Att tänka på vid besiktning
Mitt första inlägg här på forumet - lär bli fler när/om man blir husägare 
Så här ligger det till, jag och sambon har nyligen skrivit under kontrakt för en kåk med öppen besiktningsklausul. Besiktningen är beställd och kommer att utföras under nästa vecka. Jag kommer givetvis att närvara samt säljaren kommer att vara på plats. Är rädd att inlägget kommer att bli något rörigt. Ber om ursäkt för det redan på förhand.
Lite bakgrund om kåken (boytan är drygt 200 kvm + garage) är kanske lämpligt att fortsätta med. Huset är byggt i mitten av 70-talet med platta på mark. Exakt hur konstruktionen ser ut har jag inte lyckats ta reda på. Taket är eternitplattor och har en väldigt kraftig lutning. Badrummen är renoverade av tidigare ägare och saknar dokumentation, allt ser extremt bra ut på ytan men det säger ju inte så mycket egentligen. Vet att en "högtrycksspolning" har utförts under de senaste åren (vad det nu kan ha för relevans?). Det enda jag egentligen vet om elen är att jordfelsbrytare har installerats. Majoritet av fönstren är bytta till 3-glas men inte alla. Uppvärmning är direktverkande el samt luftvärmepump (osäker på effekt). Ventilationen är mekaniskfrånluft (sitter en liten motor på taket som fattat det) och sedan är det köksfläkten som styr systemet.
Har missat någon väsentlig information om huset så hojta så ska jag försöka svara
Vad jag vill veta just nu är vad jag bör tänka på under besiktningen. Dels vilka frågor som kan vara lämpliga att ställa men även vad jag ska se till att besiktningsmannen tittar på.
Har läst runt på forumet och förstår att grundläggningen av den här typen är en klassisk riskkonstruktion, och då främst syllarna. Enligt uppgift testades dessa när säljaren köpte huset, protokollet är dock borta. De ska enligt muntlig uppgift ha varit helt torra vid det tillfället. Detta kommer vi givetvis att kontrollera även vid vår besiktning, besiktningsmannen kommer göra stickprov på 3 ställen där syllarna är, enligt honom, som mest utsatta. Var kan detta tänkas vara? Vill vara säker på att han verkligen tar prov på rätt ställen.
Så vad är det förutom syllarna jag främst behöver ha koll på?
/Thberg
Så här ligger det till, jag och sambon har nyligen skrivit under kontrakt för en kåk med öppen besiktningsklausul. Besiktningen är beställd och kommer att utföras under nästa vecka. Jag kommer givetvis att närvara samt säljaren kommer att vara på plats. Är rädd att inlägget kommer att bli något rörigt. Ber om ursäkt för det redan på förhand.
Lite bakgrund om kåken (boytan är drygt 200 kvm + garage) är kanske lämpligt att fortsätta med. Huset är byggt i mitten av 70-talet med platta på mark. Exakt hur konstruktionen ser ut har jag inte lyckats ta reda på. Taket är eternitplattor och har en väldigt kraftig lutning. Badrummen är renoverade av tidigare ägare och saknar dokumentation, allt ser extremt bra ut på ytan men det säger ju inte så mycket egentligen. Vet att en "högtrycksspolning" har utförts under de senaste åren (vad det nu kan ha för relevans?). Det enda jag egentligen vet om elen är att jordfelsbrytare har installerats. Majoritet av fönstren är bytta till 3-glas men inte alla. Uppvärmning är direktverkande el samt luftvärmepump (osäker på effekt). Ventilationen är mekaniskfrånluft (sitter en liten motor på taket som fattat det) och sedan är det köksfläkten som styr systemet.
Har missat någon väsentlig information om huset så hojta så ska jag försöka svara
Vad jag vill veta just nu är vad jag bör tänka på under besiktningen. Dels vilka frågor som kan vara lämpliga att ställa men även vad jag ska se till att besiktningsmannen tittar på.
Har läst runt på forumet och förstår att grundläggningen av den här typen är en klassisk riskkonstruktion, och då främst syllarna. Enligt uppgift testades dessa när säljaren köpte huset, protokollet är dock borta. De ska enligt muntlig uppgift ha varit helt torra vid det tillfället. Detta kommer vi givetvis att kontrollera även vid vår besiktning, besiktningsmannen kommer göra stickprov på 3 ställen där syllarna är, enligt honom, som mest utsatta. Var kan detta tänkas vara? Vill vara säker på att han verkligen tar prov på rätt ställen.
