680 läst · 21 svar
680 läst
21 svar
Andelstal
Sida 1 av 2
I en befintlig bostadsrättsförening där allt är statiskt är det ju lätt att hantera andelstalen eftersom de alltid är samma oavsett bruk. Man kan ha endast ett andelstal men det är vanligt att man har flera t ex ett för insats och ett för del i avgiften.
Har man hyresrätter i lägenhetsbeståndet som omvandlas eftersom eller vindar som man bygger om till lägenheter och infogar andra råytor till befintliga lägenheter så börjar det röra på sig.
Andelstalen presenteras ju som en heligt/viktig uppgift som ger lägenheten dess värde. Men då kommer vi till följande från Bostadsrätterna:
https://www.bostadsratterna.se/kunskapsbanken/a/andelstal
"När nya lägenheter upplåts, till exempel i samband med en vindsbyggnation eller då lokaler görs om till bostäder, ska de tilldelas andelstal. Det innebär att styrelsen beslutar om vilken insats och avgift som ska betalas."
"Eftersom de inbördes relationerna mellan de befintliga medlemmarna inte ändras genom de nya lägenheterna – ägandet späds ut men de relativa andelarna behålls – behövs ingen omräkning av befintliga andelstal. De nya andelarna läggs till de nuvarande och det finns inga krav på att summan av andelstalen ska bli ett jämnt delbart tal."
Om man sammanfattar ovan så blir det att summan av alla andelar inte behöver summera till 1 (och på så vis få en direkt matchning mot %).
På HSB så har dom en annan uppfattning:
https://brfmappen.se/nyheter/Hjalp-att-rakna-om-andelstal-for-bostadsratt/6umg
"Om en helt ny bostadsrätt ska upplåtas i föreningen så behöver ett andelstal räknas fram för den nya bostadsrätten och samtliga andelstal ändras något. Detta då den totala summan av andelstalen i föreningen enligt vår uppfattning alltid ska vara 100 %."
Med HSBs uppfattning så kan andelstalet alltid uttryckas som den procentuella andelen av föreningen vilket är en praktisk tolkning då alla andelar tillsammans blir 100%. Men när jag läser lagen så hittar jag inget stöd för den tolkningen. Det jag hittar är texten "inbördes förhållandet mellan insatserna". Från det har jag svårt att härleda att andelstal skall vara i %.
Sen kommer vi till domstol.se:
https://www.domstol.se/amnen/hyra-b.../bostadsratt/andring-av-insats-och-andelstal/
Här är man väldigt säker med hur andelstal skall hanteras men man hänvisar endast till Kap 16 i brf lagen.
När jag läser lagen hittar jag inget om andelstal, det närmaste jag kommer är att upplåtelseavtalet skall innehålla insats och årsavgift. Men dessa uppgifter är ju ganska oanvändbara om man inte även får veta den totala summan avgift/insats.
Som det är nu så kräver mäklare och den ekonomiska förvaltningen att man anger andelstal i diverse handlingar. Men lagen verkar inte ha en entydig definition av andelstal och ingen klar process verkar finnas när man ändrar roddar lite i en befintlig bostadsrättsförening.
Är det någon som reda ut denna komplexitet? Speciellt om man har två andelstal, ett för insats och ett för avgift.
Har man hyresrätter i lägenhetsbeståndet som omvandlas eftersom eller vindar som man bygger om till lägenheter och infogar andra råytor till befintliga lägenheter så börjar det röra på sig.
Andelstalen presenteras ju som en heligt/viktig uppgift som ger lägenheten dess värde. Men då kommer vi till följande från Bostadsrätterna:
https://www.bostadsratterna.se/kunskapsbanken/a/andelstal
"När nya lägenheter upplåts, till exempel i samband med en vindsbyggnation eller då lokaler görs om till bostäder, ska de tilldelas andelstal. Det innebär att styrelsen beslutar om vilken insats och avgift som ska betalas."
"Eftersom de inbördes relationerna mellan de befintliga medlemmarna inte ändras genom de nya lägenheterna – ägandet späds ut men de relativa andelarna behålls – behövs ingen omräkning av befintliga andelstal. De nya andelarna läggs till de nuvarande och det finns inga krav på att summan av andelstalen ska bli ett jämnt delbart tal."
Om man sammanfattar ovan så blir det att summan av alla andelar inte behöver summera till 1 (och på så vis få en direkt matchning mot %).
