officialservitut över din fastighet, och bestämmer (en låg) ersättning för intrånget.
Så försök att komma överens med grannarna. Det funkar oftast bäst.
Fast muntliga servitutavtal gäller inte efter 1972. Dessutom fick jag ingen klar information av min säljare.harry73 skrev:
Det är tre fastighet på rad kan man säga, ungefär.
Om fastighet C ansluter via fastighet B, så har ju denne sin ledning över min tomt vilket inte har ingått i något servitut.
Jag vill helst sälja min fastighet utan några servitut. Det är därför jag vill reda ut det här.
Nej, muntliga servitutsavtal gäller inte, eller ännu bättre alla servitutsavtal som du inte kunde veta om vid kontraktsskrivningen gäller inte mot dig som köpare. Det betyder också att det inte handlar om ett servitutsavtal men om ett muntligt avtal mellan två privatpersoner. Men informerar säljaren dig om att vattenledningen finns där med hans godkännande (innan kontraktskrivningen) tar du över det privata muntliga avtal när du köper fastigheten. Fortfarande inget servitut, men du är i alla fall avtalspart.CsSons skrev:
Det här är såklart inget bra avtal och ingen kan bevisa vilka avtalsvillkor gäller. Därför är det bättre för alla om man skriver ett servitutsavtal istället och registrerar den
Intressant del, finns det några prejudicerande domar angående det?
Jo, precis. Jag vill vara säker när jag säljer och göra maximal vinst.
Jag gjorde dessutom precis en beräkning på den befintliga slangen och det är precis på gränsen att den klarar av att betjäna tre fastigheter.
Jag har föga lust att få tomten med buskar och växter uppgrävd när de bygger nytt sen.
Det tror jag knappast. Det rimliga när det uppstår bråk borde vara att ansöka om officialservitut hos Lantmäteriet. Och har fastigheten då ett långsiktig behov av ett servitut för en vattenledning, då skapas servitutet på de villkor Lantmätaren anser rimliga.
Och i ditt fall, tror jag att Lantmätaren anser det rimligt att grannarna får servitut där nuvarande ledning går.
Visst kommer det att kosta en slant för grannarna, men det gör en rättegång också. Så gör dig själv och grannarna en tjänst och se till att lösa det här till lägst möjliga kostnad för alla.
För övrigt tror jag inte att servitutet kommer att påverka din framtida vinst öht.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 641 inlägg
Muntliga servitut gäller alltjämt om de är från före -72. Problemet är att bevisa dem. Men här verkar det ju finnas ett skriftligt servitut som alla erkänner, så svårt att se att någon skulle vinna framgång med att hävda att det finns ett muntligt servitut också.
Nåväl, X och B har servitut över A. B borde även ha servitut över X, men pga. dåligt formulerat servitut saknas det nog. C har inga servitut.
C har inga rättigheter här, och beroende på hur fastigheterna ligger mot varandra och annat är det kanske inte aktuellt med tvångsrättigheter heller. B äger sannolikt ledningen över X, så även om det inte finns servitut idag går det nog att tvinga fram.
Målet för X är att maximera sitt fastighetsvärde.
För det första är smart placerade servitut oftast inte ett problem. Men nu går ledningen tvärt över TS fastighet om jag förstår det rätt.
En inte orimlig tanke vore ju att sälja ny servituträtt till B och C. Lägga det servitutet i tomtgräns och även begära betalt för det. Då löser TS flera saker samtidigt.
Så jag är inte alls säker på att det bästa för TS är att bli av med servitutet. Kanske är en mer tillmötesgående approach också mer värd.
Nåväl, X och B har servitut över A. B borde även ha servitut över X, men pga. dåligt formulerat servitut saknas det nog. C har inga servitut.
C har inga rättigheter här, och beroende på hur fastigheterna ligger mot varandra och annat är det kanske inte aktuellt med tvångsrättigheter heller. B äger sannolikt ledningen över X, så även om det inte finns servitut idag går det nog att tvinga fram.
Målet för X är att maximera sitt fastighetsvärde.
För det första är smart placerade servitut oftast inte ett problem. Men nu går ledningen tvärt över TS fastighet om jag förstår det rätt.
En inte orimlig tanke vore ju att sälja ny servituträtt till B och C. Lägga det servitutet i tomtgräns och även begära betalt för det. Då löser TS flera saker samtidigt.
- Nuvarande ledning slutar finnas i limbo över TS mark.
- Ny ledning kan förlägga i gräns, eller i alla fall mindre påträngande.
- TS får (förmodligen en liten, men ändå) ersättning för nya servitut.
- TS får en god grannrelation till B och C genom att hjälpa till.
Så jag är inte alls säker på att det bästa för TS är att bli av med servitutet. Kanske är en mer tillmötesgående approach också mer värd.
Medlem
· Västernorrland
· 2 114 inlägg
Skippa biten om betalt för servitutet.
Det blir ändå kostnad för de andra att gräva nytt, men om de samtidigt kan uppgradera kapaciteten och få bättre papper på allt så blir det värt även för dem att ta en merkostnad. TS värde i att själv välja annat läge för ledningen, samt avskaffa alla osäkerhetsfaktorer om andras rättigheter på egna marken är värde nog i relation till vad de andra lägger in.
Ska de betala till TS för att hen ska få ledningen i ett för hen bättre läge riskerar erbjudandet att framstå som provocerande, snarare än lockande att komma överens i en anda av ömsesidig nytta.
Man bör tänka utifrån att läget är att ledningen de facto är där idag. Oavsett hur korrekt formaliserade rättigheterna är eller inte, så får man räkna med att det kommer Lantmäteriet lösa åt de berörda om TS börjar agera utifrån att ledningen ska bort. Det är en tankevurpa att utgå från en tomt helt utan ledningar som nollalternativet att jämföra med.