Så vad är det förutom syllarna jag främst behöver ha koll på?
/Thberg
Kolla badrummen noggrant... Å lita inte på säljarens ord.
Frågan är hur man kollar dessa utan att göra några större ingrepp. Har krupit runt själv vid två tillfällen utan att se något som gör mig misstänksam. Vet att fallet är lite kasst i ett av badrummen, duschen där är dock en kabin med slang rätt ner i avloppet. Så länge denna lösning används bör problemet vara av mindre karaktär.
Någon som vet lite mer exakt vad en besiktningsman bör kolla och göra i ett badrum?
Någon som vet lite mer exakt vad en besiktningsman bör kolla och göra i ett badrum?
Kolla golvbrunnen och fallet. Mäta med fuktmätare (vilket inte lär funka om det är nyduschat). Ev plocka bort dörrfodret för att försöka se om man kan se tätskiktet (jag vet inte ens om det är möjligt). Om det är din säljare som har renoverat så bör det ju gå att fråga honom ingående om hur jobbet är gjort. Är han duktig så kan han säkert svara rappt på alla frågor. Jag tycker även att det är en bra idé att spola vatten på golvet i badrummen när man kommer (efter man har granskat badrummenThberg skrev:
) och sen titta hur det ser ut när man går.Angående syllarna så är det bara att försöka lukta överallt. Som jag har förstått det så ska man lukta speciellt vid golvsocklarna och under diskhon.
De flesta besiktningsmän gör ju inte elbesiktningar. Om det är jordade uttag så tycker jag att man ska skruva ner ett uttag och kolla så att det verkligen finns jord kopplat till uttaget. Det verkar vara ganska vanligt att folk helt enkelt byter ut sitt ojordade uttag mot ett jordat utan att ledningen finns.
Tack för svaret.
Det ena badrummet har nuvarande säljare fixat tillsammans med en bekant som är VVS:are, så alla frågor kring det bör kunna besvaras. Annars känns tät-skiten luriga rent allmänt (gäller båda nya och äldre hus). Ska dra ett mejl till besiktningsmannen och fråga hur han rent generellt gör vid inspektioner av badrum. Passar även på att fråga om han kommer att titta något på elen.
För en lekman som mig känns det som yttersyllarna borde vara mest utsatta... Men är helt "lost" här. Om någon har en typritning eller liknande över hur en konstruktion med platta och syllar ser ut vore jag tacksam. Finns det t.ex. en standard avseende Cc o.s.v. Förmodar att det ligger ett regelverk på syllarna som också bör kollas, om det nu är möjligt.
/Thberg
Det ena badrummet har nuvarande säljare fixat tillsammans med en bekant som är VVS:are, så alla frågor kring det bör kunna besvaras. Annars känns tät-skiten luriga rent allmänt (gäller båda nya och äldre hus). Ska dra ett mejl till besiktningsmannen och fråga hur han rent generellt gör vid inspektioner av badrum. Passar även på att fråga om han kommer att titta något på elen.
För en lekman som mig känns det som yttersyllarna borde vara mest utsatta... Men är helt "lost" här. Om någon har en typritning eller liknande över hur en konstruktion med platta och syllar ser ut vore jag tacksam. Finns det t.ex. en standard avseende Cc o.s.v. Förmodar att det ligger ett regelverk på syllarna som också bör kollas, om det nu är möjligt.
/Thberg
Elen kommer inte att besiktigas.
70-tals platta...nja det finns lite olika lösningar och det beror nog mest på den som byggde.....platta på mark var ju vanlig men hur det är gjort är ju lite mer oklart.
Ibland sk 2-skikts golv dvs rågjuten platta med uppreglat golv med isolerning i mellan, ibland 1-skikts golv med isoleringen under....
70-tals platta...nja det finns lite olika lösningar och det beror nog mest på den som byggde.....platta på mark var ju vanlig men hur det är gjort är ju lite mer oklart.
Ibland sk 2-skikts golv dvs rågjuten platta med uppreglat golv med isolerning i mellan, ibland 1-skikts golv med isoleringen under....
