Bostadsarrende för att ta över hus
Vad är fördelar och nackdelar med bostadsarrende?
Min fråga gäller en jordbruksfastighet där det finns ett bostadshus. En äldre person har bott i huset men bor nu inte kvar. Den äldre personens vuxna barn vill ha huset som fritidsboende.
De vuxna barnen vill ta över huset dels för att tillbringa semestrarna tillsammans där (som de alltid har gjort) och dels för att hålla huset i gott skick. Alla de vuxna barnen bor på annan ort med familj och/eller arbete där. Om jag ska gissa vad som händer i framtiden kommer de vuxna barnen kanske att vilja ha huset som fritidsboende i ett par årtionden. Det är osannolikt att något av deras barn kommer att vilja ta över huset i sin tur.
En annan person, vi kan kalla den för bonden, vill köpa jordbruksfastigheten för att bedriva jordbruk. Bonden har däremot inte behov av något bostadshus eftersom bonden redan har ett hus att bo i och ett hus som hyrs ut.
Ett alternativ är att stycka av tomten runt bostadshuset och att de vuxna barnen blir ägare till den nya fastigheten. Det är en vanlig lösning och skulle göra de vuxna barnen mera oberoende av bonden. Nackdelen är dock att de vuxna barnen är osäkra på om de kommer att ha tid och lust att ta hand om huset och tomten om några år. Att stycka av tomten kostar en hel del och den avstyckade tomten kommer att vara en villatomt och inte längre ett gårdscentrum på en jordbruksfastighet.
Jag funderar därför på ett annat förslag: att bonden blir ägare till hela fastigheten, de vuxna barnen blir ägare till bostadshuset (och några ekonomibyggnader på tomten) och arrenderar tomtmarken från bonden. Fördelen med det skulle vara att de vuxna barnen äger huset och kan sköta om det på det sätt de finner lämpligt. Enligt vad jag förstår kan de även göra rot- och rutavdrag om de äger huset även om det står på ofri grund.
Vad tror ni om den lösningen?
Jag har läst dessa sidor:
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/arrende/bostadsarrende/
https://www.boupplysningen.se/boende/arrende
https://www.vasaadvokat.se/ultimata-guiden-om-arrende/
Min fråga gäller en jordbruksfastighet där det finns ett bostadshus. En äldre person har bott i huset men bor nu inte kvar. Den äldre personens vuxna barn vill ha huset som fritidsboende.
De vuxna barnen vill ta över huset dels för att tillbringa semestrarna tillsammans där (som de alltid har gjort) och dels för att hålla huset i gott skick. Alla de vuxna barnen bor på annan ort med familj och/eller arbete där. Om jag ska gissa vad som händer i framtiden kommer de vuxna barnen kanske att vilja ha huset som fritidsboende i ett par årtionden. Det är osannolikt att något av deras barn kommer att vilja ta över huset i sin tur.
En annan person, vi kan kalla den för bonden, vill köpa jordbruksfastigheten för att bedriva jordbruk. Bonden har däremot inte behov av något bostadshus eftersom bonden redan har ett hus att bo i och ett hus som hyrs ut.
Ett alternativ är att stycka av tomten runt bostadshuset och att de vuxna barnen blir ägare till den nya fastigheten. Det är en vanlig lösning och skulle göra de vuxna barnen mera oberoende av bonden. Nackdelen är dock att de vuxna barnen är osäkra på om de kommer att ha tid och lust att ta hand om huset och tomten om några år. Att stycka av tomten kostar en hel del och den avstyckade tomten kommer att vara en villatomt och inte längre ett gårdscentrum på en jordbruksfastighet.
Jag funderar därför på ett annat förslag: att bonden blir ägare till hela fastigheten, de vuxna barnen blir ägare till bostadshuset (och några ekonomibyggnader på tomten) och arrenderar tomtmarken från bonden. Fördelen med det skulle vara att de vuxna barnen äger huset och kan sköta om det på det sätt de finner lämpligt. Enligt vad jag förstår kan de även göra rot- och rutavdrag om de äger huset även om det står på ofri grund.
Vad tror ni om den lösningen?
Jag har läst dessa sidor:
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/arrende/bostadsarrende/
https://www.boupplysningen.se/boende/arrende
https://www.vasaadvokat.se/ultimata-guiden-om-arrende/
Jag ser en nackdel, om det sedan ska säljas så tror jag det är svårare om man inte äger ens en tomt.
Iafall när jag kollade efter fastighet så var det totalt ointressant om huset låg på arrendetomt.
Iafall när jag kollade efter fastighet så var det totalt ointressant om huset låg på arrendetomt.
Ett annat förslag är att bonden arrenderar jordbruksmarken.
Om ett arrendeavtal skrivs med tidsbegränsning 5 eller 10 år kan "barnen" utvärdera situationen och antingen fortsätta arrendera utmarken eller sälja allt utan att behöva dra på sig extra kostnader för avstyckning.
Om ett arrendeavtal skrivs med tidsbegränsning 5 eller 10 år kan "barnen" utvärdera situationen och antingen fortsätta arrendera utmarken eller sälja allt utan att behöva dra på sig extra kostnader för avstyckning.
Tack för svar! Problemet med den lösningen är att en stor del av fastigheten är skog och bonden vill bruka även skogen. De vuxna barnen är inte alls intresserade.K kesue skrev:
I normalfallet har en arrendator inte rätt att hugga ner träd. Man kan avtala om det men det är ändå inte praktiskt att sköta skog med 25 års planeringshorisont (max tid för jordbruksarrende).
Ja det komplicerar såklart situationen.
