Andelstal väg vid uthyrd del av villa

[harry73]

Jag undrar hur man hanterar att någon hyrd ut en del av sitt bostadshus enligt tonkm metoden.
Jag läste lantmäteriets underlag för beräkningen: https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/samfalligheter/tonkm.pdf

Jag ser fyra möjliga varianter:
1 Det räknas fortfarande som ett bostadshus (=2100 ton)
2 Det räknas som två bostadshus (=2x2100=4200 ton)
3 Det räknas som ett bostadshus och en lägenhet* (=2100 + 0,6x2100=3360 ton)
4 Det räknas som två lägenheter* (=2x0,6x2100=2520 ton)

*som lägenhet tar jag då värdet för en bostad i ett flerfamiljshus, dvs 0,6*2100 ton

 

[hempularen]

Men andelstal fastställs ju "för evig tid". Då blir det konstigt om man skulle ta hänsyn till att det just nu finns en inneboende i ett av husen. Sedan kanske det är lite mer komplett bostad än ett inneboende det gäller.

Men i så fall borde ju andelstalen sättas efter "möjlig uthyrning". så att man tar hänsyn till gäststugor på tomterna osv. Oavsett om de är uthyrda just nu.

Blir snabbt orimligt. Är det en vanlig villafastighet så är det enda rimliga att räkna det som ett bostadshus.

 

[harry73]

Nej andelstal sätts inte för evig tid, de kan ändras om fastigheten ändras.

Bakgrunden till frågan är att det finns en fastighet med 2 hus, sammankopplade med tvättstuga mellan husen. Ena huset beboddes av ägaren, andra huset hyrdes av föräldrarna. När GA.n bildades ansåg lantmätaren att dessa skulle räknas som 2 hus, så så blev det.
Fastigheten är en hästgård, så då baseras andelstalet även på antal egna hästar och antal uthyrda stallplatser. Det gav fastigheten ett relativt högt andelstal.
Nu är fastigheten såld sedan länge och nya ägarna bor i ena huset och deras son i det andra, samtidigt har de färre hästar än förra ägaren, så de vill få ett lägre andelstal. Samtidigt ser jag att även andra hästgårdar har färre eller fler hästar än vid bildandet av GA:n, och ska vi som GA, föreslå nya andelstal till Lantmäteriet, är det lika bra att även kolla andelstalet av alla övriga fastigheter. Och då är det så ett en fastighet har en separat (och uthyrd) lägenhet i sitt bostadshus.
För det kan ju inte vara så att man bara ska ändra andelstal när man tycker att man ska ha ett lägre andelstal.

Sedan handlar allt om relativt lite pengar, så för min del spelar det ingen större roll hur de nya andelstal blir, bara att de är försvarbara med tonkm metoden och att alla grannar behandlas lika.

 

[Claes Sörmland]

Det finns ju inget hugget i sten här. Det finns helt enkelt två idéer som används parallellt för att fastställa andelstalen; den ena är mer den som @hempularen för fram, att det är schablontal för en längre tid som inte direkt reflekterar faktiskt användning i nuet. Det andra är att andelstalen ska justeras löpande och mer detaljerat utifrån fastigheternas faktiska användning i närtid. Lagstiftaren har inte satt ned foten här så det är uppe för förhandling samfällighet för samfällighet, lantmätare för lantmätare.

I Handbok AL (s. 93)så finns ju dock en om att lagstiftaren inte tänker sig att andelstalen för drift ska ändras utifrån mer eller mindre tillfälligt eller personligt begagnande av anläggningen:

"Varje fastighet ska åsättas ett andelstal som ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen. Därvid ska hänsyn tas endast till stadigvarande förhållanden som hänger samman med fastighetens utnyttjande för sitt ändamål, dvs. inte till ett mer eller mindre tillfälligt eller personligt begagnande av anläggningen (prop. 1973:160 s. 215y). Om kostnaderna som ska fördelas är små och en differentiering av andelstalen endast ger obetydliga skillnader vid normal uttaxering bör differentieringen inte drivas längre än vad som är skäligt och proportionerligt med tanke på dessa kostnader."