Om det finns någon som är nyfiken så är själva besiktningen nu avklarad. Tog drygt fyra timmar varav halva tiden spenderades ute för koll av fasad, tak o.s.v. Största upptäckten var nog att taket på grannens garage är i stort behov av renovering. Den stackars besiktningsmannen höll på att trilla igenom fanskapet :x
Där inne låg fokus inte helt oväntat på syllarna. Dessa testades på tre ställen, utslagen varierade mellan 11% och 16%. Här upptäcktes att den tidigare besiktningsmannen tagit prov på fel syll - mao den överliggande. Den hade givetvis varit snustorr... Kanske något att vara uppmärksam på för er andra som ska ut på liknande äventyr.
Annars var det mest mindre saker som observerades. Är det något ni undrar ska jag försöka svara så gott jag kan.
Där inne låg fokus inte helt oväntat på syllarna. Dessa testades på tre ställen, utslagen varierade mellan 11% och 16%. Här upptäcktes att den tidigare besiktningsmannen tagit prov på fel syll - mao den överliggande. Den hade givetvis varit snustorr... Kanske något att vara uppmärksam på för er andra som ska ut på liknande äventyr.
Annars var det mest mindre saker som observerades. Är det något ni undrar ska jag försöka svara så gott jag kan.
Hej!
Är i en nästan identisk situation så jag är mycket tacksam för alla tips! Är också lekman och vi har ej tidigare bott i villa utan i bostadsrätt.
Vi har skrivit köpekontrakt, dock med rätt att häva köpet efter besiktning. Besiktning sker 10:e aug. Rör sig om ett 70-tals hus som vi tycker mycket om. Markplan samt inredd källare. Positivt är att fjärrvärme är indraget och 3-glas förnster insatta! Negativt är att dränering samt tak är från då huset byggdes. Stora badrummet på ovanvåningen omgjort 2000. Fasad av mexitegel samt träpanel.
Det som oroar oss mest är fuktskador. Huset är byggt med platta och sen är stomme och bjälklag av trä. Har inte helt fått konstruktionen helt klar för mig men vad jag förstår är det inte om sk EW grund där träreglarna är ingjutna i betongen. Dock tror jag att trät är kontakt med betongen vilket ju kan vara illa nog... Säljarens tonårsbarn har bott i den inredda källaren. Säljaren har haft nåt slags avtal (eller försäkring) med Anticimex som kontinuerligt (med några års mellanrum) kontrollerat fukten i ett antal upptagna provhål. Proven har enligt säljaren varit ok men han har inga sparade protokoll vilket förvånar mig. Vi har också anlitat Anticimex så tänkte höra med dem om de har har kvar tidigare resultat i sina register. Har försökt få husritningar men inte fått några. Radon är ej mätt. Kollade dock med kommunen och fick mätresultat från båda grannarna där värdena var ok 2001.
Har ni några tips inför besitkningen? Nåt särskilt vi bör tänka på? Thberg, några tips om var man skall ta provhålen?
Generella kommentarer om det hela?
Med all säkerhet kommer det stå i besiktningsprotokollet att detta är en riskkonstruktion. Har läst lite om olika konstruktioner och vad jag förstår står det mer eller mindre alltid i besiktningsprotokoll att hus från denna tid är en riskkonstruktion. Hur är ett hus från 70-talet byggt som inte klassas som en riskkonstruktion?
Är i en nästan identisk situation så jag är mycket tacksam för alla tips! Är också lekman och vi har ej tidigare bott i villa utan i bostadsrätt.
Vi har skrivit köpekontrakt, dock med rätt att häva köpet efter besiktning. Besiktning sker 10:e aug. Rör sig om ett 70-tals hus som vi tycker mycket om. Markplan samt inredd källare. Positivt är att fjärrvärme är indraget och 3-glas förnster insatta! Negativt är att dränering samt tak är från då huset byggdes. Stora badrummet på ovanvåningen omgjort 2000. Fasad av mexitegel samt träpanel.