På HSB så har dom en annan uppfattning:
https://brfmappen.se/nyheter/Hjalp-att-rakna-om-andelstal-for-bostadsratt/6umg
"Om en helt ny bostadsrätt ska upplåtas i föreningen så behöver ett andelstal räknas fram för den nya bostadsrätten och samtliga andelstal ändras något. Detta då den totala summan av andelstalen i föreningen enligt vår uppfattning alltid ska vara 100 %."
Med HSBs uppfattning så kan andelstalet alltid uttryckas som den procentuella andelen av föreningen vilket är en praktisk tolkning då alla andelar tillsammans blir 100%. Men när jag läser lagen så hittar jag inget stöd för den tolkningen. Det jag hittar är texten "inbördes förhållandet mellan insatserna". Från det har jag svårt att härleda att andelstal skall vara i %.
Sen kommer vi till domstol.se:
https://www.domstol.se/amnen/hyra-b.../bostadsratt/andring-av-insats-och-andelstal/
Här är man väldigt säker med hur andelstal skall hanteras men man hänvisar endast till Kap 16 i brf lagen.
När jag läser lagen hittar jag inget om andelstal, det närmaste jag kommer är att upplåtelseavtalet skall innehålla insats och årsavgift. Men dessa uppgifter är ju ganska oanvändbara om man inte även får veta den totala summan avgift/insats.
Som det är nu så kräver mäklare och den ekonomiska förvaltningen att man anger andelstal i diverse handlingar. Men lagen verkar inte ha en entydig definition av andelstal och ingen klar process verkar finnas när man ändrar roddar lite i en befintlig bostadsrättsförening.
Är det någon som reda ut denna komplexitet? Speciellt om man har två andelstal, ett för insats och ett för avgift.

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
Jag tror att det är så att andelstal fanns väldigt strikt definierat i äldre versioner av bostadsrättslagen och att detta är ett arv från den tiden.
Men idag är det rätt ointressant och att begreppet "andelstal" kan syfta på lite olika saker. T ex kan man mena den andel av de totala årsavgifterna som som åligger en varje lägenhetsinnehavare att betala. Eller de andelar av de totala upplåtelseavgifterna som en gång har betalats. Ibland är detta samma sak och ibland är det inte det. I t ex min bostadsrättsförening är det samma sak eftersom styrelsen alltid beslutar att sätta årsavgiften efter de "andelstal" som vi har i lägenhetsförteckningen. Och de tycks vara vad som vid upplåtelsen på 70-talet betalades till föreningen. De anges i procent.
Egentligen spelar det ju ingen roll om man anger andelstalen som godtyckligt valda tal eller som procentandelar av de summerade talen. 50 lägenheter med andelstaler 1 för varje lägenhet summerar till 50 och det är ju samma sak som att varje lägenhet har andelen 2% eller andelen 0,02 eller andelen 1/50. Flera sätt att säga samma sak.
Men idag är det rätt ointressant och att begreppet "andelstal" kan syfta på lite olika saker. T ex kan man mena den andel av de totala årsavgifterna som som åligger en varje lägenhetsinnehavare att betala. Eller de andelar av de totala upplåtelseavgifterna som en gång har betalats. Ibland är detta samma sak och ibland är det inte det. I t ex min bostadsrättsförening är det samma sak eftersom styrelsen alltid beslutar att sätta årsavgiften efter de "andelstal" som vi har i lägenhetsförteckningen. Och de tycks vara vad som vid upplåtelsen på 70-talet betalades till föreningen. De anges i procent.
Egentligen spelar det ju ingen roll om man anger andelstalen som godtyckligt valda tal eller som procentandelar av de summerade talen. 50 lägenheter med andelstaler 1 för varje lägenhet summerar till 50 och det är ju samma sak som att varje lägenhet har andelen 2% eller andelen 0,02 eller andelen 1/50. Flera sätt att säga samma sak.
Som konstaterats förekommer inte begreppet i lagtexten.
Däremot förekommer det i de vanliga mönsterstadgarna. Då i betydelsen fördelningsnyckel för avgifterna med en formulering typ "Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Beslut om ändring av andelstal ska fattas av föreningsstämma.".
Med den formuleringen finns inget krav på att andelstalen skall summera till en viss siffra, men man kan å andra sidan resonera att det i begreppets natur ligger att summan blir 1,0 eller 100%.
Den som i sammanhanget använder begreppet i någon annan betydelse får räkna med missförstånd.
Avser man bostadsrättens andel av de totala insatserna bör man t.ex. använda ordet "insatsandel", även om det också så klart är en sorts andelstal i allmän mening.
