80% av FTX aggregat i BRF sönder. Vad gör man?
Hej,
Sitter i styrelsen i min BRF och är på jakt efter oberoende råd kring hantering av en situation vi befinner oss i.
Bakgrund
Fastigheten är byggd 2011 med fjärrvärme och vattenburna radiatorer, totalt ca 50 lägenheter. I varje lägenhet sitter det ett FTX aggregat i spiskåpan med egen tilluft och frånluft, dvs inget centralt.
Enligt stadgarna, vilket vi fått hjälp av jurist att reda ut, ligger aggregatet under bostadsrättshavarens ansvar.
Vi har individuell debitering på värme, VV och el.
För någon månad sedan började jag ifrågasätta värmeåtervinningen i mitt egna aggregat och undersökte den.
Det visade sig att rotormotorn var kass och att remmen gått av. Jag lyckades reparera min på egen hand, men en granne fick betala cirka 8000kr för reparationen av sin.
Jag lyfte problemet till styrelsen och vi beslutade att bekosta en besiktning av alla aggregat i samband med OVK och som jag misstänkte visade det sig att 80% av aggregaten inte hade en fungerande värmeåtervinning.
Vi har under åren haft mer och mer problem med medlemmar som tycker att det varit kallt vilket lett till att vi fått höja värmekurvan. Detta har höjt fjärrvärmekostnaderna samt elkostnaderna då elpatronen skjuter till för att värma tilluften.
De större lägenheterna har förbrukning på runt 1000kWh/mån för ~110kvm när det är som kallast.
Kostnaderna belastar inte direkt föreningen då vi har IMD men jag antar att det påverkar energideklarationen samt leder till ökade kostnader för medlemmarna. Vi i styrelsen får även problem med medlemmar som klagar på värme vilket sätter oss i en knepig sits. Om vi höjer värmekurvan får alla betala mer, även de som har fungerande FTX aggregat.
Utmaningen
Då reparationen är relativt dyr så vet jag att vi kommer stöta på mycket motstånd när vi meddelar berörda medlemmar att de måste reparera sina aggregat. Vi behöver självklart jobba på våra argument varför medlemmen ska reparera det, men har vi någon juridisk möjlighet att tvinga medlemmarna till reparation? Ventilationen fungerar ju även om värmeväxlaren inte fungerar, så OVK blir godkänt.
Vad hade ni gjort? Vi vill ju att fastigheten ska vara så energisnål som möjligt, i synnerhet i dessa tider.
Sitter i styrelsen i min BRF och är på jakt efter oberoende råd kring hantering av en situation vi befinner oss i.
Bakgrund
Fastigheten är byggd 2011 med fjärrvärme och vattenburna radiatorer, totalt ca 50 lägenheter. I varje lägenhet sitter det ett FTX aggregat i spiskåpan med egen tilluft och frånluft, dvs inget centralt.
Enligt stadgarna, vilket vi fått hjälp av jurist att reda ut, ligger aggregatet under bostadsrättshavarens ansvar.
Vi har individuell debitering på värme, VV och el.
För någon månad sedan började jag ifrågasätta värmeåtervinningen i mitt egna aggregat och undersökte den.
Det visade sig att rotormotorn var kass och att remmen gått av. Jag lyckades reparera min på egen hand, men en granne fick betala cirka 8000kr för reparationen av sin.
Jag lyfte problemet till styrelsen och vi beslutade att bekosta en besiktning av alla aggregat i samband med OVK och som jag misstänkte visade det sig att 80% av aggregaten inte hade en fungerande värmeåtervinning.
Vi har under åren haft mer och mer problem med medlemmar som tycker att det varit kallt vilket lett till att vi fått höja värmekurvan. Detta har höjt fjärrvärmekostnaderna samt elkostnaderna då elpatronen skjuter till för att värma tilluften.
De större lägenheterna har förbrukning på runt 1000kWh/mån för ~110kvm när det är som kallast.
Kostnaderna belastar inte direkt föreningen då vi har IMD men jag antar att det påverkar energideklarationen samt leder till ökade kostnader för medlemmarna. Vi i styrelsen får även problem med medlemmar som klagar på värme vilket sätter oss i en knepig sits. Om vi höjer värmekurvan får alla betala mer, även de som har fungerande FTX aggregat.
Utmaningen
Då reparationen är relativt dyr så vet jag att vi kommer stöta på mycket motstånd när vi meddelar berörda medlemmar att de måste reparera sina aggregat. Vi behöver självklart jobba på våra argument varför medlemmen ska reparera det, men har vi någon juridisk möjlighet att tvinga medlemmarna till reparation? Ventilationen fungerar ju även om värmeväxlaren inte fungerar, så OVK blir godkänt.
Vad hade ni gjort? Vi vill ju att fastigheten ska vara så energisnål som möjligt, i synnerhet i dessa tider.
Sammantaget har jag svårt att se någon större utmaning för styrelsen här.
Sambandet trasigt FTX-aggregat = kallt i lägenheten + hög uppvärmningskostnad torde inte vara så svårt att förmedla till medlemmarna. Om någon sedan vägrar åtgärda ett trasigt FTX-aggregat, so what? Då får väl dessa medlemmar leva med att det är kallt och dyrt i så fall.
Juridiskt sett kan man peka på Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § - "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick". Men ser som sagt inte någon anledning att plocka fram piskan för en sådan här sak.