Saknar C rättigheter idag men har budget för att exploatera så finns god chans att se till att den används till att dra ny ledning på ett för TS gynnsamt sätt, istället för till förrättningskostnader som konserverar befintligt läge.
Det här tror jag är vägen framåt. Använd det faktum att C kan vilja bygga till att försöka få både en bättre ledning och en bättre dragning av den nya ledningen, kanske närmare i tomtgräns så att det blir lättare att bygga på den egna tomten.R Räknenisse skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 641 inlägg
Fast i det ena fallet finns ju inte ens en rätt och TS har ett rätt tydligt ekonomiskt fokus här, så att ge bort rättigheter som idag inte finns är nog inte att betrakta som gemensam nytta.R Räknenisse skrev:
Man ska inte överdriva ersättningen man kan få för såna här servitut, men att göra upp med en granne som är på väg att sälja kan nog vara lättare än med en nyinflyttad, så TS har ju ett bra läge att göra upp om servitut innan försäljning. Även mot ersättning.
Jag missade i all hast att det finns ett skriftligt servitut med de övriga grannar, att det bara är rivningstomten som saknar servitut.
Men då har nuvarande grannar (med servitut) rätt att byta ut befintlig ledning mot en ny (t ex en större diameter), och då kan de ansluta den nya grannen på rivningstomten på sin ledning. Detta är något som TS egentligen inte kan påverka eller hindra (även om den nya grannen inte själv har servitut)
Men hur är egentligen ägarförhållanden för vattenledningen? Ägs den tillsammans av TS och grannarna?, för då ser jag en annan väg framåt. Den nya grannen köper in sig i vattenledningen till en kostnad som motsvarar minst kostnaden av byte till en större diameter (jag skriver minst, för att man här kan baka in lite extra som motsvarar servitutsersättning mm). Då kan ledningen läggas på en bättre plats på TS och grannarnas fastighet om det behövs.
Den nya grannen behövde i alla fall gräva för vatten, så detta är ingen extra kostnad för grannen. Sedan tror jag att grannen slipper den höga anslutningskostnaden för vattnet, men betalar bara en lägre administrationsavgift, så där får den nya grannen en ordentlig besparing.
När allt är färdigt, skriver ni nya servitutsavtal, som gäller för den nya sträckningen och där alla grannar gemensamt äger den nya ledningen. Man skriver även in att de gamla avtal därmed slutar gälla.
Men då har nuvarande grannar (med servitut) rätt att byta ut befintlig ledning mot en ny (t ex en större diameter), och då kan de ansluta den nya grannen på rivningstomten på sin ledning. Detta är något som TS egentligen inte kan påverka eller hindra (även om den nya grannen inte själv har servitut)
Men hur är egentligen ägarförhållanden för vattenledningen? Ägs den tillsammans av TS och grannarna?, för då ser jag en annan väg framåt. Den nya grannen köper in sig i vattenledningen till en kostnad som motsvarar minst kostnaden av byte till en större diameter (jag skriver minst, för att man här kan baka in lite extra som motsvarar servitutsersättning mm). Då kan ledningen läggas på en bättre plats på TS och grannarnas fastighet om det behövs.
Den nya grannen behövde i alla fall gräva för vatten, så detta är ingen extra kostnad för grannen. Sedan tror jag att grannen slipper den höga anslutningskostnaden för vattnet, men betalar bara en lägre administrationsavgift, så där får den nya grannen en ordentlig besparing.
När allt är färdigt, skriver ni nya servitutsavtal, som gäller för den nya sträckningen och där alla grannar gemensamt äger den nya ledningen. Man skriver även in att de gamla avtal därmed slutar gälla.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 641 inlägg
Ställer mig skeptisk till legaliteten i det upplägget. Att gräva upp en fullt fungerande ledning för att ersätta den med en större som också ska serva andra fastigheter (vare sig det är en eller 50) kan inte rimligen rymmas i servitutet.
Därmed inte sagt att det är lätthindrat i liten skala.
Bra analys trots mitt korta svar här.
Jag tror att framtida köpare av mitt hus kommer riva det och bygga något nytt, då är en vattenledning tvärs över den avlånga, lilla tomten inte önskvärt.
Men en ledning när tomtgränsen skulle vara okey.
Får ta upp det här med målsäganden. Tack för alla svar!
Ja, men för att förtydliga. Det enda skriftliga servitut som är helt klart är det med granne A, den säger som sagt att jag och B får ha vår ledning (gemensam eller separata specificeras inte) över dennes fastighet. Det står ingenting om hur dragningen ska se ut eller om den ska över min tomt. Bara att den får ligga på fastighet A.
Medlem
· Västernorrland
· 2 114 inlägg
Precis det där är det som är din ekonomiska vinst i uppgörelsen. Och den är värd mycket mer än ev. ersättning för servitutsmarken.
Att få allt formellt skrivet på en annan plats är det som "befriar" marken där ledningen nu ligger juridiskt från all osäkerhet om i vilken mån en ny köpare kan disponera den fritt på enklaste och snabbaste sätt.
Att få rättigheterna på papper är moroten som ska ge dem viljan ta kostnad och arbete för att gräva om trots att det bara är för dig det finns någon vinst i att ledningen ligger på den andra platsen.
Om både du och C är intresserade av att få klara papper på ett snabbt och smidigt sätt så kommer ni att lösa det. Kom ihåg att skriva in något villkor om senaste datum för när ledningen ska vara flyttad och att det tydligt finns alla berörda fastigheters påskrift att alla anspråk på det gamla ledningsläget ges upp.