Jag tänker att inneboende inte ska påverka andelstalen. Om huset istället har byggts om sedan förrättningen där andelstalen beslutades från ett enbostadshus till ett hus med två lägenheter så borde andelstalen justeras tänker jag. Går ju att kolla med kommunen om det har gjorts bygganmälan eller sökts bygglov i den riktningen. Inte heller fallet med sonen som bor i en egen lägenhet i tvålägenhetsfastigheten borde påverka påverka andelstalen. Det är ett personligt och tillfälligt användande av en fastighet som har två egentliga lägenheter.

Vilken väg är tanken at gå för att ändra andelstalen? Kan styrelsen göra det enligt anläggningsbeslutet?

 

[harry73]

Vilken väg är tanken at gå för att ändra andelstalen? Kan styrelsen göra det enligt anläggningsbeslutet?

Vi är en GA med delägarförvaltning, så det finns ingen förening och ingen styrelse att ta beslut.
Men även med delägarförvaltning kan man ändra andelstal om alla delägare ansöker om det tillsammans. Man kan då bifoga de nya andelstal inkl beräkningen man använde. Då granskar lantmätaren det och lögger i de nya andelstal.
Jag ska tillägga at vi aldrig har gjort det och jag inte vet hur det funkar i praktiken.

Sedan finns det en betydande risk att vi inte kommer överens, och då misstänker jag att varje delägare för sig kan be lantmäteriet att fastställa nya andelstal. Men även här har jag ingen aning hur det funkar i praktiken.

 

[harry73]

Här finns lite info om hur man kan ändra andelstal vid delägarförvaltning https://www.lantmateriet.se/sv/fast...nskommelse-om-andelstal-43--anlaggningslagen/

Sedan tycker jag absolut inte att man ska ändra andelstal hela tiden, men om man nu ska se över andelstal, ska man uppdatera dem för alla fastigheter med ändrade förhållanden.

 

[Claes Sörmland]

Vi är en GA med delägarförvaltning, så det finns ingen förening och ingen styrelse att ta beslut.
Men även med delägarförvaltning kan man ändra andelstal om alla delägare ansöker om det tillsammans. Man kan då bifoga de nya andelstal inkl beräkningen man använde. Då granskar lantmätaren det och lögger i de nya andelstal.
Jag ska tillägga at vi aldrig har gjort det och jag inte vet hur det funkar i praktiken.

Sedan finns det en betydande risk att vi inte kommer överens, och då misstänker jag att varje delägare för sig kan be lantmäteriet att fastställa nya andelstal. Men även här har jag ingen aning hur det funkar i praktiken.

Vi har gjort en överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen i vägsamfälligheten vid ett tillfälle. Eftersom vi har en samfällighetsförening så var det styrelsen som företrädde samfälligheten, så alla delägarna (en väldig massa människor i vårt fall!) behövde inte skriva under.

Precis som du beskriver så var det i fallet när en delägare ville ha sänkt andelstal som detta aktualiserades. Det var bara att skriva under blanketten och skicka in till Lantmäteriet. Så länge som överenskommelsen inte uppenbart strider mot denna anläggningslagen så går det igenom. D v s så länge man är överens så finns det rätt mycket slack om man inte hittar på något helt tokigt.

Att få delägare att komma överens om högre andelstal lär vara betydligt svårare tänker jag. Missa heller inte att om ni ändrar andelstalen så ska ersättning betalas till eller från de andra delägarna. Ni får uppskatta väganläggningens värde med hjälp av t ex lantmäteriets schablonvärdering av väg. Folk brukar bli så här lagom glada när ännu mer pengar än uttaxeringarna ska betalas.

 

[harry73]

Missa heller inte att om ni ändrar andelstalen så ska ersättning betalas till eller från de andra delägarna. Ni får uppskatta väganläggningens värde med hjälp av t ex lantmäteriets schablonvärdering av väg.

Det var ju bra att du påminner om det. Vid bildandet av GA:n utgick ingen ersättning för vägen, så det skulle vara lite surt om fastigheter som inte betalade vid inträde, plötsligt skulle få pengar från de övrige delägare vid sänkt andelstal.

 

[Claes Sörmland]

Det var ju bra att du påminner om det. Vid bildandet av GA:n utgick ingen ersättning för vägen, så det skulle vara lite surt om fastigheter som inte betalade vid inträde, plötsligt skulle få pengar från de övrige delägare vid sänkt andelstal.