Det som oroar oss mest är fuktskador. Huset är byggt med platta och sen är stomme och bjälklag av trä. Har inte helt fått konstruktionen helt klar för mig men vad jag förstår är det inte om sk EW grund där träreglarna är ingjutna i betongen. Dock tror jag att trät är kontakt med betongen vilket ju kan vara illa nog... Säljarens tonårsbarn har bott i den inredda källaren. Säljaren har haft nåt slags avtal (eller försäkring) med Anticimex som kontinuerligt (med några års mellanrum) kontrollerat fukten i ett antal upptagna provhål. Proven har enligt säljaren varit ok men han har inga sparade protokoll vilket förvånar mig. Vi har också anlitat Anticimex så tänkte höra med dem om de har har kvar tidigare resultat i sina register. Har försökt få husritningar men inte fått några. Radon är ej mätt. Kollade dock med kommunen och fick mätresultat från båda grannarna där värdena var ok 2001.
Har ni några tips inför besitkningen? Nåt särskilt vi bör tänka på? Thberg, några tips om var man skall ta provhålen?
Generella kommentarer om det hela?
Med all säkerhet kommer det stå i besiktningsprotokollet att detta är en riskkonstruktion. Har läst lite om olika konstruktioner och vad jag förstår står det mer eller mindre alltid i besiktningsprotokoll att hus från denna tid är en riskkonstruktion. Hur är ett hus från 70-talet byggt som inte klassas som en riskkonstruktion?
http://www.byggahus.se/forum/juridik/174716-undersoekning-vid-koep-av-fastighet.html
Här finns kanske nån fundering som kan ge input. Annars är det som du säger alltid riskkonstruktion då besiktningsmannen vill friskriva sig.....
Här finns kanske nån fundering som kan ge input. Annars är det som du säger alltid riskkonstruktion då besiktningsmannen vill friskriva sig.....
Inredda källare är ju iofs, alltid en lite extra stor risk.
Så var det då dags för besiktning idag! Lite upp och ner, kom inte helt oväntat att handla mest om fukt i källaren... Det var en besiktning där vi även tog upp provhål och mätte fukt.
Sammanfattning: Tak, vind, övervåning, våtrum mm ok! I källaren är det sk flytande golv i alla rum utom ett. Här var golvet uppreglat. Väggarna var utreglade generellt. I ett förråd fanns ett befintligt provhål så här började vi att mäta. Mätprob fick stå 15 min och värdet som mättes upp var på rätt sida gränsen, dock nära gränsen. I detta provhål kunde vi nämligen slå fast att såväl reglar som syll var av stål vilket tyder på att renovering skett (huset byggt 1973) (nuvarande ägare har ej renoverat). Fortsatte med att ta upp ett nytt provhål i en vägg nära golvet i det rum med uppreglat golv. Här var det träregel och en fuktkvot på 18 procent mättes upp (över gränsvärdet på 17 procent). Slutligen tog vi upp provhål i det reglade golvet där fuktkvoten 13 procent mättes upp. Besiktningsmannen fotade även i hålet och regeln såg helt frisk ut. Ingen avvikande lukt kunde konstateras i något av provhålen.
Anticimex som gjorde besiktningen vill förstås göra en fortsatt utredning av det hela där vi får reda på omfattning och orsak. Besiktningsmannens hypotes är att problemet har med den varma luften från insidan att göra (och inte att fukt tränger in utifrån) (huset är dock inte omdränerat). Tydligen kan man avgöra om det kommer utifrån genom att borra olika djupt i väggarna, mäta fukt och jämföra.
Så nu har man en lite knivig situation... 9000 kr är redan investerade i en grundlig besiktning. Skall man investera i ytterligare utredningar? Lutar nog åt det då vi gillar huset. Beror förstås på säljaren också och vad han är beredd att göra, sänka priset eller åtgärda innan vi flyttar in. Vi har tills fredag nästa vecka på oss att häva köpet (om vi inte förhandlar fram ett senare datum om vi gör ytterligare utredningar).
Vad är era synpunkter på situationen? Hur hade ni gjort? Hade en fuktkvot på 18 procent utan lukt fått er att ge upp huset?
Besiktningsmannen pratade om att mekanisk ventilation (i övrigt har huset självdrag) i det uppreglade golvet skulle förbättra situationen (om hans hypotes om att fukten kommer inifrån stämmer). Hur stor operation är det att installera detta? Hur många timmars jobb för en yrkesman och vilken materialkostnad?