Sen tycker jag personligen att det i viss mening är olyckligt att mönsterstadgarna använder "andelstal" för att definiera årsavgiftens fördelning. Lagens grundläggande krav är att stadgarna skall ange "grunderna för beräkning av årsavgift, ...", och man skulle i princip kunna resonera att det är lite tunt att bara hänvisa till ett andelstal utan att redovisa hur andelstalet skall räknas ut. Om inte annat kan det bli ett praktiskt problem när grunderna för hur andelstalen räknats fram fallit i glömska.
Däremot förekommer det i de vanliga mönsterstadgarna. Då i betydelsen fördelningsnyckel för avgifterna med en formulering typ "Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Beslut om ändring av andelstal ska fattas av föreningsstämma.".
Med den formuleringen finns inget krav på att andelstalen skall summera till en viss siffra, men man kan å andra sidan resonera att det i begreppets natur ligger att summan blir 1,0 eller 100%.
Den som i sammanhanget använder begreppet i någon annan betydelse får räkna med missförstånd.
Avser man bostadsrättens andel av de totala insatserna bör man t.ex. använda ordet "insatsandel", även om det också så klart är en sorts andelstal i allmän mening.
Sen tycker jag personligen att det i viss mening är olyckligt att mönsterstadgarna använder "andelstal" för att definiera årsavgiftens fördelning. Lagens grundläggande krav är att stadgarna skall ange "grunderna för beräkning av årsavgift, ...", och man skulle i princip kunna resonera att det är lite tunt att bara hänvisa till ett andelstal utan att redovisa hur andelstalet skall räknas ut. Om inte annat kan det bli ett praktiskt problem när grunderna för hur andelstalen räknats fram fallit i glömska.
Redigerat:

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
Notera att andelstalsbegreppet finns i anläggningslagen och samfällighetslagen och i de sammanhangen så summerar andelstalen inte nödvändigtvis till 1. Det är nog t o m ovanligt även om det förekommer.C cpalm skrev:Som konstaterats förekommer inte begreppet i lagtexten.
Däremot förekommer det i de vanliga mönsterstadgarna. Då i betydelsen fördelningsnyckel för avgifterna med en formulering typ "Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Beslut om ändring av andelstal ska fattas av föreningsstämma.".
Men den formuleringen finns inget krav på att andelstalen skall summera till en viss siffra, men man kan å andra sidan resonera att det i begreppets natur ligger att summan blir 1,0 eller 100%.
Jo, och det är nog inte helt ovanligt att det förekommer även i BRF-sammanhang.Claes Sörmland skrev:
Jag tänker mer på det självklara, att för att meningsfullt beskriva storleken på en andel (för den som inte känner till det totala antalet andelar) måste det så fall framställas/betraktas som en kvot, typ 37/350, om det inte anges direkt i procent.
Redigerat:
Jag tror vi alla håller med om att det rimliga i det hela är att presentera ett andelstal i procent (%) där alla delar summerar till 100% eller faktiskt beskriva det med en fraktion. Typ 150/2700 andelar.C cpalm skrev:
Nu kommer vi till scenariot där föreningen säljer 4 lägenheter samtidigt (låt säga att vi omvandlat en vind till 4 lägenheter i olika storlek). När man skriver kontrakt så behöver man ju ett andelstal men oftast när man säljer flera objekt samtidigt så vet man ju inte vilket objekt man säljer först. I princip så ska man ju i kontraktet presentera den totala antalsrelationen ögonblicket efter kontraktet är påskrivet. Annars motsvarar ju inte kontraktet verkligheten (iaf fram tills nästa skrivs på).
Det ger ju att om man skriver flera kontrakt samma dag så måste man räkna om andelarna om man skall vara strikt. Det vanligaste tågordningen är ju att man tar fram andelstalen innan försäljning och skickar dessa till mäklaren som använder denna uppgift i sin marknadsföring och vid kontraktsskrivning. Men då blir ju uppgifterna i kontrakten "fel". Även om man räknar om alla andelstal vid varje kontraktsskrivning så stämmer dessa bara tills nästa föreningsutökande avtal skrivs på.
Jag tycker att allt detta leder till att det är en värdelös uppgift. Det finns inget att härleda till och från. Så fort en förening har avvikt från dess ursprungsform så säger det inte så mycket. Man behöver få reda på insatsen/avgiften och den totala mängden av båda. Men den uppgiften hittar jag inget krav på att den skall redovisas.