Vi hade exakt samma situation, vid tidigare förrättningar har lantmätaren struntat i ersättningsreglerna.

Jag tror helt enkelt att många äldre lantmätare har blundat för dessa ersättningsregler under väldigt lång tid. Men nu betonas de och man måste bifoga uppgifter om ersättningen med blanketten för ändring av andelstal, annars blir det inget OK från Lantmäteriet. De är ju en icke förhandlingsbart krav i anläggningslagen.

 

[SarB]

Nej andelstal sätts inte för evig tid, de kan ändras om fastigheten ändras.

Bakgrunden till frågan är att det finns en fastighet med 2 hus, sammankopplade med tvättstuga mellan husen. Ena huset beboddes av ägaren, andra huset hyrdes av föräldrarna. När GA.n bildades ansåg lantmätaren att dessa skulle räknas som 2 hus, så så blev det.
Fastigheten är en hästgård, så då baseras andelstalet även på antal egna hästar och antal uthyrda stallplatser. Det gav fastigheten ett relativt högt andelstal.
Nu är fastigheten såld sedan länge och nya ägarna bor i ena huset och deras son i det andra, samtidigt har de färre hästar än förra ägaren, så de vill få ett lägre andelstal. Samtidigt ser jag att även andra hästgårdar har färre eller fler hästar än vid bildandet av GA:n, och ska vi som GA, föreslå nya andelstal till Lantmäteriet, är det lika bra att även kolla andelstalet av alla övriga fastigheter. Och då är det så ett en hastighet har en separat (och uthyrd) lägenhet i sitt bostadshus.
För det kan ju inte vara så att man bara ska ändra andelstal när man tycker att man ska ha ett lägre andelstal.

Sedan handlar allt om relativt lite pengar, så för min del spelar det ingen större roll hur de nya andelstal blir, bara att de är försvarbara med tonkm metoden och att alla grannar behandlas lika.

Att en fastighets

Vi är en GA med delägarförvaltning, så det finns ingen förening och ingen styrelse att ta beslut.
Men även med delägarförvaltning kan man ändra andelstal om alla delägare ansöker om det tillsammans. Man kan då bifoga de nya andelstal inkl beräkningen man använde. Då granskar lantmätaren det och lögger i de nya andelstal.
Jag ska tillägga at vi aldrig har gjort det och jag inte vet hur det funkar i praktiken.

Sedan finns det en betydande risk att vi inte kommer överens, och då misstänker jag att varje delägare för sig kan be lantmäteriet att fastställa nya andelstal. Men även här har jag ingen aning hur det funkar i praktiken.

Ska man ändra andelstal själv skickar min in de nya till LM ihop med beräkning samt numer om ersättning ska utgå eller inte samt varför. Eftersom det som @Claes Sörmland skriver inte uppenbart får stride mot AL så kan ju det mesta godkännas. Detta blir ett snabbt och billigt sätt att hantera det på, men med risk för att det görs lite olika och att det, om LM senare behöver vara involverad blir lite mer jobb för LM att hänga med i svängarna kanske.

Andra alternativet om man inte kommer överens är ju att ansöka om en omprövning hos LM. Det räcker med att en delägare i ga:n vill ha den omprövad så kan LM pröva det. Här får det hanteras olika beroende på ärende, men lantmätaren får göra en inventering och se över vilka förändringar so skett och om de ens motiverar en omprövning. Att någon tex köpt en häst till och andelstalet beräknats på antal hästar kanske inte motiverar att hela ga:n omprövas. Trist om man gör det och en häst går och dör sen. I vilket fall, har större, verkliga förändringar skett och andelstalen blir fel och man inte kan komma överens är det ju en väg som ger korrekta andelstal med tydligare beräkningsgrunder, men det är också den dyrare typen av förrättningar och har man ensam dragit igång processen och samtliga delägare sedan får stå förrättningskostnaden kanske man inte vinner poäng i popularitet. För- och nackdelar med allt helt enkelt

 

[Jonatan79]

I vår vägsamfällighet med över 700 medlemsfastigheter har vi diskuterat bla detta samt de som hyr ut tex attefallshus. Vi kom fram till att det förmodligen skulle bli ett rent helvete rent administrativt samt risk för uppror om vi skulle börja peta i detta och sätta olika andelstal och vara öppna för att ändra när omständigheterna ändras för en fastighet. Vi la ner frågan och tog en extra kanelbulle iställlet….