Sammanfattning: Tak, vind, övervåning, våtrum mm ok! I källaren är det sk flytande golv i alla rum utom ett. Här var golvet uppreglat. Väggarna var utreglade generellt. I ett förråd fanns ett befintligt provhål så här började vi att mäta. Mätprob fick stå 15 min och värdet som mättes upp var på rätt sida gränsen, dock nära gränsen. I detta provhål kunde vi nämligen slå fast att såväl reglar som syll var av stål vilket tyder på att renovering skett (huset byggt 1973) (nuvarande ägare har ej renoverat). Fortsatte med att ta upp ett nytt provhål i en vägg nära golvet i det rum med uppreglat golv. Här var det träregel och en fuktkvot på 18 procent mättes upp (över gränsvärdet på 17 procent). Slutligen tog vi upp provhål i det reglade golvet där fuktkvoten 13 procent mättes upp. Besiktningsmannen fotade även i hålet och regeln såg helt frisk ut. Ingen avvikande lukt kunde konstateras i något av provhålen.
Anticimex som gjorde besiktningen vill förstås göra en fortsatt utredning av det hela där vi får reda på omfattning och orsak. Besiktningsmannens hypotes är att problemet har med den varma luften från insidan att göra (och inte att fukt tränger in utifrån) (huset är dock inte omdränerat). Tydligen kan man avgöra om det kommer utifrån genom att borra olika djupt i väggarna, mäta fukt och jämföra.
Så nu har man en lite knivig situation... 9000 kr är redan investerade i en grundlig besiktning. Skall man investera i ytterligare utredningar? Lutar nog åt det då vi gillar huset. Beror förstås på säljaren också och vad han är beredd att göra, sänka priset eller åtgärda innan vi flyttar in. Vi har tills fredag nästa vecka på oss att häva köpet (om vi inte förhandlar fram ett senare datum om vi gör ytterligare utredningar).
Vad är era synpunkter på situationen? Hur hade ni gjort? Hade en fuktkvot på 18 procent utan lukt fått er att ge upp huset?
Besiktningsmannen pratade om att mekanisk ventilation (i övrigt har huset självdrag) i det uppreglade golvet skulle förbättra situationen (om hans hypotes om att fukten kommer inifrån stämmer). Hur stor operation är det att installera detta? Hur många timmars jobb för en yrkesman och vilken materialkostnad?
Tänkte jag skulle berätta lite om hur det hela fortlöpt och hoppas att någon framöver kan ha nytta av informationen. Synpunkter och tips mottages givetvis tacksamt då vi ännu inte kommit till ett avslut.
Vi fick till en början dålig respons av säljarna. Med stöd at besiktningsprotokollet tyckte vi att det var rimligt att säljarna skulle bekosta en fördjupad undersökning alternativt gå ner i pris. Då vi inte kunde komma överens och knappt fick tag på säljarna via mail och telefon bestämde vi oss för att häva köpet. Bokade tid hos mäklaren för att göra detta men några timmar innan hävningsmötet gick säljaren med på att göra och bekosta en fördjupad undersökning.
Denna fördjupade undersökning gjordes igår och ett antal timmar spenderades i källaren. Ytterligare provhål togs upp, byggaren av huset har kontaktats, konstruktionen kartlades osv. Fick en mycket bra kontakt med säljarna vilket ju alltid är bra! Och det ser faktiskt ganska okej ut! Nu tog utredaren prover som skall "ligga till" sig något dygn så vi har inte fått svar på dessa ännu. Men han kunde inte känna någon lukt nånstans när han var där.
Konstruktionsmässigt ser det lite olika ut i de olika rummen (finns 3 samt tvättstuga och bastu). I gillestugan är det ekparkett lagt på betongplattan men man har lagt en plast emellan vilket är bra. I övriga utrymmen förutom i ett av rummen ligger plastmattor på betongplattan. I ett av rummen är tyvärr golvet uppreglat på sämsta sätt med ingjutna träreglar. När det gäller väggarna är de utreglade, ett av rummen är dock renoverat/ombyggt så där har man satt stålreglar. Så förutom bastun är det då gillestugan samt rummet med uppreglat golv som har träreglade väggar.
Om vi lyckas komma överens om det sista med säljarna (beror mycket på vad luktproverna visar) tror jag vi kommer ha strategin att försöka behålla väggarna i gillestugan så länge det går då de är riktigt rustika och trevliga (vore mycket synd att behöva riva ut det tycker vi). Däremot skall man nog, åtminstone på lite sikt, blåsta ut rubbet i rummet med reglat golv.