Enligt min uppfattning håller man normalt inte på att fippla med andelstalen på det sättet, utan har man t.ex. för avsikt att bygga 4 nya lägenheter så bildas bostadsrätterna och får sitt andelstal i samband med att föreningen tar beslutet. Sen äger föreningen i princip bostadsrätterna fram till första upplåtelsen.
Dvs. man räknar om andelstalen "en gång för alla" när bostadsrätterna bildas, inte vid varje enskild upplåtelse.
Dvs. man räknar om andelstalen "en gång för alla" när bostadsrätterna bildas, inte vid varje enskild upplåtelse.

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
Fast en bostadsrätt kan ju bara bildas genom en bostadsrättsupplåtelse. Och en sådan upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen.
Så föreningen kan inte upplåta bostadsrätt till sig själv. Föreningen är ju ingen medlem i föreningen.
Så bostadsrätten borde endast uppstå efter att upplåtelseavtalet har undertecknats av en medlem.
Det finns inget krav att ange ett andelstal i upplåtelseavtalet. De krav som finns i bostadsrättlagen är att ange:
1. parternas namn,
2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser, och
3. de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift.
samt:
Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges.
Årsavgiften är den årsavgift som ska betalas enligt gällande beslut vid datum för upplåtelseavtalet. Men den kan ju är som helst ändras efter detta genom ett styrelsebeslut.
Så föreningen kan inte upplåta bostadsrätt till sig själv. Föreningen är ju ingen medlem i föreningen.
Så bostadsrätten borde endast uppstå efter att upplåtelseavtalet har undertecknats av en medlem.
Det finns inget krav att ange ett andelstal i upplåtelseavtalet. De krav som finns i bostadsrättlagen är att ange:
1. parternas namn,
2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser, och
3. de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift.
samt:
Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges.
Årsavgiften är den årsavgift som ska betalas enligt gällande beslut vid datum för upplåtelseavtalet. Men den kan ju är som helst ändras efter detta genom ett styrelsebeslut.
I en förening med hyresrätter så kan ju dessa friställas väldigt slumpmässigt varvid man får denna kontinuerliga utspädning av andelen. Troligtvis har man nog ett underlag för vilka insatser man skall sätta men när i tid det sker är ju omöjligt att säga.
Om man då tar ett hyreshus som omvandlas till bostadsrätter med några hyresrätter kvar samt där man hittar ytor som i sin helhet omvandlas till bostadsrätter och biytor som infogas i befintliga bostadsrätter så kommer ju andelsprocenten kontinuerligt spädas ut (om andelstalet inte summerar till 1 eller 100% så kan det ju vara konstant men andelsprocenten minskar ju).
Om man då tar ett hyreshus som omvandlas till bostadsrätter med några hyresrätter kvar samt där man hittar ytor som i sin helhet omvandlas till bostadsrätter och biytor som infogas i befintliga bostadsrätter så kommer ju andelsprocenten kontinuerligt spädas ut (om andelstalet inte summerar till 1 eller 100% så kan det ju vara konstant men andelsprocenten minskar ju).
Skall låta det vara osagt med de formella detaljerna, men vår förening hade, som många andra, ett antal hyresrätter efter ombildning och dessa var precis som bostadsrätterna upptagna i den ekonomiska planen med bl.a. andelstal och insats, trots att de inte var upplåtna som bostadsrätter. Vilket gjorde upplåtandet enkelt när hyresrätten upphörde. Och jag förstod det utifrån den processen att det är så man vanligtvis går tillväga.Claes Sörmland skrev:

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
En ekonomisk plan är ju just en plan. Den anger ju inte hur det är, t ex vilka andelstal som gäller vid varje tillfälle utan hur det skulle se ut om planen genomfördes. Skulle det t ex ha visat sig vara omöjligt att upplåta dessa nya bostadsrätter som planen angav så hade ju andelstalen inte ändrats till det planen angav.C cpalm skrev:Skall låta det vara osagt med de formella detaljerna, men vår förening hade, som många andra, ett antal hyresrätter efter ombildning och dessa var precis som bostadsrätterna upptagna i den ekonomiska planen med bl.a. andelstal och insats, trots att de inte var upplåtna som bostadsrätter. Vilket gjorde upplåtandet enkelt när hyresrätten upphörde. Och jag förstod det utifrån den processen att det är så man vanligtvis går tillväga.