 

[Claes Sörmland]

I vår vägsamfällighet med över 700 medlemsfastigheter har vi diskuterat bla detta samt de som hyr ut tex attefallshus. Vi kom fram till att det förmodligen skulle bli ett rent helvete rent administrativt samt risk för uppror om vi skulle börja peta i detta och sätta olika andelstal och vara öppna för att ändra när omständigheterna ändras för en fastighet. Vi la ner frågan och tog en extra kanelbulle iställlet….

Låter bekant. Samma som i alla BRFer: Peta aldrig på andelstalen - det är som att öppna Pandoras ask.

 

[hempularen]

I vår vägsamfällighet med över 700 medlemsfastigheter har vi diskuterat bla detta samt de som hyr ut tex attefallshus. Vi kom fram till att det förmodligen skulle bli ett rent helvete rent administrativt samt risk för uppror om vi skulle börja peta i detta och sätta olika andelstal och vara öppna för att ändra när omständigheterna ändras för en fastighet. Vi la ner frågan och tog en extra kanelbulle iställlet….

Vårt fritidshus ingår i en samfällighet med drygt 400 fastigheter. Alla har andelstalet 1. Verkar bekvämt.

 

[harry73]

Ska man ändra andelstal själv skickar min in de nya till LM ihop med beräkning samt numer om ersättning ska utgå eller inte samt varför.

Menar du att det fortfarande är möjligt om att komma överens om att ersättning inte utgår? Jag blev ju lite skrämt när Claes skrev att ersättning SKA betalas. Sedan undrar jag om det också går att komma överens med fastighetsägarna vem som ska betala fakturan (och att lantmäteriet då skickar fakturan till den fastighetsägare).

Jag har inget problem med om en granne vill ändra sitt andelstal, men om det kostar 6500 kr i fast avgift, har jag ingen lust att betala för den kostnaden. Vår kostnad för vägunderhållet (alltså summan av vad alla fastigheter betalar) ligger på 2-3000kr per år. Så att ändra andelstal motsvarar 3 års underhåll.

Sedan är jag fortfarande intresserat av hur en lantmätare skulle bedöma ett hus där en del av huset hyrs ut som självständig lägenhet med egen ingång, badrum och kök (se trådstarten).

Jag har som sagt ingen lust att peta i andelstalen, men ska vi ändå göra det, då ska det göras ordentligt. (eller så ska jag visa att det är så komplicerat att ingen annan vill göra det heller😀)

 

[Claes Sörmland]

Menar du att det fortfarande är möjligt om att komma överens om att ersättning inte utgår? Jag blev ju lite skrämt när Claes skrev att ersättning SKA betalas. Sedan undrar jag om det också går att komma överens med fastighetsägarna vem som ska betala fakturan (och att lantmäteriet då skickar fakturan till den fastighetsägare).

Den MÖD-dom som du vill läsa är 2015:47. Den berör just detta och jag antar att det är denna dom som fick Lantmäteriet att nyligen ändra sitt intresse för ersättningen. De relevanta domskälen som förklarar hur anläggningslagen ska tolkas avseende den obligatoriska ersättningen:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

https://lagen.nu/dom/mod/2015:47

Jag har inget problem med om en granne vill ändra sitt andelstal, men om det kostar 6500 kr i fast avgift, har jag ingen lust att betala för den kostnaden. Vår kostnad för vägunderhållet (alltså summan av vad alla fastigheter betalar) ligger på 2-3000kr per år. Så att ändra andelstal motsvarar 3 års underhåll.

Låter helt oskäligt att peta på andelstalen för 2000-3000 kr per år. Jag menar hur mycket ska "rättvisa" få kosta? När vi gjorde en sån här överenskommelse så sa styrelsen OK men då betalar de som får minskat andelstal hela beloppet som LM fakturerar. Efter att ha funderat på tiden för "break even" så tog de erbjudandet.