Hur ser ni på mekanisk ventilation i utreglade väggar/uppreglade golv? Är det något ni skulle satsa på om man som vi vill ha strategin att behålla en utreglad vägg? När jag tittar på de prisuppgifter jag fått verkar det dock dyrt om man tex jämför med att riva befintlig vägg och sätta upp en ny (eller bara putsa/måla vilket ju faktiskt också kan bli rätt snyggt).
Det har varit mycket diskussioner om fukt och lukt. Säljaren (förstås...) och en del andra kunniga personer tycker man skall gå mycket på lukt och ungefär resonera: "Finns ingen lukt finns inga problem". Jag själv (och en del andra, också de kunniga personer inom ämnet) tycker på sätt och vis att höga fuktkvoter (även om det inte luktar) nästan är lika illa då det bara är en tidsfråga innan lukten kommer. Hur resonerar ni?
Vi fick till en början dålig respons av säljarna. Med stöd at besiktningsprotokollet tyckte vi att det var rimligt att säljarna skulle bekosta en fördjupad undersökning alternativt gå ner i pris. Då vi inte kunde komma överens och knappt fick tag på säljarna via mail och telefon bestämde vi oss för att häva köpet. Bokade tid hos mäklaren för att göra detta men några timmar innan hävningsmötet gick säljaren med på att göra och bekosta en fördjupad undersökning
.Denna fördjupade undersökning gjordes igår och ett antal timmar spenderades i källaren. Ytterligare provhål togs upp, byggaren av huset har kontaktats, konstruktionen kartlades osv. Fick en mycket bra kontakt med säljarna vilket ju alltid är bra! Och det ser faktiskt ganska okej ut! Nu tog utredaren prover som skall "ligga till" sig något dygn så vi har inte fått svar på dessa ännu. Men han kunde inte känna någon lukt nånstans när han var där.
Konstruktionsmässigt ser det lite olika ut i de olika rummen (finns 3 samt tvättstuga och bastu). I gillestugan är det ekparkett lagt på betongplattan men man har lagt en plast emellan vilket är bra. I övriga utrymmen förutom i ett av rummen ligger plastmattor på betongplattan. I ett av rummen är tyvärr golvet uppreglat på sämsta sätt med ingjutna träreglar. När det gäller väggarna är de utreglade, ett av rummen är dock renoverat/ombyggt så där har man satt stålreglar. Så förutom bastun är det då gillestugan samt rummet med uppreglat golv som har träreglade väggar.
Om vi lyckas komma överens om det sista med säljarna (beror mycket på vad luktproverna visar) tror jag vi kommer ha strategin att försöka behålla väggarna i gillestugan så länge det går då de är riktigt rustika och trevliga (vore mycket synd att behöva riva ut det tycker vi). Däremot skall man nog, åtminstone på lite sikt, blåsta ut rubbet i rummet med reglat golv.
Hur ser ni på mekanisk ventilation i utreglade väggar/uppreglade golv? Är det något ni skulle satsa på om man som vi vill ha strategin att behålla en utreglad vägg? När jag tittar på de prisuppgifter jag fått verkar det dock dyrt om man tex jämför med att riva befintlig vägg och sätta upp en ny (eller bara putsa/måla vilket ju faktiskt också kan bli rätt snyggt).
Det har varit mycket diskussioner om fukt och lukt. Säljaren (förstås...) och en del andra kunniga personer tycker man skall gå mycket på lukt och ungefär resonera: "Finns ingen lukt finns inga problem". Jag själv (och en del andra, också de kunniga personer inom ämnet) tycker på sätt och vis att höga fuktkvoter (även om det inte luktar) nästan är lika illa då det bara är en tidsfråga innan lukten kommer. Hur resonerar ni?
Jag kan eg. inget om källare, men har försökt sätta mig in lite då vi tittat på källarhus. Efter vad folk berättat för mig så är det svårt att få 100 procent fuktfritt, detta ledde oss till att sluta ens titta på källarhus. Jag skulle nog i ditt fall också ta ställning till om det ändå är dax för dränering? om ja, så ..... då är ju lite fukt mindre jobbigt än om dränering nyligen utförts...men som sagt, jag är lekman