Kanske bör styrelsen diskutera huruvida det ligger i kollektivets intresse att FTX-aggregaten ligger på medlemmens underhållsansvar, eller om man bör föreslå en stadgeändring. Spontant ser jag bara nackdelar med att det skall ligga på medlemmen att pillra med vitala delar av värme- och ventilationssystemet.
Sambandet trasigt FTX-aggregat = kallt i lägenheten + hög uppvärmningskostnad torde inte vara så svårt att förmedla till medlemmarna. Om någon sedan vägrar åtgärda ett trasigt FTX-aggregat, so what? Då får väl dessa medlemmar leva med att det är kallt och dyrt i så fall.
Juridiskt sett kan man peka på Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § - "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick". Men ser som sagt inte någon anledning att plocka fram piskan för en sådan här sak.
Kanske bör styrelsen diskutera huruvida det ligger i kollektivets intresse att FTX-aggregaten ligger på medlemmens underhållsansvar, eller om man bör föreslå en stadgeändring. Spontant ser jag bara nackdelar med att det skall ligga på medlemmen att pillra med vitala delar av värme- och ventilationssystemet.
Redigerat:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 838 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 838 inlägg
Håller med, ändra stadgarna så att aggregaten hamnar under föreningens underhållsansvar. Då får styrelsen de muskler man behöver för att kunna hantera de OVK-nedslag som kommer. Det är också så som bostadsrättslagen är skriven - utgångspunkten är att ventilationsanläggningen ska underhållas av föreningen. Att dessa FTX-aggregats underhåll har hamnat på bostadsrättshavarna måste vara ett misstag eller förbiseende av den som skrev stadgarna.
Bostadsrättslagen lägger ansvaret för bostadsrättshavaren att själv bedöma och besluta om de underhållsåtgärder som ska göras kring lägenhetens inre underhåll. Styrelsen har inte den uppgiften och kan endast informera och föreslå åtgärder. Styrelsen har också rätt att göra tillsyn, alltså att informera sig om lägenhetens tillstånd. Men det är bostadsrättshavaren själv som avgör om lägenheten är i gott skick, lagkravet i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen.
Det finns en särreglering gällande om bostadsrättshavaren åsidosätter sin underhållsskyldighet till den grad att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, då får styrelsen uppmana bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen och om så inte sker så snart som möjligt så får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (17 kap. 12a § bostadsrättslagen). Jag ser inte att denna särreglering är en framkomlig väg för styrelsen i aktuell förening. Och vilken styrelse vill kliva in och reparera sina grannars ventilationsaggregat och sen skicka fakturan till grannarna vars hem man just har invaderat med servicefolk? Jag tackar nej till det uppdraget!
Sen finns ju en bred regleringar kring förverkande av nyttjanderätt till lägenheten som kan vara aktuell om det skulle bli OVK-nedslag p g a trasig värmeväxlare och bostadsrättshavaren inte ordnar med service. Jag tänker på 7 kap. 18 § bostadrättslagen punkt 7: Förverkande "om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs". Bostadrättshavaren måste ges chansen att rätta, d v s reparera ventilationsanläggningen och görs inte detta så blir uppsägning aktuell.
Bostadsrättslagen lägger ansvaret för bostadsrättshavaren att själv bedöma och besluta om de underhållsåtgärder som ska göras kring lägenhetens inre underhåll. Styrelsen har inte den uppgiften och kan endast informera och föreslå åtgärder. Styrelsen har också rätt att göra tillsyn, alltså att informera sig om lägenhetens tillstånd. Men det är bostadsrättshavaren själv som avgör om lägenheten är i gott skick, lagkravet i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen.
Det finns en särreglering gällande om bostadsrättshavaren åsidosätter sin underhållsskyldighet till den grad att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, då får styrelsen uppmana bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen och om så inte sker så snart som möjligt så får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (17 kap. 12a § bostadsrättslagen). Jag ser inte att denna särreglering är en framkomlig väg för styrelsen i aktuell förening. Och vilken styrelse vill kliva in och reparera sina grannars ventilationsaggregat och sen skicka fakturan till grannarna vars hem man just har invaderat med servicefolk? Jag tackar nej till det uppdraget!
Sen finns ju en bred regleringar kring förverkande av nyttjanderätt till lägenheten som kan vara aktuell om det skulle bli OVK-nedslag p g a trasig värmeväxlare och bostadsrättshavaren inte ordnar med service. Jag tänker på 7 kap. 18 § bostadrättslagen punkt 7: Förverkande "om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs". Bostadrättshavaren måste ges chansen att rätta, d v s reparera ventilationsanläggningen och görs inte detta så blir uppsägning aktuell.
Jag tycker ni ska kolla upp vad det skulle kosta att reparera de 80% i en gemensam upphandling. Troligtvis skulle ni få ner priset rätt rejält än att varje lägenhetsinnehavare själva ska åtgärda det. Har ni tur så är det bara remmen som gått av eller slirar på vissa. Är remmarna dålig på 80% så ska ni ta med resten så det blir bytt på alla lägenheter. Drivremmar är inte så dyra, de jag köper till stora aggregat brukar ligga runt 200kr/m
Sen borde fastighetssystem vara styrelsens ansvar och intresse. Som det är nu så skickar ni ut värme som skulle kunna ersätta en del av det ni tillför med fjärrvärme.
Sen borde fastighetssystem vara styrelsens ansvar och intresse. Som det är nu så skickar ni ut värme som skulle kunna ersätta en del av det ni tillför med fjärrvärme.