Som tillägg kan sägas att jag och min bror sitter i en liknande sits som "barnen" vilka beskrivs i inlägget, där en mindre släktgård (25ha) förväntas lämnas över inom kort.
I detta fallet är det helheten som gör ett övertagande intressant, huset/stugan i sig har inte det stora värdet och utan skogen och ängarna hade jag nog aldrig åkt dit.
Vi resonerar som så att när det blir dags för ägarskifte så tar vi över allt och skulle det inte fungera i framtiden så säljer vi allt.
Vi röjer lite själva men avverkning, markberedning och plantering är utlagt på entreprenör och ängarna slås i september av en bonde i närheten som i sin tur plockar EU-bidraget för detta. Det brukar kännas lagom för att man som stadsbo ska känna lite koppling till naturen men inte behöva arbeta varenda timme på semestern.
Som tillägg kan sägas att jag och min bror sitter i en liknande sits som "barnen" vilka beskrivs i inlägget, där en mindre släktgård (25ha) förväntas lämnas över inom kort.
I detta fallet är det helheten som gör ett övertagande intressant, huset/stugan i sig har inte det stora värdet och utan skogen och ängarna hade jag nog aldrig åkt dit.
Vi resonerar som så att när det blir dags för ägarskifte så tar vi över allt och skulle det inte fungera i framtiden så säljer vi allt.
Vi röjer lite själva men avverkning, markberedning och plantering är utlagt på entreprenör och ängarna slås i september av en bonde i närheten som i sin tur plockar EU-bidraget för detta. Det brukar kännas lagom för att man som stadsbo ska känna lite koppling till naturen men inte behöva arbeta varenda timme på semestern.
Max "arrende" eller egentligen avverkningsrätt för skog är 5 år. Det är inte meningen att man skall arrendera skog, på samma sätt som man kan arrendera jordbruksmark.
Stycka av hus och 1-2 ha äng/mark runt om? Det är den vanliga lösningen.
Stycka av hus och 1-2 ha äng/mark runt om? Det är den vanliga lösningen.
Min första tanke är att de bör försöka maximera det gemensamma värdet på fastigheten. Då blir det en större kaka för alla att dela på.
Därför,
Ligger huset på en någorlunda attraktiv plats för sådana hus? Skulle det vara lätt att hitta en köpare om några decennier? Det skulle tala för avstyckning då ofri grund över tid inte är idealiskt.
Är byggnaden av sådan standard att den bör utvecklas under det kommande halvseklet eller är det om några decennier dags att ersätta den då det är lågt i tak/utedass/låg standard? En byggnad som sjunger på sista versen talar för att bonden köper allt och hyr ut huset och lämplig tomt, en byggnad som ska investeras i talar för att de som investerar bör äga.
Till sist,
Är det nu samma ägare till fastigheten (marken) och byggnaden? I så fall får man väl inte göra byggnaden "ofri" genom att bara sälja den då den automatiskt är fastighetstillbehör och kan inte skiljas från fastigheten? (finns undantag för ledningar och servitut, men det är nog inte tillämpligt).
Därför,
Ligger huset på en någorlunda attraktiv plats för sådana hus? Skulle det vara lätt att hitta en köpare om några decennier? Det skulle tala för avstyckning då ofri grund över tid inte är idealiskt.
Är byggnaden av sådan standard att den bör utvecklas under det kommande halvseklet eller är det om några decennier dags att ersätta den då det är lågt i tak/utedass/låg standard? En byggnad som sjunger på sista versen talar för att bonden köper allt och hyr ut huset och lämplig tomt, en byggnad som ska investeras i talar för att de som investerar bör äga.
Till sist,
Är det nu samma ägare till fastigheten (marken) och byggnaden? I så fall får man väl inte göra byggnaden "ofri" genom att bara sälja den då den automatiskt är fastighetstillbehör och kan inte skiljas från fastigheten? (finns undantag för ledningar och servitut, men det är nog inte tillämpligt).
D Du och 19till skrev:
Tack för svar. Det sista du skriver är förstås en grundläggande fråga, om det överhuvudtaget är möjligt att sälja ett hus som redan står på plats som lös egendom. Det är samma ägare idag. Du verkar ha helt rätt, det går inte att överföra bostadsbyggnader från fastighetstillbehör till lös egendom med bostadsarrende. Hela den tanken faller alltså.redarn skrev:
Angående dina övriga frågor: fastigheten ligger i ett område där hus är billiga. Liknande hus på villatomt säljs för 300-400 tkr. Däremot är det nog inga problem att få huset sålt (motsägelsefullt kanske). Dessutom är det möjligt att något av bondens barn vill använda huset om ett par årtionden men inte nu.
Bostadshuset är ett timmerhus renoverat på 1980-talet. Allt är i stort sett ok, det finns inga vattenskador eller liknande och inte heller akuta behov av åtgärder. Det behövs dock en del renoveringar, speciellt badrummet som knappast skulle överleva om en ung familj flyttar in och börjar duscha dagligen.
De vuxna barnen vill som sagt helst äga huset själva. Bonden äger ett annat hus i närheten och har inte gjort några reparationer eller underhåll på det huset fast det skulle behövas. Om bonden blir ägare även till detta hus är det en risk att det får samma öde.
Avstyckning är det rimligaste för att få stabila förhållanden och mest troligt även värdeökning över tid. Avstyckning höjer även totalvärdet. Ej avstyckad eller arrende har mycket låga marknadsvärden. En avstyckad fastighet kan belånas och man kan ta ut pantbrev. Vill barnen sedan inte ta över så kan de sälja.H HusMedHistoria skrev:
Betrakta kostnaden för avstyckning som en värdehöjande investering.