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
Och ännu värre blir et om man beräknar andelstalen efter inbetalda upplåtelseavgifter. En lägenhet som upplåts dag 1 kanske betalar in 2 000 000 kr i upplåtelseavgift men tio år senare upplåts en liknande lägenhet för 4 000 000 kr. Ska då den senare upplåtelsen ge dubbla andelstalet mot den första?M merbanan skrev:I en förening med hyresrätter så kan ju dessa friställas väldigt slumpmässigt varvid man får denna kontinuerliga utspädning av andelen. Troligtvis har man nog ett underlag för vilka insatser man skall sätta men när i tid det sker är ju omöjligt att säga.
Om man då tar ett hyreshus som omvandlas till bostadsrätter med några hyresrätter kvar samt där man hittar ytor som i sin helhet omvandlas till bostadsrätter och biytor som infogas i befintliga bostadsrätter så kommer ju andelsprocenten kontinuerligt spädas ut (om andelstalet inte summerar till 1 eller 100% så kan det ju vara konstant men andelsprocenten minskar ju).
Andelstalen har aldrig ändrats i vår förening utan alltid motsvarat de i den ekonomiska planen, så räknade man endast upplåtna bostadsrätter summerade andelstalen alltså till mindre än "100%" innan hyresrätterna blev bostadsrätter. Stämman behövde alltså aldrig fatta något beslut om ändrade andelstal.Claes Sörmland skrev:
En ekonomisk plan är ju just en plan. Den anger ju inte hur det är, t ex vilka andelstal som gäller vid varje tillfälle utan hur det skulle se ut om planen genomfördes. Skulle det t ex ha visat sig vara omöjligt att upplåta dessa nya bostadsrätter som planen angav så hade ju andelstalen inte ändrats till det planen angav.
Abstrakt kan man ju se det som att andelstalet åsatts lägenheten vare sig denna är upplåten med bostadsrätt eller inte (eller potentiellt är under produktion, tänker jag). Ett annat sätt att se det är att de är "latenta" bostadsrätter som ägs, och i det fallet, hyrs ut av föreningen. Om jag uppfattat det rätt är det i princip så de behandlas bokföringsmässigt, av skattetekniska skäl.
På samma sätt om man realiserar fler lägenheter eller infogar gemensam yta i en befintlig lägenhet kan den då totala summerade andelstalen bli mer än 100%. (För att få reda på andelen i % måste man normalisera.)C cpalm skrev:Andelstalen har aldrig ändrats i vår förening utan alltid motsvarat de i den ekonomiska planen, så räknade man endast upplåtna bostadsrätter summerade andelstalen alltså till mindre än "100%" innan hyresrätterna blev bostadsrätter. Stämman behövde alltså aldrig fatta något beslut om ändrade andelstal.
Min tolkning blir att man följer lagen om man använder samma insatser även om man upplåter nya bostadsrätter. Den närmaste jag kommer till att stämman behöver rådfrågas är följande del:
"Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna"
Att nyupplåta en bostadsrätt med en ny insats kopplad till sig tycker jag inte är en ändring och således inget man behöver ta upp med stämman. Stämman kan ju indirekt behöva frågas om man t ex ska göra lägenheter av en lokal men jag ser inget som gör att stämman behöver rådfrågas om själva storleken på insatserna.
När jag skriver insatser så har ju dessa en direkt härledning till andelstalet men hur jag än vrider och vänder på själva konceptet andelstal så blir det värdelöst. Det tillskrivs en egenskap det faktiskt inte har. Föreningen (i praktiken förvaltaren) kan presentera dessa hursomhelst och eftersom man inte redovisar det som en fraktion så kan man inte avgöra hur stor andel i föreningen andelstalet visar.
Sen kommer man till verkligheten där mäklare, låneinstitut och köpare använder andelstalet. Vet alla hur det fungerar egentligen eller struntar man helt enkelt i detaljerna och bara är nöjd över att det finns?

Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 26 609 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 26 609 inlägg
Här har du en rätt bra sammanställning:
https://www.domstol.se/amnen/hyra-b.../bostadsratt/andring-av-insats-och-andelstal/
Här beskrivs andelstalen mest som beräkningsgrunden för årsavgiften och beskrivs kunna ändras genom ett styrelsebeslut. Man betonar att insatsen inte har att göra med andelstalen.
https://www.domstol.se/amnen/hyra-b.../bostadsratt/andring-av-insats-och-andelstal/
Här beskrivs andelstalen mest som beräkningsgrunden för årsavgiften och beskrivs kunna ändras genom ett styrelsebeslut. Man betonar att insatsen inte har att göra med andelstalen.